Решение от 26 июня 2019 г. по делу № А58-4903/2019

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-4903/2019
26 июня 2019 года
город Якутск


Резолютивная часть объявлена 20.06.2019.

Полный текст изготовлен 26.06.2019.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Андреева В. А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановой А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению прокурора Республики Саха (Якутия) (ИНН 1435058287, ОГРН 1031402044563) от 07.05.2019 № 8-08-2019/961 к Администрации муниципального образования "Поселок Сангар" Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (ИНН 1413261817; ОГРН 1061413000010), Обществу с ограниченной ответственностью "Северагростроймонтаж" (ИНН 1427008797, ОГРН 1051401225413) о признании ничтожным (недействительным) договора аренды земельного участка от 19.02.2019 №37, о признании недействительным распоряжения о предоставлении земельного участка от 19.02.2019 №17-рз, о применении последствий недействительности сделки,

при участии в заседании: от Прокурора: Птитына М.Е. – по доверенности, от Общества: ФИО2 по доверенности, от Администрации: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Республики Саха (Якутия) (далее - Прокурор, заявитель) обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации муниципального образования "Поселок Сангар" Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>; ОГРН <***>) – далее Администрация о признании недействительным распоряжения о предоставлении земельного участка от 19.02.2019 №17-рз, а также к Обществу с ограниченной ответственностью "Северагростроймонтаж" (ИНН <***>, ОГРН <***>)- далее Общество о признании ничтожным (недействительным) договора аренды земельного участка от 19.02.2019 №37 и применении последствий недействительности данной сделки.

Суд, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив и исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства.

Прокурор Республики Саха (Якутия) по результатам проверки, проведенной по обращению народного депутата РС(Я) ФИО3 от 04.04.2019, по факту предоставления Обществу земельных участков было установлено, что 15.09.2017 в газете «Кобяйский вестник» № 74 (8943) Администрацией опубликовано извещение о возможном предоставлении земельных участков, в том числе в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 14:13:100005:1177 (<...>), 14:13:100005:1178 (<...>), с указанием разрешенного использования «под МКД» (под многоквартирные дома).

В связи с поступлением по указанным земельным участкам заявления от Общества и отсутствием заявлений от иных заинтересованных лиц, пунктами 11, 12 протокола №10 от 16.10.2017 комиссии Администрации было решено предоставить соответствующие земельные участки Обществу без проведения торгов на 5 лет с видом разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка».

01.05.2018 между ответчиками заключены договоры № 03, № 04, по условиям которых Обществу были переданы в аренду сроком с 01.05.2018 до 01.05.2023 земельные участки с кадастровыми номерами 14:13:100005:1177 (<...>), 14:13:100005:1178 (<...>).

Распоряжением главы МО «поселок Сангар» от 11.01.2019 № 01-рз утверждена схема расположения земельного участка, согласно которому земельные участки с кадастровыми номерами 14:13:100005:1177 и 14:13:100005:1178 объединены в единый земельный участок, которому присвоен кадастровый номер 14:13:100005:1554.

В последствии, соглашениями от 04.02.2019, заключенными между Администрацией и Обществом договоры аренды от 01.05.2018 № 03, № 04 были расторгнуты.

19.02.2019 Администрация приняла распоряжение главы № 17-рз о предоставлении указанного земельного участка в аренду Обществу сроком на 5 лет под строительство многоквартирного дома.

На основании данного распоряжения между Администрацией и Обществом был заключен договор аренды земельного участка № 37 от 19.02.2019 согласно которому был передан земельный участок с кадастровым номером 14:13:100005:1554, общей площадью 3 411 кв.м., расположенный по адресу п. Сангар, Республики Саха(Якутия), ул. Ленина, 97, на срок до 06.02.2024 с установленным размером арендной платы в размере 3 400,32 за весь период аренды.

Платежным поручением № 38 от 22.02.2019 Общество произвело оплату арендной паты по договору в размере 3 400,32 рублей.

Прокурор считая, что распоряжение Администрации № 17-рз от 19.02.2019, а также договор аренды № 37 от 19.02.2019 был заключен с нарушений требований закона обратился в Арбитражный суд с настоящим заявлением.

