Решение от 12 декабря 2017 г. по делу № А09-11518/2017

Арбитражный суд Брянской области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Решение



Резолютивная часть решения объявлена 05.12.2017г.

В полном объеме решение изготовлено 12.12.2017г.

Дело №А09-11518/2017
город Брянск
12 декабря 2017 года
Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Прокопенко Е. Н., при ведении протокола судебного заседания до перерыва помощником судьи Руденок И.Н., после перерыва секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений Брянской области, г.Брянск (ИНН <***>, ОГРН <***>), к обществу с ограниченной ответственностью “Премиум Проект”, г.Брянск (ИНН <***>, ОГРН <***>), о взыскании 2 834 115 руб. 56 коп.,

при участии в судебном заседании: от истца: ФИО2 - представитель (доверенность №01-01 от 09.01.2017), от ответчика: до перерыва ФИО3 – представитель (доверенность б/н от 11.10.2017), после перерыва ФИО4 – представитель (доверенность №20 от 10.05.2017г.),

установил:

Управление имущественных отношений Брянской области (далее – Управление), г.Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Премиум проект» (далее – ООО «Премиум проект»), г.Брянск, о взыскании 2 834 115 руб. 56 коп., в том числе 2 600 599 руб. 64 коп. задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2016г. по 30.06.2017г. и 233 515 руб.92 коп. пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с 16.03.2016г. по 31.07.2017г. по договору аренды №2302 от 18.05.2011г.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика иск частично оспорил по изложенным в отзыве основаниям.

Истец представил письменные возражения относительно позиции ответчика.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.

18.05.2011г. между Управлением (арендодателем) и ООО «Премиум проект» (арендатором) заключен договор аренды находящихся в областной собственности земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства № 2302 (далее – договор аренды земли), с учетом дополнительного соглашения.

По его условиям арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в собственности Брянской области:

- г.Брянск, Бежицкий район, пойма реки Десна, ул.Флотская; площадь участка – 105074 кв.м.; кадастровый номер земельного участка – 32:28:0015301:18; из земель населенных пунктов для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с видом разрешенного использования участка и документацией по планировке территории в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (п.2.1.1. договора).

Срок аренды участка согласно п.3.1. устанавливается с 18.05.2011г. по 27.03.2020г.

Размер арендной платы и условия её внесения стороны согласовали в разделе 4 указанного выше договора.

Пунктом 4.6. договора аренды земли в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России действующей на момент образования недоимки за каждый день просрочки от суммы невнесенной арендной платы.

Во исполнение договора аренды земли указанный выше земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи во временное владение (пользование), что последним не оспорено.

Договор аренды земли был зарегистрирован в установленном законом порядке 06.06.2011г.

18.06.2012г. между сторонами договора подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым площадь земельного участка, предоставленного в аренду, составляет 109065 кв.м.

Дополнительное соглашение было зарегистрировано в Росреестре по Брянской области 27.06.2012г..

Обязанность по внесению обязательных арендных платежей за землю ответчик надлежащим образом не исполнял. В результате этого у него перед истцом образовалась задолженность по арендной плате в сумме 2 600 599 руб. 64 коп. за период с 01.01.2016г. по 30.06.2017г.

На сумму долга в соответствии со ст.330 ГК РФ и условиями договора аренды земли начислены пени, размер которых за период с 16.03.2016г. по 31.07.2017г. составил 233515 руб.92 коп.

Ссылаясь, что в добровольном порядке сумма долга на основании претензии ответчиком не уплачена, истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.

Не оспаривая наличие задолженности по указанному договору земли за период с 01.01.2016г. по 30.06.2017г. в размере 1 215 161 руб. 74 коп., в остальной части начислений возражения ответчика основаны на том, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а арендодатель утрачивает право на распоряжение им. С учетом регистрации права собственности на жилые помещения в рамках жилого фонда, расположенного на спорном земельном участке, ответчик полагает, что арендные платежи по договору аренды земли для общества истцом должны быть соответственно уменьшены.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Отношения сторон регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (параграфом 1 главы 34 «Общие положения об аренде») (далее – ГК РФ) и Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В силу п.1 ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как следует из п.4.4. договора аренды земли внесение арендной платы производится арендатором самостоятельно ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить платежи за землю.

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. На основании ст.307 ГК РФ кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2016г. по 30.06.2017г. подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Возражения общества основаны на размере подлежащих уплате арендных платежей по договору земли.

В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

На основании пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Статья 273 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации связывают переход права пользования земельным участком при отчуждении находящегося на нем объекта недвижимости не с моментом передачи такой недвижимости, а с моментом перехода права собственности на недвижимость к приобретателю.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

На основании пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, в связи с чем у них появляется обязанность по уплате за землю.

