Решение от 4 апреля 2024 г. по делу № А59-6611/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

www.sakhalin.arbitr.ru, info@sakhalin.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г. Южно-Сахалинск Дело № А59-6611/2023

Резолютивная часть решения объявлена 21 марта 2024 года

Полный текст решения изготовлен 04 апреля 2024 года


Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Жамновой М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лотто Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Компания «Тунайча» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к федеральному государственному унитарному предприятию «Производственно-техническое управление морской связи и мониторинга» (ОГРН <***> ИНН <***>), арбитражному управляющему ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 316650100059833, ИНН <***>)

о признании недействительными торгов, проведенных в форме открытого аукциона № 0072162 от 16.11.2022, договора купли-продажи от 21.11.2022,

третьи лица – Федеральное агентство по рыболовству, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом,

при участии:

от истца (онлайн) – ФИО3 по доверенности от 01.11.2023,

от ФГУП «ПТУМС» – ФИО4 по доверенности от 27.12.2023,

арбитражного управляющего ФИО1 (паспорт),

от индивидуального предпринимателя ФИО2, Федерального агентства по рыболовству, Федерального агентства по управлению государственным имуществом – не явились,

У С Т А Н О В И Л:


Общество с ограниченной ответственностью Компания «Тунайча» (далее – ООО Компания «Тунайча», истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с

исковым заявлением к федеральному государственному унитарному предприятию «Производственно-техническое управление морской связи и мониторинга» (далее – ФГУП «ПТУМС», ответчик), арбитражному управляющему ФИО1 (далее – Кон Е.Г., соответчик) о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона по продаже объекта незавершенного строительства, договора купли-продажи от 21.11.2022.

Определением суда от 13.10.2023 исковое заявление принято к производству.

В рамках рассмотрения спора истец уточнил исковые требования, просил признать недействительными торги, проведенные в форме открытого аукциона 16.11.2022 на электронной торговой площадке Альфалот (www/alfalot.ru) под № 0072162 по продаже объекта незавершенного строительства, степень готовности 80%, лит. Б, кадастровый номер 65:01:0603003:30, и договор купли-продажи от 21.11.2022; применить последствия недействительности.

На основании части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения приняты судом.

Определением суда от 15.11.2023 (с учетом определения от 11.01.2024) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное агентство по рыболовству в лице Сахалино-Курильского территориального управления, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в лице Территориального управления Росимущества по Сахалинской области.

Определением суда от 11.01.2024 к участию в деле в качестве соответчика привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное агентство по рыболовству.

Протокольным определением суда от 20.02.2024 Сахалино-Курильское территориальное управление Федерального агентства по рыболовству, привлеченное в качестве третьего лица, исключено из числа лиц, участвующих в деле.

Определением суда от 20.02.2024 судебное заседание по рассмотрению дела назначено на 21.03.2024.

