Решение от 28 декабря 2019 г. по делу № А82-23269/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-23269/2018
г. Ярославль
28 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения оглашена 17.12.2019.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муравьевой А.М., помощником судьи Дупан Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

3-и лица: ООО Компания «Авангард», Индивидуальный предприниматель ФИО3, ООО «Компания Авангард Киномир»

о взыскании 315355,35 руб.

при участии:

от истца – ФИО4 – по дов. от 09.01.2019

от ответчика – ФИО2 – паспорт, ФИО5 – по дов. от 07.12.2017

от 3-х лиц – не явились

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 685989.69 руб., в том числе: 362350,92 руб. – долга по арендной плате за период с 01.07.2015 по 31.07.2018, 323638,77 руб. – пени за период с 10.07.2015 по 01.08.2018, с взысканием пени по дату фактической оплаты суммы долга.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО Компания «Авангард», Индивидуальный предприниматель ФИО3, ООО «Компания Авангард Киномир».

Ответчик исковые требования не признал, ссылается на пропуск срока исковой давности истцом, ходатайствует о применении ст. 333 ГК РФ, если суд сочтет пени подлежащими уплате, представил письменные пояснения. Ответчик указал, что требования по внесению платы за землю были исполнены путем уплаты денежных средств третьему лицу.

Определением суда от 11.04.2019 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебных актов по делам № А82-23826/2018, № А82-19646/2018.

С учетом результата рассмотрения указанных дел Агентство в ходатайстве от 05.12.2019 изменило исковые требования.

Истец просит взыскать с ИП ФИО2 в его пользу 315355,35 руб. задолженности по договору аренды земельного участка от 11.11.2006 №19412 за период с 07.11.2015 по 31.07.2018.

Уточнение иска принято судом 11.12.2019.

Истец уточненные требования поддержал, дал пояснения.

Ответчик по уточненному иску возражает, настаивает на необходимости применения иной ставки арендной платы и отсутствии долга в связи с уплатой третьим лицом необходимых платежей по ставке для кинотеатров.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, заявили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 и ООО «Компания Авангард Киномир» в письменных отзывах от марта 2019 года сообщили, что не владеют информацией по предмету спора и подтвердили факт переключения денежных средств с платежей ООО «Компания «Авангард» в счет их платежей по аренде земельного участка.

ООО «Компания «Авангард» в судебных заседаниях ранее также подтвердило эту информацию.

Дело рассматривается в отсутствие представителей истца и третьих лиц в порядке ст. 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

На основании постановления мэра города Ярославля от 26.10.2006 № 3760 от имени города Ярославля между Управлением земельных ресурсов мэрии г. Ярославля в лице Муниципального учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (арендодатель) и ООО Компания «Авангард» (арендатор) 16.11.2006 заключен договор № 19412 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует земельный участок с кадастровым номером 76:23:011302:82, площадью 9941 кв.м, расположенный по адресу: <...>, для эксплуатации здания кинотеатра.

Договор заключен на срок с 26.10.2006 по 25.09.2007. Земельный участок передан по акту приема-передачи.

Согласно пункту 3.3. договора арендная плата носится ежемесячно, в срок по 9-е число текущего месяца.

В силу п.6.4. Договора он был возобновлен на неопределенный срок.

Здание кинотеатра, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 76:23:011302:82, реконструировано.

25 апреля 2009 ООО «Компания «Авангард» получено разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди объекта - реконструированного кинотеатра, 17.07.2013 - разрешение на ввод в эксплуатацию второй очереди объекта - многофункционального комплекса.

Ответчик представил в материалы дела Договор инвестирования строительства, заключенный 25.04.2008 между ИП Журавлевой Т.А. (Инвестор) и ООО “Компания “Авангард” (Заказчик). Объект – реконструкция кинотеатра “Победа” под многофункциональный комплекс с инженерными коммуникациями.

В п.1.1.2 указаны помещения, которые подлежат реконструкции, и доли в помещениях, которые по окончании строительства приобретет Инвестор в порядке, определенном Договором.

