Решение от 24 июля 2017 г. по делу № А56-75685/2016

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-75685/2016
25 июля 2017 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 19 июля 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 25 июля 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Заварзиной М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (зарегистрирован в Санкт-Петербурге, ОГРНИП: <***>, ИННИП: 781300293840)

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, дом 1,литера Б, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 17.12.2002)

третьи лица: Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

об обязани Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лодейнопольская ул., д.8., лит А., пом. 1-Н., площадью 52 кв.м., с кадастровым номером 78:07:0003177:1059, при реализации арендатором права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив п. 2.1. договора в следующей редакции «Цена продажи объекта составляет 3 419 492 руб., НДС не облагается», а также внести соответствующие изменения в график платежей.

при участии:

от истца: представителя ФИО3 (доверенность от 19.08.2016)

от ответчика: представителя: ФИО4 (доверенность от 29.12.2016)

от акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга": представитель не явился (извещен)

от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости": до перерыва: представителей: ФИО5 (доверенность от 09.01.2017), ФИО6 (доверенность от 09.01.2017); после перерыва: представителей ФИО7 (доверенность от 09.01.2017), ФИО8 (доверенность от 31.05.2017)

эксперта ФИО9 (паспорт гражданина)

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об обязании. С учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ (т. 2, л.д. 1-4) заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лодейнопольская ул., д.8., лит А., пом. 1-Н., площадью 52 кв.м., с кадастровым номером 78:07:0003177:1059, при реализации арендатором права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив п. 2.1. договора в следующей редакции «Цена продажи объекта составляет 3 419 492 руб., НДС не облагается», а также внести соответствующие изменения в график платежей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости".

Определением от 01.02.2017 судом приняты уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об обязании Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лодейнопольская ул., д.8., лит А., пом. 1-Н., площадью 52 кв.м., с кадастровым номером 78:07:0003177:1059, при реализации арендатором права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив п. 2.1. договора в следующей редакции «Цена продажи объекта составляет 3 419 492 руб., НДС не облагается», а также внести соответствующие изменения в график платежей.

Определением от 01.03.2017 суд назначил по настоящему делу судебную экспертизу, проведение которой поручить эксперту ООО «Лабриум-КОНСАЛТИНГ» ФИО9.

В суд 25.04.2017 поступило экспертное заключение № ИО-0417-28-А56-75685/2015 от 20.04.2017.

После поступления в суд экспертного заключения производство по делу возобновлено.

Определение суда от 07.06.2017 в судебное заседание вызван эксперт ООО «Лабриум-КОНСАЛТИНГ» ФИО9.

В судебное заседание 12.07.2017 не явился эксперт.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 19.07.2017.

После перерыва судебное заседание продолжено.

В судебное заседание после перерыва не явился представитель акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга", извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании эксперт ФИО9 дала пояснения по существу представленного заключения, ответила на вопросы суда и представителей сторон.

Представитель истца поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы. Представители лиц, участвующих в деле возражали против удовлетворения этого ходатайства.

В соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Истцом в обоснование ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы не представлено доказательств и не приведено доводов о противоречии в выводах эксперта, данных о наличии сомнений в обоснованности заключения эксперта.

С учетом изложенного судом отказано в удовлетворении заявления о назначении повторной судебной экспертизы.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель Комитета полагал, что договор подлежит заключению по цене, указанной в проекте договора, направленном Комитетом.

Представители СПб ГУП «ГУИОН» подержали позицию Комитета.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Комитетом и Предпринимателем заключен договора аренды 06.10.1999 № 15-А004650, в соответствии с которым Комитет предоставил Предпринимателю за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Лодейнопольская ул., д.8., лит А., пом. 1-Н., площадью 52 кв.м., с кадастровым номером 78:07:0003177:1059 (далее - Объект).

Предприниматель 05.02.2016 обратилась в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение Объекта в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Распоряжением от 06.05.2016 №1119-рз Комитетом принято решение об осуществлении приватизации Объекта, определены условия приватизации, в том числе в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.04.2016 № 31-8-0110(037)-2016, выполненным ГУИОН цена продажи (7 790 000 руб.).

Предпринимателю был направлен договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, согласно пункту 2.1 которого цена продажи установлена в размере 7 790 000 руб.

Предприниматель направила представителю собственника имущества - Фонду договор купли-продажи с протоколом разногласий по пункту 2.1 договора купли-продажи, предложив установить цену продажи Объекта в размере 3 941 525 руб.

Ссылаясь на несогласие с размером оценки рыночной стоимости нежилого помещения, уклонение Комитета от рассмотрения протокола и урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке).

В силу статьи 12 Закона об оценке итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с п. 2 ч. 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Из материалов дела усматривается, что величина рыночной стоимости спорного помещения определена Комитетом на основании отчета, составленного экспертами СПб ГУП « ГУИОН» от 18.04.2016 № 31-8-0110(037)-2016, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого Предпринимателем помещения составила 7 790 000 руб.

Истцом в обоснование своей позиции о том, что рыночная стоимость помещении составляет 3 941 525 руб. руб., представлены в материалы дела два отчета, составленные ООО «НЭК «78 регион» от 01.09.2016 № 58409/16 и от 27.01.2017 № 58409/16, в которых указано, что рыночная стоимость выкупаемого помещения составляет 3 941 525 руб. и 3 419 492 руб.. соответственно.

Представленный истцом Отчет от 01.09.2016 № 58409/16 составлен по состоянию на 01.09.2016, в то время, как с заявлением о выкупе Общество обратилось 05.02.2016.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010 оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

С учетом указанных разъяснений, отчет от 06.12.2016 № 01/06/16, в котором рыночная стоимость арендуемого помещения определена на иную дату не может быть принят судом для определения действительной рыночной стоимость выкупаемого имущества в рамках настоящего дела.

Для целей установления рыночной стоимости выкупаемого имущества по состоянию на 05.02.2016 (дата обращения Предпринимателя с заявлением о выкупе), судом назначено проведение судебной экспертизы.

В соответствии с заключением от 20.04.2017 № ИО-0417-28-А56-75685/2016, составленным экспертом ООО «Лабриум-Консалтинг» ФИО9 по результатам проведения судебной экспертизы, рыночная стоимость спорного помещения по стоянию на 05.02.2016 составляет 7 870 000 руб.

При оценке экспертного заключения суд исходит из положений статьи 71 АПК РФ и признает указанное заключение допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно носит мотивированный, последовательный, непротиворечивый характер и соответствует иным имеющимся в деле письменным документам.

Вопреки доводам Предпринимателя, названное заключение не содержит в себе внутренних противоречий, и недостоверным не является. Доказательств нарушения при проведении судебной экспертизы норм Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» или Федеральных стандартов оценки, истец в материалы дела не представил. Доводы истца о том, что экспертом выбраны некорректные объекты аналоги. Расположенные на улицах с интенсивным движением автомобильных и пешеходных потоков (Каменноостровский пр.. Большой пр. П.С., ул. Большая Пушкарская), несвравнимых с ул. Лодейнопольской, не могут быть признаны судом обоснованными, поскольку как пояснил эксперт в судебном заседании 19.07.2017, интенсивность пешеходных и автомобильных потоков является необъективным фактором подбора объектов-аналогов, варьируется на всей протяженности соответствующих улиц и в данном случае с учетом места расположения спорного объекта на перекрестке в непосредственной близости от бизнес-центров и пр. указанные использованные экспертом объекты являются сопоставимыми.

Также суд полагает необходимым отметить, что эксперт на стр. 41 Заключения указал, что поскольку объект исследования и объекты-аналоги расположены в Петроградском районе, особенности местоположения рассматривались им с точки зрения интенсивности транспортных и пешеходных потоков в квартале расположения. В соответствии с использованной Экспертом при определении корректировок техникой квалиметрического моделирования, произведено ранжирование сравниваемых объектов, при котором шкала порядка позволяет установить факт равенства или неравенства измеряемых объектов, определить характер неравенства в виде суждений (так же как у объекта оценки, лучше, хуже), в том числе фактора местоположения объекты сравнивались по степени интенсивности пешеходных и транспортных потоков (средняя, высокая, очень высокая).

