Решение от 25 марта 2020 г. по делу № А24-374/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А24-374/2020
г. Петропавловск-Камчатский
25 марта 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 25 марта 2020 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Лебедевой Е.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску

Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к

обществу с ограниченной ответственностью «Имос» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010119:14954, общей площадью 1030,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> степенью готовности 30%, путем продажи с публичных торгов

при участии:

от истца:

ФИО2 – представитель по доверенности от 09.01.2020 № 01-08-01/7/20 (сроком по 31.12.2020), диплом;

от ответчика:

ФИО3 – генеральный директор, приказ от 22.08.2018 № 9-П

установил:

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Имос» (далее – ответчик, ООО «Имос») об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010119:14954, общей площадью 1030,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> степенью готовности 30%, путем продажи с публичных торгов

Исковые требования нормативно обоснованы положениями статей 239.1, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и мотивированы прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

До начала судебного заседания от ответчика поступил дополнительный отзыв на исковое заявление с приложением подтверждающих документов.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика требования истца не признала по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление и в дополнении к отзыву на заявление. Полагала, что действие статьи 239.1 ГК РФ не распространяется на возникшие между сторонами правоотношения, поскольку фактически из владения и пользования арендатора земельный участок не выбывал. Кроме того, указала, что невозможность ввести спорный объект в эксплуатацию в сроки, указанные в договоре аренды, вызвана длительной болезнью учредителя, длительным оформлением наследства в связи со смертью единственного учредителя, а также длительным сроком подключения к сетям водоснабжения. Для приобщения к материалам дела представила копии больничных листов.

Копии документов, представленные в судебном заседании, приобщены судом к материалам дела в соответствии со статьей 66 АПК РФ, оригиналы обозревались в судебном заседании и возвращены представителю ответчика.

Выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 19.04.2020 между Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Департамента градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа (Арендодатель) и ООО «Имос» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 53/10, по условиям которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 41:01:01 01 19:320, площадью 0,0821 га (восемьсот двадцать один кв.м); категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу (местоположение): участок находится примерно в 325 м по направлению на северо-запад от ориентира здание магазина, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>; разрешенное использование: для размещения объектов оптовой и розничной торговли; фактическое использование: для строительства здания магазина «Автозапчасти».

Согласно пункту 1.3 договора от 19.04.2010 пункт 1.1 имеет силу передаточного акта.

Пунктом 2.1 договора от 19.04.2010 предусмотрено, что настоящий договор действует с 19.04.2010 до 18.04.2013.

Соглашением от 16.01.2013 стороны продлили правоотношения по договору аренды до 18.04.2016.

18.02.2013 соглашение прошло установленную законом государственную регистрацию.

На основании разрешения на строительство от 28.06.2012 № ru 41 301 000-67 за ООО «Имос» на праве собственности зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010119:14954, общая площадь застройки 1 030,40 кв.м, степень готовности объекта 30%, адрес (местонахождения) объекта: <...>.

По данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 26.11.2019 объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010119:320.

В связи с внесением Федеральным законом «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменений в Земельный кодекс Российской Федерации с 01.03.2015 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в границах городских и сельских поселений, передаются органам местного самоуправления, в связи с чем права и обязанности арендодателя по договору от 20.06.2012 № 172/12, с 01.03.2015 переданы в Департамент градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.

Таким образом, с 01.03.2015 права и обязанности арендодателя земельного участка по договору аренды перешли в Департамент градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.

Решением Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 28.12.2015 № 839-р Департамент переименован в Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.

Исходя из постановления администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 30.03.2016 № 410 «О функциях и полномочиях Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципального учреждения», Управление осуществляет функции и полномочия в сфере земельных отношений, в том числе, осуществление в полном объеме прав и полномочий арендодателя земельных участков (пункт 1.2.14).

08.11.2016 ООО «Имос» обратилось в администрацию Петропавловск-Камчатского городского округа с заявлением о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

15.11.2016 между Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (Арендодатель) и ООО «Имос» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 114/16, по условиям которого Арендатор сдал, Арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 41:01:0010119:320, площадью 0,0821 га (восемьсот двадцать один кв.м); категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу (местоположение): участок находится примерно в 325 м по направлению на северо-запад от ориентира здание магазина, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>; вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; фактическое (целевое) использование: для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Согласно пункту 1.3 договора на момент заключения настоящего договора участок, в соответствии со статьей 271 ГК РФ, частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, находится в пользовании у Арендатора с 11.03.2016. Данный пункт имеет силу передаточного акта.