Согласно п.3.1. Договора, Инвестор направляет собственные денежные средства в порядке инвестиционной деятельности на строительство объекта, а Заказчик обязуется: обеспечить реконструкцию кинотетатра “Победа”, заключить от своего имени все необходимые сделки с Генподрядчиком…, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, передать Инвестору помещения.

В соответствии с п.3.2. Договора право собственности Инвестора на помещения Объекта возникает у Инвестора с момента государственной регистрации указанного права в установленном порядке.

На основании сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним судом установлено, что за ФИО2 с 17.02.2010 зарегистрировано право собственности на нежилые помещения, площадью 477,1 кв.м, находящиеся в подвале здания по адресу: <...>.

01.01.2011 между ИП ФИО2 (Пользователь) и ООО Компания «Авангард» (Общество) заключен договор об эксплуатации и содержании нежилых помещений, согласно п. 1.1 которого настоящий договор заключен в целях регулирования отношений между Обществом и Пользователем в процессе эксплуатации и содержания объекта, который включает в себя: здание многофункционального комплекса «Победа» по адресу: 150063, <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым № 76:23:011302:0082, в том числе и нежилые помещения № 55,40,51,45,44,41, с общей площадью 477,1 кв.м и соответствующих мест общего (совместного) пользования в здании, не подлежащих сдаче в аренду.

Согласно п. 4.1 договора от 01.01.2011 Пользователь осуществляет оплату за организацию и предоставление для использования соответствующих услуг ежемесячно, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Общества.

В соответствии с п.п. «з» п. 4.2 договора в оплату, согласно п. 4.1 договора, входит организация в обеспечении Пользователя эксплуатационными и коммунальными услугами, в том числе: оплата за аренду земельного участка с кадастровым номером 76:23:011302:0082, выделенного под здание многофункционального комплекса и прилегающую территорию.

Согласно представленных предпринимателем документов, договор об эксплуатации и содержании нежилых помещений, был перезаключен 01.10.2012 с изменением условий. Оплата за аренду земельного участка пользователем предусмотрена пп. «г» п.4.2.

31.05.2013 договор был расторгнут подписанием соглашения сторон.

01.01.2014 между ИП ФИО2 (Пользователь) и ООО «Компания «Авангард» (Общество) был заключено соглашение о возмещении расходов, где в п.1.2. предусмотрена компенсация Обществу понесенных расходов по пользованию земельным участком по договору №19412 от 16.11.2006.

Ответчик представил платежные документы, в т.ч. по возмещению затрат по аренде земельного участка и акты об оказании эксплуатационных и коммунальных услуг.

В отношении вида использования помещения предприниматель представила письменные пояснения, согласно которым в 2015-2018гг. помещения сдавались в аренду, договоры не сохранились, обязательства прекращены. Часть нежилых помещений не сдавалась в указанный период времени из-за постоянных протечек системы водоснабжения и осуществлении текущего и капитального ремонта. Ответчик указал, что в конце июня 2018 года в цокольном этаже ТЦ «Победа», где расположены принадлежащие ему помещения, произошла крупная авария системы водоснабжения, которую устраняли длительный период времени. Все помещения цокольного этажа были затоплены. В результате аварии хранившаяся в одном из помещений документация была сильно повреждена, в связи с чем представить документы об использовании помещений в 2015-2018 годах не представляется возможным.

Актом осмотра земельного участка арендодателем установлено, что в здании расположены торговые площади.

Ответчик указала, как в письменном пояснении, так и в судебном заседании, что имеющиеся копии фотофиксации к акту осмотра плохого качества, принадлежащих ей на праве собственности помещений на фотографиях нет.

Исходя из всего изложенного ответчик полагает, что обязанность по оплате за аренду земельного участка исполнена им через третье лицо.

Истец полагает, что с момента приобретения права собственности на помещения в здании многофункционального центра (ТЦ «Победа») - с 17.02.2010 ответчик является стороной (соарендатором) договора аренды земельного участка № 19412, и обязан вносить истцу арендную плату за часть земельного участка, пропорциональную площади принадлежащих ответчику объектов.

