Решение от 30 марта 2021 г. по делу № А08-10279/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-10279/2020
г. Белгород
30 марта 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен 30 марта 2021 года


Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Кощина В. Ф., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Белгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ООО "УК "Инталл-Менеджмент" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 02.04.2020 г., удостоверение, диплом;

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности № 31 АБ 1644389 от 01.06.2020 г., паспорт РФ, диплом.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Белгорода обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ООО "УК "Инталл-Менеджмент" о взыскании суммы основного долга в размере 3 245 649,19 руб., неустойки в размере 1 077 562,90 руб., неустойки в размере 0,1 % начисленную на сумму основного долга 3 245 649,19 руб., начиная с 10.11.2020 за каждый день просрочки платежа по день фактической уплаты суммы основного долга.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил в порядке ст. 49 АПК РФ заявленные требования просил суд взыскать ООО "УК "Инталл-Менеджмент" основной долг в размере 3 245 649,19 руб., за период с 03.12.2018 по 02.06.2020 по договору аренды земельного участка, взыскать ООО "УК "Инталл-Менеджмент" неустойку в размере 1 077 562,90 руб., за период с 26.12.2018 по 09.11.2020 взыскать ООО "УК "Инталл-Менеджмент" неустойку в размере 0,1 % начисленную на сумму основного долга 3 245 649,19 руб., начиная с 10.11.2020 за каждый день просрочки платежа по день фактической уплаты суммы основного долга. Уточнение принято судом.

Представитель истца в судебном заседании уточненные требования поддержал.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения заявления возражал, по основаниям, изложенным в письменном отзыве , представленном в ходе рассмотрения дела.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей лиц участвующих в деле, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела между Муниципальным образованием городской округ «Город Белгород» и ООО «Арендастройинвест» был заключен договор аренды земельного участка № 213 от 02 ноября 2016 года, в соответствии с которым ООО «Арендастройинвест» был передан в аренду земельный участок, площадью 8067 кв.м., с кадастровым номером 31:16:0219011:14, для завершения строительства производственной базы, расположенной по адресу: <...>.

Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Белгородской области 14 ноября 2016 года.

10 марта 2017 года к указанному договору было подписано дополнительное соглашение о замене стороны договора с ООО «Арендастройинвест» на ООО «УК Инталл-Менеджмент». Дополнительное соглашение было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Белгородской области 24 марта 2017 года. Фактически указанное соглашение является договором переуступки прав по договору аренды № 213 в том объеме, что предусмотрено договором.

Согласно пункта 2.1. Договора договор заключен сроком до 02 декабря 2018 года. При истечении срока действия договора настоящий договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок.

Согласно пункта 2.2. Договора срок освоения земельного участка до 02 декабря 2018 года.

В пункте 2.3. договора сказано, что Арендатор вносит арендную плату за пользование земельным участком с момента возникновения права аренды в размере 815549,97 рублей, в течении 10 банковских дней, согласно отчету независимого оценщика ЗАО «Торгово-промышленная компания «ПСВ», составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Арендная плата за очередной год вносится Арендатором ежеквартально, пропорционально количеству дней в квартале, с момента осуществления сверки арендных платежей, указанных в п.2.5, но не позднее 25 числа последнего месяца квартала, за который производится оплата, в полном объеме на счета органов федерального казначейства (п. 2.4. Договора).

Пунктом 2.5. Договора установлено, что арендная плата на последующие годы может быть пересмотрена Арендодателем в одностороннем порядке в случае если указанная в приложении № 1 сумма окажется меньше арендной платы за пользование государственными или муниципальными земельными участками, рассчитанной на основании ставок, действующих в соответствующем году на основании решения Совета депутатов города Белгорода и Правительства Белгородской области или в связи с изменением рыночной стоимости, но не чаще, чем 1 раз в год.

Согласно пункта 2.8 Договора, в случае неуплаты арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

В приложении № 1 к договору аренды № 213 от 02 ноября 2016 года определен расчет арендной платы в размере 815549,97 рублей в год.

03 февраля 2016 года Истец согласно акту приема-передачи исполнил свои обязательства по договору, передал земельный участок арендатору.

В декабре 2018 года в адрес Ответчика поступило уведомление от 10 декабря 2018 года № 09/7551 о прекращении договора аренды № 213.

По мнению Истца в период действия договора аренды № 213 от 02 ноября 2016 года Ответчик свои обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом и не в полном объеме, в связи с чем, у него образовалась задолженность по арендной плате за период с 28.07.2017 по 30.06.2019 в размере 3 245 649,19 рублей.

13.08.2019 года истец направил ответчику претензию № 41-09-01-22/4993 с требованием оплатить задолженность по арендной плате.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по оплате арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно п. 1 ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Согласно статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Согласно ст. ст. 606, 608 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В статье 431 ГК РФ сказано, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из материалов дела и условий договора следует, что сторонами достигнуты все существенные условия договора, не оспоренных арендатором, арендодателем, в судебном порядке, незаконными не признанных, не имеющих разногласий при заключении, в порядке заключенных условий договоров.

Факт пользования арендованным имуществом арендатор за период с 24 марта 2017 года по 02 декабря 2018 года между сторонами отсутствует.

Таким образом, исходя из буквального толкования договора аренды № 213 и норм права, договор аренды № 213 является сделкой направленной на приобретение гражданских прав. Объем этих прав порядок осуществления и прекращения установлен условиями договора, что полностью соответствовало интересам сторон договора. Согласно условий договора, последний имел юридическую силу до 02 декабря 2018 года, а после неё прекращал свое действие.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением.