ИП ФИО2 и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, не явились.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по основания, изложенным в исковом заявлении и дополнительных пояснениях. В обоснование требований ссылается на положения статей 10, 149, 166, 167, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 148 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Указал, что в рамках дела о банкротстве ФГУП «ПТУМС» конкурсным управляющим Кон Е.Г. организованы торги, по результатам проведения которых продан объект незавершенного строительства, сособственником которого является ООО Компания «Тунайча» на основании заключенного с ФГУП «ПТУМС» договора на совместное завершение строительства и владение нежилого здания. В рамках договора осуществлялось финансирование и строительство объектов недвижимости, в том числе объекта незавершенного строительства. ООО Компания «Тунайча» полностью выполнило свои обязательства по финансированию строительства объекта. Государственная регистрация права долевой собственности на незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется. Истец не давал согласие на продажу указанного объекта с торгов, не передавал ФГУП «ПТУМС» свои права на указанный объект, а также не был проинформирован о торгах. В конкурсную массу должника не может быть включено имущество третьих лиц. ФГУП «ПТУМС» не имел права на единоличное распоряжение объектом из-за наличия права долевой собственности на него у истца. Поскольку нарушены права истца, как сособственника указанного объекта незавершенного строительства, то он является заинтересованной стороной по настоящему иску и его права подлежат защите. В случае продажи на торгах доли ФГУП «ПТУМС» в объекте незавершенного строительства, у истца было бы преимущественное право на её покупку. Оспариваемые торги представляют собой фикцию торговой процедуры, поскольку проведены в ином правовом режиме, не предусмотренным законом и с иной целью. Оспариваемые торги не были направлены не на получение максимальной выгоды от продажи (цена существенно занижена), не на удовлетворение требований кредиторов (остаток конкурсной массы в несколько раз превысил цену объекта оспариваемых торгов). Единственным кредитором должника являлось УФНС России по Сахалинской области с правами требования на сумму 3 569 913, 06 рубля. На торгах в ходе конкурсного производств реализовано имущество, в несколько раз превышающее по стоимости права требования кредиторов. Совокупная первоначальная продажная цена всех объектов торгов составила 58 974 188 руб. Продажа имущества с торгов в рамках банкротства проводится исключительно с целью погашения долгов перед кредиторами. В ситуации, когда стоимость имущества должника превышает размер задолженности, управляющий вправе продать только ту часть имущества, которая необходима для погашения долга. Проведенная оценка рыночной стоимости объекта недостоверна. Оспариваемые торги проводились с противоправной целью – лишить истца прав собственности на объект. Конкурсный управляющий не проявил должной осмотрительности и заботливости при организации торгов, действуя недобросовестно и неразумно не предпринял мер по анализу правоустанавливающих и иных документов на объект незавершенного строительства.

Представитель ФГУП «ПТУМС» возражал по существу исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве. В обоснование возражений указал, что истец не является заинтересованным лицом, по заявлению которого могут быть признаны недействительными торги, в деле о банкротстве требований не заявлял. Вступившим в законную силу судебным актом по делу № А59-4111/2015 установлено, что истец пропустил срок исковой давности по требованиям, связанным с исполнением договора на совместное завершение строительства.

Арбитражный управляющий Кон Е.Г. возражал по существу исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве, ходатайствовал о прекращении производства по делу в связи с отсутствием у истца право на подачу иска. В обоснование возражений указал, что имущество реализовано в соответствии с утвержденным собранием кредиторов порядком, сведения о наличии ограничений и обременений в отношении спорного объекта в ЕГРН отсутствовали. В период с 30.11.2021 по 08.06.2023 истцом не были направлены какие-либо заявления о наличии правопритязаний третьего лица на объект незавершенного строительства. Торги признаны состоявшимися, жалоб о признании торгов незаконными от участников торгов не поступало. Торги носили публичный характер, любой участник, не имеющий ограничений, мог принять участие и предложить свою цену, но не ниже цены, установленной на этапе торгов и не ниже предложенной участниками торгов. Оценка реализованного имущества осуществлялась в аккредитованной при СРО ААУ «ЦФОП АПК». Истец не является заинтересованным лицом ни в рамках проведенных торгов, ни в рамках прекращенной процедуры банкротства № А59-652/2021. Нарушения порядка проведения не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены посредством признания торгов недействительными.

ИП ФИО2 в материалы дела представлен отзыв, в соответствии с которым просил отказать в удовлетворении заявления либо прекратить производство по делу в связи с тем, что истец не является заинтересованным лицом. В обоснование возражений указал, что торги носили публичный характер, аукцион проходил на повышение цены, стоимость объекта незавершенного строительства не занижена.

