Решение от 24 ноября 2020 г. по делу № А43-3983/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-3983/2020

г. Нижний Новгород 24 ноября 2020 года

резолютивная часть решения объявлена 17 ноября 2020 года

полный текст решения изготовлен 24 ноября 2020 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Требинской Ирины Владимировны (шифр 13-67),

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, после перерыва секретарем ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Мотсинс» (ИНН <***> ОГРН <***>), г.Н.Новгород,

к ответчику: территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ИНН <***> ОГРН <***>), г.Н.Новгород,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: открытое акционерное общество «РУМО»,

о понуждении заключить договор купли-продажи в редакции истца,

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО3 по доверенности от 10.01.2020 №20-1,

от ответчика: ФИО4, доверенность от 9.11.2020,

от третьего лица: не явился,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Мотсинс» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области:

- о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050294:1299, общей площадью 4166±23 кв.м., расположенного по адресу: <...>, по выкупной цене в размере 2,5% от кадастровой стоимости 6098315 рублей 78 копеек, что составляет 152457 рублей 90 копеек;

- изложить п. 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена участка составляет 152457 рублей 90 копеек»;

- изложить п. 5.3 договора купли-продажи в следующей редакции: «За нарушение срока внесения платежа, указанного в пункте 2.2 договора, покупатель выплачивает продавцу пени из расчета 0,01% от неоплаченной части цены участка за каждый день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном в п. 2.4 договора, для оплаты цены участка».

Ответчик с исковыми требованиями не согласился по доводам, изложенным ранее в отзыве на исковое заявление, согласно которому считает, что на момент обращения истца с заявлением о приобретении спорного земельного участка в собственность подлежали применению положения, установленные Постановлением Правительства РФ от 26.03.2015 №279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов», согласно которому цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости.

Истец исковые требования поддержал. В судебном заседании заявил ходатайство об истребовании у Управления Росреестра по Нижегородской области сведения о наличии разграничения права государственной собственности на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0050294:1299, а также решением какого органа государственной либо исполнительной власти зарегистрирован вид разрешенного использования земельного участка.

Ходатайство судом рассмотрено и отклонено за необоснованностью.

После перерыва явка представителя истца не обеспечена, в связи с чем дело рассмотрено по существу в его отсутствие (ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Резолютивная часть решения объявлена 17.11.2020. Изготовление решения в полном объеме в порядке статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ откладывалось до 24.11.2020.

Как следует из исковых материалов и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 26.09.2019 по делу А43-4331/2019, земельный участок с кадастровым номером 52:18:005094:8, расположенный по адресу: Нижегородская область, г.Н.Новгород, Ленинский район, ул.Адмирала ФИО5, д.13, категория земли – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под производственную площадку, распоряжением Росимущества от 30.12.2014 №549 разделен на 36 земельных участков, в том числе и на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0050294:1299.

Обществу с ограниченной ответственностью «Мотсинс» принадлежит на праве собственности нежилое здание общей площадью 2153 кв.м. по адресу: <...>, кадастровый номер 52:18:00502894:1180 (л.д.18).

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0050294:1299, право собственности на который зарегистрировано за Российской Федерацией, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 1.10.2020.

В связи с тем, что на данном земельном участке расположено здание принадлежащее Обществу на праве собственности заявитель обратился в адрес Росимущества с заявлением от 01.10.2018 вх.№11832 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050294:1299.

Управление отказало в предоставлении испрашиваемого земельного участка, в связи с чем ООО «Мотсинс» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, формализованного в письме от 31.10.2018 №СЧ-07/9492 "О предоставлении в собственность земельного участка", об отказе в предоставлении заявителю в собственность земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050294:1299, площадью 4166+/-23кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, г.Н.Новгород, Ленинский район, ул.Адмирала ФИО5, 13.

Решением от 26.09.2019 по делу А43-4331/2019 признано незаконным решение территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области, формализованное в письме от 31.10.2018 №СЧ-07/9492 "О предоставлении в собственность земельного участка", об отказе в предоставлении заявителю в собственность земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050294:1299, площадью 4166+/-23кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская область, г.Н.Новгород, Ленинский район, ул.Адмирала ФИО5, 13, как несоответствующее положениям земельного законодательства Российской Федерации и Управление в течение десяти дней с момента вступления настоящего решения в законную силу обязано устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем издания соответствующего распорядительного документа и направления в адрес общества с ограниченной ответственностью "Мотсинс" проекта договора купли-продажи земельного участка.

Ответчик направил в адрес Общества договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 52:18:0050294:1299, общей площадью 4166,0+/-23 кв.м. по адресу: Нижегородская область, г.Н.Новгород, Ленинский район, ул.Адмирала ФИО5, 13.

