Решение от 12 февраля 2025 г. по делу № А57-19488/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-19488/2024
13 февраля 2025 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 30 января 2025 года


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи В.Е. Бондаренко, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.В. Нестеровым, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ИП ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>, г. Саратов) к АО «Тандер» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Краснодар) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 31.05.2017,

УСТАНОВИЛ:

Истец в исковом заявлении указал, что Потиченко (арендодатель, позднее права арендодателя перешли ФИО1) и АО «Тандер» (арендатор) заключили договор аренды № СрФ/34943/17 от 31.05.2017: объект аренды - нежилое помещение кадастровый номер 64:48:040235:1117, 616,4 кв.м., <...> (п.1.1.); срок до 25.05.27 г. (п.1.4);  арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату – постоянную – 77510 руб. и переменную части (п. 5.1); размер постоянной арендной платы может быть увеличен в одностороннем порядке арендодателем, но не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые 12 месяцев аренды и не выше 5%;  арендодатель  обязан направить арендатору уведомление по почтовому адресу для составления и подписания дополнительного соглашения за 90 дней до предполагаемой даты изменения (п. 5.2.2). За период сентябрь 2017 - сентябрь 2022 постоянная часть арендной платы не менялась. 26.06.2024 г. арендатору направлено уведомление об изменении размера постоянной части арендной платы с 77510 до 109 063,71 руб. и проект дополнительного соглашения. Арендатор отказался подписать дополнительное соглашение, уведомив об этом арендодателя (исх. от 04.07.2024 г.).  Указанные обстоятельства обусловили обращение в суд с исковым заявлением об обязании арендатора заключить дополнительное соглашение к договору аренды.

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования и просил удовлетворить.

Представитель ответчика просил отказать в иске полностью, представил отзыв и пояснил, что ИП ФИО1 неправомерно заявил требование об обязании заключить дополнительное соглашение, право арендодателя к нему перешло в 2022, изменение арендной платы более 5%  противоречит п. 5.2.2 договора.

Принимая во внимание основание, предмет иска, обстоятельства, изложенные в отзыве, спор надлежит разрешить с применением следующих норм.

В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ).

Согласно ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Договор аренды № СрФ/34943/17 от 31.05.2017 имеет существенные условия, соответствующие приведенным нормам главы 34 ГК РФ, включая объект аренды, размер  и порядок уплаты  арендной платы. Согласно п. 5.2.2 договора, арендодатель в праве увеличить в одностороннем порядке размер постоянной арендной платы, но не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые 12 месяцев аренды и не выше 5%.

Истец направил ответчику уведомление об увеличении арендной платы с  77510 руб. до 109063,71 руб., приложив к нему дополнительное соглашение. Арендатор получил уведомление 26.06.2024 и отказался подписать соглашение, сославшись на нарушение п. 5.2.2 договора.

Содержание иска, отзыва, приведенные нормы закона, условия договора позволило суду определить значимые обстоятельства: соответствовали ли действия истца порядку увеличения размера постоянной части арендной платы, условиям договора; соответствует ли расчет увеличения арендной платы условиям договора, включая начало и период его исполнение; какие обстоятельства обусловили воспользоваться правом на увеличение постоянной арендной платы.

Для подтверждения обоснованности заявленного иска истец представил следующие доказательства: уведомление от 26.06.24 г.  с документом, подтверждающим вручение о заключении дополнительного соглашения, позволяющим минимизировать последствия инфляции, если размер арендной платы будет составлять 109 063, 71 руб., расчет приложен;  отказ арендатора от 04.07.24 г.;  уведомление от 10.07.24 с требованием подписать дополнительное соглашение; последующий ответ 18.07.24 г, исследование по определению предварительной рыночной стоимости помещения от 18.10.24 г. №0541-к-2024 – стоимость аренды аналогичного по характеристике объекта  – 374 500 руб.

Истец в обоснование размера представил расчет с привязкой к условиям договора и применительно к каждому году, начиная с 2018:  77510+5%=8135,5 (2018); 81385,5 +5% = 85454 (2019); + 5% (2020) = 89772 руб.; + 5% (2021) = 94213 руб.; + 5% (2022) = 98924 руб.; +5% (23) = 103 870 руб.; +5% (2024) = 109 063, 71 руб.

Суд проверил расчет истца, сопоставил его с условиями договора и признает его не противоречащим п. 5.2.2 договора, который позволяет ему производить увеличение, но не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые 12 месяцев аренды и не выше 5%. При использовании такого права размер арендной платы не превысит 109 063, 71 руб., указанного в дополнительном соглашении. Договор не содержит запрета суммировать значения для определения размера постоянной арендной платы за предыдущие годы.

Переход права от одного арендодателя к другому не препятствует суммированию значений для определения размера постоянной арендной платы за прежние периоды.

Такая согласуется с судебной практикой Верховного Суда РФ.

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24 декабря 2020 г. N 305-ЭС20-14025 по делу N А40-89806/2019 - к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности».

П.11 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «фактическое изменение размера а/п в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 ст. 614  ГК РФ условия  договора о размере а/п, а представляет собой исполнение данного условия».

Ответчик представил возражение, которые сводятся к иному толкованию права арендатора на увеличение арендной платы.

Принимая во внимание отсутствие договорного запрета на суммирование значений предыдущих периодов действия договора, среднюю стоимость аренды аналогичного помещения, показатели инфляции за период 2018-2024 более чем на 30 %, суд признает  размер увеличения, указанный в дополнительном соглашении обоснованным и законным. Истец правильно определи дату начала действия дополнительного соглашения. Принимая во внимание, что арендатор отказался подписать дополнительное соглашение, истец правильно избрал способ восстановления нарушенного права.

Факт перечисления ответчиком арендной платы увеличенной на 5%, не свидетельствует о добровольном удовлетворении требования истца.

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению.

Решая вопрос о распределении расходов по государственной пошлине 2000 руб. по правилам ст. 110 АПК РФ, суд относит их на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167-171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обязать АО «Тандер» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Краснодар) заключить с ИП ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>, г. Саратов) дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 31.05.2017 №СрФ/34943/17 об увеличении арендной платы по договору до 109 063,71 руб. с 26 сентября 2024 года.

Взыскать с АО «Тандер» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Краснодар) в пользу ИП ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>, г. Саратов) расходы по оплате государственной пошлины 6000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Разъяснить сторонам право обращения в суд для урегулирования спора на стадии исполнения судебного акта (каб. 706, тел. <***>).


Судья                                                                                                     В.Е. Бондаренко