Решение от 25 декабря 2017 г. по делу № А82-6029/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-6029/2017
г. Ярославль
25 декабря 2017 года
Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Соловьевой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "НИТА" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск (ИНН <***>, ОГРН <***>), третье лицо Администрация городского округа город Рыбинск

о взыскании суммы 1 876 837 руб. 79 коп.

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 25.12.2017, ФИО3 директор по приказу от 11.12.98г.

от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности от 22.12.2016

от 3-го лица - ФИО4 по доверенности от 09.01.2017

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "НИТА" обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск, Администрации городского округа о взыскании 2 003 785 руб. 20 коп.

Воследствии истец уточнил требования, согласно письменному уточнению истец просит взыскать с Муниципального образования городской округ город Рыбинск в лице Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск за счет казны муниципального образования городской округ город Рыбинск в пользу истца 1 772 748 руб. неотделимых улучшений, и 231 037 руб. 20 коп. убытков.

Уточнением от 22 августа 2017г. истец уменьшил цену иска до 1 876 837 руб. 79 коп. Ранее представил подробные пояснения по заявленному иску.

Уточнение предмета иска принято судом в соответствии со ст. 49 Арбимтражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв по 25.12.2017г.

После перерыва явились представителя истца, иск поддержали, пояснили, что сумма в размере 249 835 руб. 89 коп. ранее была зачтена.

Ответчик с иском не согласен, считает неотделимые улучшения несогласованными, заявил о применении срока исковой давностим, размер оплаченной арендной платы не оспорил. Считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Третье лицо поддержало правовую позицию ответчика, с иском не согласно.

Выслушав представителей истца и ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между сторонами 23 декабря 2014г. заключен договор купли-продажи недвижимости.

Покупная цена объекта в соответствии с п. 4 договора составила 2 756 780 руб.

Согласно п. 5 договора оплата производится в рассрочку ежеквартально равными платежами.

Договор подписан с учетом протокола разногласий.

Переход права собственности на объект зарегистрирован 03.03.2015г.

На основании свидетельства от 03.03.2015г. за истцом зарегистрировано право соственности.

Истцом в адрес ответчика направлены претензии о необходимости оплаты денежных средств, заявленных как убытки и как неосновательное обогащение.

Ответчик факт получения претензий не оспорил.

В качестве доказательств стоимости неотделимых улучшений истцом представлены договор от 12 января 2015г., квитанция от 19 января 2015г. на сумму 18 100 руб., акт выполненных работ от 29 января 2015г., на сумму 8 000 руб., договор от 12 января 2015г. на сумму 18 100 руб., задание на оценку от 12 января 2015г., акт от 29 января 2015г., платежное поручение от 02.02.2015, счет № 5 от 29 января 2015, технические условия, заявление о выдаче технических условий, заявление от 20 сентября 2007г., которым согласовано начало выполнения работ по ремонту фасада, письмо ответчика о доработке проектной документации, отчет по определению стоимости неотделимых улучшений от 12 января 2015г., в котором установлена стоимость неотделимых улучшений в размере 1 746 648 руб., договор подряда от 31 марта 2008г., счета на оплату к нему, а также квитанции об оплате, итого стоимость неотделимых улучшений определена истцом 1 772 748 руб., стоимость оплаченных арендных платежей, связанных с необоснованных незаключением ответчиком договора аренды определена - 231 037 руб. 20 коп.

Уточнением от 22 августа 2017г. истец уменьшил сумму неотделимых улучшений и убытков до 1 876 837 руб. 79 коп., определив сумму убытков в размере 104 089 руб. 79 коп., начиная с апреля 2014 по октябрь 2014, стоимость неотделимых улучшений – 1 772 748 руб.

Решением Арбитражного суда Ярославской области по делу № А82- 12919/2013 признан незаконным отказ Администрации городского округа города Рыбинска от 28.06.2013г. в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого ООО «Нита» помещения.

Письмом от 03.04.2008г. Департамент недвижимости сообщил о согласовании сметы на сумму 249 835 руб. 89 коп.