Территориальным управлением Росимущества по Сахалинской области Федерального агентства по управлению государственным имуществом представлен отзыв, в соответствии с которым возражает по существу исковых требований. В обоснование возражений указало, что истец не является заинтересованным лицом и кредитором ФГУП «ПТУМС» и утратил право на исполнение договора на совместное завершение строительства.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 03.03.1992 между Сахалинским областным комитетом по управлению госимуществом (комитет), Сахалинским территориальным управлением по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» (заказчик) и Компанией «Тунайча» (дольщик) заключен договор на совместное завершение строительства и владение нежилого здания «Главный центр цунами» в <...>, в соответствии с условиями которого средства дольщика привлечены комитетом и заказчиком для финансирования остаточной стоимости строительства объекта в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23.02.1992 «О мерах по продаже не завершенных строительством объектов».

Объем работ, подлежащих выполнению для ввода объекта в эксплуатацию, составляет 26,08% от сметной стоимости работ.

14.04.2004 между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений РФ по Сахалинской области (управление), ФГУП «ПТУМС» и ООО «Компания Тунайча» заключено дополнительное соглашение № 1 к договору от 03.03.1992, в соответствии с которым из состава участников договора исключено Сахалинское территориальное управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды и включено ФГУП «ПТУМС», утвержден договор от 14.04.2004 на совместное завершение строительства и владения нежилого здания «Главный центр цунами» в <...> в новой редакции (Приложение № 1).

Согласно пунктам 1.2, 1.3 договора от 14.04.2004 срок ввода объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2015; после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию дольщик получает право собственности на часть объекта в соответствии с объемом финансовых средств, привлеченных на строительство объекта и сдачи его в эксплуатацию, а именно: первый и второй этажи блока А; подвальные помещения в осях В, Е блока А; помещения ГО блока Б; стоянку для двух автомобилей в гараже; помещения блока Б находятся в совместном пользовании заказчика и дольщика.

28.12.2006 произведена государственная регистрация права хозяйственного ведения на объект незавершенного строительства за ФГУП «ПТУМС», что подтверждается свидетельством 65АВ 217685 от 24.12.2014.

Дополнительным соглашением № 1/2007 от 20.09.2007 к договору от 14.04.2004 внесены изменения в местоположение объекта – <...>; определена сметная стоимость завершения строительства в размере 72 364, 8 тыс. руб., срок завершения строительства установлен до 30.06.2008.

Порядок распределения площадей и помещений объекта после завершения строительства установлен в Приложениях №№ 1-7 дополнительного соглашения № 1/2007 от 20.09.2007.

11.11.2009 между ФГУП «ПТУМС» и ООО «Компания «Тунайча» заключено соглашение об условиях дальнейшего исполнения договора на завершение строительства объекта «Комплекс Главный центр ЕАСН Цунами в <...>» от 03.03.1992 в редакции от 20.09.2007.

29.05.2012 между ФГУП «ПТУМС» и ООО «Компания «Тунайча» подписан акт сверки вложений ООО «Компания «Тунайча» по договору на совместное завершение строительства объекта помещений объекта «Комплексный центр ЕАСН Цунами в <...>», в соответствии с которым сумма вложений дольщика составила 23 076 039, 97 руб.

На основании распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом № 223-р от 20.11.2015 спорный объект передан из хозяйственного ведения ФГУП «ПТУМС» в оперативное управление ФГБУ «Центр системы мониторинга рыболовства и связи.

23.12.2016 произведена государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства за РФ, запись № 65-65/001/019/2016-622/2, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.07.2022.

В последующем указанный объект передан в хозяйственное ведение ФГУП «ПТУМС».

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 20.02.2021 возбуждено производство по делу № А59-652/2021 о несостоятельности (банкротстве) ФГУП «ПТУМС».

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 11.12.2021 по делу № А59-652/2021 ФГУП «ПТУМС» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО1.

В соответствии с инвентаризационной описью № 3 от 15.02.2022 по результатам инвентаризации имущества ФГУП «ПТУМС» конкурсным управляющим в состав конкурсной массы включен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0603003:30.

Согласно отчету ООО «Афина Паллада» № 7788-1-22 от 08.08.2022 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства составляет 3 540 558 руб.