При этом истец представил письменные пояснения от 16.12.2019, из которых следует, что имевшая место в 2015-2018 годах оплата Обществом «Компания «Авангард» за весь земельный участок торгового центра «Победа» частично была переключена на оплату за ООО «Компания «Авангард Киномир» и ИП ФИО3 Заявлением от 27.06.2019 ООО «Компания «Авангард» признало недействительными ранее поданные заявления о переключении платежей и просило вернуть ему денежные средства. Письмом от 16.07.2019 №6814 Обществу Компания «Авангард» было сообщено о возврате денежных средств в сумме 1 528 320,32 руб. В связи с произведенным возвратом плательщику истец установил за ответчиком долг по аренде за часть земельного участка, пропорциональную площади принадлежащих ответчику помещений.

Истец полагает, что фактическое использование арендатором земельного участка в целях, отличных от указанных в договоре, влечет пересмотр размера арендной платы на основании пункта 2.8. «Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов», утвержденного постановлением Правительства ЯО от 24.12.2008 N 710-п , согласно которому в случае использования арендатором земельного участка для осуществления нескольких видов деятельности расчет арендной платы производится с применением наибольшего коэффициента функционального использования.

Исходя из наличия в здании торгового центра «Победа» кроме кинотеатра еще и многочисленных торговых павильонов (модулей), истец в расчете задолженности применил ставку «земельные участки под объектами розничной торговли» (группа видов использования 5а по приложению 2 к постановлению мэрии г. Ярославля от 13.03.2013 N 516). По расчету истца с учетом заявления ответчика об истечении исковой давности за предпринимателем числится долг в размере 315355,35 руб. за период с 07.11.2015 по 31.07.2018.

В связи с изложенным истец обратился в суд с рассматриваемым иском, поддержанным с учетом уточнения.

Оценивая материалы дела, доводы сторон и третьих лиц, суд исходит из следующего.

Инвестору с момента регистрации права собственности на помещения в реконструированном здании перешло право пользования частью земельного участка, сформированного для эксплуатации здания.

В результате реконструкции новый объект капитального строительства не возникает, изменяются параметры уже существующего объекта.

Земельный участок остался той же площадью как в 2006 году, так и в 2018 году – 9941 кв.м.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей в 2008 году – на дату заключения договора инвестирования, в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Суд считает, что в рассматриваемой ситуации по аналогии с нормой пункта 2 статьи 552 ГК РФ ФИО2 с даты регистрации права собственности на помещения стала стороной договора аренды земельного участка, заключенного ранее между МКУ и ООО “Компания “Авангард”.

Следовательно, ответчик, являясь собственником нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 76:23:011302:82, обязан вносить плату за пользование соответствующей частью земельного участка.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

Из материалов дела следует, что весь земельный участок 2006 году предоставлен в аренду третьему лицу – ООО «Компания «Авангард». На момент заключения договора на земельном участке располагалось здание кинотеатра.

В период с 2009 по 2013 гг. здание кинотеатра реконструировалось, в результате чего в эксплуатацию введены две очереди объекта – кинотеатр и многофункциональный центр.

Вид деятельности, для осуществления которой земельный участок предоставлен в аренду, указан в пункте 1.1. договора аренды № 19412 (эксплуатация кинотеатра). По завершении реконструкции изменения в договор аренды не внесены.

Третье лицо вносило арендную плату по договору по ставке арендной платы, установленной договором № 19412 «для кинотеатров». Однако в июле 2019 года отозвало произведенные платежи. Возврат денежных средств Обществу «Компания «Авангард» подтвержден представленными в материалы дела платежными поручениями. Таким образом, оплата за аренду земельного участка в доле, приходящейся на ответчика, не произведена. В сложившейся ситуации сам факт требования истца к ответчику об уплате долга является правомерным.