В соответствии с пунктом 2.1 договора от 15.11.2016 настоящий договор заключается однократно на три года и действует по 15.11.2019.

22.05.2017 договор прошел установленную законом государственную регистрацию.

Письмом от 26.06.2019 № 01-08-01/4373/19 Управление предупредило общество об окончании срока действия договора аренды от 15.11.2016 № 114/16, а также о необходимости завершения строительства до указанной даты (до 15.11.2019), в ином случае Управление вправе заявить требование о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Ссылаясь на то обстоятельство, что срок действия договора аренды земельного участка от 15.11.2016 № 114/16 истек, а строительство спорного объекта недвижимости обществом не завершено, Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исходя из постановления администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 30.03.2016 № 410 «О функциях и полномочиях Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципального учреждения», Управление осуществляет функции и полномочия в сфере земельных отношений, в том числе, осуществление в полном объеме прав и полномочий арендодателя земельных участков (пункт 1.2.14).

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), действительно предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, в силу статьи 239.1 ГК РФ земельный участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должно быть выполнено одно из условий:

– земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона;

– земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. На основании статьи 35 Закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 указанной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14–39.17 ЗК РФ. Приведенные положения применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 пункта 3 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

При таких обстоятельствах, довод ответчика о том, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяется на правоотношения, возникшие между обществом и Управлением, отклоняются как основанные на неверном толковании закона.

В рамках настоящего спора в обоснование иска Управлением указано на окончание срока действия договора аренды земельного участка от 15.11.2016 № 114/16, заключенного с ООО «Имос», после вступления в силу положений статьи 239.1 ГК РФ, следовательно, он попадает под законодательное регулирование названных выше норм.

Из преамбулы и пункта 1.1 договора аренды земельного участка от 15.11.2016 № 114/16 следует, что он заключен на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Согласно свидетельству от 11.03.2016 о государственной регистрации права собственности ООО «Имос» на объект незавершенного строительства степень готовности объекта составляла 30%.

Доказательств завершения строительства на момент прекращении действия договора в материалах дела не имеется и сторонами не представлено.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 ГК РФ)

Таким образом, суд приходит к выводу, что формально имеются все основания для изъятия у ответчика путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем формальное наличие права для обращения с соответствующим требованием и вынесение спора на рассмотрение суда не является достаточным основанием для удовлетворения требования.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик ссылается на то, что на дату окончания срока действия договора аренды степень готовности объекта составляет более 50%. Подключение к сетям водоснабжения занимает длительные сроки. Так, в соответствии с пунктом 3 письма КГУП «Камчатский водоканал» от 10.03.2020 № 03432/12-01 нормативный срок подключения объекта капитального строительства к сетям составляет 18 месяцев с даты заключения договора на технологическое присоединение к сетям водоснабжения. Объект временно подключен к электросетям ООО «Шамса», что подтверждается техническими условиями и договором от 29.11.2013, то есть строительство объекта может быть продолжено с учетом наличия водоснабжения. Обществом был оформлен технический паспорт на здание по состоянию на 20.08.2019, представленный в материалы дела.

Также ответчик ссылается на то, что 17.09.2018 был заключен договор на изготовление корректировки в проектную документацию и на составление заключения о состоянии несущих конструкций для дальнейшего получения разрешения на строительство, представленный в материалы дела. Заключение 2019 года на состояние несущих конструкций также представлено в материалы дела, из которого следует, что работы по устройству бетонных конструкций произведены, кроме перекрытий пола первого этажа и кровли, работы по устройству металлического каркаса произведены, кроме устройства нескольких балок перекрытия.

Кроме того, ответчик указывает на то, что невозможность ввести спорный объект в эксплуатацию в сроки, указанные в договоре аренды, вызвана длительной болезнью учредителя, а также длительным оформлением наследства в связи со смертью единственного учредителя.

Доводы ответчика подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами и по существу истцом не оспариваются.

В соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, не опровергнутые истцом в порядке статьи 65 АПК РФ, суд приходит к выводу, что нарушение сроков строительства спорного объекта связано с длительной процедурой оформления документов по строительству спорного объекта, производством работ по технологическому присоединению к сетям водоснабжения, а также наличием внутренних организационных проблем общества, не зависящим от общества обстоятельствам, а, следовательно, имеются правовые основания для применения положений пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ.

Учитывая изложенное, исковые требования Управления об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010119:14954, общей площадью 1030,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> степенью готовности 30%, путем продажи с публичных торгов, удовлетворению не подлежат.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, арбитражный суд не решает вопрос о ее взыскании при принятии настоящего решения.

Руководствуясь статьями 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Е.Ю. Лебедева