Решение от 15 мая 2019 г. по делу № А34-2134/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-2134/2019
г. Курган
15 мая 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 мая 2019 года.

Решение изготовлено в полном объеме 15 мая 2019 года.

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Григорьева А.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению

Центрального потребительского общества (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество,

при участии в заседании представителей:

от заявителя – ФИО2, доверенность от 08.05.2018

от заинтересованного лица – ФИО3, доверенность от 30.07.2018

установил:

Центральное потребительское общество (далее – заявитель, общество, ЦПО) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением, в котором просит:

признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее – заинтересованное лицо, Управление), выраженное в уведомлении от 20.02.2019 № КУВД-001/2018-6191837/2 об отказе в государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета;

обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области совершить действия, по регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: нежилое здание с кадастровым номером 45:12:030109:386, площадью 71,6 кв.м., расположенное по адресу <...> «б» от Мишкинского райпотребсоюза к Центральному потребительскому обществу.

В обоснование названного требования заявитель указывает, что приобрел спорный объект на основании договора купли-продажи от 12.12.2006 у Мишкинского районного союза потребительских обществ (далее – Мишкинский РПС). Договор купли-продажи исполнен его сторонами в полном объеме. Продавец объекта недвижимого имущества – Мишкинский РПС прекратил свою деятельность в качестве юридического лица в связи с его ликвидацией. Заявитель обратился в Управление Росреестра по Курганской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права на указанное имущество и получил оспариваемый отказ. Заявитель, со ссылкой на разъяснения, содержащиеся в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указывает, что оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на спорное имущество у Управления не имелось, поскольку единственным основанием для отказа в регистрации права является по существу отсутствие продавца, что не препятствует осуществлению процедуры регистрации перехода права к покупателю.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал свои требования по указанным основаниям.

Представитель заинтересованного лица против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на заявление. Указал, что основанием для отказа в государственной регистрации права явилось то, что не было представлено заявление продавца Мишкинского РПС о проведении государственной регистрации права собственности и перехода права собственности; отсутствуют сведения о регистрации ранее возникшего права на объект недвижимости, право собственности продавца в установленном порядке не зарегистрировано, отсутствует правоустанавливающий документ продавца на спорный объект недвижимости. Просит в удовлетворении заявления отказать.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

08.11.2018 заявитель обратился в Управление с заявлениями о государственной регистрации права собственности на здание с кадастровым номером 45:12:030109:386, площадью 71,6 кв.м., расположенное по адресу <...> «б» (с учетом заявления от 22.11.2018).

В качестве правоустанавливающего документа представлен в одном экземпляре договор купли-продажи от 12.12.2006 (л.д. 23-25), по условиям которого Мишкинский РПС (продавец) продал, а покупатель ЦПО купил имущество, указанное в приложенном к договору списке. В данном списке в позиции № 14 (всего 59 позиций) указан магазин «Ночка», расположенный по адресу <...>.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается лицами, участвующими в деле, здание данного магазина 31.07.2013 было поставлено на кадастровый учет с присвоением данному нежилому зданию кадастрового номера 45:12:030109:386, с указанием площади 71,6 кв.м., и присвоением адреса <...> «б» (кадастровая выписка, л.д. 29; распоряжение главы Мишкинского поссовета от 27.11.2012 № 393-р «Об уточнении местоположения зданий», л.д. 30).

Цена продаваемого имущества (всех позиций) по условиям договора составила 3 991 000 руб. Договором установлено, что передача имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляется без составления передаточного акта.

Уведомлением от 20.11.2018 № КУВД-001/2018-6191837/1 государственная регистрация права была приостановлена на срок до 20.02.2019.

Уведомлением от 20.02.2019 № КУВД-001/2018-6191837/2 об отказе в государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета в государственной регистрации права заявителя на спорный объект недвижимости было отказано.

В обоснование причин указанного отказа Управлением приведено: отсутствие зарегистрированного права продавца на спорный объект недвижимости; отсутствие заявления продавца на государственную регистрацию права и перехода права; отсутствие правоустанавливающих документов продавца.

Заявитель, не согласившись с указанным отказом, обратился в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявления в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе, право собственности.

