Решение от 17 июня 2019 г. по делу № А79-3888/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-3888/2019
г. Чебоксары
17 июня 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 11.06.2019.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>

о признании незаконным отказа в регистрации сделки,

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "ИнфоГрад",

при участии:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 11.01.2019 № 29/01-60 (сроком до 31.12.2019),

от заинтересованного лица – ФИО3 по доверенности от 24.04.2019 № 01/33 (сроком на один год),

от третьего лица – ФИО4, директора общества согласно выписке из ЕГРЮЛ, паспорту,

установил:

Администрация города Чебоксары Чувашской Республики обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в регистрации договора аренды № 178/5912-М от 08.10.2018 земельного участка с кадастровым номером 21:01:010208:169, выраженного в уведомлении от 04.02.2019 № КУВД-001/2018-5099062/2, об обязании зарегистрировать договор аренды в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения в законную силу.

Требования основаны на нормах статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и мотивированы необходимостью реализации обществом права на однократное продление договора аренды земельного участка в целях завершения строительства объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявление по изложенным в нем основаниям. Пояснил, что решение суда от 17.05.2016 по делу №А79-12426/2015 состоялось в то время, когда за обществом еще не было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, суд при вынесении решения не ссылался на положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Представитель заинтересованного лица отзывом от 13.05.2019 № 03/04599 заявление не признал, счел право общества на однократное продление договора аренды реализованным посредством заключения договора аренды земельного участка № 107/5375-М от 23.06.2016, поскольку ранее обществу предоставлялся земельный участок по договору от 21.09.2012 № 269/5455-М сроком на три года. Заключение третьего договора аренды без проведения торгов, по мнению регистратора, направлено на обход установленных законом конкурентных процедур предоставления земли.

Представитель третьего лица поддержал позицию заявителя, в качестве оснований длительности завершения строительства привел экономический кризис 2014 года и нестабильное финансовое положение общества; указал, что объект не имеет кровли, однако подключен к электрическим сетям, степень его готовности по-прежнему составляет 60 %.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 17.05.2016 по делу №А79-12426/2015 установлены следующие преюдициальные обстоятельства.

21 сентября 2012 года между администрацией города Чебоксары и ООО "ИнфоГрад" заключен договор аренды земельного участка № 269/5455-М, согласно которому Обществу передан земельный участок с кадастровым номером 21:01:010208:169 общей площадью 468 кв.м. под размещение одноэтажного магазина товаров первой необходимости, расположенный по адресу: <...>.

Земельный участок предоставлен согласно протоколу об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 20.09.2012.

Согласно пункту 1.2 указанного договора аренды срок аренды земельного участка установлен с 20.09.2012 по 20.09.2015.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 16.12.2012.

Распоряжением главы г. Чебоксары от 02.11.2009 № 4432-р утвержден градостроительный план земельного участка от 11.09.2009 №RU21304000-0000000000000310 под размещение одноэтажного магазина товаров первой необходимости с цокольным этажом.

03 октября 2014 года администрацией города Чебоксары выдано разрешение на строительство № RU 21304000-163 на строительство объекта капитального строительства: 1-этажного магазина товаров первой необходимости, срок действия разрешения - до 01.06.2015.

На земельном участке с кадастровым номером 21:01:010208:169 возведен объект незавершенного строительства готовностью 60%, которому присвоен адрес: <...>, что подтверждается выпиской из единого адресного реестра и техническим планом объекта незавершенного строительства.

ООО "ИнфоГрад" обратилось в администрацию г. Чебоксары с заявлением от 17.09.2015 №03/09 о продлении договора аренды земельного участка от 21.09.2012 № 269/5455-М на следующие 3 года связи с необходимостью завершения строительства объекта недвижимости.

Письмом от 24.11.2015 № 039/з 4429 администрация г. Чебоксары уведомила Общество о том, что договор аренды земельного участка от 21.09.2012 № 269/5455-М не может быть продлен в связи с отсутствием у Общества права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>.

ООО "ИнфоГрад", расценив данное письмо как отказ в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 21.09.2012 № 269/5455-М, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании его недействительным, обязании администрации принять решение о продлении срока аренды земельного участка, подготовить проект договора и направить его заявителю с предложением о заключении договора аренды.

