Решение от 24 апреля 2018 г. по делу № А03-2839/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Решение

Дело № А03-2839/2017
г. Барнаул
25 апреля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 апреля 2018 года. Полный текст решения изготовлен 25 апреля 2018 года.


Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Федотовой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Панорама-22» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Барнаул,

к обществу с ограниченной ответственностью «Алтайагросервис» (ОГРН <***> ИНН <***>), г.Барнаул,

о взыскании 1 350 000 руб. долга по договору субаренды нежилого помещения № 1/2015 от 26.10.2015,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности 01.10.2017, паспорт,(после перерыва не явился)

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 25.07.2017, паспорт,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Панорама-22» обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Алтайагросервис» о взыскании 1 350 000 руб. долга по договору субаренды нежилого помещения № 1/2015 от 26.10.2015 (далее – договор субаренды) по арендной плате за период с июня 2016 г. по февраль 2017 г.

В обоснование исковых требований указано, что ответчик прекратил оплату арендных платежей с июня 2016 г.

Ответчик в отзыве на иск просит в иске отказать в полном объеме, поскольку между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи от 31.05.2016 № 1/16 в отношении арендованного ранее по договору субаренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>: земельный участок, кадастровый номер 22:63:030506:433, нежилое двухэтажное здание - административно-складское здание, ориентировочной общей площадью 1 475 кв.м., которое будет введено в эксплуатацию истцом.  

В отзыве на иск ответчик указывает,  что пунктом 1.4 договора купли-продажи стороны установили, что недвижимое имущество на момент заключения договора находится во владении и пользовании ответчика.

Сторонами согласована предварительная цена недвижимого имущества в размере 59 716 225 руб. 95 коп. (п.3.1 договора купли-продажи). Порядок оплаты стороны согласовали в графике платежей (Приложение № 1 к договору купли-продажи).

Дополнительным соглашением к договору купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 г. от 01.06.2016 г. стороны изменили график платежей, утвердив Приложение № 1 в новой редакции.

Во исполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества ответчик перечислил на расчетный счет истца 7 986 659 руб. 07 коп.

Ответчик считает, что с 31.05.2016 г. у Ответчика изменились основания владения и пользования нежилым помещением, расположенным по адресу: <...>, и с этого момента прекратилась обязанность Ответчика перечислять арендную плату по договору субаренды.

Ответчик считает, что с учетом прекращения обязательств Ответчика по оплате арендной платы с 31.05.2016, и с учетом ранее произведенных оплат за период с 01.12.2015 г. по 31.05.2016 г. задолженность по оплате арендной платы у Ответчика отсутствует.

Недвижимое имущество находилось во временном владении и пользовании Арендатора по договору субаренды в период с 01.12.2015 г. по 31.05.2016 г.

По расчетам ответчика размер арендной платы за указанный период составил 900 000 руб.

Ответчиком было оплачено: 150 000 руб. по платежному поручению  № 1870 от  11.12.2015 г. - арендная плата за декабрь 2015 г., 1 200 руб. по платежному поручению  № 81 от 31.01.2016 г.- электроэнергия за декабрь 2015 г., 150 000 руб. по платежному поручению 37 от 14.01.2016 г. - арендная плата за январь 2016 г., 1 622,66 руб. по платежному поручению № 279 от 03.03.2016 г. - электроэнергия за январь-февраль 2016 г., 150 000 руб. по платежному поручению № 136 от 04.02.2016 г. - арендная плата за февраль 2016 г., 1 622,66 руб. по платежному поручению № 279 от 03.03.2016 г. - электроэнергия за январь-февраль 2016 г., 100 000 руб. по платежному поручению № 290 от 03.03.2016 т., 50 000.00 руб. по платежному поручению 316 от 10.03.2016 г.- арендная плата за март 2016 г., 1 210 руб. по платежному поручению № 487 от 08.04.2016 г.- электроэнергия за март 2016 г., 150 000 по платежному поручению № 455 от 05.04.2016 г. - арендная плата за апрель 2016 г., 150 000 руб.- по платежному поручению от 04.05.2016 г. - арендная плата за май 2016 г., всего на общую сумму 904 033 руб.52 коп.