В представленном отзыве на исковое заявление Общество отклонило требования Прокурора указав, что нарушения прав Прокурора отсутствуют, поскольку изначально аренда объединенных участков осуществлялась посредством проведения конкурса на основании Протоколов рассмотрения заявок по опубликованному извещению.

Администрация в представленном отзыве на заявление также отклонила требования Прокурора, поддержав правовую позицию Общества, изложенную в отзыве.

Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды заключается по общему правилу по результатам торгов, проведенных в форме аукциона. Заключение договора аренды без торгов допускается лишь в случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Доказательств того, что при заключении оспариваемого договора аренды имелись основания для предоставления земельного участка без торгов, перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, Администрацией и Обществом не представлено.

Статьей 39.18 Земельного кодекса РФ установлен особый порядок предоставления земельных участков, согласно которому земельные участки в случае отсутствия заинтересованных лиц по результатам опубликования извещения о предстоящем предоставлении земельных участков могут быть предоставлены без проведения торгов строго для определенных целей и определенным субъектам:

- гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства;

- гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

К оспариваемому договору статья 39.18 Земельного кодекса РФ применена быть не может, так как Общество к указанным субъектам не относится, а спорный земельный участок предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома.

Таким образом, выводы Прокурора о том, что земельный участок следовало предоставлять в аренду по процедуре, предусмотренной ст. ст. 39.11-39.13 Земельного кодекса РФ, (по результатам проведения аукциона) следует признать обоснованным.

Довод Общества о том, что предоставление земельных участков по результатам опубликования извещения в районной газете может являться адекватной альтернативой предоставления земельного участка по результатам торгов суд признает необоснованным в силу следующего.

Согласно пункту 19 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством РФ (www.torgi.gov.ru), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Опубликование извещения в районной газете «Кобяйский вестник» не равнозначно опубликованию извещения на сайте www.torgi.gov.ru.

Более того, анализ опубликованного в районной газете извещения свидетельствует о том, что оно не содержит все реквизиты, определенные требованиями пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ (об организаторе аукциона; об уполномоченном органе и о реквизитах решения о проведении аукциона; о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; о предмете аукциона (в части принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства; о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения; о начальной цене предмета аукциона; о «шаге аукциона»; о форме заявки на участие в аукционе, порядке ее приема, об адресе места ее приема, о дате и времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе; о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Также Администрацией не была выполнена предусмотренная пунктом 22 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ обязанность по размещению проекта договора аренды земельного участка на официальном сайте.

Следует согласиться также с доводами Прокурора о том, что неправильный способ предоставления земельного участка повлиял на установление необоснованной размера арендной платы.

Так, согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, при предоставлении земельного участка без торгов арендная плата определяется нормативным правовым актом уполномоченного органа.

Из объяснений главы МО «поселок Сангар» от 24.04.2019 № 01-466 следует, что размер арендной платы по оспариваемому договору определен согласно решению Совета депутатов МО «поселок Сангар» от 28.11.2018 № 26, как произведение кадастровой стоимости земельного участка на базовую ставку арендной платы, составляющую 0,3 %.

Вместе с тем, при проведении торгов и наличии единственной заявки на участие в аукционе арендная плата согласно пункту 2 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки, или в размере не менее 1,5 % кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за 5 лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 14:13:100005:1554 определена 22.01.2019, в связи с чем, при отсутствии рыночной оценки арендная плата должна была быть определена органом местного самоуправления в размере не менее 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Неправильный выбор процедуры предоставления земельного участка позволил администрации установить арендную плату в размере 0,3 % кадастровой стоимости земельного участка, что в 5 раз меньше минимальной величины, установленной пунктом 14 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, согласно п. 3.1 оспариваемого договора арендная плата в размере 3400,32 рублей установлена не за год использования, а за весь период аренды.

Кроме того, согласно пунктам 11,12 протокола № 10 от 16.10.2017 земельные участки с кадастровыми номерами 14:13:100005:1177 и 14:13:100005:1178 предоставлены Обществу сроком на 5 лет.

