Решение от 21 января 2018 г. по делу № А45-23546/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-23546/2017
г. Новосибирск
22 января 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 января 2018 года

Решение в полном объеме изготовлено 22 января 2018 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Булаховой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Алхимовой И.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «АЛЬГЕБА», г. Новосибирск к Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск

при участии  в судебном заседании представителей

заявителя – ФИО2 по доверенности от 21.11.2016, паспорт

заинтересованного лица – ФИО3 по доверенности от 28.12.2016, служебное удостоверение, ФИО4 по доверенность от 12.05.217, паспорт, ФИО5 по доверенности от 28.12.2017, паспорт

установил:

общество с ограниченной ответственностью «АЛЬГЕБА» обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ходатайство от 15.11.2017), к мэрии города Новосибирска, в котором просит признать отказ мэрии города Новосибирска о внесении изменений в договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 105388р от 03.04.2014, выразившийся в виде решения Комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска в выданной выписке № 5.2. из протокола от 06.07.2017 № 431, незаконным, обязать мэрию города Новосибирска внести изменение в договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 105388р от 03.04.2014, в части внесения изменения в наименование объекта капитального строительства, вместо предусмотренного: «многофункционального комплекса с помещениями торгового и развлекательного назначения со встроенными и отдельно стоящими многоуровневыми автостоянками, центрального теплового пункта», на следующее: «многоквартирные многоэтажные дома», подписав об этом с ООО «АЛЬГЕБА» соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 105388р от 03.04.2014, в срок не позднее 2012.2017.

Представитель истца в судебных заседаниях поддержал исковые требования в полном объеме, указав, что оснований для отказа во внесении изменений в договор аренды земельного участка в части объектов капитального строительства, планируемого для размещения на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 54:35:000000:18467 не имеется, т.к. спорный земельный участок расположен в зоне ОД-1, в которой также предусмотрено строительство многоквартирных многоэтажных домов.

Представители ответчика против удовлетворения иска возражают, по основаниям, изложенным в отзыве, письменных пояснениях по делу.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил.

Распоряжением мэрии города Новосибирска от 12.03.2010 № 3991-р (в редакции Распоряжения № 8197-р от 21.05.2010) истцу повторно предварительно было согласовано место размещения Многофункционального комплекса с помещениями торгового и развлекательного назначения со встроенными и отдельно стоящими многоуровневыми автостоянками, центрального теплового пункта по ул. Фабричная в Железнодорожном районе города Новосибирска.

В соответствии с Приложением № 1 и Приложением № 2 утвержден Акт о выборе земельных участков для строительства.

Инвестиционным контрактом от 26.09.2005, заключенным между истцом и ответчиком, Распоряжением № 3991-р от 12.03.2010 на истца была возложена обязанность осуществить на договорной основе расселение жителей из ветхого жилья и выполнить снос жилых и нежилых зданий и сооружений с площадки строительства в ее пределах. Все свои обязательства ООО «Альгеба» выполнило в 2013 году, что подтверждается реестром затрат, из которого следует, что на расселение было потрачено 335000000 рублей. 30.12.2008 между истцом и мэрией города Новосибирска было заключено дополнительное соглашение № 3 к инвестиционному договору, которым был продлён срок реализации инвестиционного проекта на период с 2005 по 2013 год с правом пролонгации

Первоначально для размещения объекта строительства истцу было согласовано место размещения объекта строительства, расположенное в кадастровых кварталах: 54:35:021310; 54:35:021340; 54:35:021330, включающее в себя 21 земельный участок.

Истец свои обязательства по расселению и сносу выполнил в полном объеме. Указанные фактические обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-14758/2013 и представителями сторон не оспариваются. При этом представители сторон подтвердили, что правоотношения по освоению спорного земельного участка между сторонами существуют с 2005 года.