03.10.2022 конкурсным управляющим в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее - ЕФРСБ) опубликовано объявление о проведении открытых торгов № 9766533 в форме аукциона на электронной торговой площадке «Альфалот» по продаже имущества ФГУП «ПТУМС» в составе лота № 1: объект незавершенного строительства, степень готовности 80%, лит. Б, кадастровый номер: 65:01:0603003:30, площадь застройки 366,3 кв.м., начальная цена продажи - 3 540 588 руб.

В соответствии с протоколом № 72162-1 от 16.11.2022 по результатам проведения торгов победителем по лоту № 1 признан ИП ФИО2 с ценой предложения 3 717 617, 40 руб.

21.11.2022 между ФГУП «ПТУМС» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым объект незавершенного строительства, кадастровый номер: 65:01:0603003:30, площадью застройки 366,3 кв.м. передан в собственность покупателю.

Сведения о заключении договора опубликованы в ЕФРСБ, что подтверждается сообщением № 10187971 от 28.11.2022.

В установленном законом порядке произведена государственная регистрация права собственности на спорный объект за ФИО2, запись 65:01:0603003:30-65/027/2023-6 от 09.01.2023, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 29.01.2024 (т.3, л.д. 137-138).

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 16.06.2023, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2023, производство по делу № А59-652/2021 о несостоятельности (банкротстве) ФГУП «ПТУМС» прекращено в связи с удовлетворением требований кредиторов.

Полагая, что торги по продаже объекта незавершенного строительства проведены в деле о банкротстве с нарушением закона, часть помещений в объекте не передана в собственность ООО «Компания Тунайча», объект не мог быть включен в конкурсную массу ФГУП «ПТУМС» и реализован на торгах, оспариваемыми торгами нарушены права сособственника имущества, объект реализован по заниженной стоимости, истец обратился с настоящим заявлением.

В соответствии с абзацем 4 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.

Согласно положениям статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 10 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года», после завершения конкурсного производства либо прекращения производства по делу о банкротстве требования о признании недействительными торгов по продаже имущества должника и заключенного с победителем торгов договора купли-продажи, если они не были предъявлены и рассмотрены в рамках дела о банкротстве, могут быть заявлены в общеисковом порядке в пределах оставшегося срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ (пункт 2 стать 449 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Иск о признании торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению. Требуя признания торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными. При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве). Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

С учетом изложенного, правом на оспаривание торгов по продаже имущества должника обладают лица, полагающие, что они без законных оснований не были допущены к участию в торгах, либо были необоснованно исключены из участников торгов, либо незаконно не признаны победителями торгов, а также иные лица при условии нарушения прав и законных интересов и порядка проведения торгов.

Заинтересованное лицо должно представить доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Исходя из положений статьи 2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), конкурсное производство представляет собой процедуру, применяемую в деле о банкротстве к должнику, признанному несостоятельным (банкротом), в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Достижение указанной цели возлагается на конкурсного управляющего, который осуществляет полномочия руководителя должника и иных его органов управления и действует разумно и добросовестно в интересах должника и кредиторов в пределах, в порядке и на условиях, установленных законом.

Порядок проведения торгов по продаже имущества должника в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, регулируется положениями статей 110, 111. 139 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 3 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 Закона о банкротстве. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.

В соответствии с пунктом 4 статьи 110 Закона о банкротстве продажа имущества осуществляется путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса.

Начальная цена продажи определяется решением собрания кредиторов или комитета кредиторов с учетом рыночной стоимости имущества должника, определенной в соответствии с отчетом оценщика, в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом (пункт 6 статьи 110 Закона о банкротстве)

Торги по продаже предприятия проводятся в электронной форме (пункт 7 статьи 110 Закона о банкротстве).

Исходя из указанных положений, имущество должника, признанного банкротом, подлежит продаже в рамках строго установленной процедуры, допускающей возможность проведения нескольких последовательных торгов (две процедуры торгов на повышение и последующая процедура торгов на понижение - публичное предложение).