При этом каких-либо актов органов власти о возникновении права долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется (абзац четвертый пункта 66 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22).

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Из разъяснений, данных в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В силу пункта 3 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не проведен государственный кадастровый учет, фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован. При этом если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Судом установлено, что Брянской городской администрацией были выданы разрешения на ввод в эксплуатацию следующих жилых домов, входящих в площадь застройки на спорном земельном участке по договору аренды земли с ответчиком, а именно:

- 15.11.2013г. – жилой дом позиция 9 (жилая застройка микрорайона 1-й квартал, 1-я очередь), <...>,

- 15.11.2013г. - жилой дом позиция 8 (жилая застройка микрорайона 1-й квартал, 1-я очередь), <...>,

- 07.10.2014г. - жилой дом позиция 7 (жилая застройка микрорайона 1-й квартал, 1-я очередь), <...>,

- 07.10.2014г. - жилой дом позиция 13 (жилая застройка микрорайона 1-й квартал, 1-я очередь), <...>,

- 08.06.2015г. - жилой дом позиция 10а (жилая застройка микрорайона 1-й квартал, 1-я очередь), <...>,

- 08.06.2015г. - жилой дом позиция 11 (жилая застройка микрорайона 1-й квартал, 1-я очередь), <...>,

- 08.06.2015г. - жилой дом позиция 4 (жилая застройка микрорайона 1-й квартал, 1-я очередь), <...>,

- 01.12.2015г. - жилой дом позиция 6 (жилая застройка микрорайона 1-й квартал, 1-я очередь), <...>,

- 27.07.2016г. - жилой дом позиция 3 со встроено-пристроенными помещениями (жилая застройка микрорайона 1-й квартал, 1-я очередь), <...>,

- 27.12.2016г. - жилой дом позиция 10 (жилая застройка микрорайона 1-й квартал, 1-я очередь), <...>.

Согласно представленным ответчиком свидетельств о государственной регистрации права собственности, первым право собственности на квартиру №61 в доме №32 по ул.Флотской в г.Брянске зарегистрировало ООО «Премиум проект» (свидетельство о государственной регистрации права от 28.01.2014г. 32-АЖ №452549).

Первым право собственности на квартиру №4 в доме №30 по ул.Флотской в г.Брянске зарегистрировало ООО «Премиум проект» (свидетельство о государственной регистрации права от 17.02.2014г. 32-АЖ №468368).

Первым право собственности на квартиру №61 в доме №28 по ул.Флотской в г.Брянске зарегистрировало ООО «Премиум проект» (свидетельство о государственной регистрации права от 09.12.2014г. 32-АЖ №655212).

Первым право собственности на квартиру №1 в доме №34 по ул.Флотской в г.Брянске зарегистрировало ООО «Брянская строительная компания» (свидетельство о государственной регистрации права от 24.11.2014г. 32-АЖ №640602).

Первым право собственности на квартиру №138 в доме №5 по ул.Братьев Т-вых в г.Брянске зарегистрировало Муниципальное образование город Брянск (свидетельство о государственной регистрации права от 22.06.2015г. 32-АБ №020854).

Первым право собственности на квартиру №55 в доме №7 по ул.Братьев Т-вых в г.Брянске зарегистрировало Муниципальное образование город Брянск (свидетельство о государственной регистрации права от 22.06.2015г. 32-АБ №020598).

Первым право собственности на квартиру №100 в доме №24 по ул.Флотской в г.Брянске зарегистрировало Муниципальное образование город Брянск (свидетельство о государственной регистрации права от 22.06.2015г. 32-АБ №030077).

Первым право собственности на квартиру №145 в доме №8 по ул.Флотской в г.Брянске зарегистрировало общество с ограниченной ответственностью «Производственно-Инвестиционная компания» (свидетельство о государственной регистрации права от 28.11.2016г.).

Первым право собственности на квартиру №210 в доме №3 по ул.Братьев Т-вых в г.Брянске зарегистрировало ООО «Брянская строительная компания» (свидетельство о государственной регистрации права от 11.12.2015г. 32-АБ №104963).

Первым право собственности на квартиру №65 в доме №9 по ул.Братьев Т-вых в г.Брянске зарегистрировало ООО «Премиум проект» (свидетельство о государственной регистрации права от 02.02.2017г.).

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности владельцев вышеуказанных квартир в жилых домах по улицам Флотской и Братьев Т-вых в г.Брянске, построенных и введенных ответчиком в эксплуатацию, арендатор земельного участка (ООО "Премиум Проект") утратил право владения и пользования теми частями земельного участка с кадастровым номером 32:28:0015301:18, которые необходимы для эксплуатации вышеуказанных жилых домов.