23.04.2014 на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области от 12.12.2013 по делу № А45-14758/2013 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 105388р от 03 апреля 2014 года, со сроком действия с 03 апреля 2014 года по 03 апреля 2020 года, с разрешенным использованием арендуемого земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:18467: Многофункциональные здания и комплексы, объединяющие виды разрешенного использования, установленные зоной делового, общественного и коммерческого назначения ОД-1 для строительства многофункционального комплекса с помещениями торгового и развлекательного назначения со встроенными и отдельно стоящими многоуровневыми автостоянками, центрального теплового пункта по ул. Фабричная. При этом земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:18467 общей площадью - 94041 кв.м. категории земель: из земель населенных пунктов, местоположением: в Железнодорожном районе г. Новосибирска, разрешенным использованием: Многофункциональные здания и комплексы, объединяющие виды разрешенного использования, установленные зоной делового, общественного и коммерческого назначения ОД-1, сформирован за счет объединения исходных земельных участков из земель населенных пунктов в Железнодорожном районе г. Новосибирска с кадастровыми номерами и площадями: 54:35:021310:3 площадью 881 кв.м.; 54:35:021310:12 площадью 174 кв.м.; 54135:021310:4 площадью 704 кв.м.; 54:35:021340:2 площадью 1689 кв.м.; 54:35:021340:3 площадью 743 кв.м.; 54:35:021340:1 площадью 792 кв.м.; 54:35:021340:12 площадью 377 кв.м.; 54:35:021340:13 площадью 541 кв.м.; 54:35:021340:15 площадью 563 кв.м.; 54:35:021340:5 площадью 655 кв.м.; 54:35:021340:14 площадью 1550 кв.м.; 54:35:021340:7 площадью 1217 кв.м.; 54:35:021340:6 площадью 2539 кв.м.; 54:35:021310:7 площадью 866 кв.м.; 54:35:021340:16 площадью 3794 кв.м.; 54:35:021340:21 площадью 336 кв.м.; 54:35:021340:24 площадью 228 кв.м.; 54:35:021340:22 площадью 352 кв.м.; 54:35:021340:23 площадью 236 кв.м.; 54:35:000000:494 площадью 52728 кв.м.; 54:35:000000:615 площадью 23072 кв.м.

24.04.2017 истец обратился к ответчику с заявлением о внесении изменений в договор аренды в части изменения наименования Объектов капитального строительства, планируемого для размещения на земельном участке с кадастровым номером 54:35:000000:18467 - многоквартирные жилые дома вместо многофункционального комплекса.

17.05.2017 Мэрия города Новосибирска за исходящим №31/19/05154 ответила истцу разъяснением о необходимости обращения истца в Комиссию по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска (далее - Комиссия), организация деятельности которой осуществляется Департаментом строительства и архитектуры Мэрии города Новосибирска. Данная Комиссии утверждена Постановлением мэрии города Новосибирска от 04.02.2013 № 907 (ред. от 30.06.2014) «Об утверждении состава и Положения о комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска», в компетенцию которой входит решение иных вопросов земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска.

09.06.2017 истец повторно обратился в Мэрию города Новосибирска с аналогичным заявлением, которое было рассмотрено Комиссией, принявшей решение об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:18467 с «Многофункциональные здания и комплексы, объединяющие виды разрешенного использования, установленные зоной делового, общественного и коммерческого назначения ОД-1 для строительства многофункционального комплекса с помещениями торгового и развлекательного назначения со встроенными и отдельно стоящими многоуровневыми автостоянками, центрального теплового пункта» на «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6) - Многоквартирные многоэтажные дома; подземные гаражи; автостоянки; объекты обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного многоэтажного дома в отдельных помещениях многоквартирного многоэтажного дома» и об отказе во внесении изменений в договор аренды. Истцу выдана Выписка за № 5.2 из протокола от 06.07.2017 № 431.

