Решение от 26 апреля 2018 г. по делу № А63-1897/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-1897/2017
г. Ставрополь
26 апреля 2018 г.
Резолютивная часть решения объявлена 19 февраля 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме 26 апреля 2018 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола помощником судьи Пузановой В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

о взыскании 51 461,28 руб. неосновательного обогащения,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

КУМИ г. Ставрополя (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с иском к ИП ФИО1 (далее – предприниматель) о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 26:12:011605:342, расположенным по адресу: <...> ВЛКСМ, 59-а, в квартале 525 за период с 01.01.2016 по 30.09.2016 в размере 51 461,28 руб.

Ответчик с требованиями не согласился, сослался на необоснованность начисления арендной платы за весь земельный участок, указав на необходимость расчета платежей исходя из площади земельного участка, занятой зданием и необходимой для его эксплуатации, исключая территории общего пользования, в том числе тротуары, территорию необходимую благоустройства и территорию, предоставленную на период строительства.

Производство по настоящему делу приостанавливалось до разрешения дела № А63-2090/2016 по аналогичному иску комитета к предпринимателю о взыскании платы за тот же земельный участок за предыдущие периоды.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 13.04.2017 по делу А63-2090/2016, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2017 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа 29.09.2017, установлено следующее.

По договору от 05.08.2004 № 3965 комитетом на основании постановления главы города Ставрополя от 14.07.2004 № 3169 предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (ООО «Стимул-СТ», ООО фирма «Саус», ООО «Визовий», ООО фирма «Линфарм», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5) земельный участок площадью 3308,1 кв.м с кадастровым номером 26:12:011605:342, расположенный по адресу: <...> ВЛКСМ, 59-А, для проектирования и строительства торгово-бытового комплекса с молодежным развлекательным центром и благоустройства прилегающей территории, на срок до 13.07.2007. Данный договор был зарегистрирован в ЕГРП 20.04.2005 за номером 26-26-12/009/2005-1324.

11 декабря 2007 главой г. Ставрополя вынесено постановление № 3764 о предоставлении земельного участка площадью 3308,1 кв.м по ул. 50 лет ВЛКСМ, 59-а для продолжения строительства торгово-бытового комплекса с молодежным развлекательным центром на 364 дня. Договор аренды на основании этого постановления заключен не был, проект договора № 6427 от 13.02.2008 подписан только со стороны арендодателя (комитета).

Вместе с тем, данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии возражений арендодателя на продолжение использования арендуемого земельного участка, поэтому по окончании срока действия договора аренды от 05.08.2004 № 3965 он в силу императивных положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок.

В 2008 году завершено строительство по вышеуказанному адресу нежилого здания (торгово-бытового комплекса) с общей площадью помещений 4649,9 кв.м, инвентарный номер – 33004, кадастровый номер 26:12:011605:1047 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU26309000-«129-Э» от 01.01.2008).

15 апреля 2010 года за ответчиком зарегистрировано право собственности на нежилые помещения площадью 236,1 кв.м (кадастровый номер объекта - 26:12:011605:10267, инвентарный номер 33004 лит. А, регистрационная запись № 26-26-01/057/2010-154) и площадью 482,7 кв.м (кадастровый номер объекта - 26:12:011605:19128, инвентарный номер 33004 лит. А, регистрационная запись № 26-26-01/057/2010-152), расположенные в здании по ул. 50 лет ВЛКСМ, 59-А.

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Таким образом, ответчик, став собственником помещений в здании, возведенном на вышеуказанном земельном участке, вступил в договор аренды земельного участка от 05.08.2004 № 3965 на стороне арендатора.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:342 поставлен на кадастровый учет в 2004 году при его предоставлении под строительство.

Как указывал ответчик, им совместно с иными собственниками нежилых помещений, расположенных в торгово-бытовом комплексе, были осуществлены мероприятия по образованию земельного участка, необходимого для использования названного нежилого здания, в результате чего в 2013 году на кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 2 493 кв.м с присвоением кадастрового номера 26:12:011605:18544, при этом согласно схеме, утвержденной распоряжением № 2169-р от 27.11.2013 и кадастровому паспорту от 23.06.2014 № 26/501/14337214 данный земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342.

Вместе с тем, сведения о земельном участке 26:12:011605:18544 носят «временный характер», договор аренды или иные права на этот земельный участок не зарегистрированы.

Земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:342 продолжает состоять на кадастровом учете как ранее учтенный, т.е. является существующим, и, соответственно, обязательства по внесению арендной платы в рамках договора аренды от 05.08.2004 № 3965 сохраняются (независимо от того, возобновился этот договор на неопределенный срок по правилам статья 621 ГК РФ или прекратился по истечении установленного им срока аренды, поскольку в последнем случае обязательство по внесению арендной платы сохраняется в силу норм статьи 622 ГК РФ).

Таким образом, спорная плата за пользование землей является арендной платой по договору аренды № 3965 от 05.08.2004.

Неправильная правовая квалификация истцом основного долга не препятствует суду применить надлежащие нормы материального права.

Образование земельного участка площадью 2 493 кв.м с кадастровым номером 26:12:011605:18544 согласно схеме, утвержденной распоряжением № 2169-р от 27.11.2013, из земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342 свидетельствует о намерении и собственников здания, и органа местного самоуправления в дальнейшем исключить из землепользования собственников рассматриваемого здания части земельного участка, предоставленного для его размещения, однако до внесения изменений в арендные правоотношения (заключения нового договора аренды в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса РФ) сохраняются обязательства из ранее заключенного договора аренды, поскольку земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:342 не возвращен арендодателю и не может быть освобожден (освобожден полностью) ввиду нахождения на нем построенного здания.

