Решение от 10 декабря 2021 г. по делу № А12-11413/2021

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А12-11413/2021
10 декабря 2021 г.
город Волгоград


Резолютивная часть решения объявлена 03 декабря 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 10 декабря 2021 г.

Судья Арбитражного суда Волгоградской области Машлыкин А.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании арбитражное дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Лонг Стрит" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр развития" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды от 18.09.2019 №А-32 в размере 178 903 руб. 21 коп., из которых 145 331 руб. 61 коп. – основной долг за период июль - август 2020, 33 571 руб. 60 коп. – неустойка за период с 05.09.2020 по 23.04.2021,

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2, представитель по доверенности от 21.01.2021,

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности от 15.01.2021 №1,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Лонг Стрит" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр развития" (далее – ответчик), в котором просит взыскать задолженность по договору аренды от 18.09.2019 №А-32 в размере 178 903 руб. 21 коп., из которых 145 331 руб. 61 коп. – основной долг за период с 16 июля по 13 августа 2020, 33 571 руб. 60 коп. – неустойка за период с 05.09.2020 по 23.04.2021, а также расходы по государственной пошлине в размере 6367 руб.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, просит удовлетворить заявленные требования.

Представитель ответчика представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 18.09.2019 истец, как арендодатель и ответчик, как арендатор заключили договор аренды нежилого помещения № А-32 общей площадью 243,2 кв.м., расположенным по адресу: <...> сроком на 11 месяцев.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

18.09.2019 арендуемое помещение было предоставлено арендатору для производства работ по акту доступа в помещение.

10.10. 2019 передано арендатору в переоборудованном им виде.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2.2.3 названного договора арендатор обязался своевременно вносить арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором.

В пунктах 6.3, 6.4 названного договора стороны установили, что размер ежемесячная арендная платы состоит из постоянной части платы за пользование помещением и переменной части компенсации коммунальных расходов, исходя из фактически потребленных ресурсов, занимаемой площади, которая определялась арендодателем и оплачивалась на основании счета. Постоянная часть арендной платы оплачивается в течение не позднее 5 (пятого) числа месяца, подлежащего оплате, переменная часть в течение 5(пяти) рабочих дней с даты выставления счета арендодателем. Размер арендной платы составил 158 080 руб. в месяц.

Истец указывает, что согласно пункту 4.1 названного договора срок аренды помещения по договору составил 11 месяцев, срок аренды исчисляется с даты подписания сторонами акта доступа.

Таким образом, в соответствии с условиями договора срок аренды помещения по договору составил до 18.08.2020.

13.07.2020 истец получил письмо от ответчика, в котором он просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения с 13.07.2020 с возвратом помещения 17.07. 2020.

Согласно пункту 9.7.1 названный договор может быть расторгнут арендатором в одностороннем внесудебным порядке с предварительным письменным уведомлением арендодателя не мене чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты расторжения.

В соответствии с пунктом 2.2.20 названного договора по истечению срока аренды помещения, а также в случае досрочного прекращения договора, освободить помещение от принадлежащих ему материальных ценностей, в том числе мусора, и возвратить его арендодателю по акту возврата в состоянии, которое не должно быть ухудшено по сравнению с состоянием помещения при его передачи арендатору по акту приема-передачи, с учетом нормального износа и со всеми неотделимыми улучшениями, произведенными арендатором в помещении.

Истец указывает, что стороны не пришли к соглашению о досрочном расторжении названного договора, в связи с чем договор считается расторгнутым с 13.08.2021. 13.08. 2021. помещение было передано от ответчика истцу по акту возврата.

Истец считает, что в нарушение обязательств, предусмотренных названным договором ответчик не оплатил постоянную часть арендной платы за период с 16 июля по 13 августа 2020.

По мнению истца, общая сумма задолженности ответчика по названному договору с учетом частичной оплаты за июль в размере 79 040 руб., зачета суммы депозитного платежа внесенного арендатором согласно п. 6.9.2 названного договора составила 145 331 руб. 61 коп. Согласно условиям договора данная задолженность должна быть оплачена не позднее 05.09.2020.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан уплатить неустойку (штраф, пеню), установленную в договоре, кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 8.2 договора в случае просрочки внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от невыплаченных сумм за каждый день просрочки.

