Решение от 13 августа 2024 г. по делу № А39-2986/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ




Дело № А39-2986/2024
город Саранск
13 августа 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 30 июля 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 13 августа 2024 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Юськаева Р.К.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Саушевой С.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к Акционерному обществу «Лидер-Компаунд» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о понуждении заключить основной договор на основании предварительного договора купли продажи земельного участка, по встречному иску Акционерного общества «Лидер-Компаунд» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка б/н от 31.08.2021,

при участии:

от ИП ФИО1: ФИО2, представителя по доверенности от 10.06.2024,

от АО «Лидер-Компаунд»: ФИО3, представителя по доверенности от 22.04.2024,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Акционерному обществу «Лидер-Компаунд» о понуждении заключить основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:350 на условиях, согласованных в предварительном договоре от 31 августа 2021 г., и содержащихся в проекте договора купли-продажи земельного участка, прилагаемом к иску.

Определением Арбитражного суда Республики Мордовия от 30 мая 2024 г. принято к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском встречное исковое заявление Акционерного общества «Лидер-Компаунд» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка б/н от 31.08.2021.

Представитель ИП ФИО1 в судебном заседании просил исковые требования удовлетворить, отказать в удовлетворении встречного иска, при этом представил письменный отзыв.

Первоначально заявленные исковые требования представитель АО «Лидер-Компаунд» не признал, представил письменный отзыв, настаивал на удовлетворении встречного иска.

Исходя из материалов дела усматривается следующее.

Между сторонами спора 31 августа 2021 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого они договорились заключить в будущем договор купли-продажи (далее – Основной договор) на часть земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:161, и часть земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:331 расположенных по адресу: <...> (далее - земельный участок), вграницах, указанных в плане земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 670 кв. м. (далее по тексту – земельный участок). Площадь земельного участка может быть скорректирована сторонами при заключении основного договора (пункт 1.1. предварительного договора).

В пункте 1.2. предварительного договора указано, что Стороны обязуются заключить Основной договор не позднее 45 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности Продавца на земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008032:161 и земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008032:331 .

Продавец передает земельный участок в собственность Покупателя на условиях, которые предусмотрены разделом 2 настоящего договора (пункт 1.3. предварительного договора).

На момент подписания настоящего договора земельный участок принадлежит Продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:161 от 12.04.2021 № 17407 и договора аренды земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:331 от 31.08.2021 № 17525, заключенным между Продавцом и Администрацией го Саранск. Указанные земельные участки предоставлены Продавцу Администрацией го Саранск в рамках реализации инвестиционного проекта АО «Лидер-Компаунд» и включения его в Республиканскую целевую программу развития Республики Мордовия на 2013 - 2022 годы. При успешной реализации инвестиционного проекта земельные участки переходят в собственность Продавца (пункт 1.4. предварительного договора).

В пункте 2.2. предварительного договора стороны определили, что цена земельного участка определяется Сторонами по стоимости, установленнойАдминистрацией го Саранск при осуществлении сделки купли-продажи земельных участков с кадастровым номером 13:23:1008032:161 и 13:23:1008032:331 между Продавцом и Администрацией го Саранск пропорционально фактической площади земельного участка, передаваемого Покупателю Продавцом по Основному договору.

При этом право собственности на земельный участок возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Покупатель несет все расходы, связанные с оформлением Основного договора, в том числе регистрирует переход права собственности.

Положениями пункта 3.1. предварительного договора предусматривается, что в случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить основной договор.

К предварительному договору купли-продажи прилагался план земельного участка, с указанием границ и местоположения земельного участка, предполагаемого к отчуждению.

На основании договора купли-продажи земельного участка №13427, заключенного 23.11.2023 с Администрацией городского округа Саранск, акционерное общество «Лидер-Компаунд» приобрело в собственность земельные участки с кадастровым номером 13:23:1008032:161 площадью 910 кв.м и с кадастровым номером 13:23:1008032:331 площадью 1352 кв.м, с выкупной стоимостью 593613 кв.м.

В ходе проведения ООО «Кадастровый центр» кадастровых работ, заказчиком и плательщиком которых выступил ИП ФИО1 на основании договора подряда от 28.12.2023 №506/23 (Акт сдачи-приемки выполненных работ №10 от 23.01.2024, платежное поручение от 28.12.2023 №1194 на сумму 25000 руб.), произведено перераспределение земельных участков, в результате чего вновь образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет.

При этом образован земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008032:350, расположенный по адресу: Республика Мордовия, ул.1-я Промышленная, площадью 445 кв.м, кадастровой стоимостью 457962,85 руб., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – нефтехимическая промышленность. Дата регистрации права собственности АО «Лидер-Компаунд» на земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008032:350, - 08.02.2024.

Как указывает в своем иске ИП ФИО1, в адрес АО «Лидер-Компаунд» направлялся проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 13:23:1008032:350, который возвращен последним на условиях, существенно отличающихся от ранее согласованных в предварительном договоре.

В проекте договора купли-продажи земельного участка, предложенного ИП ФИО1, указана стоимость земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:350 – 186600 руб. При этом ИП ФИО1 предлагал вариант пункта 11 договора купли-продажи следующего содержания:

«Покупатель гарантирует Продавцу, что после перехода права собственности на земельный участок пожарный проезд, расположенный в юго-восточной части земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:350 и граничащий с земельным участком с кадастровым номером 13:23:1008032:351 будет свободен для экстренного проезда специальных служб при возникновении чрезвычайных ситуаций.».

Не согласившись с предложенной ИП ФИО1 редакцией договора купли-продажи земельного участка, АО «Лидер-Компаунд» предложило свой вариант договора купли-продажи.

Не согласившись с редакцией первоначального ответчика договора купли-продажи земельного участка, указывая на необходимость обеспечить доступ к собственной производственной базе, ИП ФИО1 обратился в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда

В ходе судебного разбирательства, до предъявления встречного искового заявления, АО «Лидер-Компайнд» не возражало по поводу заключения основного договора купли-продажи земельного участка, с учетом включения в такой договор условий следующего характера:

«Покупатель гарантирует Продавцу, что после перехода права собственности на земельный участок пожарный проезд, расположенный в юго-восточной части земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:350 и граничащий с земельным участком с кадастровым номером 13:23:1008032:351 размером 4 метра на 4 метра будет свободен для экстренного проезда специальных служб при возникновении чрезвычайных ситуаций.

При необходимости для Продавца воспользоваться пожарным проездом при осуществлении производственной деятельности, Покупатель не будет возражать против проезда по земельному участку с кадастровым номером 13:23:1008032:350. Покупатель не вправе требовать от Продавца платы за проезд по земельному участку.

Покупатель гарантирует Продавцу, что после перехода права собственности на земельный участок Покупатель вправе использовать его для прокладки подземного пожарного водопровода и его совместного использования с Покупателем, для целей пожаротушения. При осуществлении прокладки водопровода по земельному участку с кадастровым номером 13:23:1008032:351, расходы по его строительству полностью несет Продавец. После завершения строительства водопровода Продавец дает согласие Покупателю на подключение к сетям водопровода на безвозмездной основе трубы сечением не менее 100мм. После завершения строительных работ по строительству водопровода, Продавец и Покупатель обязуются в равных долях совместно благоустроить земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008032:350, в том числе с последующим его асфальтированием.».

Разногласия сторон по поводу предмета договора купли-продажи земельного участка (земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008032:350, площадью 445 кв.м), выкупной цены земельного участка (186600 руб.) отсутствовали.

При рассмотрении предлагаемых АО «Лидер-Компаунд» для включения в основной договор купли-продажи земельного участка условий, суд приходит к выводу о том, что такие условия ограничивают права истца (ИП ФИО1) на осуществление деятельности на приобретаемом земельном участке. Фактически АО «Лидер-Компаунд» требует установления бессрочного и бесплатного сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:350 в целях беспрепятственного проезда по нему.

Между тем такие условия, предложенные ответчиком по первоначальному иску, не были специально оговорены в предварительном договоре купли-продажи от 31.08.2021, согласия на их включение ИП ФИО1 не заявлял.

АО «Лидер-Компаунд», заключая предварительный договор купли-продажи, мог и должен был предвидеть необходимость устройства на отчуждаемом земельном участке каких-либо объектов, в том числе пожарного водопровода и необходимости обеспечить проезд к его зданиям, строениям. При этом, зная о существовании такого предварительного договора купли-продажи земельного участка, о его условиях, ответчик по первоначальному иску мог запланировать, запроектировать строительство здания и иных объектов инженерно-технического обеспечения с учетом выбытия из его собственности земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:350. Также АО «Лидер-Компаунд» могло обеспечить устройство экстренного проезда в ином варианте исполнения, а не через земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008032:350.

К тому же ответчик по первоначальному иску не представил убедительных доказательств о том, что иных вариантов размещения экстренного проезда и противопожарного водопровода, кроме как через земельный участок с кадастровым номером 13:23:108032:350, не существует.

Устройство водопровода для АО «Лидер-Компаунд» уже должно было быть полностью завершено 02 июля 2024 г., о чем свидетельствуют сроки завершения строительства наружного водопровода цеха №7 АО «Лидер-Компаунд» по разрешению (ордеру) на производство работ Администрации городского округа Саранск от 03.04.2024 №10582, сроки завершения строительства подводящего водопровода производственного здания АО «Лидер-Компаунд» по разрешению (ордеру) на производство работ Администрации городского округа Саранск от 07.06.2024 №10826.

При необходимости АО «Лидер-Компаунд» в целях обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008032:350, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации на нем линейных объектов не лишается права потребовать от ИП ФИО1 предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Рассматривая встречный иск Акционерного общества «Лидер-Компаунд» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка б/н от 31.08.2021, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения.

Положения пункта 4.4 предварительного договора купли-продажи от 31.08.2021 предусматривают, что он (договор) может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством России.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Приведенные нормы законодательства в совокупности свидетельствуют о том, что право стороны сделки на односторонний отказ от нее должно быть предусмотрено в условиях этой сделки.

Таким образом, договор может быть расторгнут (прекращен) двумя способами - по требованию одной стороны в судебном порядке, и путем заявления стороной договора отказа от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд.

Право сторон предварительного договора купли-продажи на отказ от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд не предусмотрен его условиями.

В ходе судебного разбирательства фактов о существенных нарушениях со стороны ИП ФИО1 условий предварительного договора купли-продажи от 31.08.2021 установлено не было, истец по встречному требованию в своем иске на такие нарушения также не ссылается. Соответственно, оснований для расторжения предварительного договора купли-продажи земельного участка от 31.08.2021 по мотиву существенных нарушений его условий в судебном порядке не имеется.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд на основании статей 429, 445 ГК РФ возлагает на АО «Лидер-Компаунд» заключить с ИП ФИО1 основной договор купли-продажи земельного участка на условиях, согласованных в предварительном договоре от 31 августа 2021 г. (существенные условия договора купли-продажи земельного участка: кадастровый номер земельного участка 13:23:1008032:350, площадь земельного участка: 445 кв.м. Продажная цена земельного участка – 186600 руб.).

Поскольку условия, предложенные АО «Лидер-Компаунд» для включения в основной договор купли-продажи земельного участка, ранее не были оговорены в предварительном договоре купли-продажи земельного участка, соответственно, суд исключает их необходимость включения в основной договор купли-продажи земельного участка.

Ввиду отсутствия правовых оснований суд отказывает в удовлетворении встречного иска Акционерного общества «Лидер-Компаунд» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка б/н от 31.08.2021.

На основании статьи 110 АПК РФ с АО «Лидер-Компаунд» подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

первоначальный иск индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Обязать Акционерное общество «Лидер-Компаунд» (ОГРН <***>, ИНН <***>) заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) основной договор купли-продажи земельного участка на условиях, согласованных в предварительном договоре от 31 августа 2021 г.

Существенные условия договора купли-продажи земельного участка: кадастровый номер земельного участка 13:23:1008032:350, площадь земельного участка: 445 кв.м. Продажная цена земельного участка – 186600 руб.

Взыскать с Акционерного обществ «Лидер-Компаунд» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6000 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления