Решение от 31 января 2017 г. по делу № А67-8861/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050 пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Томск Дело № А67-8861/2016

31.01.2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена 25.01.2017 года.

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Токарева Е. А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора Томской области в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования "Город Томск" в лице Администрации Города Томска ИНН 7017004461 ОГРН <***>

к муниципальному образованию "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью Администрации Города Томска ИНН 7017002351 ОГРН <***>, обществу с ограниченной ответственностью "Недвижимость" ИНН <***> ОГРН <***>

о признании недействительными условий договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании: от процессуального истца – старшего прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Томской области Дашевской О.С. (предъявлено служебное удостоверение),

от ответчика МО «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска – представителя ФИО2 (предъявлено служебное удостоверение), по доверенности от 11.11.2016,

от ответчика ООО «Недвижимость» - представителя ФИО3 (предъявлен паспорт), по доверенности от 19.01.2017,

У С Т А Н О В И Л:

Заместитель прокурора Томской области в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования "Город Томск" в лице Администрации Города Томска обратился в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью Администрации Города Томска, обществу с ограниченной ответственностью "Недвижимость" с требованиями: признать недействительными (ничтожными) пункты 8.1 и 8.2 договора аренды № ТО-21-21358 земельного участка с кадастровым номером 70:21:00000000:2119, заключенного 16.05.2016 Департаментом управления муниципальной собственностью и ООО "Недвижимость".

От ответчика муниципального образования "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью Администрации Города Томска поступил отзыв на иск, в котором ответчик исковые требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве (л.д. 51-52).

В судебном заседании представитель заместителя прокурора поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, представила возражения на отзыв ответчика муниципального образования "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью Администрации Города Томска.

Представитель ответчика ООО «Недвижимость» в судебном заседании представила отзыв на исковое заявление, в котором ответчик соглашается с доводами истца и считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Представитель ответчика муниципального образования "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью Администрации Города Томска в судебном заседании пояснила, что ответчик исковые требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве на иск, в частности, ответчик считает, что оспариваемые пункты договора соответствуют действующему законодательству, а также полагает, что у прокурора отсутствует право на оспаривание указанных в иске пунктов договора аренды.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 16.05.2016 между муниципальным образованием «Город Томск», от имени и в интересах которого выступает департамент управления муниципальной собственностью Администрации Города Томска (арендодатель) и ООО «Недвижимость» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-21358. В соответствии с условиями данного договора арендатору на срок до 15.11.2021, по акту приема-передачи передан для строительства многофункциональных деловых и обслуживающих зданий, магазинов земельный участок с кадастровым номером 70:21:00000000:2119, общей площадью 6686 кв.м, расположенный по адресу: <...> (л.д.12-15).

Срок действия договора составляет 5 лет и 6 месяцев с даты подписания настоящего договора, т.е. с 16.05.2016 по 15.11.2021 (п.2.1. договора).

Договор аренды земельного участка № ТО-21-21358 от 16.05.2016 зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.06.2016 за номером 70-70/001-70/001/021/2016-5448/2 (л.д. 17).

В соответствии с п. 8.1. договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии со ст. 450.1 ГК РФ, письменно предупредив об этом арендатора за 14 дней, в случае нарушения предусмотренных договором условий или просрочки исполнения обязанностей по внесению арендной платы более чем на 20 календарных дней.

Договор считается расторгнутым с момента, указанного в уведомлении об отказе от исполнения договора (п.8.2. договора).

Полагая, что пункты 8.1. и 8.2. договора аренды, предоставляющие арендодателю право расторжения договора в одностороннем порядке, являются недействительными (ничтожными), поскольку противоречат п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, прокурор обратился в арбитражный суд с иском о признании этих условий договора недействительными.

Заслушав представителей процессуального истца, ответчиков, исследовав материалы дела, оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено право прокурора обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Как следует из условий рассматриваемого договора, настоящий спор касается правоотношений, сложившихся между ответчиками по поводу аренды земельного участка, а именно права арендодателя требовать досрочного расторжения договора в одностороннем порядке.

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно статье 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса РФ, ч. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного нарушения назначения имущества в процессе пользования.

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором

Как разъяснено в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Указанная специальная норма устанавливает особенности реализации арендатором земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и предоставленных в аренду на срок более пяти лет.

Договор аренды земельного участка № ТО-21-21358 от 16.05.2016 заключен на срок 5 лет и 6 месяцев (до 15.11.20215), следовательно, правоотношения сторон подлежат регулированию положениями статьи 22 Земельного кодекса РФ.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450, 619 Гражданского кодекса РФ, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Учитывая положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора. Расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, в одностороннем порядке арендодателем недопустимо.

Существенным нарушением условий договора согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Следовательно, включение в договор условий о порядке прекращения договора в одностороннем порядке противоречит законодательству.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к выводу, что пункты 8.1. и 8.2. договора аренды земельного участка № ТО-21-21358 от 16.05.2016 противоречат п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, являются ничтожными.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В ходе судебного разбирательства ни одна из сторон не заявила, что без оспариваемой части сделки сделка в целом не была бы совершена.

Настоящее обращение заместителя прокурора в арбитражный суд с иском о признании недействительным пунктов 8.1. и 8.2. договора аренды, заключенного с нарушением требований действующего законодательства и ограничивающего права и законные интересы хозяйствующих субъектов, является правомерным, соответствующим положениям п. 3 ст. 35 ФЗ «О прокуратуре Российской Федерации», ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика муниципального образования "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью Администрации Города Томска, изложенные в отзыве на иск, отклоняются судом в силу вышеизложенного, как основанные на неверном толковании норм материального и процессуального права, о чем также указывает процессуальный истец в возражениях на отзыв муниципального образования "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью Администрации Города Томска.

Таким образом, положения пунктов 8.1., 8.2. договора о возможности досрочного расторжения договора по решению арендодателя противоречат действующему законодательству, соответственно, исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки уплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах (статья 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Особенности уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражные суды установлены в статьях 333.21, 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина уплачивается в размере 6 000 руб.

Согласно подп. 4 п. 1 ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых требований.

В связи с тем, что ответчик муниципальное образование "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью Администрации Города Томска освобождено от уплаты госпошлины в порядке подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, с общества с ограниченной ответственностью «Недвижимость» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 руб.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

признать недействительными (ничтожными) пункты 8.1 и 8.2 договора аренды № ТО-21-21358 земельного участка с кадастровым номером 70:21:00000000:2119, заключенного 16.05.2016 г. муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска и обществом с ограниченной ответственностью "Недвижимость" ИНН <***> ОГРН <***>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Недвижимость" ИНН <***> ОГРН <***> в доход федерального бюджета 3000,00 руб. государственной пошлины.


На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья Токарев Е. А.