Решение от 24 июля 2019 г. по делу № А46-21559/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-21559/2018
24 июля 2019 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 17 июля 2019 года. Полный текст решения изготовлен 24 июля 2019 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Храмцова К.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРИП 309554308600063)

к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>, 644024, <...>)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, установленной распоряжением Администрации города Омска от 25.10.2018 № 389-р, включенной в подготовленный Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска проект договора купли-продажи; обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

при участии в деле третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Эксперт» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 644010, <...>), общества с ограниченной ответственностью «Аналитик-Центр» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 400050, <...>),

в заседании суда приняли участие:

от истца – ФИО2 лично,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 05.10.2018,

от третьих лиц – не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, установленной распоряжением Администрации города Омска от 25.10.2018 № 389-р, включенной в подготовленный Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска проект договора купли-продажи; обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения.

Определением суда от 04.03.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Эксперт» (далее – ООО «Эксперт», третье лицо), общество с ограниченной ответственностью «Аналитик-Центр» (далее – ООО «Аналитик-Центр», третье лицо).

В ходе рассмотрения дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил обязать Департамент, действующий от имени муниципального образования городской округ город Омск Омской области, заключить договор купли-продажи нежилого помещения № 2П, общей площадью 23,6 кв.м., с кадастровым номером 55:36:050208:11569, расположенного на первом этаже по адресу: <...>, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 290 600 руб. (НДС не облагается)». Уточнения судом приняты.

В обоснование заявленных требований ИП ФИО2 указывает, что Департаментом при подготовке проекта договора купли-продажи спорного помещения цена за объект установлена выше рыночной, что нарушает права истца на приобретение имущества по рыночной цене.

Определением суда от 08.05.2019 по делу назначена экспертиза, на разрешение которой поставлен следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость нежилого помещения 2П, общей площадью 23,6 кв.м., с кадастровым номером 55:36:050208:11569, расположенного на первом этаже по адресу: <...>, по состоянию на 02.08.2018, с учетом НДС и без учета НДС?

Проведение экспертизы поручено индивидуальному предпринимателю ФИО4.

Определением суда от 20.05.2019 назначено судебное заседание арбитражного суда первой инстанции по вопросу возобновления производства по делу № А46-21559/2018.

Поскольку в арбитражный суд поступило заключение эксперта № 466/2019 от 16.05.2019 в судебном заседании 10.06.2019 суд возобновил производство по делу

Истец в судебном заседании заявленные требования с учетом уточнений поддержал.

Департамент в письменном отзыве на заявление и в заседании суда исковые требования не признал, указав, что цена отчуждаемого объекта определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости № 4603/18 от 08.08.2018, выполненного ООО «Аналитик-центр» в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а потому оснований для установления иной цены не имеется. Полагает, что выводы эксперта ФИО4, изложенные в заключении эксперта № 466/2019 от 16.05.2019, необоснованы и на их основании не может быть установлена рыночная стоимость имущества.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей не обеспечили, письменные отзывы на иск не представили.

В судебном заседании дал пояснения по проведенной экспертизе эксперт - индивидуальный предприниматель ФИО4.

В порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей ООО «Эксперт», ООО «Аналитик-Центр».

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

01 октября 2013 года между Департаментом (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды муниципального имущества № 17 от 30.09.130 № 20/6, заключен договор аренды нежилого помещения № 41857/1А, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: <...> (нежилое помещение 2П, номер на поэтажном плане: 1, этаж 1, литер Б), индивидуализированное согласно приложению № 2 к договору, целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством Российской Федерации. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений: 23,6 кв.м. Срок действия настоящего договора три года (пункты 1.1, 1.2 договора).

30 июля 2018 года ИП ФИО2 обратился к Департаменту с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Распоряжением Администрации города Омска «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска» от 25.10.2018 № 389-р установлена цена продажи нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:050208:11569, этаж 1, <...>, помещение 2П в размере 799 000 руб.

На основании указанного распоряжения от 25.10.2018 № 389-р ответчиком был подготовлен проект договора купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец передает в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить нежилое помещение, именуемое в дальнейшем «объект». Характеристика «Объекта»: нежилое помещение общей площадью 23,6 кв.м с кадастровым номером 55:36:050208:11569, расположенное на первом этаже по адресу: <...>, помещение 2П.

Пунктом 4.1 данного проекта договора предусмотрено, что цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 799 000 руб.

Не согласившись с ценой, указанной в проекте договора, 26.12.2018 истец обратился к ответчику с претензией, в которой предложил Департаменту внести изменения в проект договора купли-продажи и заключить договор купли-продажи помещения по стоимости 370 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке № 261 от 26.10.2018, подготовленным ООО «Эксперт».