Кроме того, земельный участок 26:12:011605:18544 образован не только из части территории спорного участка 26:12:011605:342, но и за счет земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:33 площадью 94 кв.м, на котором, как видно, из картографических материалов дела, находится часть рассматриваемого здания. До строительства на месте участка 26:12:011605:33 находилось здание, подлежащее демонтажу (что отражено в градостроительном плане земельного участка).

Таким образом, общая территория, на которой размещалось рассматриваемое здание фактически еще на 94 кв.м больше, чем площадь спорного земельного участка.

В подтверждение необоснованности начисления платы за весь земельный участок, ответчик представил заключение кадастрового инженера от 10.05.2016, согласно которому в границы земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:342 входит тротуар площадью 254 кв.м, который является частью тротуара, проходящего вдоль улицы 50 лет ВЛКСМ г. Ставрополя, и обеспечивающего движение неограниченного круга лиц, в связи, с чем эта территория, по мнению ответчика, не связана исключительно с целями использования здания. Кроме того, как указывает кадастровый инженер, 651 кв.м спорной территории занято под благоустройство, что также не связано исключительно с целями использования здания.

При этом кадастровый инженер сделал вывод о том, что площадь земельного участка с кадастровым номерном 26:12:011605:18544, равная 2 493 кв.м, является достаточной для использования нежилого здания (торгово-бытового комплекса).

Территории общего пользования – это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) (пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Со стороны проезжей части улицы 50 лет ВЛКСМ вдоль здания к нему действительно примыкает тротуар улицы, тогда как само здание находится на некотором расстоянии от границы земельного участка с этой стороны.

Это подтверждает принадлежность к территории общего пользования тротуара, проходящего вдоль здания со стороны проезжей части улицы 50 лет ВЛКСМ.

Собственники здания не были лишены правом пользования спорным земельным участком как в целом, так и его частью, по которой проходит тротуар. Тротуар является доступным для использования неограниченного круга лиц, в том числе собственниками и посетителями магазинов, расположенных в спорном здании, входы в которые выходят на тротуар. В то же время, использование территории общего пользования не влечет обязанность по внесению платы за землю в силу общедоступности такой территории.

Доказательств того, что в спорный период часть земельного участка, занятого тротуаром, была в исключительном владении ответчика (и других собственников помещений в спорном здании), например, его ограждения, истец не представил.

Таким образом, площадь земельного участка, занятого тротуаром и равная 254 кв.м, должна быть исключена при расчете платы за пользование спорным земельным участком.

В заключении от 10.05.2016 кадастровый инженер указал, что 651 кв.м спорной территории занято под благоустройство, в связи с чем данная территория не является территорией, связанной исключительно с целями использования спорного здания.

Согласно пункту 3 статьи 37 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» при осуществлении строительства и реконструкции зданий, строений, сооружений и иных объектов принимаются меры по охране окружающей среды, восстановлению природной среды, рекультивации земель, благоустройству территорий в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Благоустройство предполагает выполнение работ по озеленению, обустройству дорожного покрытия, установке ограждений и т.п. Благоустройство носит вспомогательный характер по отношению к основному объекту, прилегающая территория к которому благоустраивается.

Организация благоустройства на не застроенной части предоставленного под строительство земельного участка не является основанием для вывода о том, что такая территория безусловно должна быть исключена из площади земельного участка, необходимого для эксплуатации построенного здания. Действующие СНиПы прямо ограничивают возможность полной застройки территорий, устанавливая предельный процент застройки.

При проектировании здания, возведенного на спорном участке, предусматривалось благоустройство, озеленение, парковка для автотранспорта, подъездные пути (заключение экспертизы по проекту «Торгово-бытовой комплекс с молодежным развлекательным центром по ул. 50 лет ВЛКСМ, 59а в 525 квартале г. Ставрополя» № 1092/2-04 от 26.05.2005, положительное заключение государственной экспертизы № 26-1-4-0171-08 от 29.05.2008 на объект капитального строительства «Корректировка проекта «Торгово-бытовой комплекс с молодежным развлекательным центром по ул. 50 лет ВЛКСМ в 525 квартале г. Ставрополя», чертеж градостроительного плана земельного участка № RU26309000-00000000000103).

С учетом преюдициального значения решения суда по делу А63-2090/2016 доводы ответчика по настоящему делу о наличии иных территорий общего пользования, которые необходимо исключить из общей площади земельного участка, подлежат отклонению.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (действовавшего до 01.03.2015) и подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в пункте постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Комитетом предъявлена ко взысканию плата за земельный участок в размере 51 461,28 рублей за период с 01.01.2016 по 30.09.2016.

Расчет арендной платы за спорный период выполнен истцом за период по 31.03.2016 в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» и за период с 01.04.2016 согласно постановлению Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» пропорционально доли площади принадлежащего ответчику помещения от общей площади помещений здания. Расчет правомерно произведен исходя из кадастровой стоимости участка, утвержденной приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае».

При пересчете размера арендной платы за спорный период с исключением из общей площади участка площади тротуара (254 кв.м) общий размер платы составляет:

период

кадастровая стоимость

Базовый размер (ставка)

Площадь земельного участка (за вычетом тротуара)

Общая площадь спорных помещений ответчика

Общая площадь помещений в здании

Сумма долга за период

1 квартал 2016 г.

16908459,96

1,27

3054,1

718,8

4649,9

7619,69

2 квартал 2016 г.

16908459,96

3,3

3054,1

718,8

4649,9

39815,95

Всего

47 435,64


По правилам статьи 110 АПК РФ госпошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-171 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя 47 435,64 руб. основного долга.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 1897,01 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Э.И. Орловский