Из представленного расчета видно, что неустойка за период с 05.09.2020 по 23.04.2021, рассчитанная в соответствии с пунктом 8.2 названного договора составляет 33 571 руб. 60 коп.

Согласно 12.2 названного договора предусмотрен досудебный претензионный порядок разрешения споров.

19.08.2020г. истец направил в адрес ответчика претензию, которая ответчиком оставлена без ответа.

Представитель ответчика считает, что не имеет задолженности по названному договору за спорный период в размере 145 331,61 руб.

Согласно пункту 9.3.1 названного договора он может быть прекращен до окончания его срока действия по соглашению сторон.

Письмом №244 от 08.07.2020 ответчик просил истца прийти к соглашению о прекращении договора до окончания срока его действия, а именно, 13.07.2020, и предоставить срок по 17.07.2020 по освобождению арендуемого помещения от имущества истца.

В ответ на данное письмо, истец (письмо б/н от 13.07.2020, вх. №308 от 13.07.2020) сообщил о согласии расторгнуть договор 31.07.2020 и принять помещение 31.07.2020. Также истцом 13.07.2020 было передано ответчику соглашение о расторжении договора аренды с датой расторжения 31.07.2020.

Письмом №250 от 14.07.2020 ответчик просил истца принять по акту возврата арендуемое помещение 15.07.2020 до 17 час.30 мин., ввиду отсутствия нахождения компромиссного решения по прекращению договора до срока его окончания по соглашению сторон, а также руководствуясь пунктом 9.7.3 договора, пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик считает, что арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор, в случае если арендатор не может использовать помещение в соответствии с его разрешенным использованием, в течение срока, превышающего 15 (пятнадцать) рабочих дней подряд, по вине арендодателя, а именно, отсутствием работоспособности системы вентиляции и кондиционирования с середины мая 2020 по июнь 2020 включительно, наличия протечек в кабинетах после дождевых осадков, которые приводили к разводам и пятнам на потолке, а также нахождением в арендуемом помещении в большом количестве насекомых (в т.ч. тараканов), в том числе после проведения обработки, что подтверждается перепиской сторон по договору (письма ответчика №204 от 05.06.2020, №223 от 18.06.2020, №231 от 30.06.2020, ответ (письмо) истца №3 от 06.07.2020, вх. №298 от 06.07.2020).

Ввиду отказа, уклонения истца от приемки помещения и подписания акта возврата помещения по договору, 15.07.2020 ответчиком в присутствии представителя истца, своих сотрудников, охранника ЧОП «Алдан» ФИО4 были сняты показания приборов учета, составлен акт возврата помещения, а также акт об отказе истца подписать акт возврата помещения. Также истец отказался от получения комплекта ключей от арендованного помещения. Арендованное ответчиком помещение передано охраннику ЧОП «Алдан» ФИО4 с целю сохранности имущества истца, двери закрыты под ключ.

Письмом №251 от 15.07.2020 ответчик в адрес истца направил ранее представленное для подписания соглашение о расторжении договора от 13.07.2020 с протоколом разногласий, акт возврата помещения от 15.07.2020, копию акта об отказе подписания акта возврата помещения от 15.07.2020. Также в письме ответчик просил истца произвести окончательный расчет за период с 01.07.2020 по 15.07.2020, с выставлением закрывающих документов, а также сообщить конкретную дату и время для передачи ключей от арендованного помещения.

ООО «Лонг Стрит» в ответ (письмо б/н от 27.07.2020, вх. №318 от 28.07.2020) на письмо ответчика №251 от 15.07.2020, сообщило о том, что заключенный договор действует до 13.08.2020 и о необходимости передать арендованное помещение в срок до 13.08.2020.

Ответчик повторно в адрес истца (в ответ на письмо б/н от 27.07.2020, вх. №318 от

28.07.2020) направил письмо №251 от 30.07.2020, в котором сообщил о фактической сдачи арендованного помещения 15.07.2020, о необходимости истца выставить платежные документы за период аренды с 01.07.2020 по 15.07.2020, а также сообщить конкретную дату и время для передачи ключей от арендованного помещения.

