Решение от 28 ноября 2023 г. по делу № А51-21705/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-21705/2022
г. Владивосток
28 ноября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 28 ноября 2023 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассматривает в судебном заседании исковое заявление Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ВЛАДТОРГ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 540 821,55 рублей и пени в размере 86 211,53 рублей, всего – 627 033,08 рублей,

третьи лица: акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Контакт» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, удостоверение, доверенность от 13.12.2022, диплом,

от ответчика: ФИО3, паспорт, доверенность от 28.11.2022, диплом,

от третьих лиц: не явились, извещены,

у с т а н о в и л:

Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее – УМС) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «ВЛАДТОРГ» (далее – ООО «Владторг») задолженности по арендной плате по договору аренды от 08.04.2019 № 28-Ю-23863 в размере 540 821,55 руб. и пени в размере 86 211,53 руб., всего – 627 033,08 руб.

В дальнейшем, истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.07.2019 по 30.04.2023 в размере 664 177,74 руб. и пеню за период с 02.05.2019 по 16.05.2023 в размере 133 110,69 руб., всего – на сумму 797 288,43 руб.

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принял уточнение исковых требований.

Определениями от 21.02.2023 и 13.06.2023 суд по собственной инициативе в соответствии со статьей 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» и общество с ограниченной ответственностью «Контакт» (далее – ООО «Контакт»).

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, ссылался на неисполнение ООО «Владторг» условий договора аренды земельного участка.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований. В обоснование своей позиции указал, что он фактически вступил во владение спорным земельным участком с 01.04.2023 после передачи участка ООО «Контакт» по акту приема-передачи; оплата арендной платы за апрель 2023 года произведена. Кроме того, заявил о применении срока исковой давности.

ООО «Контакт» в судебное заседание не явилось, представило отзыв на исковое заявление, в котором указало на наличие ранее заключенного между ним и уполномоченным органом государственной власти договора аренды спорного земельного участка, признанного возобновленным на неопределенный срок. Пояснило, что соответствующий земельный участок был передан ответчику 01.04.2023, до этой даты участок находился в пользовании только ООО «Контакт».

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

08.04.2019 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО «Владторг» (арендатор) заключен договор № 28-Ю-23863 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:795 площадью 1100 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 36 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <...> (далее – Договор от 08.04.2019) для реализации инвестиционного проекта «Строительство магазина и объектов бытового обслуживания на территории города Владивостока».

Согласно пункту 1.3 Договора от 08.04.2019 срок аренды данного земельного участка устанавливается с момента (даты) подписания договора по 05.06.2033.

В силу пункта 1.2 Договора от 08.04.2019 передача земельного участка производится сторонами по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора.

Указанный акт приема-передачи подписан сторонами 08.04.2019.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 2.6 Договора от 08.04.2019 за земельный участок, переданный в аренду, арендатору устанавливается арендная плата в размере 19 059,4 руб. в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды – не позднее даты окончания договора.

Стороны считают размер арендной платы измененным с момента вступления в силу нормативных правовых актов, на основании которых определяется размер арендной платы, при этом составление и направление арендатору уведомления, подтверждающего факт такого изменения, не требуется.

Пунктом 4.2 Договора от 08.04.2019 предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в этой время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

В соответствии с положениями Закона Приморского края от 03.12.2018 № 402-КЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края в области регулирования земельных отношений» с 01.05.2019 полномочия, ранее предоставленные департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа переданы администрации г. Владивостока.

На основании пункта 1 постановления администрации г. Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», органом по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, является УМС.

В связи с этим, права и обязанности арендодателя по Договору от 08.04.2019 перешли к УМС.

Учитывая, что ООО «Владторг» не исполняло обязанность по внесению арендных платежей по Договору от 08.04.2019, УМС направило в адрес ответчика претензию от 13.07.2022 № 28/18821-исх с предложением погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пене.

Оставление ООО «Владторг» данной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения УМС в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, считает исковые требования (с учетом уточнений) необоснованными и не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

По договору от 08.04.2019 № 28-Ю-23863 между сторонами сложились обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также положениями Земельного кодекса Российской Федерации и общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 1 статьи 307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При заключении Договора от 08.04.2019 стороны достигли соглашения в требуемой законом форме по всем существенным условиям договора аренды.

