Постановление от 28 сентября 2018 г. по делу № А12-14530/2017

21/2018-56378(1)

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-14530/2017
г. Саратов
28 сентября 2018 года
Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2018 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Комнатной Ю.А.,

судей Землянниковой В.В., Смирникова А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 июля 2017 года по делу № А12-14530/2017 (судья Середа Н.Н.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «МСК» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 400002, <...> д. 103а, каб. 90)

к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, 400066, г. Волгоград,

ул. Новороссийская, д. 15) о признании незаконным решения, при участии в судебном заседании:

представителя Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - ФИО2, действующего на основании доверенности от 08.08.2018г. № 87,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «МСК» (далее - заявитель, ООО «МСК») с

заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Комитет) о признании незаконным, оформленного письмом от 27.02.2017 № 21-23/3974, решения об отказе в предоставлении на праве аренды без проведения торгов земельного участка площадью 15 000 кв. м. с кадастровым номером 34:34:040018:45, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Чуйкова, 56.

В порядке устранения нарушенного права заявитель просил суд обязать Комитет предоставить на праве аренды указанный земельный участок.

Решением от 13 июля 2017 года Арбитражный суд Волгоградской области признал незаконным оформленное письмом № 21 -23/3974 от 27.02.2017 решение Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области об отказе ООО «МСК» в предоставлении на праве аренды без проведения торгов земельного участка площадью 15 000 кв. м. с кадастровым номером 34:34:040018:45, расположенного по адресу: <...>, как не соответствующего положениям статей 39.6, 39.17 Земельного кодекса РФ, пункта 21 статьи 3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В порядке восстановления нарушенного права суд обязал Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области предоставить ООО «МСК» на праве аренды без проведения торгов земельный участок площадью 15 000 кв. м. с кадастровым номером 34:34:040018:45, расположенный по адресу: <...>.

Кроме того, суд взыскал с Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в пользу ООО «МСК» государственную пошлину по заявлению в размере 3000 рублей.

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

ООО «МСК» просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, по основаниям, изложенным в отзыве.

Участники процесса, не явившиеся в судебное заседание, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, явку представителей не обеспечили.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru) 31.08.2018, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.

Согласно пункту 3 статьи 156 АПК РФ в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя Комитета, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Волгоград и ООО «Стройконсалтинг» заключен договор аренды от 21.01.2009 № 8421 земельного участка площадью 15 000 кв. м. с кадастровым номером 34:34:040018:45,

расположенный по адресу: г.Волгоград, ул. Чуйкова, 56. Участок предоставлен для строительства капитального объекта – многофункционального спортивно- оздоровительного и досугового центра. Рок аренды – один год.

Изменениями от 03.03.2009 к договору аренды, срок аренды продлен до 03.03.2014 года.

Договором от 14.08.2009 года обязанности арендатора по договору аренды от 21.01.2009 № 8421 переданы ООО «МСК».

Изменениями к договору от 22.10.2009 изменено наименование стороны в договоре: с ООО «Стройконсалтинг» на ООО «МСК».

Изменениями к договору от 05.03.2012 срок его действия продлен до 03 марта 2017.

Для строительства капитального объекта Обществом 19.12.2014 получено разрешение на строительство № RU 34301000-425/Ц/14 сроком действия до 19.12.2018.

Кроме того, за Обществом 17.03.2015 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (7% степени готовности) (т.1 л.д.72, 74).

ООО «МСК» 02.02.2017 обратилось в Комитет с заявлением о продлении действия договора аренды, либо о предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов сроком на три года с целью завершения строительства объекта (т.1, л.д.43).

Письмом от 27.02.2017 № 21-23/3974 ответчик отказал в предоставлении Обществу в аренду испрашиваемого земельного участка, указав, что объект недвижимого имущества в виде объекта незавершенного строительства фактически на земельном участке отсутствует (т.1, л.д.44).

Общество полагая, что отказ в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка является незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу, что у ответчика отсутствовали правовые основания для отказа в предоставлении Обществу испрашиваемого земельного участка в аренду.

Суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без

проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Обществу земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Суд апелляционной инстанции установил, что заявление о заключении нового договора аренды подано ООО «МСК» до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды от 21.01.2009 № 8421; исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в аренду иное лицо не обладает; ранее заключенный договор аренды от 21.01.2009 № 8421 не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ (подпункты 1 - 3 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ).

Вместе с тем для заключения с Обществом договора аренды без проведения торгов отсутствует условие, установленное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку на момент принятия оспариваемого отказа не имелось оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ

Объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, также не имелось (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Так, решением Арбитражного суда Волгоградской области от 29.03.2018 по делу № А12-5328/2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2018 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 10.09.2018, признано отсутствующим право собственности ООО «МСК» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:040018:136, расположенный по адресу <...>; установлено, что решение

суда является основанием для снятия с кадастрового учета объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 34:34:040018:136, расположенного по адресу Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Им. Маршала Чуйкова, д. 56; присвоения соответствующему разделу Единого государственного реестра недвижимости статуса «архивный».

При этом судами в рамках дела № А12-5328/2017 учтено, что доказательств того, что спорный объект с учетом его технических параметров обладает признаками, присущими недвижимому имуществу, является конструктивно сложным сооружением и имеет функциональную завершенность, ответчиком в материалы дела не представлено.

Как указывают суды, согласно разделу проектной документации «многофункциональный спортивно-оздоровительный и досуговый центр по ул. Имени маршала ФИО3, 56, в Центральном районе г. Волгограда» «конструктивные решения» здание состоит из 6 блок-секций, каждая блок-секция имеет самостоятельный свайно-плитный фундамент. Эти же сведения усматриваются из раздела 3 проектной документации «Архитектурные решения».

Как следует из раздела 1 проектной документации «Пояснительная записка» общая площадь застройки земельного участка составляет 2 975 кв.м. Аналогичные сведения содержаться в разделе 2 проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка». Из раздела 3 проектной документации «Архитектурные решения» следует, что габаритные размеры здания в плане - 161,06 м. * 18,26 м.

Принимая во внимание обстоятельства, установленные экспертом в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, в частности, габаритные размеры и площадь спорного объекта (ростверка) (793 кв.м.), суды пришли к выводу, что конструкция, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 34:34:040018:45 не способна воспринимать нагрузки здания на площади застройки 2 975 кв.м.

При этом суды приняли во внимание и учли техническое заключение, изготовленное ВО ГУП «Волгоградоблтехинвентаризация», из которого следует, что имеющееся на земельном участке бетонное замощение не обеспечивает доступ на минус первый и минус второй уровни, расположенные на отметках - 7,8 м; - 4,5м.

Судебная коллегия отклоняет доводы Общества о добросовестном исполнении договора аренды.

Как следует из материалов настоящего дела, все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 21.01.2009 № 8421 переданы ООО «МСК» 14.08.2009.

Общий срок аренды Организацией спорного земельного участка на момент принятия оспариваемого отказа и рассмотрения дела судом первой инстанции составил более 7 лет; разрешение на строительство № RU 34301000-425/Ц/14 получено Обществом 19.12.2014, т.е. по истечении 5 лет.

Суды, признавая отсутствующим право собственности ООО «МСК» на объект незавершенного строительства, исходили из того, что спорный объект с учетом его технических параметров не обладает признаками, присущими недвижимому имуществу, не является конструктивно сложным сооружением и не имеет функциональную завершенность.

Данные обстоятельства в совокупности нельзя признать добросовестным поведением стороны по использованию спорного земельного участка.

Кроме того, необходимость оценивать действия сторон как добросовестные или недобросовестные с целью применения пункта 1 статьи 10 ГК РФ к спорным правоотношениям при рассмотрении данного дела противоречит нормам земельного законодательства и фактически вводит дополнительный критерий для предоставления земельного участка без проведения торгов взамен условий, предусмотренных в подпункте 4 пункта 4, подпунктах 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018.

При таких обстоятельствах отсутствовала совокупность условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации, для заключения с Обществом нового договора аренды без проведения торгов.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при рассмотрении настоящего спора допустил существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела, поэтому решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 июля 2017 года по

делу № А12-14530/2017 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью

«МСК» требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского

округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном

объеме, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий Ю.А. Комнатная Судьи В.В. Землянникова

А.В. Смирников