Решение от 11 сентября 2020 г. по делу № А21-15558/2019

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-15558/2019

«11»

сентября

2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 08.09.2020г. Полный текст изготовлен 11.09.2020г.

Арбитражный суд Калининградской области в составе: судьи Талалас Е.А.,

При ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Калининградской области по адресу: 236040, <...>, дело по исковому заявлению:

Общества с ограниченной ответственностью «Инвест» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании права собственности на объект недвижимости,

при участии:

от истца: ФИО2, по доверенности от 25.11.2019, паспорту,

от ответчика: не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Инвест» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» (далее - Администрация) о сохранении объекта недвижимости «Гостиница коттеджного типа», расположенного по адресу: Российская Федерация, 238590, Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Заостровье, в перепланированном состоянии; признании за Обществом права собственности на объект недвижимости «Гостиница коттеджного типа», площадью 605,1 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040101:910 по адресу: Российская Федерация, 238590, Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Заостровье.

В судебном заседании представитель истца просил требования удовлетворить в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Информация о месте и времени судебного заседания была размещена арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» в установленные законом сроки, согласно ст. 121 АПК РФ.

Судебное заседание проведено в отсутствие ответчика в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил.

22 сентября 2015 года между Администрацией муниципального образования «Зеленоградский район» Калининградской области и ФИО3 заключен договор 387-КЗО/2015 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:040101:910, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Заостровье, для строительства гостиницы коттеджного типа объект.

13.11.2015 года арендатору выдан градостроительный план земельного участка под проектируемый на земельном участке объект с разрешенным использованием для строительства гостиницы коттеджного типа объект.

08 февраля 2016 года Администрацией муниципального образования «Зеленоградский городской округ» ФИО3 выдано разрешение на строительство RU№ 39520000-1616МО для строительства на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040101:910 объекта капитального строительства (этапа) 2-хэтажной гостиницы коттеджного типа.

27 ноября 2017 года между ФИО3 (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) заключен договор купли-продажи незавершенной строительством гостиницы коттеджного типа, степенью готовности 11%, зарегистрированной на праве собственности за продавцом (свидетельство о государственной регистрации права серии 39-АА № 703360).

27 ноября 2017 года ФИО3 согласно соглашению об уступке прав обязанностей по договору аренды земельного участка № 387-КЗО/2015 от 22.09.2015 уступил с согласия арендодателя ФИО4 права арендатора.

Переход права к новому покупателю собственности и права аренды земельного участка были зарегистрированы в установленном законом порядке (05.12.2017).

14 января 2019 года между ФИО4 (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости двух объектов недвижимого имущества, в том числе незавершенной строительством гостиницы коттеджного типа, общей площадью застройки 172,1 кв.м. с процентом готовности 11%, кадастровый номер 39:05:040101:1122, расположенной по адресу: Россия, Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Заостровье.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 22.04.2019 года.

Истец указывает, что после приобретения объекта им были проведены работы по завершению строительства здания гостиницы коттеджного типа, в 2019 года строительство было завершено, по состоянию на 10 сентября 2019 года, объект имеет общую площадь 605,1 кв.м, число этажей наземной части-3, число этажей подземной части-1.

Агентство по имуществу письмом от 16.09.2019 № 11238 отказало Обществу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ссылаясь на несоответствие объекта параметрам, установленным в разрешении на строительство. Кроме того, в письме указано, что разрешение на строительство выдано на имя ФИО3, соответствующие изменения в разрешение на строительство о смене правообладателя и параметров объекта не внесены, отсутствую документы, подтверждающие соответствие объекта строительным, противопожарным нормам, регламентам и правилам, отсутствием технических условий на электроснабжение, водоснабжение, канализацию и газоснабжение.

Общество, ссылаясь, что во внесудебном порядке у него отсутствует возможность установить свои права в отношении реконструированного объекта, обратился в суд с настоящим иском.

Суд находит требования истца подлежащим удовлетворению в связи со следующим.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 101-О и 27.09.2016 N 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 31 постановления N 10/22).

Частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

В пункте 26 постановления N 10/22 указано, что отсутствие разрешения на строительство (ввод) объекта само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

При этом разъяснение пункта 26 постановления N 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение пункта 26 постановления N 10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания пункта 26 постановления N 10/22 и пункта 3 статьи 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 N 14057/10. Названная правовая позиция в полной мере согласуется с пунктом 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного информационным письмом N 143 и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

Из норм статей 1, 30, 31 ГрК РФ, статей 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник земельного участка вправе осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры, выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из перечня основных видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

Судом установлено, что объект возведен на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040101:910. На основании заявления ФИО3 правообладателю земельного участка 13.11.2015 года выдан ГПЗУ, с указанием разрешенного использования земельного участка, расположенного в зоне ОДЗ – зона делового, общественного, коммерческого, социального и коммунально-бытового назначения: «под строительство гостиницы коттеджного типа».