В судебном заседании установлено, подтверждено участниками процесса, что указанная сумма 249 845 руб. 89 коп. зачтена ответчиком в счет существующей у истца задолженности, что подтверждаетсмя договором о намерениях от 01 апреля 2008г.

Представленное истцом дополнительное соглашение от 17 сентября 2014г. между сторонами не заключено.

Оценив представленные сторонами письменные доказательства, выслушав представителей ответчика и треитьего лица, суд считает, что исковые требования истца подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение регламентируется положениями ст. 5 Закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

Согласно п. 6 ст. 5 Закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, из структуры вышеуказанной нормы права следует, что зачет стоимости неотделимых улучшений приобретаемого арендуемого имущества входит в состав порядка его оплаты.

При этом следует отметить, что в силу положений п. 2 ст. 5 Закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Статья 421 Гражданского кодекса РФ предусматривает свободу граждан и юридических лиц в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как указывалось выше между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) 23. 12.2014г. в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" подписан договор купли-продажи нежилого помещенияс с учетом протокола разногласий.

На основании отчета об оценке стороны определили стоимость приобретаемого помещения и указали стоимость в договоре.

Условие о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества в названном договоре купли-продажи сторонами не согласовано.

При заключении договора купли-продажи помещения предложение о зачете стоимости неотделимых улучшений истцом не заявлялось (письменные доказательства не представлены).

Между сторонами 18 апреля 1994г. заключен договор аренды спорных помещений.

Согласно почтовому конверту иск направлен в суд 15 апреля 2017г., стоимость неотделимых улучшений взыскивается истцом с момента прекращения договора аренды, определена истцом с 23 декабря 2014, стоимость убытков в виде оплаченной арендной оплаты определена с 15.04.2014 по 23.12.2014.

С учетом ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, определенного истцом периода по убыткам – уплаченная арендная плата, возникновения права на неотделимые улучшения - с даты прекращения договора аренды, даты подачи иска в суд, суд считает, что срок исковой давности не подлежит применению по причине его не пропуска.

Относительно сути исковых требований суд отмечает следующее.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Проанализировав договор аренды, переписку истца и ответчика, отсутствие согласованности по размеру и объему неотделимых улучшений, суд приходит к выводу, что истцом при выполнении работ по неотделимым улучшениям не исполнены обязательства, предусмотренные законом, а именно не получено согласие собственника помещений на осущесвление работ по неотделимым улучшениям и не утвержден объем работ и их стоимость.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что работы осуществлены без согласия собственника, в силу ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость не подлежит возмещению за счет собственника при прекращении договора аренды.

Относительно взыскания с ответчика убытков суд отмечает следующее.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности нескольких условий (оснований возмещения убытков): противоправности действий (бездействия) причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями (бездействием) и убытками, наличие и размер понесенных убытков.

Исходя из вышеназванных норм права при рассмотрении судом требования о взыскании убытков доказыванию со стороны истца подлежат факт наличия и размер убытков, ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств и причинно-следственной связи между названными обстоятельствами.

Для удовлетворения требований истца о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов.

В соответствии с п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», (далее - Постановление), при применении статьи 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

В соответствии с п. 12 Постановления по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Согласно п. 13 Постановления, если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Истец представил расчет понесенных убытков, сумма оплаченных убытков в виде арендных платежей ответчиком не оспорена, акт сторонами подписан, в соответсвии с которым сумма оплаченных арендных платежей за период с 01.05.2014 по 31.10.2014 составила 104 089 руб. 79 коп.

Следовательно, истец представил доказательства, подтверждающие, что истцу был причинен вред, и что этот вред причинен в результате виновных действий ответчика, а также причинно-следственной связи между противоправными действиями (бездействиями) и наступившими неблагоприятными последствиями.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика уплаченных арендных платежей.

Доказательств невозможности взыскания арендных платежей ответчиком не приведено.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Муниципального образования городской округ город Рыбинск в лице Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Нита» 104 089 руб. 79 коп. убытков.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Нита» в доход федерального бюдждета госпошлину в размере 27 646 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления в силу решения суда.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья Т.А. Соловьева