Упомянутым решением суда отказ администрации города Чебоксары Чувашской Республики от продления срока договора аренды земельного участка от 21.09.2012 № 269/5455-М, изложенный в письме от 24.11.2015 №039/з 4429, признан недействительным, суд обязал администрацию города Чебоксары Чувашской Республики в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу принять решение о продлении обществу с ограниченной ответственностью "ИнфоГрад" на три года – до 20.09.2018 срока аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010208:169, площадью 468 кв.м., расположенного по адресу: <...> для завершения строительства одноэтажного магазина товаров первой необходимости.

Во исполнение указанного решения суда сторонами 23.06.2016 заключен договор аренды земельного участка № 107/5375-М со сроком аренды – до 20.09.2018.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 01.07.2016.

В период действия указанного договора строительство рассматриваемого объекта не завершено, по утверждению представителя общества, степень его готовности по-прежнему составляет 60 %.

Разрешение на строительство № RU21304000-163 от 03.10.2014 многократно продлевалось, в последний раз продлено 05.02.2018 сроком до 30.08.2018.

05.07.2018 за обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 21:01:010208:1922.

Заявлением от 03.09.2018, полученным истцом 05.09.2018, общество вновь просило заключить договор аренды земельного участка на новый трехлетний срок для завершения строительства объекта.

08.10.2018 истцом и третьим лицом заключен договор аренды земельного участка № 178/5912-М со сроком аренды до 20.09.2021.

12.10.2018 Администрация города Чебоксары обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды земельного участка.

Уведомлением от 28.10.2018 государственная регистрация договора приостановлена.

Уведомлением от 04.02.2019 № КУВД-001/2018-5099065/2 заявителю отказано в регистрации договора аренды со ссылкой на положения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации ввиду однократности продления арендных отношений для завершения строительства объектов недвижимости и реализации обществом такого права по решению суда от17.05.2016 №А79-12426/2015.

Полагая данный отказ незаконным, Администрация обратилась в суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия государственного органа недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество прямо закреплена в части 12 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ), вступившего в силу с 1 января 2017 года.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении.

Согласно положениям части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе.

Частью 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении такой регистрации.

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

Приостановление государственной регистрации договора аренды и последующий отказ в ней мотивированы отсутствием у общества права на предоставление земельного участка для завершения строительства без торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пункте 2 данной статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В свою очередь, в пункте 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.

Из приведенных норм не следует, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право на два вида продления договора без торгов для целей завершения строительства: по подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и по пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Указанные нормы призваны гарантировать большинству арендаторов возможность завершить начатое строительство и закрепляют их право на однократное продление срока аренды для завершения строительства, однако условия предоставления названных льгот различны и четко поименованы в соответствующих статьях этих законов, они не являются дублирующими.

Судом установлено, что первоначально, в 2012 году, земельный участок №21:01:010208:169 предоставлен обществу по результатам торгов на три года – до 20.09.2015.

По решению суда от 17.05.2016 по делу №А79-12426/2015 Администрация была обязана принять решение о продлении срока аренды еще на три года – до 20.09.2018.

В указанном решении судом отражено основание такого продления – для завершения строительства объекта.

Таким образом, обществу была предоставлена возможность застройки участка, а также однократно продлено такое право для завершения строительства.

Между тем, как на момент продления срока аренды по суду в 2016 году, так и по состоянию на день вынесения настоящего решения (11.06.2019) степень готовности объекта незавершенного строительства не изменилась и составляет 60%, то есть, предоставленным правом на завершение строительства общество не воспользовалось, при этом, исчерпав основания для соответствующего продления арендных отношений без торгов.

В этой связи у Администрации отсутствовали основания для заключения с обществом нового договора аренды без проведения торгов, в нарушение установленной законом процедуры, а оспариваемый отказ в его государственной регистрации является законным и обоснованным.

При этом суд учитывает, что общий срок аренды обществом спорного земельного участка составил более шести лет, судебные споры по вопросу о выдаче разрешения на строительство, о его продлении отсутствуют, разрешение на строительство продлевалось вплоть до 30.08.2018; требований об освобождении участка, об изъятии объекта незавершенного строительства Администрацией не заявлено.

Кроме того, у суда отсутствуют сведения об отказе администрации от ранее заключенного с обществом по решению суда договора аренды от 23.06.2016, срок аренды по которому истек 20.09.2018, однако в отсутствие возражений арендодателя такой договор, вероятно, возобновлен на неопределенный срок по правилам статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

От уплаты государственной пошлины заявитель освобожден, поэтому вопрос о ее взыскании судом не рассматривается.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

О.А. Коркина