Ввиду очередного уклонения истца от приемки арендованного помещения от ответчика, письмом №284 от 12.08.2020 ответчик повторно сообщило истцу о времени для передачи по договору арендованного помещения, а именно, 13.08.2020 в 13 час. 30 мин.

13.08.2020 истцом был составлен акт возврата арендованного помещения, в соответствии с которым ответчиком представлены замечания, которые имеются в материалах дела.

По мнению представителя ответчика, составленный истцом 13.08.2020 акт возврата арендованного помещения фактически исказил реальные обстоятельства (в том числе и по выявленным недостаткам, в виде неисправности работы оконного механизма в кабинете №6, отсутствия пульта от сплитсистемы в кабинете №10, отсутствия крышки от розетки в кабинете №12, наличия в части кабинетов потертостей на стенах от мебели, наличия в части кабинетов мусора на полу), поскольку фактически арендованное помещение арендатором было освобождено 15.07.2020, визуально было осмотрено истцом 15.07.2020, замечания отсутствовали, арендованное помещение было сдано под охрану и ответчик с 15.07.2020 по 13.08.2020 не имело доступа к нему.

Ответчик обращает внимание, что 13.08.2020 его представитель также составлял акт возврата помещения в соответствии с формой, утвержденной сторонами по договору (приложение №3). Однако, истец от подписания акта от 13.08.2020 и получения, составленного ответчиком по утвержденной форме в соответствии с заключенным договором отказался.

Письмом №296 от 18.08.2020 ответчик в адрес истца повторно направило акт возврата арендованного помещения от 13.08.2020 для подписания, составленного в соответствии с утвержденной сторонами формой, являющейся приложением №3 к договору.

Представитель ответчика указывает, что гражданское законодательство не запрещает арендатору досрочно освободить занимаемое помещение (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) и сдать его арендодателю. Если в этом случае арендодатель уведомленный арендатором о намерении передать помещение, не принимает необходимых мер к его приемке (в частности, не направляет представителя для приемки помещения по акту, в данном случае - присутствие истца при сдаче арендованного помещения, визуальный осмотр и фиксация факта освобождения помещения арендатором, уклонение от подписания документов по возврату), он считается просрочившим в исполнении обязательства принять возвращаемое арендатором помещение, и арендная плата может быть истребована с арендатора только по дату, когда он фактически освободил помещение.

Ответчик указывает, что он фактически надлежащим образом исполнил свои обязательства и осуществил возврат истцу (неоднократно уклоняющегося от его принятия, и подписания акта возврата) арендованного помещения 15.07.2020. Ответчик считает, что арендные отношения между сторонами прекратились 15.07.2020.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Согласно частям 1, 2, 3, 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В нарушение требования статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик не представил доказательства, отвечающие принципам относимости и допустимости (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и подтверждающие невозможность пользование помещением в соответствии с его разрешенным использованием в течение срока, превышающего 15 рабочих дней подряд по вине арендодателя (пункт 9.7.3 названного договора), передачу ключей и принятия истцом названного помещения ранее 13.08.2020.

Суд не принимает довод ответчика о том, что в спорный период не использовалось арендуемое помещение, так как не представлены доказательства, отвечающие принципам допустимости и относимости, подтверждающие передачи помещения и ключей истцу по акту приема-передачи.

При таких обстоятельствах, договор прекратил действие 13.08.20290, поэтому исковые требования подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд считает, что истец представил доказательства, подтверждающие заявленные требования, поэтому иск подлежит удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 65, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Волгоградской области

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр развития" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лонг Стрит" (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по договору аренды от 18.09.2019 №А-32 в размере 178 903 руб. 21 коп., из которых 145 331 руб. 61 коп. – основной долг за период с 16 июля по 13 августа 2020, 33 571 руб. 60 коп. – неустойка за период с 05.09.2020 по 23.04.2021, а также расходы по государственной пошлине в размере 6367 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.


Судья А.П. Машлыкин