В отношении довода Истца о том, что объекты-аналоги сравнительного подхода, расположенные на Большой Пушкарской улице, которая, по его мнению, является магистралью, необоснованно признаны Экспертом сопоставимыми по местоположению с объектом исследования, расположенном на узкой «однополосной улочке» Лодейнопольская, стоит отметить, что в отличие от Большой Пушкарской улицы, движение транспорта по Лодейнопольской ул. осуществляется по двум полосам в обе стороны, в то время, как ул. Большая Пушкарская, на которой расположены объекты-аналоги сравнительного подхода №4 и №5, имеет одностороннюю схему движения (то есть, поток транспорта движется по направлению только в одну сторону):

Таким образом, Эксперт в соответствии с требованиями Федерального закона №73-Ф3 провел исследование объективно, всесторонне и в полном объеме, в соответствии с требованиями п.22 «д» ФСО №7 выявил отличия объектов-аналогов от объекта исследования, в частности и по фактору местоположения, и учел их при проведении расчетов.

Ссылки истца на то, что объект-аналог № 2, использвнный экспертом является жилым помещением, не соответствует действительности, поскольку согласно стр. 88 и 98 заключения, к продаже предлагалось неджилое помещение, которое ранее являлось квартирой, но было переведено в нежилое с получением соответствующей документации.

Довод истца о нарушении экспертом требований п. 8 ФСО № 1 также является необоснованным.

Согласно требованиям п. 8 ФСО №1: «Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки».

Поскольку в рамках настоящего исследования экспертиза проводилась на ретроспективную дату, в соответствии с требованиями п. 8 ФСО №1, все использованные Экспертом при проведении расчетов объекты-аналоги предлагались в продажу/к сдаче в аренду в период, предшествующий дате оценки, до 05.02.2016 (стр. 36 Заключения). Согласно стр. 38 Заключения, Эксперт исследовал динамику изменения стоимости права собственности и при проведении расчетов как в рамках сравнительного, так и в рамках доходного подходов, выполнил все необходимые корректировки, учитывающие тенденции рынка, изменение динамики цен с течением времени (стр.40, 51 Заключения), тем самым Эксперт привел цены объектов-аналогов к дате оценки - 05.02.2016 г. То есть, для приведения цен объектов-аналогов к дате, по состоянию на которую определялась стоимость, Эксперт совершенно верно использовал данные динамики рынка по состоянию на 1 квартал 2016 года, поскольку дата оценки находится именно в 1 квартале 2016, что не противоречит требованиям п. 8 ФСО №1, который допускает использование информации после даты оценки для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки.

С учетом изложенного заключение эксперта, составленное по результатам судебной экспертизы оценивается как достоверное, относимое и допустимое доказательство по делу.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что Предпринимателем не представлено доказательств, подтверждающих недостоверность отчета СПб ГУП «ГУИОН», в ходе проведения судебной экспертизы недотоверность величины рыночной стоимости, предложенной Комитетом, также не выявлено, суд полагает, что выкупная цена подлежит установлению в сумме 7 790 000 руб. (п. 2.1 договора), т.е. пункт 2.1 договора подлежит принятию судом в редакции Комитета.

При определении цены выкупаемого объекта суд учитывает, что Комитет по результатам судебной экспертизы не ходатайствовал об определении цены выкупаемого объекта в размере 7 870 000 руб., в связи с чем у суда отсутствуют основания для установления цены выкупаемого объекта выше, чем предложил продавец.

Поскольку на разрешение суда переданы разногласия возникшие по пункту 2.1 договора в порядке, предусмотренном статьями 445 и 446 ГК РФ, и условия названного пункта договора определяются судом (п. 1 статьи 446 ГК РФ), суд не вправе отказать в удовлетворении исковых требований.

Принимая во внимание, что при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, судом принята редакция спорных пунктов, предложенная Комитетом (ответчиком), судебные расходы истца по оплате государственной пошлины остаются на Обществе.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и индивидуальным предпринимателем ФИО2 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лодейнопольская ул., д.8, лит. А, пом. 1-Н, площадью 52 кв.м., с кадастровым номером 78:07:0003177:1059, изложив пункт 2.1 договора, в следующей редакции:

«2.1. Цена продажи объекта составляет 7 790 000 (семь миллионов семьсот девяносто тысяч) руб., НДС не облагается».

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Заварзина М.А.