В то же время, из материалов дела следует, что до заключения Договора от 08.04.2019 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:795 площадью 1100 кв.м, из земель населенных пунктов, находящегося по адресу: <...> был заключен договор аренды с иным лицом.

Так, 02.07.2012 департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (арендодатель) и ООО «Контакт» (арендатор) заключен договор аренды № 04-Ю-15498 указанного земельного участка (далее – Договор от 02.07.2012).

В силу п. 1.3 Договора от 02.07.2012 срок его действия установлен с 19.06.2012 по 18.05.2013.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Договор от 02.07.2012 не был заключен на новый срок.

При этом, как установлено Арбитражным судом Приморского края при рассмотрении дела № А51-26722/2014, арендодатель направил в адрес ООО «Контакт» уведомление от 02.04.2014 об отказе от Договора от 02.07.2012, однако данное уведомление направлено не по юридическому адресу арендатора.

В связи с этим, решением Арбитражного суда Приморского края от 26.11.2014 по делу № А51-26722/2014, вступившим в законную силу, в удовлетворении исковых требований департамента земельных и имущественных отношений Приморского края к ООО «Контакт» об освобождении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:795 отказано.

Судом в данном решении сделан мотивированный вывод о том, что Договор от 02.07.2012 является действующим.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Доказательства заявления сторонами Договора от 02.07.2012 об отказе от данного договора в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ после принятия вышеуказанного решения Арбитражного суда Приморского края до 01.04.2023 в материалы дела не представлены.

Учитывая изложенное, на момент заключения Договора от 08.04.2019 Договор от 02.07.2012 являлся действующим.

Факт заключения в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:795 двух договоров аренды – от 02.07.2012 и от 08.04.2019 – установлен также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 23.06.2020 по делу № А51-9840/2019.

УМС г. Владивостока являлось ответчиком по указанному делу и, соответственно, было осведомлено об обстоятельствах, связанных с распоряжением земельным участком с кадастровым номером 25:28:040006:795 и заключением названных договоров аренды.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019, если одним арендодателем было заключено несколько договоров аренды с разными арендаторами по поводу одного имущества в целом, то арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

В силу пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего. Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ.

По правилам статьи 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Из материалов дела, в том числе пояснений обоих арендаторов земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:795 и представленных ими документов, следует, что ООО «Владторг» при заключении Договора от 08.04.2019 фактически не вступило во владение спорным участком. ООО «Контакт» не освобождало и не возвращало данный участок, производило внесение арендных платежей по Договору от 02.07.2012.

01.04.2023 между ООО «Контакт» и ООО «Владторг» заключено соглашение об освобождении и передаче земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:795.

В силу пункта 6 данного соглашения ООО «Контакт» несет обязанность по внесению арендной платы за земельный участок до даты фактической передачи участка ООО «Владторг» по акту приема-передачи.

01.04.2023 земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:795 передан ООО «Контакт» в пользу ООО «Владторг» по акту приема-передачи.

19.06.2023 ООО «Контакт» в адрес УМС направлено уведомление об одностороннем отказе от договора аренды указанного земельного участка.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:795, предусмотренный Договором от 08.04.2019, фактически передан ответчику 01.04.2023. За апрель 2023 года обществом произведена выплата арендной платы.

Ссылка истца на решение Арбитражного суда Приморского края от 23.06.2020 по делу № А51-9840/2019, как на доказательство обоснованности начисления арендной платы ответчику за период, указанный в исковом заявлении, судом не принимается в силу следующего.

Арбитражный суд в данном решении констатировал, что наличие двух договоров аренды в отношении одного и того же имущества не означает недействительность одного из договоров, но такие договоры порождают различные обязательства перед контрагентами, в том числе право второго арендатора требовать возмещения убытков и уплаты неустойки. Вывод об обоснованности начисления арендной платы по двум договорам аренды в отношении одного и того же земельного участка в названном решении суда отсутствует.

При этом, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Ф 25.11.2020), подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

Учитывая изложенное, исковые требования УМС являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд,

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Левченко Е.А.