Оспариваемые торги проведены конкурсным управляющим в соответствии с утвержденным собранием кредиторов ФГУП «ПТУМС» Положением о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества с соблюдением требований статей 110, 111, 139 Закона о банкротстве.

Сведения о принятии собранием кредиторов решения об утверждении Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества опубликованы в ЕФРСБ, что подтверждается сообщением № 9612250 от 11.09.2022.

Доказательства, свидетельствующие о наличии существенных нарушений при проведении оспариваемых торгов, которые повлияли бы на результат (формирование стоимости, определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов должника, кредиторов и иных лиц, в материалы дела не представлены. Действия организатора торгов соответствуют положениям статей 110, 111 Закона о банкротстве и не направлены на ограничение круга лиц, участвующих в торгах.

ООО «Компания Тунайча» не являлось участником торгов, заявок на участие в торгах не подавало, статусом кредитора в деле о банкротстве ФГУП «ПТУМС» либо лица, участвующего в арбитражном процессе по делу о банкротстве, не обладало.

Обязательства победителя торгов исполнены перед должником в полном объеме, денежные средства направлены на удовлетворение требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.

Доводы истца в части продажи спорного имущества по заниженной стоимости судом отклоняются по следующим основаниям.

Начальная цена продажи объекта утверждена собранием кредиторов ФГУП «ПТУМС.

Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства определена в соответствии с отчетом ООО «Афина Паллада» № 7788-1-22 от 08.08.2022.

Положениями статей 110, 111, 139 Закона о банкротстве предусмотрен механизм реализации имущества должника в условиях конкурсного производства, обеспечивающий максимально возможные конкурентные условия реализации имущества должника с целью получения максимальной выручки с целью удовлетворения требований кредиторов - реализация имущества должника на открытых торгах с установлением начальной продажной цены исходя из отчета оценщика. Реализация имущества в таких условиях максимально направлена на получение реальной рыночной стоимости путем соблюдения условий отчуждения на открытом рынке в условиях конкуренции без какого-либо принуждения с целью получения разумного вознаграждения. Вследствие этого именно полученная в результате проведения торгов цена, вырученная от реализации имущества, должна рассматриваться как рыночная стоимость имущества.

Торги в электронной форме являются тем инструментом (механизмом), который позволяет получить (определить) справедливую (рыночную) стоимость имущества. Иными словами, справедливая (рыночная) цена объекта продажи объективно формируется в ходе проведения электронных торгов, на которую конкурсный управляющий, должник, кредиторы повлиять никоим образом не могут.

При реализации имущества на торгах действительная (реальная) продажная цена может быть определена в зависимости от наличия и количества спроса потенциальных покупателей, исходя из предложений участников торгов, а итоговая рыночная цена формируется по результатам торгов и проверяется ценой, предложенной лицами, выигравшими торги.

Доказательства, свидетельствующие о наличии существенных нарушений порядка проведения торгов, повлекших неправильное определение цены продажи, в материалах дела отсутствуют.

Торги проведены в условиях конкуренции, имущество было реализовано по более высокой цене относительно начальной.

Более того, истцом не были предоставлены доказательства наличия покупателей, готовых приобрести имущество по более высокой цене, которые были лишены возможности принять участие в спорных торгах, либо были не допущены к участию.

Кроме того, ссылка истца на неправильную оценку имущества, выставленного на торги, не может быть принята во внимание при оценке соблюдения порядка их проведения (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»).

При этом, факт наличия у истца имущественных требований к ФГУП «ПТУМС», основанных на договоре инвестирования, и правопритязаний на спорный объект незавершенного строительства, сам по себе не может свидетельствовать о том, что оспоренными торгами нарушены права и законные интересы истца, а признание их недействительными повлечет восстановление этих прав.