Суд учитывает также вступившие в законную силу судебные акты по делам №А09-13018/2014 и №А09-3680/2016, в которых судами сделаны аналогичные выводы для расчета задолженности ответчика по арендным платежам перед истцом по этому же договору аренды земли, но за иные периоды.

Довод истца о том, что ответчик не обращался к истцу с заявлением о перерасчете размера арендной платы с учетом измененной площади земельного участка, не предпринимал действий по переоформлению арендных отношений, суд отклоняет, как несостоятельный, поскольку данный факт не имеет правового значения для рассматриваемого спора.

При таких обстоятельствах, а также с учетом представленного ответчиком контррасчета суммы задолженности по арендной плате за просрочку арендных платежей, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Управления имущественных отношений Брянской области о взыскании с ООО «Премиум проект» задолженности по договору аренды № 2302 от 18.05.2011 подлежат удовлетворению в сумме 1 215 161 руб. 74 коп. за период с 01.01.2016г. по 30.06.2017г.

В остальной части иска о взыскании долга следует отказать.

Вместе с требованием о взыскании с ответчика основного долга по оплате арендных платежей за землю, истцом заявлено требование о применении мер имущественной ответственности за нарушение условий договора.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает ряд мер, направленных на понуждение должника исполнить гражданско-правовое обязательство и защиту прав кредитора.

В соответствии со ст.329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств является начисление договорной неустойки.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

За нарушение условий оплаты по договору истцом в соответствии со ст. 330 ГК РФ и условиями договора (п.4.6.) начислено и заявлено ко взысканию с ответчика 233 515 руб. 92 коп. пени за период просрочки исполнения обязательства за период с 16.03.2016г. по 31.07.2017г.

Факт просрочки оплаты арендных платежей подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен в сумме 1 215 161 руб. 74 коп.

Количество дней просрочки исполнения ответчиком обязательства истцом определено правомерно.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (ч.ч. 1, 2 ст. 333 ГК РФ).

В п.71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016г. №7«О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также разъяснено, что, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).

При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства само по себе не является признанием долга либо факта нарушения обязательства.

Из материалов дела следует, что ответчик ходатайства о снижении неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ, равно как и доказательства ее несоразмерности, не предъявлял.

В рассматриваемом случае с учетом размера долга, ставки пени и длительности просрочки платежа оснований для уменьшения пени, предусмотренной ст. 330 ГК РФ, по правилам ст.333 ГК РФ суд не усматривает.

Поскольку установленным и доказанным размером долга ответчика является 1 215 161 руб. 74 коп., судом произведен перерасчет пени за заявленный по иску период.

С учетом произведенного перерасчета, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит неустойка в размере 205 787 руб. 64 коп., начисленная на сумму долга 1 215 161 руб. 74 коп., за период с 16.03.2016г. по 31.07.2017г., из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России действующей на момент образования недоимки за каждый день просрочки от суммы невнесенной арендной платы.

В остальной части иск о взыскании неустойки также не подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст.110 АПК РФ относятся на ответчика в сумме 18 636 руб. 32 коп. (ст.333.21 Налогового кодекса РФ) пропорционально размеру удовлетворенных требований и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

В связи с внесением изменений в АПК РФ Федеральным законом от 23.06.2016 №220-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти» суд разъясняет лицам, участвующим в деле, и другим участникам арбитражного процесса, что при наличии доказательств получения вышеуказанными лицами, определения о принятии искового заявления и возбуждении производства по делу, все последующие уведомления о времени и месте последующих судебных заседаний и совершении отдельных процессуальных действий, а также направление окончательных судебных актов, осуществляются посредством размещения этих судебных актов (подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью) на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (без направления по почте или уведомления иными способами).

Копии судебных актов на бумажных носителях могут быть направлены на основании заявлений лиц, участвующих в деле (абз.2 ч.1 ст.122 АПК РФ, ч.1 ст.177 и ч.1 ст.186 АПК РФ в редакции Федерального закона от 23.06.2016 №220-ФЗ).

Руководствуясь статьями 167-170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “Премиум Проект”, г.Брянск, в пользу Управления имущественных отношений Брянской области, г.Брянск, в доход бюджета Брянской области, 1 420 949 руб. 38 коп., в том числе 1 215 161 руб. 74 коп. основного долга и 205 787 руб. 64 коп. пени.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “Премиум Проект”, г.Брянск, государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 18 636 руб. 32 коп.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья Прокопенко Е.Н.