Решение от 21 мая 2020 г. по делу № А41-108486/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-108486/19
21 мая 2020 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 14 мая 2020 года

Полный текст решения изготовлен 21 мая 2020 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Гриневой А. В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации городского округа Красногорск Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 30.12.1996, адрес: 143404, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Стерлинг" (143404, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.12.2002, ИНН: <***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (143407, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.12.2002, ИНН: <***>)

о расторжении Договора аренды,

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Красногорск Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Стерлинг" с требованиями:

-Расторгнуть договор аренды земельного участка от 17.03.1999 № 129, находящегося по адресу: Московская область, р-н Красногорский, г. Красногорск, коммунальная зона «Красногорск-Митино» с кадастровым номером 50:11:0010104:41, площадью 12500 кв.м., категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства гаражно-складского комплекса, общим сроком на 49 лет.

- Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Стерлинг» вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) Администрации городского округа Красногорск Московской области земельный участок, находящийся по адресу: Московская область, р-н Красногорский, г. Красногорск, коммунальная зона «Красногорск-Митино», площадью 12500 кв.м, с кадастровым номером 50:11:0010104:41, свободным от прав и имущества третьих лиц

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Министерство имущественных отношений Московской области.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ООО "Стерлинг", Министерства имущественных отношений Московской области надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, просил удовлетворить в полном объеме.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Красногорск Московской области и ПГСК «Мечта» заключен договор аренды от 17.03.1999 № 129 земельного участка площадью 1,25 га, расположенного в коммунальной зоне «Красногорск-Митино».

Пунктом 1.2 договора аренды предусматривает, что договор заключен сроком на 49 лет.

Договором от 01.08.2003 № 1-08/03 передачи прав и обязанностей ПГСК «Мечта» передал, а ООО «Риэлт-Гарант» приняло на себя все права и обязанности по договору аренды 17.03.1999 № 129.

Договором от 07.04.2010 передачи (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка 17.03.1999 № 129 ООО «Риэлт-Гарант» передало, а ООО "Стерлинг" приняло на себя все права и обязанности по договору аренды от 17.03.1999 № 129 земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010104:41.

Согласно п. 4.2. договора арендатор обязан эффективно использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением.

Пунктом 9 договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в одностороннем порядке при невыполнении другой стороной своих обязанностей, установленных договором, а также других взаимных имеющих юридическую силу договоров, соглашений и договоренностей относящихся к условиям предоставления и использования арендуемого земельного участка.

Претензией от 04.10.2019 № 1.2.5/6925 Администрация городского округа Красногорск Московской области уведомило ООО "Стерлинг" о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка 17.03.1999 № 129в связи с неосвоением земельного участка.

Поскольку претензия оставлена ООО "Стерлинг" без ответа, Администрация городского округа Красногорск Московской области обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим обстоятельствам.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как установлено судом, претензией от 04.10.2019 № 1.2.5/6925 Администрация городского округа Красногорск Московской области предложила ООО «Стерлинг» досрочно расторгнуть договор в связи с неосвоением земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования.

При этом данная претензия направлялась ответчику по адресу регистрации.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что Администрацией городского округа Красногорск Московской области соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

- использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

- своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

- выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в п. 1 ст. 46 ЗК РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ: при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

- использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, где арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010104:41 согласно выписке из ЕГРН имеет вид разрешенного использования «для проектирования и строительства гаражно-складского комплекса» и предоставлен в аренду для этих целей (п. 1.1 договора).

Согласно акту осмотра земельного участка от 24.09.2019, предоставленного в материалы дела истцом с приложением фотоматериалов, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010104:41 огорожен со всех сторон, доступ ограничен. На земельном участке отсутствуют капитальные строения и видимые линейно-кабельные сооружения. На земельном участке имеются хаотичные навалы строительного мусора. Расположено несколько некапитальных строений (бытовки, вагончики).Земельный участок выглядит заброшенным и неиспользуемым, ввиду того, что зарос древесно-кустарниковой растительностью и травой.

Следовательно, земельный участок в соответствии со своим видом разрешенного использования и целевым назначением ответчиком не используется, что подтверждается материалами дела, в том числе актами осмотра.

Принимая во внимание факт неиспользования ответчиком земельного участка, учитывая соблюдение истцом досудебного претензионного порядка, суд считает, что требование о расторжении договора аренды земельного участка от 17.03.1999 № 129 подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование об обязании ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010104:41.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, в случае, если при предоставлении земельного участка в аренду на нем уже находился объект недвижимости, статья 622 ГК РФ не может быть применима к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению земельного участка.

В соответствии с частью 3 статьи 174 АПК РФ арбитражный суд может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.

Следовательно, требования о возвращении земельного участка также являются обоснованными и подлежат удовлетворению с учетом нахождения в границах участка с кадастровым номером 50:11:0010104:41имущества, принадлежащего ответчику или третьим лицам.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (ч. 3 ст. 110 АПК РФ).

Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, то госпошлина в размере 17598 руб. подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 17.03.1999 № 129, находящегося по адресу: Московская область, р-н Красногорский, г. Красногорск, коммунальная зона «Красногорск-Митино» с кадастровым номером 50:11:0010104:41, площадью 12500 кв.м., категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства гаражно-складского комплекса, общим сроком на 49 лет.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Стерлинг» вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) Администрации городского округа Красногорск Московской области земельный участок, находящийся по адресу: Московская область, р-н Красногорский, г. Красногорск, коммунальная зона «Красногорск-Митино», площадью 12500 кв.м, с кадастровым номером 50:11:0010104:41, свободным от прав и имущества третьих лиц

Взыскать с ООО "Стерлинг" в доход федерального бюджета 6000руб. государственной пошлины.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.



Судья А.В. Гринева