Ответчик также указывает на то, что 01.02.2017            . Истцом в адрес Ответчика было направлено уведомление о расторжении договора субаренды нежилого помещения № 1/2015 от 26.10.2015 г. Истец уведомил Ответчика о расторжении договора субаренды с 01.03.2017 г. и потребовал направить уполномоченного представителя 01.03.2017 г. в 9-00 для подписания акта возврата помещения.

Доступ Ответчика в нежилые помещения был прекращен Истцом уже 28.02.2017 г.

Истец не исполнил требования Ответчика о возврате имущества и предоставлении доступа, отказался возвратить удерживаемое имущество Ответчика, подписать акт возврата помещения.

Акт приема-передачи нежилого помещения был подписан сторонами 11.03.2017 г.

Ответчик указывает в иске, что до настоящего времени нежилое помещение не введено в эксплуатацию, на него не зарегистрировано право собственности ООО «Панорама-22». Соответствующие документы покупателю не переданы.

Производство по настоящему делу приостанавливалось до рассмотрения Индустриальным районным судом г. Барнаула дела № 2-3360/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис» к обществу с ограниченной ответственностью «Панорама-22» и ФИО4, о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 года и взыскании 7 986 659 руб. 07 коп.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы настоящего дела, оценив доказательства и доводы, приведенные истцом в обоснование своих требований, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно договору субаренды нежилого помещения №1/2015 от 26.10.2015 истец обязался предоставить ответчику за плату во временное пользование часть нежилого помещения и прилегающую территорию, расположенные по адресу: <...>, площадью 555 кв.м. (производственно-складская площадь), площадь офисных помещений – 78 кв.м., прилегающая территория для погрузки-разгрузки товарно-материальных ценностей временного складирования вне арендуемого нежилого помещения – 600 кв.м. (далее- помещения).

Согласно пункта 2.1 договора договор вступает в силу с 01.11.2015 по 31.10.2016. Если ни одна из сторон минимум за тридцать дней до окончания срока действия договора письменно не заявит о его расторжении договор считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды арендная плата по договору составляет 150 000 руб., без учета затрат на электроэнергию, водоснабжение, канализацию, которая оплачивается до 5 числа каждого месяца.

В соответствии с пунктом 5.3 договора субарендатор производит оплату расходов по электроэнергии, водоснабжению и канализации до 10 числа месяца, следующего за расчетным, по объемам и тарифам расчетного месяца, на основании счета.

31.05.2016 между истцом и ответчиком заключен договор № 1/16 купли-продажи недвижимого имущества (далее – договор купли-продажи), в соответствии с которым на основании решения участников ООО «Панорама-22» № 02/16 от 31.05.2016  истец обязуется передать, а ответчик принять и оплатить недвижимое имущество, указанное в п. 1.2. настоящего договора, на условиях и по цене, предусмотренных настоящим договором.

В соответствии с пунктом 1.2 договора продавец обязуется передать, а Покупатель принять следующее недвижимое имущество:

земельный участок, расположенный по адресу: - <...>, площадью 0,5794 Га, кадастровый номер 22:63:030506:433;

нежилое двух этажное здание - административно-складское здание, общей ориентировочной площадью 1475 (одна тысяча четыреста семьдесят пять) квадратных метров расположенное по адресу:    <...>, которое будет введено в эксплуатацию продавцом на земельном участке в соответствии с действующим законодательством РФ, а также любая его часть и оборудование, расположенные в нем или неразрывно связанные с ним, в том числе инженерные коммуникации, далее «земельный участок» и «здание», вместе именуемое «недвижимое имущество».

На дату подписания договора здание не введено в эксплуатацию продавцом, а также продавец не приобрел право собственности на земельный участок. 