Письмом от 15.01.2019 № Исх-ДИО/81-ОГ ответчик сообщил истцу, что стоимость спорного помещения определена в размере 799 000 руб. на основании отчета № 4306/18 об оценке рыночной стоимости имущества, подготовленного независимым оценщиком - ООО «Аналитик-Центр» в соответствии с муниципальным контрактом на оказание услуг № Ф.2018.138885 от 17.04.2018, изменить стоимость объекта недвижимости не представляется возможным.

Указывая, что указанная цена является завышенной и не соответствует реальной стоимости помещения, ИП ФИО2 обратился с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела между ИП ФИО2 и Департаментом имущественных отношений имеются неурегулированные разногласия по проекту договора купли-продажи нежилого помещения № 2П, общей площадью 23,6 кв.м., с кадастровым номером 55:36:050208:11569, находящегося на первом этаже по адресу: <...>, в части определения стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац 2 указанного пункта).

Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона.

Порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества предусмотрен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и включает в себя обязанность уполномоченного органа в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи арендуемого имущества подлежит заключению в течение тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора с проектом договора.

Как следует из статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из положений статей 3, 4, 6, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в совокупности следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 этого Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества. Следовательно, заключение договора с таким субъектом обязательно для органа местного самоуправления, и в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.

При этом отчуждение имущества из государственной или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Из материалов дела усматривается, что при установлении стоимости спорного объекта недвижимости в размере 799 000 руб. Департаментом использовался отчет об оценке объекта оценки № 4306/18 от 02.08.2018, подготовленный ООО «Аналитик-Центр». В соответствии с указанным отчетом величина рыночной стоимости объекта оценки на дату оценки, с учетом допущений, ограничений и округления составляет 799 000 руб.

В подтверждение заявленных по делу исковых требований ИП ФИО2 представлен отчет № 261 от 26.10.2018 об определении рыночной стоимости нежилого помещения 2П, номер на поэтажном плане: 1, этаж: 1, литер: Б, общей площадью 23,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, подготовленный ООО «Эксперт», согласно которому рыночная стоимость объекта оценки с учетом предполагаемого использования с НДС составляет 370 000 руб.

Принимая во внимание различную величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, установленную указанными выше отчетами об оценке, определением суда от 08.05.2019 по ходатайству истца по делу назначена экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения 2П, общей площадью 23,6 кв.м., с кадастровым номером 55:36:050208:11569, расположенного на первом этаже по адресу: <...>, по состоянию на 02.08.2018, с учетом НДС и без учета НДС?

В соответствии с заключением эксперта № 466/2019 по делу № А46-21559/2018 от 16.05.2019 рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 02.08.2018 составляет 342 908 руб. с учетом НДС, 290 600 руб. без учета НДС.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценивая представленные в материалы дела отчеты об оценке № 4306/18 от 02.08.2018, подготовленный ООО «Аналитик-Центр», № 261 от 26.10.2018 подготовленный ООО «Эксперт», экспертное заключение № 466/2019 по делу № А46-21559/2018 от 16.05.2019, с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании, а также с учётом пояснений сторон, суд полагает, что с учетом избранного экспертом метода проведения оценки, содержания и результатов проведенного исследования, имеющегося обоснования вывода по постановленному вопросу, данные судебной экспертизы являются более достоверными, объективно отражают рыночную стоимость имущества. Доводы Департамента выводов эксперта относительно рыночной стоимости указанного выше нежилого помещения не опровергают, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы сторонами не заявлялось.

С учетом указанного, суд считает необходимым при определении величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости исходить из заключения эксперта № 466/2019 по делу № А46-21559/2018 от 16.05.2019, согласно которому стоимость спорного объекта недвижимости составляет 290 600 руб. без учета НДС.

При таких обстоятельствах исковые требования ИП ФИО2 о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 2П, общей площадью 23,6 кв.м., с кадастровым номером 55:36:050208:11569, расположенного на первом этаже по адресу: <...>, путем обязания Департамента заключить с истцом договор купли-продажи вышеуказанного помещения в редакции проекта договора купли-продажи Департамента, с изложением пункта 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 290 600 руб. (НДС не облагается)», являются законными и обоснованными.

Как следует из части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с указанным, с Департамента в пользу ИП ФИО2 надлежит взыскать 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, 6 000 руб. расходов на проведение экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить полностью.

Обязать Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>; 644043, <...>), действующий от имени муниципального образования городской округ город Омск Омской области, в течение десяти дней с момента вступления настоящего решения в законную силу заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>, ОГРИП 309554308600063) договор купли-продажи нежилого помещения № 2П, общей площадью 23,6 кв.м., с кадастровым номером 55:36:050208:11569, расположенного на первом этаже по адресу: <...>, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 290 600 руб. (НДС не облагается)».

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>; 644043, <...>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРИП 309554308600063) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы на проведение экспертизы в размере 6 000 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРИП 309554308600063) из федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины, уплаченных по чеку-ордеру Сбербанка России от 09.02.2019.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья К.В. Храмцов