В силу п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности) кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

За период с даты регистрации дополнительного соглашения и по 02 декабря 2018 года Ответчиком по договору аренды выплачено за земельный участок сумма в размере 1494503,33 рубля – аренда и 3331,88 рублей пени, что подтверждается документально, доказательств обратного в соответствии со ст. 9, 65 АПК РФ Истцом не представлено.

Исходя из требований, изложенных в исковом заявлении Истец заявляет о взыскании с Ответчика денежной суммы за период:

с 03 декабря 2018 года по 09 ноября 2020 года в следующем размере 3245649,19 рублей, с 26 декабря 2018 года по 09 ноября 2020 года в следующем размере 1077562,90 рублей,то есть за период после прекращения действия договора аренды № № 213 от 02 ноября 2016 года.

При таких обстоятельствах суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В пункте 1, 3 статьи 425 ГК РФ установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор аренды № 213 прекратил свое действие 02 декабря 2018 года, что следует из условий договора.

Соответственно все договоренности существовавшие между сторонами прекратились, земельный участок вернулся во владение пользование и распоряжение Истца. Следовательно по нему не могут быть заявлены требования о взыскании арендной платы, а так же неустойки, поскольку по истечению действия договора аренды вступают в силу иные правоотношения между Истцом и Ответчиком регулируются иными нормами права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее правовые нормы приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).

Положения названной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению во взаимосвязи со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу указанной нормы, и обстоятельств дела Ответчик после прекращения договора аренды № 213 приобретает право пользования только той частью земельного участка, которая занята объектами недвижимости и необходима для их использования.

Согласно ответа администрации города Белгорода от 11.11.2019 года для эксплуатации строящегося объекта с кадастровым номером 31:16:0219011:12 необходима площадь в размере 328 кв.м.

Сам факт нахождения объекта незавершенного строительства площадью 164 кв.м. на спорном земельном участке площадью 8067 кв.м. не дает право Истцу применить к спорным правоотношениям условия договора аренды № 213, и не является обстоятельством, изменяющими объем прав Ответчика по использованию участка, необходимого для эксплуатации, принадлежавшего Ответчику объекта недвижимости.

Доказательств того, что нахождение объекта незавершенного строительства обусловливало право пользования всем земельным участком площадью 8067,0 кв.м., а равно как и доказательства, подтверждающих фактическое использование всего земельного участка площадью 8076,0 кв.м. Истцом не представлено.

Следовательно, размер требований Истца подлежит уменьшению исходя из следующего расчета:

1) 8067 кв.м. : 875313,47 руб. (на 03.12.2018 г.) = 328 кв.м. : Х

Х = (875313,47 * 328) / 8067 = 35589,78 рублей в год.

Сумма подлежащая выплате за период с 03 декабря 2018 года по 31 декабря 2018 года составит сумму в размере:

35589,78 рублей / 365 дней) * 28 дней (период с 03.12.2018 – 31.12.2018) = 2730,00 рублей.

2) 8067 кв.м. : 875313,47 руб. (период 01.01.2019 – 31.12.2019 г.) = 328 кв.м. : Х

Х = (875313,47 * 328) / 8067 = 35589,78 рублей в год.

3) 8067 кв.м. : 912951,95 руб. (период 01.01.2020 – 02.06.2020 г.) = 328 кв.м. : Х

Х = (912951,95 * 328) / 8067 = 37120,14 рублей в год.

Руководствуясь датой окончания начисления сумм указанной в исковом заявлении, то есть 09 ноября 2020 года, сумма подлежащая выплате составляет:

37120,14 руб. / 366 дней) * 154 дня = 15618,68 рублей.

Итого: 2730,00 руб. + 35589,78 руб. + 15618,68 руб. = 53908,46 рублей.

По мнению суда сумма, подлежащая к взысканию с Ответчика в пользу Истца за пользование земельным участком площадью 328 кв.м. составляет 53908,46 рублей за период с 03.12.2018 года по 02 июня 2020 года.

Что же касается требований Истца о выплате неустойки, суд приходит к следующему.

Неустойка согласно п.1 ст.329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Гражданское законодательство предусматривает ответственность лица, не исполнившего либо ненадлежащим образом исполнившего свои обязательства.

Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п.1 ст. 330 ГК РФ).

Размер неустойки может устанавливаться сторонами обязательства, как в твердой сумме неисполненного обязательства, так и в процентах к сумме неисполненного обязательства, при этом соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.

В виду того, что договор аренды № 213 прекращен 02 декабря 2018 года, неустойка не подлежит взысканию, а действующее законодательство РФ не предусматривает взыскания неустойки за пользование земельным участком без договора, данное требование подлежит отклонению судом.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части и взыскания с ООО "УК "Инталл-Менеджмент" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в бюджет городского округа «город Белгород» сумму основного долга в размере 53 908,46 руб. по договору аренды земельного участка. Правовых оснований для удовлетворения остальной части исковых требований не усматривается.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации города Белгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить в части.

Взыскать с ООО "УК "Инталл-Менеджмент" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в бюджет городского округа «город Белгород» сумму основного долга в размере 53 908,46 руб. по договору аренды земельного участка.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО "УК "Инталл-Менеджмент" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 556,34 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Кощин В. Ф.