Согласно выпискам из ЕГРН на момент включения объекта в конкурсную массу ФГУП «ПТУМС» являлось владельцем указанного имущества на праве хозяйственного ведения, какие-либо ограничения и обременения правами третьих лиц в ЕГРН отсутствовали.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 14.04.2016 по делу № А59-4111/2015, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2016, постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.12.2016, отказано в удовлетворении исковых требований ООО Компания «Тунайча» к ФГУП «ПТУМС» о взыскании задолженности по договору от 03.03.2004 на совместное завершение строительства и владение нежилого здания Главный Центр Цунами в <...> в размере 5 284 302, 43 руб., составляющей стоимость непереданных помещений объекта незавершенного строительства, в связи с пропуском исковой давности.

В рамках рассмотрения спора установлено, что 29.05.2012 между ФГУП «ПТУМС» и ООО «Компания Тунайча» подписан акт приема-передачи части объекта по договору от 14.04.2004, согласно которому заказчик передал в собственность дольщика следующие помещения: первый этаж площадью 423,6 кв. м; второй этаж площадью 512,7 кв. м; подвальные помещения в осях «В» и «Е» блока «А» площадью 141,2 кв. м.

24.08.2012 за ООО «Компания Тунайча» зарегистрировано право собственности на указанные объекты, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации № 65-65-01/056/2012-148 в отношении нежилого помещения площадью 423,6 кв. м; № 65-65-01/056/2012-149 в отношении нежилого помещения общей площадью 37,8 кв. м, этаж подвал, номер на поэтажном плане 26, блок А; № 65-65-01/056/2012-150 в отношении нежилого помещения общей площадью 37,1 кв. м, этаж подвал, номер на поэтажном плане 27, блок А; № 65-65-01/056/2012-151 в отношении нежилого помещения общей площадью 33,2 кв. м, этаж подвал, номер на поэтажном плане 29, блок А; № 65-65-01/056/2012-152 в отношении нежилого помещения общей площадью 33,1 кв. м, этаж подвал, номер на поэтажном плане 28, блок А; - № 65-65-01/056/2012-153 в отношении нежилого помещения площадью 512,7 кв. м, этаж 2.

Отказывая в удовлетворении иска в связи с пропуском срока исковой давности, суд указал, что ООО «Компания Тунайча» не было лишено возможности знакомиться не только с проектной документацией, но и ходом строительства объекта и, проявляя должную осмотрительность, могло выяснить судьбу спорных помещений с 11.11.2009, т.е. с момента подписания соглашения в котором, помимо прочего, предусмотрена возможность знакомиться с проектной и иной строительной документацией (пункт 1.3) и обеспечен доступ общества в помещения строящегося объекта (пункт 1.4), в связи с чем предпринять в отношении спорного имущества необходимые меры.

В указанном случае истец не лишен был возможности в установленном законом порядке заявить имущественные требования в отношении спорного объекта к ФГУП «ПТУМС».

Доводы истца о возникновения у него права долевой собственности на спорный объект и отсутствии необходимости государственной регистрации судом отклоняются как основанные на неверном толковании норм права.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области по делу № А59-4674/2007 от 14.04.2009, заключенный между сторонами договор признан инвестиционным.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Заключенный между сторонами договор, касающийся передачи недвижимого имущества в собственность истца по итогам реализации инвестиционного проекта, по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Пунктами 3 и 4 статьи 487 ГК РФ предусмотрены последствия неисполнения продавцом обязанности передать предварительно оплаченный товар в установленный договором срок. В такой ситуации покупатель вправе по своему выбору либо потребовать от продавца передачи товара либо отказаться от товара и потребовать возврата уплаченной за не переданный продавцом товар денежной суммы.

Согласно пункту 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 « О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

С учетом изложенного, гражданским законодательством предусмотрены специальные последствия нарушения обязательств по передаче объекта инвестирования, возникших в рамках инвестиционного договора.

