Решение от 16 июля 2021 г. по делу № А21-9722/2020

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-9722/2020

«16»

июля

2021 года

«12» июля 2021 года оглашена резолютивная часть решения

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи

ФИО1, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

общества с ограниченной ответственностью «ГрандЛидер» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Благоустройство» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об установлении сервитута в отношении земельных участков,

третье лицо: Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград», Калининградское городское потребительское общество;

при участии:

от истца:

ФИО3 по доверенности, ФИО4 по доверенности,

от ответчика:

ФИО5 по доверенности,

от третьих лиц:

не явились, извещены;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Гранд Лидер» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в ходе судебного процесса в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Благоустройство» (далее – ответчик) об установлении права ограниченного бессрочного пользования (постоянный сервитут) земельным участком с кадастровым номером 39:15:1317903:1, на изложенных в иске условиях.

Третьи лица представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте заседания извещались надлежащим образом согласно ст. 123 АПК РФ, возражений не заявили.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в порядке статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании представители истца, ссылаясь на имеющиеся в деле доказательства, исковые требования поддержали в уточненном объеме.

Представитель ответчика в удовлетворений требований просила отказать.

Исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, истец является собственником торгово-развлекательного комплекса с кадастровым номером 39:15:131703:41 и арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:29, площадью 13522 кв.м. под торгово-развлекательный комплекс, расположенных по адресу: <...>

Из искового заявления следует, что на часть данного земельного участка используется в качестве гостевой парковки торгово-развлекательного комплекса, при этом проход и проезд на парковку осуществлялся и осуществляется посредством прохода и проезда через смежные земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:131703:53 и 39:15:131703:1, арендатором которых является ответчик.

Длительное время между сторонами существовала договоренность об использовании земельных участков, однако в связи с возникновением разногласий, ООО «ГрандЛидер» направило в адрес ООО «Благоустройство» предложение об установлении сроком по 20.05.2047 года платного сервитута площадью 440 кв.в. в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:1 для осуществления прохода и проезда к гостевой парковке расположенной на территории земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:29 со стороны ул. Горького, и об установлении на срок действия договора аренды земель, платного сервитута площадью 149 кв.м., в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:53 для осуществления прохода и проезда к гостевой парковке расположенной на территории земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:29 со стороны ул. Горького.

В письменных пояснениях истец также указал на то, что в настоящее время общество лишено возможности обслуживания объекта культурного наследия регионального значения, его инженерных сетей.

Отсутствие ответа на указанное уведомление и послужило поводом для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Ограничение права собственности возможно только в случаях и в порядке, установленном законом.

В силу пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно пункту 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Сервитут может быть срочным или постоянным (пункт 4 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Поскольку сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, при определении содержания этого права и его условий суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право (статья 216 Гражданского кодекса Российской Федерации), обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Как разъяснено в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 №11248/11, условиями для установления сервитута в судебном порядке является выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

В случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка (пункт 1 статьи 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу приведенных правовых норм лицом, по соглашению с которым устанавливается сервитут в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного в аренду на срок более чем один год, является арендатор земельного участка.

В ходе рассмотрения дела истцом было предоставлено заключение кадастрового инженера ФИО6 от 14.01.2021 г.

Названным заключением установлено следующее:

1.Со стороны ул. Горького, проезд на часть земельного участка с КН номером 39:15:131703:284 под гостевую парковку, зону разгрузки обслуживания, в настоящее время, возможно осуществлять только через земельные участки с КН 39:15:131703:53 и 39:15:131703:1. Выделение частей участков для установления сервитута не целесообразно, в связи с размером земельных участков и их конфигурацией.

2. Со стороны ул. Баранова, проезд на часть земельного участка с КН 39:15:131703:284, под гостевую парковку, зону разгрузки и обслуживания осуществлять не представляется возможным, в связи с что ул. Баранова, вдоль всего здания ТРК «Эпицентр» в настоящее время является пешеходной зоной, не допускающей свободного проезда транспортных средств.

3. Со стороны ул. Партизанской проезд на часть земельного участка с КН 39:15:131703:284, под гостевую парковку, зону разгрузки и обслуживания, со стороны ул. Горького, возможен, посредством существующего проезда через земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:131703:56 и 39:15:131703:34, с определением части земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:34 (с учетом формирования проезда шириной 6 метров) площадью 565 кв.м.

Также в материалы дела представлено заключение специалиста ООО «Независимое агентство оценки» № 20-12-002-Э от 15.01.21 г., определившего размер годовой платы за пользование сервитутом.

В связи с наличием спора о необходимости, границах и стоимости сервитута, в рамках настоящего дела была назначена комплексная судебная землеустроительная и оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «НЦ «Балтэкспертиза» ФИО7, ФИО8.

20.05.2021 г. от ООО «НЦ «Балтэкспертиза» поступило заключение эксперта № ЗЭ0560-2021 от 14.05.2021 г.

В соответствии с данным заключением, экспертом сделан вывод о невозможности проезда к части земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:284 по адресу: <...> (со стороны ул. Горького) без установления сервитута.

При этом эксперт указал на 2 варианта проезда на часть земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:284 по адресу: <...> (со стороны ул. Горького): 1)с ул. Горького — через участки с кадастровыми номерами 39:15:131703:1 с площадью сервитута 440 кв.м. и 39:15:131703:53 с площадью сервитута 149 кв. м.; 2) с ул. Партизанской – через участки 39:15:131703:54 с площадью 565 кв. м. и 39:15:131703:56.

Определяя из двух вариантов наиболее приемлемый, суд, учитывая соразмерную площадь и стоимость, соглашается позицией истца о затруднительности организации проезда с ул. Партизанской как с технической точки зрения (в силу узости, необходимости изменения порядка использования участком, с учетом сложившейся транспортной обстановки), так и с правовой, учитывая способ формирования.

Зона прохода и проезда испрашиваемой конфигурации оптимально обеспечивает доступ к зданию, не ущемляя права третьих лиц; при установление сервитута в соответствии с предлагаемыми границами, будет соблюден баланс интересов сторон спора, обеспечены необходимые нужды истца, что не будет создавать существенных неудобств для ответчика.

Исходя из представленных в материалы дела доказательств и руководствуясь положениями статьи 274 ГК РФ, арбитражный суд пришел к выводу о доказанности наличия у истца необходимости в установлении права ограниченного пользования земельным участком, поскольку иным способом он лишен возможности доступа к своему объекту недвижимости и использования его по назначению.

Рыночная обоснованная плата в год за часть земельного участка с КН

39:15:131703:1, площадь 440 кв.м. определена экспертом в 473 800 рублей;

рыночная обоснованная плата в год за земельный участок с кадастровым номером 39:15:131703:53, площадь 149 кв.м. определена в размере 160 450 рублей.

Ответчиком относительно размера платы за сервитут обоснованных возражений не заявлено.

Согласно разъяснениям, изложенным в Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11 по делу N А45-12892/2010, суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, при наличии спора не связан доводами его сторон, касающимися порядка использования участка, в связи с чем может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка.

Определяя условия сервитута, суд исходит из назначения здания истца (многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с арендаторами, осуществляющими торговлю и оказание услуг населению), наличия статуса объекта культурного наследия регионального значения, необходимости обслуживания инженерных коммуникаций, а также учитывает то обстоятельство, что объект недвижимости является общественным коммерческим объектов - местом массового скопления людей.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

С учетом изложенного, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы истца по уплате госпошлины и судебной экспертизы относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Установить ООО «ГрандЛидер» право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком с кадастровым номером 39:15:131703:1, местоположение установлено относительно ориентира (<...>), расположенного в границах участка площадью 440 кв.м., находящегося в аренде у ООО «Благоустройство», для осуществления прохода, проезда (выезда) через часть земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:284 со стороны ул. Горького, к зданию торгово-развлекательного комплекса с кадастровым номером 39:15:131703:41, инженерным коммуникациям к зданию, стоянке, обслуживающей здание, расположенным на территории земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:284 со стороны ул. Горького, с годовой оплатой в размере 473 800 рублей.

Установить ООО «ГрандЛидер» право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком с кадастровым номером 39:15:131703:53, местоположение установлено относительно ориентира (г. Калининград, ул. Горького), расположенного в границах участка площадью 149 кв.м., находящегося в аренде у ООО «Благоустройство», на срок аренды земельного участка, для осуществления прохода, проезда (выезда) через часть земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:284 со стороны ул. Горького, к зданию торгово-развлекательного комплекса с кадастровым номером 39:15:131703:41, инженерным коммуникациям к зданию, стоянке, обслуживающей здание, расположенным на территории земельного участка с кадастровым номером 39:15:131703:284 со стороны ул. Горького с годовой оплатой в размере 160 450 рублей.

Обязать ООО «Благоустройство» обеспечить беспрепятственный, бесплатный, неограниченный по времени суток проезд к зданию с кадастровым номером 39:15:131703:41 автотранспортных средств сотрудников общества с ограниченной ответственностью «ГрандЛидер», лиц, обслуживающих здание торгово-развлекательного центра «Эпицентр» и арендаторов торгово-развлекательного комплекса «Эпицентр», на основании выданного истцом документа (пропуска), содержащего следующую информацию: дата выдачи, номер автомобиля, печать и подпись генерального директора ООО «Гранд Лидер», путем освобождения проезда от ограждающих и препятствующих конструкций, оборудования и техники, включая запрет на совершение ООО «Благоустройство» действий по препятствованию проезда автомобилей к зданию торгово-развлекательного комплекса «Эпицентр».

Взыскать с ООО «Благоустройство» в пользу ООО «Гранд Лидер» судебные расходы в размере 36 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяИ. ФИО9