Из материалов дела также следует, что спорный объект возводился на основании разрешения на строительство RU№ 39520000-1616МО, выданного ФИО3. В соответствии с проектной документации общая площадь объекта составляла 239,8 кв.м, количество этажей – 2.

Согласно справке ООО «ГЕОИД ЗЕМ» и технического плана здания, спорный объект закончен строительством в 2019, количество этажей 3, площадь здания 605,1 кв.м.

Истцом в материалы дела представлен технический отчет № 20-0059-ТО, составленный ОАО «Институт «Калининграджилкоммунпроект» по результатм обследования, проведенного в июле 2020 года.

Эксперты пришли к следующим выводам: Обследуемое здание гостиницы коттеджного типа расположено по улице Сосновой в посёлке Заостровье Зеленоградского района Калининградской области и представляет собой кирпичное трехэтажное (включая подвал) современное строение со вспомогательными помещениями, расположенными в подвале. Здание построено в 2019 году по индивидуальному проекту. Целью обследования является определение состояния основных конструкций.

Недопустимых нагрузок на грунты основания фундаментов здания при строительстве не создано. Конструктивные решения обеспечивают условия сохранения прочностных и деформационных свойств грунтов в рамках их состояния на момент строительства объекта.

По набору помещений планировка гостиницы коттеджного типа выполнена в соответствии с требованиями СП 118.13330.2012* «Общественные здания и сооружения» Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (с изменениями № 1,2).

Естественное освещение в требуемых помещениях в пределах норм. Параметры микроклимата в помещениях соответствуют нормативным.

Обследованием установлено, что основные конструкции здания: фундаменты, наружные и внутренние стены, перекрытия, лестницы, кровля стропильная система, перегородки, находится в исправном состоянии. Работы по строительству выполнено технически грамотно, без нарушения СНиП 3.03.01-87 «Несущие ограждающие конструкции». Сечения установленных конструктивных элементов соответствуют расчетным.

Материалы при строительстве здания использованы сертифицированные по Российской Федерации.

Основные конструкции здания выполнены согласно требованиям к конструктивной жесткости, защите их от ветрового и снегового воздействия и не создают угрозу жизни и здоровью третьи лицам.

В ограждающих конструкциях применен негорючий материал. Планировка обследуемого здания выполнена в соответствии с требованиями СП 118.13330.2012 СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения», СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений». При строительстве не нарушены требования пожарной и санитарной безопасности, в соответствии с требованиями, указанными в СП 118.13330.2012 СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения». Параметры микроклимата соответствуют нормативным. Объемно-планировочное решение здания, сложившаяся ситуация застройки, наличие свободного от застройки участка территории позволили выполнить строительство здания. Строительство здания не нарушило требований к инсоляции соседних зданий.

Работы выполнены технически грамотно, с соблюдением требований СНиП 3.04.03-85 «Защита строительных конструкций от коррозии», СП 70.13330.2012 СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», СП 20.13330,2011 СНиП 2.01.07-85 «Нагрузки и воздействия», СНиП 12-04.2002 «Безопасность труда в строительстве», СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные материалы», СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений». Строительство выполнено без нарушений градостроительных норм и правил.

Строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Подъезд пожарных машин и другой техники беспрепятственны и соответствуют требованиям СП 42.3330.2011 СНиП 2.07.01.89.

Обследуемое здание общей площадью 605,1 м2 для эксплуатации по назначению: гостиница коттеджного типа - пригодно.

При рассмотрении вопроса о признании права собственности на самовольно возведенный (реконструированный) объект особое значение имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление его для строительства определенного объекта. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендатора и без соблюдения всей необходимой процедуры строительства.

Администрация по существу требований возражений не заявила. Материалами дела подтверждается, что земельный участок предоставлялся собственником для строительства гостиницы коттеджного типа, спорный объект соответствует разрешенному использованию земельного участка.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Сохранить объект недвижимости «Гостиница коттеджного типа», расположенный по адресу: Российская Федерация, 238590, Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Заостровье, в перепланированном состоянии.

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Инвест» право собственности на объект недвижимости «Гостиница коттеджного типа», площадью 605,1 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040101:910 по адресу: Российская Федерация, 238590, Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Заостровье.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

СудьяЕ.А. Талалас

(подпись, фамилия)