При таких обстоятельствах, оспаривание результатов торгов и признание их недействительными не может привести к восстановлению нарушенного права на передачу части имущества должника в спорном объекте незавершенного строительства или возмещению стоимости произведенного финансирования.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

С учетом изложенного, любой иск должен быть направлен на защиту и восстановление нарушенных прав и интересов обратившегося в суд лица.

В указанном случае истец, обладая определенными имущественными требованиями к ответчику, избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права посредством оспаривания торгов.

Само по себе предоставленное любому заинтересованному лицу право обратиться в суд с иском о признании публичных торгов недействительными не может влечь за собой удовлетворение такого иска в случае отсутствия возможности реального восстановления нарушенных прав этого лица.

Защита нарушенного права должна осуществляться надлежащим способом, а принятый по итогам судебного рассмотрения акт должен обладать признаками исполнимости. Более того, разрешение судом спора должно урегулировать конфликтную ситуацию, а не порождать правовую неопределенность в правоотношениях участников гражданского оборота.

Все иные приведенные ООО «Компания Тунайча» доводы в обоснование требования об оспаривании торгов, в том числе о нецелесообразности проведения торгов в связи с незначительным размером включенных в реестр требований кредиторов обязательств, о недействительности оценки, с учетом того, что истец не являлся ни участвующим в деле о банкротстве лицом, ни участником торгов, не могут быть отнесены к надлежащим доказательствам нарушения прав общества оспариваемыми торгами.

При таких обстоятельствах, исковые требования ООО «Компания Тунайча» не подлежат удовлетворению.

Разрешая ходатайство арбитражного управляющего о прекращении производства по делу в связи с отсутствием у истца права на подачу заявления, суд руководствуется следующим.

Исходя из положений статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Действующее правовое регулирование предоставляет возможность оспорить торги любому заинтересованному лицу, обосновавшему свой интерес в их оспаривании, наличие у него данного права не поставлено в зависимость от того, является ли указанное лицо участником дела о банкротстве или арбитражного процесса по делу о банкротстве.

В материальном смысле правом на его предъявление обладают любые заинтересованные лица, а не только субъекты, указанные в статье 61.9 Закона о банкротстве (пункт 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).

В соответствии с пунктом 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 101 при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов, повлечет ли признание недействительными торгов восстановление прав истца.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствие у истца заинтересованности в оспаривании сделки является основанием для отказа в иске, а не прекращения производства по делу.

Как указал Конституционный Суд РФ в пункте 2.2 определения от 15.07.2010 N 948-О-О положение пункта 1 статьи 449 ГК РФ, устанавливающее, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 166 данного Кодекса и частью 1 статьи 4 АПК РФ направлено на соблюдение режима законности при проведении торгов и защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, установление факта его нарушения, установление факта нарушения права истца именно ответчиком, наличие материального ущерба.

Такое требование подлежит рассмотрению по существу с принятием решения и исследованием вопроса о наличии такой заинтересованности, с учетом доказательств, представленных заявителем.

С учетом изложенного, основания для удовлетворения ходатайства арбитражного управляющего Кон Е.Г. о прекращении производства по делу отсутствуют.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, расходы ООО Компания «Тунайча» по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб., понесенные при подаче иска, не подлежат возмещению.

В соответствии с положениями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия. По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку. В случае, если решение выполнено только на бумажном носителе, арбитражный суд направляет копии решения лицам, участвующим в деле, в пятидневный срок со дня принятия решения заказным письмом с уведомлением о вручении или вручает им под расписку.

Настоящее решение изготовлено в форме электронного документа, стороны о возбуждении производства по настоящему делу уведомлены, информация о движении дела размещена на сайте суда, в связи с чем, настоящее решение суда подлежит размещению на официальном сайте арбитражного суда в информационно- телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия и не направляется сторонам.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,


Р Е Ш И Л:


В удовлетворении ходатайства арбитражного управляющего ФИО1 о прекращении производства по делу отказать.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью Компания «Тунайча» отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления в полном объеме.


Судья М.С. Жамнова