Взаимоотношения между ООО «Компания «Авангард» и ИП ФИО2 по расчетам, касающимся аренды земельного участка, подлежат урегулированию между ними вне рамок данного дела.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу обязательства одно лицо (должник-ответчик) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора-истца) определенное действие (уплатить деньги), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). Обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения не допускается (ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание изложенное выше, суд считает обоснованными требования истца о взыскании с ответчика арендной платы в размере, пропорциональном площади помещений, на которые зарегистрировано право собственности предпринимателя, согласно сведениям ЕГРН.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве, о том, что часть земельного участка не занята зданием Торгового центра «Победа» и не является необходимой для его использования, а также о том, что часть участка используется под автостоянку транспортных средств, в том числе и жителями домов и посетителями других магазинов, расположенных рядом, судом исследованы, признаны не имеющими правого значения для разрешения данного спора. Суд исходит из того, что земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет в 2006 году с площадью 9941 кв.м. Изменения в кадастровый учет земельного участка на дату рассмотрения спора судом не внесены. Имеющиеся в ГКН данные о площади земельного участка не позволяют использовать в расчете платы за землю меньшую площадь земельного участка.

В отношении доводов сторон о ставке арендной платы суд исходит из следующего.

Согласно сведениям Государственного кадастра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 76:23:011302:82 имеет вид разрешенного использования: для эксплуатации здания кинотеатра.

Согласно акту осмотра истца от 13.06.2018 в здании на указанном земельном участке расположен торгово-развлекательный центр «Победа». В здании находятся торговые модули. Однако из представленной фотофиксации невозможно определить, какие конкретно помещения принадлежат ответчику, т.к. нет подписи какой этаж и какой модуль отражен на фотографии. Истец по этому вопросу дать пояснения затруднился.

Ответчик указал, что среди зафиксированных помещений его объекты отсутствуют.

В связи с изложенным, принимая во внимание отсутствие в деле достоверных доказательств об осуществлении ответчиком торговой деятельности в период с ноября 2015 года по июль 2018 года, суд считает не доказанной к применению истцом в расчете платы за землю ставки «земельные участки под объектами розничной торговли».

При этом ответчик, настаивая на необходимости применения ставки « земельные участки учреждений кино и кинопроката» не представил никаких доказательств использования принадлежащих ему помещений с этим видом деятельности. Деятельность по кинопрокату не прослеживается и по видам деятельности ответчика, содержащимся в ЕГРИП.

В связи с изложенным суд пришел к выводу, что в рассматриваемой ситуации предприниматель использовала помещения в иных целях, т.е. земельный участок использовался не по условиям договора.

Иной вид экономической деятельности арендатора в рассматриваемой ситуации влечет начисление платы за фактическое пользование земельным участком по ставке «Земельные участки прочих объектов».

Размер арендной платы за земельные участки в г. Ярославле, государственная собственность на которые не разграничена, регулируется нормами постановления Правительства ЯО от 24.12.2008 N 710-п "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов".

Согласно пункту 2.2. Порядка размер годовой арендной платы за использование земельного участка, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2<1>, 2.6, 2.6<1> - 2.6<4> раздела 2 настоящего Порядка, рассчитывается по формуле:

Ави = УПКСЗви x S x К,

где:

Ави - величина годовой арендной платы по виду использования (руб.);

УПКСЗви - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в границах кадастрового квартала с учетом разрешенного использования (руб./кв. м), определяемый в соответствии с постановлениями Правительства области об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель;

S - площадь земельного участка (кв. м);

К - коэффициент функционального использования, определяемый на основании вида экономической деятельности арендатора и социальной значимости для развития муниципального района (городского округа) (%).

Согласно п.2.8. «Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов», утвержденного постановлением Правительства ЯО от 24.12.2008 N 710-п, согласно которому в случае использования арендатором земельного участка для осуществления нескольких видов деятельности расчет арендной платы производится с применением наибольшего коэффициента функционального использования.

Поскольку в рассматриваемом случае установлено отсутствие оплат от ответчика, с предпринимателя в пользу истца подлежит взысканию 134768,53 руб. – долга за период с 07.11.2015 по 31.07.2018 по ставке «земельные участки прочих объектов».

В связи с тем, что истец от уплаты госпошлины освобожден, она взыскивается с ответчика в бюджет на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 134768,53 руб. - долга. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В остальной сумме в иске отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 3977 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья

Секерина С.Е.