Решение от 2 сентября 2020 г. по делу № А70-8324/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-8324/2020
г. Тюмень
02 сентября 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 26 августа 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 02 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи М.М. Бадрызлова при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой О.В., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

Администрации города Тобольска

к ООО «Азия Авто Усть-Каменогорск»

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явились,

от ответчика: ФИО1 по доверенности №1 от 01.01.2020.

установил:

Администрация города Тобольска (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Азия Авто Усть-Каменогорск» (далее – ответчик, Общество) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0304002:2271 по адресу: <...> №153к у Общества путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования со ссылкой на ст.239.1, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), п.21 ст.3 Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), мотивированы тем, что ответчику по договору аренды земельного участка от 01.12.2005 № 307/826 был предоставлен земельный участок, и срок действия указанного договора прекратился. Право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства реализовано ответчиком, строительство объекта недвижимости не закончено, действие договора аренды земельного участка №02-05/365-15 от 30.12.2015 прекращено 30.12.2018г., произведена государственная регистрация прекращение обременения. На арендуемом земельном участке имеется объект незавершенного строительства ответчика, и строительство указанного объекта не завершено. Поскольку земельный участок находится в публичной собственности, заключение договора аренды с ответчиком на новый срок в силу действующего законодательства без торгов невозможно, в связи с чем, объект незавершенного строительства подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии его представителя.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствии извещенного надлежащим образом истца.

Ответчик возражает по иску по доводам отзыва, указал, что в силу положений п.1 ч.3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), а также п. 3.2.9 Договора аренды земельного участка № 02-05/365-15 от 30.12.2015 ответчик своевременно и правомерно реализовал свое право на заключение договора аренды на новый срок, а истец своими действиями это подтвердил. Также считает, что приказ Департамента градостроительства и землепользования Администрации города Тобольска от 29.05.2020 №176-П не прекращает действие разрешения на строительство № RU 72303000-164 от 12.12.2008.

Администрацией представлены возражения на отзыв ответчика, в соответствии с которыми истец настаивает на удовлетворении заявленного иска, просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Ответчик в судебном заседании представил дополнение к отзыву на исковое заявление, при этом доказательств направления (вручения) данного дополнения истцу не представлено.

Согласно ст. 65 АПК РФ, лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга и обязаны раскрыть доказательства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, заблаговременно, до начала судебного разбирательства, учитывая при этом, что они несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими соответствующих процессуальных действий (ст. 9 АПК РФ).

Учитывая, что отзыв на иск представлен в арбитражный суд непосредственно в основном судебном заседании, истцу – не вручен, исходя из того, что ответчиком не представлено доказательств невозможности по объективным причинам подать дополнения к отзыву ранее и направить их своевременно истцу, суд не учитывает доводы, в них изложенные.

Негативные последствия поздней подачи отзыва на исковое заявление в силу ст. 9 АПК РФ несет сам ответчик.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, заслушав истца и ответчика, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Тобольска и ООО «Азия Авто Усть-Каменогорск» был заключен договор аренды земельного участка от 30.12.2015г. №02-05/365-15 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, арендатор принимает в аренду земельный участок, с кадастровым номером 72:24:0304002:153 из земель населенных пунктов, площадью 1561 кв. м, расположенный по адресу: <...>, для завершения строительства нежилого здания (автосервис) на три года (пункт 7.2 договора аренды).

Ранее земельный участок с кадастровым номером 72:24:0304002:153 был предоставлен по следующим договорам аренды земельных участков:

- №307/826 от 01.12.2005г. ООО «Автоцентр Экспертизы и регистрации» для строительства нежилого здания (автосервис), расторгнут по соглашению сторон 28.07.2006г.;

- №348/1268 от 18.07.2006г. ООО «Автоцентр-Лада» для строительства нежилого здания (автосервис), выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Автосервис» от 12.12.2008 № RU 72303000-164. На объект незавершенного строительства площадью застройки -649,5 кв.м. с кадастровым номером 72:24:0304002:2271 по адресу: <...> №153к (приказ о присвоении адреса от 11.05.2010г. №А-1429/10) произведена государственная регистрация права собственности от 19.08.20Юг, договор аренды расторгнут по соглашению сторон 16.07.2015г.;

- №02-05/218-15 от 16.07.2015г. ООО «Автоцентр-Лада» для завершения строительства нежилого здания (автосервис), расторгнут по соглашению сторон 25.11.2015г.

04.12.2015г. общество обратилось в администрацию города Тобольска с заявлением (вх. КЗОиЛХ Администрации №02-18/597-15) о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 72:24:0304002:153 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0304002:2271.

Распоряжением Администрации города Тобольска от 24.12.2015г. №2501 принято решение о предоставлении обществу земельного участка с кадастровым номером 72:24:0304002:153 в аренду сроком на три года, заключен договор аренды, сроком до 30.12.2018г.

17.09.2019г. специалистами истца проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 72:24:0304002:153 (акт обследования № 01-20/1471-19 от 19.09.2019г.). По результатам обследования установлено, что на земельном участке находится одноэтажное здание из металлоконструкций, на момент обследования участок пригорожен к земельному участку №153 по ул. С. Ремезова.

Согласно выписки из ЕГРН от 14.05.2020 № КУВИ-002/2020-282183 собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0304002:2271, площадью застройки -649,5 кв.м., степенью готовности 7% является ответчик, согласно сведений комитета градостроительной политики Администрации города Тобольска разрешение на ввод в эксплуатацию объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0304002:2271 не выдавалось.

Истцом в адрес ответчика было направлено Уведомление о прекращении договора аренды от 01.11.2019г., в котором со ссылкой на п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» указано, что договор аренды был заключен до 30.12.2018г., собственником объекта незавершенного строительства право на однократное предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства объекта реализовано, а также указано, что в связи с тем, что строительство объекта не завершено, истцом будет реализовано право, предусмотренное ст.239.1 Гражданского кодекса РФ на продажу объекта незавершенного строительства с публичных торгов на основании судебного решения.

В ответ на указанное уведомление Общество сообщило, что считает договор аренды земельного участка №02-05/365-15 от 30.12.2015 не прекращенным, ссылается на положения ч.2 ст. 621 ГК РФ, указывая, что продолжает пользоваться имуществом.

Ссылаясь на то, что строительство объекта недвижимости не завершено, срок договора аренды земельного участка истек, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В силу п.1 ст.239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными ст.10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Пункт 6 ст.239.1 ГК РФ предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Судом установлено и следует из материалов дела, что право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства реализовано ответчиком, строительство объекта недвижимости не закончено, действие договора аренды земельного участка №02-05/365-15 от 30.12.2015 прекращено 30.12.2018г., произведена государственная регистрация прекращение обременения.

В свою очередь ответчик не представил суду доказательств, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено предоставление земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта на срок до трех лет либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Доводы, со ссылкой на возобновление договора аренды на новый срок, нельзя признать обоснованными в силу положений подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6. подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и установленного законом максимального (предельного) срока договора для данного вида аренды.

Довод ответчика о продолжении внесения арендной платы после прекращения срока действия договора аренды и принятие ее истцом без возражений не свидетельствует о продолжении арендных отношений, исходя из принципа платности использования земли (статья 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ), положений статьи 622 ГК РФ, обязывающего внести плату за пользование земельным участком до его возврата.

Кроме того, приказом Департамента градостроительства и землепользования Администрации города Тобольска от 29.05.2020г. №176-п действие разрешения на строительство №RU 72303000-164 от 12.12.2008г. объекта капитального строительства «Автосервис» прекращено, заявление на которое ссылается ответчик от 03.10.2018 (вх. Администрации №01-02/04/8954) не было рассмотрено по причине поступления нового заявления от 10.10.2018г. (вх.Администрации №01-02/04/9205) с просьбой не рассматривать заявление от 03.10.2018г.

Доводы ответчика о незаконности данного приказа подлежат отклонению, поскольку доказательств, свидетельствующих об обжаловании данного ненормативного акта в установленном законом порядке, в материалы дела не представлено.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Также суд принимает во внимание, что арендные правоотношения в отношении спорного земельного участка возникли с 30.12.2015 на основании договора аренды № 02-05/365-15.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Законом № 171-ФЗ.

В силу ч.33 ст.34 Закона № 171-ФЗ положения ст.239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно ст.35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения ст.239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

В силу п.21 ст.3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст.39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (п.3 ст.39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (п.4 ст.39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (п.5 ст.39.6 ЗК РФ, п.21 ст.3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован п.21 ст.3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Администрация и Общество 30.12.2015 заключили договор аренды спорного земельного участка № 02-05/365-15 для завершения строительства нежилого здания (автосервис) (п.1.3 Договора).

Договор аренды от 30.12.2015 заключен без проведения торгов.

В силу ч.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 30.12.2015г. на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления являлась возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 30.12.2015г. их отношения регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что, несмотря на длящийся характер арендных правоотношений в отношении спорного земельного участка новые правила предоставления земельного участка и изъятия незавершенного строительством объекта в связи с заключением нового договора после 01.03.2015 распространяются на взаимоотношения сторон.

Данный вывод суда подтверждается правовой позицией вышестоящих инстанций, изложенной в постановлениях Арбитражного Суда Западно-Сибирского округа от 16.08.2019 по делу № А70-18905/2018, и от 26.06.2019 по делу № А27-20270/2018.

Судом установлено, что в рассматриваемом случае, право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства реализовано ответчиком, строительство объекта недвижимости не закончено, действие договора аренды земельного участка №02-05/365-15 от 30.12.2015 прекращено 30.12.2018г., произведена государственная регистрация прекращение обременения, в связи с чем, к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 Гражданскою кодекса РФ.

Поскольку к правоотношениям сторон подлежат применению положения ст.239.1 ГК РФ, оценив в совокупности и взаимной связи обстоятельства рассматриваемого иска и доводы сторон, руководствуясь ст.ст.65, 67, 71 АПК РФ, суд считает, что требование Администрации об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0304002:2271, расположенный по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов, является законным и подлежит удовлетворению в порядке ст.239.1 ГК РФ.

В силу подп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобождён от уплаты государственной пошлины.

Согласно подп.4 п.1 ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых требований.

Исходя из этого, поскольку ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины, в соответствии со ст.110 АПК РФ с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 6 000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Изъять у ООО «Азия Авто Усть-Каменогорск» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0304002:2271, расположенный по адресу: <...> путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с ООО «Азия Авто Усть-Каменогорск» в доход федерального бюджета судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Тюменской области.


Судья


Бадрызлова М.М.