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена участка составляет 6098315,78 рублей.

Пунктом 5.3 договора предусмотрена ответственность покупателя за нарушение срока внесения платежа в виде уплаты пени в размере 0,1% от цены участка за каждый календарный день просрочки.

Не согласившись с представленным проектом в части определения цены выкупаемого земельного участка и установления пеней истец направил в адрес Территориального управления Росимущества по Нижегородской области протокол разногласий, согласно которому полагает, что стоимость участка должна определяться в сумме 152457,89 рублей (2,5% от кадастровой стоимости), а неустойка в размере 0,01% от неоплаченной части цены участка за каждый календарный день просрочки.

Письмом от 25.12.2019 Территориальное управление Росимущества по Нижегородской области отклонило протокол разногласий, указывая на правомерность определения цены выкупаемого участка и штрафных санкций.

Поскольку в досудебном порядке разногласия между сторонами не урегулированы, ООО «Мотсинс» обратилось с настоящим иском в суд.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя истца, суд удовлетворяет заявленные требования в силу следующего.

Частью 1 статьи 39.1. Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из материалов дела следует, что на основании решения Арбитражного суда Нижегородской области по делу А43-4331/2019 от 26.09.2019 в адрес общества направлен проект договора купли-продажи от ноября 2019, в соответствии с которым цена продаваемого участка определена в размере 6098315,78 рублей.

По мнению истца данная стоимость является необоснованной, поскольку должна составить 152457,89 рублей (исходя из 2,5% от кадастровой стоимости) на основании п.п.2.2 ст.3 ФЗ №137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ» и Правил определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденных постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015 №419 (далее - Правила от 06.07.2015 N 419).

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Фактически требования истца сводятся в урегулированию тех разногласий, которые возникли при подписании договора купли-продажи, в связи с чем спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Как предусмотрено пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса, действовавшей до 01.03.2015, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пунктов 5 и 6 названной статьи Земельного кодекса, правоотношения по предоставлению в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления, а по смыслу пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012.

С 01.03.2015 предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

Цена названного земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 вышеуказанного Кодекса).

Правила определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N 279 (далее - Правила).

В силу пункта 2 названных Правил цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость участка составляет 6098315,78 рублей, в связи с чем предложенная ответчиком цена является обоснованным.

Поскольку целью предъявления иска является урегулирование возникших разногласий, суд считает необходимым изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена участка составляет 6 098 315,78 (шесть миллионов девяносто восемь тысяч триста пятнадцать) рублей 78 копеек.

Ссылка истца на положения Правил определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденных постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015 №419 необоснованна, поскольку спорный земельный участок является федеральной собственностью и вышеуказанный нормативный акт не подлежит применению к спорным правоотношениям.

Ссылка истца на силу абзаца второго пункта 2.2 статьи 3 Закона №137-ФЗ ошибочна, поскольку данная норма регулирует вопрос определения цены земельного участка, в отношении которого осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования. В рассматриваемом случае таких обстоятельств судом не установлено.

Истцом также предложено изменить п. 5.3 договора купли-продажи, изложив его в следующей редакции: «За нарушение срока внесения платежа, указанного в пункте 2.2 договора, покупатель выплачивает продавцу пени из расчета 0,01% от неоплаченной части цены участка за каждый день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном в п. 2.4 договора, для оплаты цены участка».

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является одним из способов обеспечения обязательства. Согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, не вправе включать в договор не согласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Учитывая, что действующее законодательство не предусматривает обязательное установление неустойки за ненадлежащее исполнение соглашения, как возможной меры ответственности, а стороны не достигли согласия относительно условия о размере неустойки, суд считает необходимым пункт 5.3 исключить.

При этом суд учитывает, что установление неустойки в размере 0,01% от неоплаченной суммы не соответствует компенсационной природе неустойки, поскольку такой размер даже ниже ставки рефинансирования ЦБ РФ, применяемой при расчете процентов. На установление неустойки в большем размере истец не согласен.

Расходы по делу на основании статьи 110 Гражданского кодекса РФ относятся на истца, поскольку условия договора приняты судом не в редакции общества. При этом судом признано обоснованной редакция ответчика при определении цены участка.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в федеральной собственности с кадастровым номером 52:18:0050294:1299 по адресу: <...>, общей площадью 4166,0+/-23 кв.м., изложив:

- пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена участка составляет 6 098 315,78 (шесть миллионов девяносто восемь тысяч триста пятнадцать) рублей 78 копеек;

- пункт 5.3 договора исключить.

Расходы по делу отнести на заявителя.

Настоящее решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента его принятия.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда апелляционной инстанции или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья И.В. Требинская