Постановление от 16 сентября 2025 г. по делу № А57-19488/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции Ф06-5266/2025

Дело № А57-19488/2024
г. Казань
17 сентября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2025года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Хлебникова А.Д., Нафиковой Р.А., при участии представителя:

акционерного общества «Тандер» – ФИО1 (доверенность от 16.06.2025 № 23АВ6443507),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2025

по делу № А57-19488/2024

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к акционерному обществу «Тандер» (ОГРН <***>

ИНН <***>) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 31.05.2017,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Тандер» (далее – АО «Тандер», ответчик) об обязании арендатора заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 31.05.2017 № СрФ/34943/17.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13.02.2025 исковые требования ИП ФИО2 удовлетворены; суд обязал АО «Тандер» заключить с ИП ФИО2 дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 31.05.2017 № СрФ/34943/17 об увеличении арендной платы по договору до 109 063,71 руб. с 26.09.2024; с АО «Тандер» в пользу ИП ФИО2 взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2025 решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.02.2025 отменено и принят по делу новый судебный акт. В удовлетворении искового заявления отказано.

В кассационной жалобе ИП ФИО2 просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование жалобы указывается, что суд апелляционной инстанции пришёл к ошибочному выводу о том, что пункт 5.2.2 договора аренды предусматривает возможность изменения арендной платы только по соглашению сторон.

Буквальное толкование данного положения договора (пункт 5.2.2) показывает иное: арендодатель вправе изменить размер постоянной части арендной платы в одностороннем порядке, при соблюдении

установленных условий (не чаще одного раза в год, не выше 5%, с предварительным уведомлением за 90 дней). Договор аренды не содержит условия о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а напротив, прямо предусматривает механизм одностороннего изменения при соблюдении указанных в договоре требований. Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции противоречит тексту договора, нарушает правила буквального и системного толкования условий договора и не соответствует положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и разъяснениям, изложенным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49).

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 31.05.2017 между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендодатель 1), ФИО4 (арендодатель 2) и АО «Тандер» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № СрФ/34943/17, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется в порядке и на условиях договора предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем объект: нежилое помещение, литер А, назначение: нежилое, общая площадь 616,4 кв. м, этаж 1 надземный, подвал, номер на поэтажном плане 1 этаж: 1-17; подвал: 1-22, адрес объекта: <...>, кадастровый номер 64:48:040235:1117.

В соответствии с пунктом 1.4 договор заключен сроком до 25.05.2027 включительно.

Согласно пункту 5.1 договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной (до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги) частей.

Постоянная часть арендной платы составляет 38 755 руб. в месяц (в равных долях по ½ каждому арендодателю).

На основании пункта 5.2.2 договора размер постоянной арендной платы может быть увеличен в одностороннем порядке арендодателем, но не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые 12 месяцев аренды и не выше 5%.

Уведомление в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы арендодатель обязуется направить арендатору по почтовому адресу для составления и подписания дополнительного соглашения за 90 дней до предполагаемой даты изменения.

С 16.06.2022 ИП ФИО5 в соответствии с договором купли-продажи от 14.06.2022 является собственником нежилого помещения, кадастровый номер 64:48:040235:1117, распложенного по адресу: <...>.

За период с сентября 2017 года по сентябрь 2022 года постоянная часть арендной платы не менялась.

ИП ФИО5 26.06.2024 направил АО «Тандер» уведомление об изменении размера постоянной части арендной платы с 77 510 руб. до 109 063,71 руб. (более 5%) и проект дополнительного соглашения к договору.

Письмом от 04.07.2024 арендатор от подписания дополнительного соглашения отказался, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, принимая во внимание отсутствие договорного запрета на суммирование значений предыдущих периодов действия договора, среднюю стоимость аренды аналогичного помещения,

показатели инфляции за период 2018-2024 годов более чем на 30%, пришел к выводу, что увеличение размера арендной платы в соответствии с дополнительным соглашением является законным и обоснованным, а арендатор обязан заключить дополнительное соглашение, в связи с чем удовлетворил заявленные исковые требования.

Суд апелляционной инстанции, оценив условия договора, руководствуясь положениями статей 421, 424, 431, 450, 606, 614 ГК РФ, учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49, принимая во внимание, что арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, признал, что внесение изменений в договор аренды о размере арендной платы в судебном порядке в силу подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ недопустимо и отказал в удовлетворении искового заявления об обязании арендатора заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 31.05.2017 № СрФ/34943/17.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда апелляционной инстанции.

Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению в силу следующего.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (статья 424 ГК РФ).

Изменение размера арендной платы в период действия договора аренды регулируется пунктом 3 статьи 614 ГК РФ и не может противоречить условиям действующего договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (подпункт 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 38 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49, требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

Пунктом 43 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Согласно положениям пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В силу пункта 6.1 договора аренды от 31.05.2017 № СрФ/34943/17 любые изменения и дополнения к договору имеют силу только тогда,

когда они составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон.

Согласно пункту 5.2.2 договора не ранее чем через 12 месяцев после подписания акта приема-передачи, размер постоянной части арендной платы может быть увеличен в одностороннем порядке арендодателем, но не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые 12 месяцев аренды, и не выше 5%.

Уведомление в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы арендодатель обязуется направить арендатору по почтовому адресу для составления и подписания дополнительного соглашения за 90 дней до предполагаемой даты изменения.

Оценив условия спорного договора, учитывая положения пункта 6.1 договора аренды и пункта 3 статьи 614 ГК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что буквальное толкование пункта 5.2.2 договора свидетельствует о том, что изменение условий договора (в частности величины постоянной части арендной платы) может быть осуществлено лишь путем заключения двустороннего соглашения, и не усматривается право арендодателя на безусловное одностороннее изменение размера постоянной части арендной платы, а лишь возможность внесения предложения об его изменении. При этом изменение размера арендной платы должно быть оформлено в виде соглашения сторон, подписанного уполномоченными лицами.

Таким образом, увеличение размера арендной платы в согласованном сторонами порядке предусматривает соблюдение процедуры (заключение дополнительного соглашения), а направленное арендодателем арендатору письмо от 26.06.2024 об увеличении размера постоянной части арендной платы путем подписания дополнительного соглашения не свидетельствует о заключении дополнительного соглашения, как того требует пункт 5.2.2 договора аренды; соглашение об изменении размера арендной платы сторонами договора не достигнуто,

следовательно, внесение изменений в договор аренды о размере арендной платы в судебном порядке в силу подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ недопустимо, поскольку отказ ответчика подписать дополнительное соглашение не является нарушением договора, а спорный договор не предусматривает обязанность сторон передать на рассмотрение суда вопрос изменения арендной платы, поэтому оснований для удовлетворения заявленных требований не имелось.

Кроме того, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Изменение обстоятельств признается существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения. Инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. Инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, основаны на неверном толковании норм права и по существу являлись предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и не опровергают выводов суда, сделанных на основании установленных по делу обстоятельств и исследованных доказательств.

Несогласие заявителя с выводами суда апелляционной инстанции, основанными на оценке доказательств, не свидетельствует о наличии в принятом судебном акте нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущение судебной ошибки.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2025 по делу № А57-19488/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья И.Р. Нагимуллин

Судьи А.Д. Хлебников

Р.А. Нафикова