В соответствии с разделом 2 договора продавец обязан: передать всю техническую документацию и другие необходимые документы на указанное недвижимое имущество по акту приема передачи покупателю в течение трех дней после введения недвижимого имущества в эксплуатацию и регистрации права собственности; ввести недвижимое имущество, указанное в п. 1.2. настоящего договора,  в эксплуатацию своими силами либо силами третьих лиц; ввести недвижимое имущество указанное в п. 1.2. настоящего договора в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности до 01.09.2016 года; подписать договор залога недвижимого имущества согласно п. 1.5. настоящего договора; обеспечить исполнение обязательств по настоящему договору путем подписания договоров поручительства непосредственных участников ООО «Панорама-22»; осуществлять беспрепятственный допуск покупателя к указанному недвижимому имуществу для осуществления своих прав по владению и пользованию.

В свою очередь, покупатель обязан: произвести расчет с продавцом за недвижимое имущество в соответствии с условиями раздела 3 настоящего договора.

Согласно пункта 3.1 договора предварительная цена недвижимого имущества составляет 59 716 225 руб. 95 копеек и окончательно устанавливается в графике платежей (Приложение № 1, которое является неотъемлемой частью настоящего договора).

Во исполнение обязательств по договору ответчик перечислил истцу 7 986 659 руб. 07 коп.

Апелляционным определением от 12.12.2017 судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда отменено решение Индустриального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 11.09.2017, принято новое решение: исковые требования ООО «АлтайАгроСервис» к ООО «Панорама-22», ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, удовлетворить частично, расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества №1/16 от 31.05.2016, заключенный между ООО «АлтайАгроСервис» и ООО «Панорама-22».

С ООО «Панорама-22» в пользу ООО «АлтайАгроСервис» взысканы  оплаченные по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 денежные средства в размере 7 986 659 рублей 07 копеек, с ООО «Панорама-22» взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 54 200 рублей. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Апелляционным определением от 12.12.2017 судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда установлено, что обязанность истца (продавца) выполнить условия договора относительно введения недвижимого  имущества в эксплуатацию и регистрации права собственности до 01.09.2016 (п. 2.1.3 договора) не исполнена.

Согласно разрешению на ввод  в эксплуатацию объекта – административно-складского здания по адресу: <...>, разрешение выдано ФИО5 и ФИО4

В нарушение условий договора ввод недвижимого имущества в эксплуатацию не связан с исполнением обязательств ООО «АлтайАгроСервис». Кроме того, право собственности на здание, земельный участок согласно выписки из ЕГРП по 1/2 доле принадлежит ФИО5 и ФИО4 Здание с 25.05.2017, земельный участок - с 14.05.2014. До настоящего времени переоформление прав на ООО «АлтайАгроСервис» не произведено.

Судебная коллегия приняла во внимание, что исполнение обязательств по сдаче объектов недвижимости, являющихся предметом договора купли - продажи, в эксплуатацию и регистрация права собственности продавца на данные объекты не поставлены в зависимость от исполнения обязательств покупателя по исполнению обязанности внесения платежей по договору купли - продажи в соответствии с установленным графиком.

Судебная коллегия пришла к выводу о том, что со сторона продавца имело место существенное нарушение условий договора купли-продажи. При этом неисполнение продавцом обязательств связано с тем, что сторона покупателя, исполнявшая со своей стороны условия договора об оплате, в значительной степени лишается получить от продавца предмет договора, однако при заключении договора рассчитывала на его получение.

В рамках арбитражного дела №А03-4741/2017 общество с ограниченной ответственностью «Панорама-22» обратилось в арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис»  о взыскании 11 390 994 руб. 84 коп. задолженности  по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 года.

          В обоснование исковых требований истец ссылался на уклонение ответчика от исполнения договорных обязанностей по оплате ежемесячных платежей по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 года, что привело к образованию задолженности и обращению в суд с названным исковым заявлением.

В ходе рассмотрения дела №А03-4741/2017 истец уточнял заявленные требования, просил взыскать 51 729 566 руб. 08 коп. задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 года   в  связи  с  наступлением  срока  внесения  оплаты  по  договору  в  полном  объеме.

Определением от 09.11.2017 года к производству принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис» о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Панорама-22»  2 610 567 руб. 74 коп. пени за период с 01.09.2016 года по 06.02.2017 года за ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 года.

В обоснование встречного искового заявления указано, что покупатель исполнял свои обязательства по договору купли-продажи, перечисляя денежные средства согласно графику платежей. Однако, продавец (общество с ограниченной ответственностью «Панорама-22») нарушил условия договора, не ввел в эксплуатацию недвижимое имущество, не зарегистрировал на него право собственности,  не  оформил  договор  залога,  в установленный договором срок. В связи с чем, общество с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис» просит взыскать неустойку, предусмотренную договором, за неисполнение продавцом своих обязательств по договору.

В ходе рассмотрения дела №А03-4741/2017 общество с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис» уточняло исковые требования, просило взыскать 7 106 463 руб. 34 коп. пени за период с 01.09.2016 года по 04.12.2017 года за ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 года.

Решением от 30.01.2018 по делу № А03-4741/2017 в удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Панорама-22», г. Барнаул Алтайского края к обществу с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис», г. Барнаул Алтайского края отказано.

Встречное исковое заявление удовлетворено частично.

С общества с ограниченной ответственностью «Панорама-22», г. Барнаул Алтайского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис»  взыскано 4 000 000 руб. неустойки и 36 053 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части встречного иска отказано.

Решением арбитражного суда от 30.01.2018 по делу № А03-4741/2017 установлено, что административно-складское здание, расположенное по адресу: <...>, являющийся предметом спорного договора купли-продажи принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО5 и ФИО4 (по ? доли).

Договор купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 года, заключенный между истцом и ответчиком, расторгнут определением Алтайского краевого суда от 12.12.2017 года, в связи с тем, что продавцом (истцом) не были исполнены существенные условия договора, а именно не исполнены обязательства относительно введения спорного недвижимого имущества в эксплуатацию и регистрации в срок до 01.09.2016 года права собственности на него.

Суд пришел к выводу о том, что отсутствуют основания для взыскания с общества с ограниченной ответственностью «АлтайАгроСервис» 51 729 566 руб. 08 коп. задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 года.

Рассмотрев материалы настоящего дела и вступившие в законную силу судебные акты по вышеназванным делам, арбитражный суд установил следующее. 

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Договор купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 года, заключенный между истцом и ответчиком, расторгнут определением Алтайского краевого суда от 12.12.2017 года.

Следовательно, в период с 31.05.2016 по 12.12.2017 ответчик пользовался помещениями на основании договора купли-продажи.

В пункте 1.4 договора недвижимое имущество на момент заключения договора находится во владении и пользовании покупателя.

Следовательно, с 31.05.2016 г. у ответчика изменились основания владения и пользования нежилым помещением, расположенным по адресу: <...>, и с этого момента прекратилась обязанность ответчика перечислять арендную плату по договору субаренды. Ответчик владел помещением на основании договора купли-продажи № 1/16 от 31.05.2016 г. Данный договор не содержит условий о внесении платы ответчиком за пользование помещениями до ввода их в эксплуатацию и регистрации права собственности. Ввод помещений в эксплуатацию и регистрация права собственности в соответствии с условиями договора купли-продажи № 1/16 от 31.05.2016 г. являлось обязанностью истца, который не исполнил ее надлежащим образом, в результате чего ответчик не приобрел право собственности на помещения.

Ответчик правомерно не производил оплату арендных платежей после заключения договора купли-продажи № 1/16 от 31.05.2016 г. Договор купли-продажи № 1/16 от 31.05.2016 г. не признавался недействительной сделкой, расторгнут по решению суда с 12.12.2017 г.

Истец в нарушение пункта 2.1.3. договора купли-продажи недвижимого имущества № 1/16 от 31.05.2016 не произвел ввод в эксплуатацию недвижимого имущества, не зарегистрировал право собственности ответчика на помещения до 01.09.2016 г., следовательно, не вправе требовать уплаты арендной платы.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате в полном объеме.   

В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий  совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Вопросы распределения судебных расходов, разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу (ч. 1 ст. 112 АПК РФ).   

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины суд относит на истца.

Руководствуясь статьями 27, 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Алтайагросервис» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 26 500 руб.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья                                                                                          О.А.Федотова