На основании пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 6 статьи 131 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с Кодексом и законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (статья 1 Закона № 218-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу пункта 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно части 3 статьи 21 Закона № 218-ФЗ необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме, либо не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) возвращается правообладателю, если такая сделка совершена в нотариальной форме или право на основании такой сделки возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Статьей 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пунктам 1, 5, 7, 44 части 1 указанной статьи осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если, в том числе: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Закона № 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

С учетом данных норм права и в соответствии с положениями Закона № 218-ФЗ заявителем должны были быть представлены на государственную регистрацию документы, подтверждающие право собственности продавца Мишкинского РПС на спорный объект. Должно быть представлено заявление продавца на государственную регистрацию права и перехода права покупателю. Договор купли-продажи должен быть представлен в двух экземплярах - подлинниках.

Поскольку в течение срока приостановления заявителем не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации права, на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ Управлением заявителю отказано в регистрации права по договору купли-продажи.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, 28.01.2009 Мишкинский РПС прекратил свою деятельность в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства (выписка из ЕГРЮЛ, л.д. 49-53).

Таким образом, на момент подачи заявления о государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи от 12.12.2006 продавец отсутствовал.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку действующее законодательство не регулирует порядок регистрации перехода права собственности на недвижимость в случае ликвидации продавца, на основании пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации названная норма права подлежит применению к спорным отношениям в силу аналогии закона.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 61, 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Частью 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ установлено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Частью 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статьи 69 Закона № 218-ФЗ, суд приходит к выводу о наличии у продавца (Мишкинский РПС) ранее возникшего права собственности на спорный объект недвижимости, которое является действительным в отсутствие государственной регистрации. Данное обстоятельство подтверждено постановлением Совета Мишкинского РПС от 7.12.2006 «О продаже имущества» с приложением (л.д. 35-37), книгой по счету №01 «Основные средства» Мишкинского РПС (л.д. 38-39), инвентарной карточкой учета основных средств № 10003 от 1.03.2003 Мишкинского РПС (л.д. 41).

Кроме того, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что в данном случае, договор купли-продажи от 12.12.2006, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: спорный объект передан продавцом и принят покупателем. Оплата за все объекты произведена покупателем по условиям договора путем внесения денежных средств в сумме 3 991 000 руб. покупателем в кассу продавца (квитанция к приходному кассовому ордеру № 3920 от 12.12.2006, л.д. 26).

Кроме того, договор купли-продажи не оспорен и в установленном законном порядке не признан недействительным. Наличия правопритязаний третьих лиц на спорный объект не установлено.

Как следует из дела, заявитель представил на регистрацию один экземпляр договора купли-продажи от 12.12.2006.

Вместе с тем, вследствие ликвидации продавца второй экземпляр договора не мог быть предоставлен заявителем в силу его отсутствия у покупателя.

Совокупность указанных выше обстоятельств (отсутствие заявлений продавца о регистрации ранее возникшего права и о переходе права по договору купли-продажи; отсутствие второго экземпляра договора купли-продажи) сама по себе не может являться основанием для отказа в государственной регистрации перехода права, поскольку эти обстоятельства свидетельствуют лишь об отсутствии продавца как участника гражданского оборота.

Таким образом, в рассматриваемом случае единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца.

В связи с этим, в силу приведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, суд приходит к выводу о незаконности оспариваемого отказа и нарушения им прав заявителя в сфере его экономической деятельности.

В силу статей 198, 199, 200 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов органов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя.

Поэтому заявление подлежит удовлетворению.

Судебные расходы распределены в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявителем при подаче заявления уплачена госпошлина в сумме 6000 руб. по платежному поручению от 30.10.2018 № 13. Вместе с тем, подлежала уплате госпошлина в сумме 3000 руб. (статья 333.21 НК РФ).

В связи с этим, излишне уплаченная госпошлина в сумме 3000 руб. подлежит возврату заявителю из бюджета (статья 333.40 НК РФ).

В соответствии с частью 4 статьи 110 АПК РФ при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением.

В соответствии с заключенным сторонами соглашением, судебные расходы отнесены на заявителя, в связи с этим, судебные расходы по оплате госпошлины с заинтересованного лица взысканию не подлежат.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, выраженное в уведомлении от 20.02.2019 № КУВД-001/2018-6191837/2 об отказе в государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области совершить действия, по регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: нежилое здание с кадастровым номером 45:12:030109:386, площадью 71,6 кв.м., расположенное по адресу <...> «б» от Мишкинского райпотребсоюза к Центральному потребительскому обществу.

Возвратить Центральному потребительскому обществу из бюджета излишне уплаченную госпошлину в сумме 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Курганской области.

Судья

А.А. Григорьев