Не согласившись с вышеуказанными решениями Мэрии города Новосибирска истец обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Мэрии от 17.05.2017за № 31/19/05154, выраженного, в том числе, в Выписке № 5.2. из протокола от 06.07.2017 № 431. Одновременно истец просит урегулировать разногласия по внесению изменений в договор аренды путём внесения изменений в договор аренды в части определения разрешённого вида использования спорного земельного участка.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований ООО «Альгеба». При принятии решения суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 1 ЗК Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК Российской Федерации произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

По правилам пунктов 1, 2 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) при осуществлении градостроительной деятельности должны быть обеспечены устойчивое развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования; сбалансированный учет экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности. Под градостроительным зонированием в силу пункта 6 статьи 1 ГрК РФ понимается зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установление градостроительных регламентов.

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом (пункт 9 статьи 1 ГрК РФ) применительно к каждой территориальной зоне (часть 2 статьи 37 ГрК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Согласно пункту 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В части 1 статьи 36 ГрК РФ закреплено, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков, и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

На основании пункта 3 части 1 статьи 37 ГрК РФ, абзаца 2 части 4 статьи 17 Правил землепользования вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.

Руководствуясь вышеприведенными нормами, арбитражный суд установил, что правообладателям земельных участков предоставляется возможность выбора основного вида разрешенного использования из предусмотренных градостроительным регламентом для данной территориальной зоны в качестве основных видов разрешенного использования, а также право использования земельного участка наряду с основным видом использования по любому из вспомогательных видов.

Из материалов дела следует, что положениями договора аренды спорного земельного участка изначально было предусмотрено несколько видов разрешенного использования, а именно: Многофункциональные здания и комплексы, объединяющие виды разрешенного использования, установленные зоной делового, общественного и коммерческого назначения ОД-1, что соответствовало п. 1 ч. 1 ст. 25 Решения Совета Депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 «О правилах землепользования и застройки города Новосибирска» (далее - Правила) на 12.12.2013 (решение суда по делу А45-14758/2013) при образовании земельного участка. Поэтому,23.04.2014 при заключении договора аренды, мэрия города Новосибирска, как правообладатель земельного участка (арендодатель), уже согласовала несколько видов разрешенного использования, а также согласовала в том числе и возможность выбора истцом (арендатором) в последующем объекта капитального строительства который соответствует тому или иному виду разрешённого использования, и который арендатор вправе выбрать самостоятельно. Указанное положение подтверждается подпунктами 1 и 2 пункта 4.1. Договора аренды и не противоречит ч. 4 статьи 37 Градостроительного Кодекса РФ, в которой изложено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.,

В зоне ОД 1 Правил действовавших на дату заключения договора аренды в редакции 2014 года, было предусмотрено многоэтажное жилищное строительство, также оно предусмотрено положениями Правил землепользования и застройки города Новосибирска в редакции от 19.06.2017, что свидетельствует об обоснованности исковых требований ООО «Альгеба» и не противоречит действующему законодательству.

При удовлетворении исковых требований расходы истца по госпошлине в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на мэрию города Новосибирска.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

арбитражный суд Р Е Ш И Л :

исковые требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ мэрии города Новосибирска о внесении изменений в Договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 105388р от 03 апреля 2014 года, выразившийся в виде решения Комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска в выданной Выписке № 5.2. из протокола от 06.07.2017 года№ 431.

Внести изменение в Договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 105388р от 03 апреля 2014 года.

Пункт 1.3 договора № 105388р от 03.04.2014 изложить в следующей редакции: «Разрешенное использование: многофункциональные здания и комплексы, объединяющие виды разрешённого использования, установленные зоной делового, общественного и коммерческого назначения ОД-1 для строительства многоквартирных многоэтажных домов».

Взыскать с мэрии города Новосибирска (ИНН <***>) в пользу ООО «Альгеба» (ИНН <***>) расходы по госпошлине в сумме 6000 рублей.

Возвратить ООО Альгеба (ИНН <***>) из федерального бюджета излине уплаченную по платежному поручению № 39 от 24.08.2017, госпошлину в сумме 3000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд, находящийся в городе Томске.

СудьяЕ.ФИО6