Исходя из того, что в отношении указанных земельных участков договоры аренды первоначально заключены на срок до 01.05.2023 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 14:13:100005:1554, образованного путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 14:13:100005:1177 и 14:13:100005:1178, заключен сроком до 06.02.2024.

В соответствии пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, арендатор имеет право на заключение договора аренды в отношении образуемого земельного участка на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

При этом согласно положениям, изложенным в пунктах 3-5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, продление срока договора аренды публичных земельных участков допускается лишь при наличии определенных оснований.

Согласно подпункту 5 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды должен был быть заключен на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным.

При указанных обстоятельствах, фактическое продление срока договора аренды с 01.05.2023 до 06.02.2024 совершено при отсутствии предусмотренных законом оснований и является незаконным.

Более того, согласно акту осмотра земельного участка от 24.04.2019, на земельном участке с кадастровым номером 14:13:100005:1554 в настоящее время расположен деревянный двухэтажный многоквартирный дом, в котором кто-либо не проживает, строительная деятельность не ведется.

По сведениям ЕГРН указанный дом, расположенный по адресу: <...>, состоит из 16 квартир, некоторые из них до настоящего времени принадлежат на праве собственности отдельным гражданам, что подтверждается соответствующими выписками.

При указанных обстоятельствах у Администрации отсутствовали полномочия по предоставлению соответствующего земельного участка Обществу.

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ наличие на испрашиваемом земельном участке зданий, принадлежащих третьим лицам, препятствует предоставлению соответствующего земельного участка лицам, не являющимся собственниками соответствующих зданий.

У Общества отсутствуют какие-либо права на здание, расположенное по адресу <...>, что препятствует предоставлению данному лицу соответствующего земельного участка.

Согласно абзацам 3, 4 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными и применении последствий недействительности сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В силу п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ, п. 78 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку распоряжение главы МО «поселок Сангар» о предоставлении земельного участка от 19.02.2019 № 17-рз принято при отсутствии правовых оснований, предусмотренных Земельным кодексом РФ и является основанием для заключения спорного договора аренды, суд приходит к выводу о том, что требования Прокурора о недействительности указанного распоряжения следует признать обоснованными.

Также с учетом вышеперечисленных обстоятельств подтвержденными материалами дела и по сути не оспоренными Обществом и Администрацией суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований в отношении признания договора аренды недействительным.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с изложенным, для восстановления положения, существовавшего до заключения незаконной сделки, на Общество необходимо возложить обязанность возвратить земельный участок с кадастровым номером 14:13:100005:1554 Администрации муниципального образования «поселок Сангар» Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия), а на Администрацию обязанность вернуть полученную арендную плату по недействительному договору.

Прокурор и Администрация освобождены от оплаты государственной пошлины.

С учетом результатов рассмотрения дела, с Общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3 000 рублей государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить полностью.

Признать недействительным распоряжение Администрации муниципального образования "Поселок Сангар" Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия) «О предоставлении земельного участка в аренду под строительства многоквартирного дома ООО "Северагростроймонтаж"» от 19.02.2019 №17-рз, как несоответствующее Земельному кодексу Российской Федерации.

Признать недействительным договор аренды земельного участка от 19.02.2019 №37, заключенный между Администрацией муниципального образования "Поселок Сангар" Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия) и Обществом с ограниченной ответственностью "Северагростроймонтаж".

Применить последствия недействительности сделки путем возложения обязанности на Общество с ограниченной ответственностью "Северагростроймонтаж" возвратить земельный участок с кадастровым номером 14:13:100005:1554, расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), <...>, под строительство многоквартирного дома, общей площадью 3411 кв.м., Администрации муниципального образования "Поселок Сангар" Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия).

Обязать Администрацию муниципального образования "Поселок Сангар" Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>; ОГРН <***>) возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Северагростроймонтаж" (ИНН <***>, ОГРН <***>) денежные средства по арендной плате в размере 3 400,32 рублей по договору аренды земельного участка от 19.02.2019 №34 перечисленные по платежному поручению от 22.02.2019 №38.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Северагростроймонтаж" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

В.А. Андреев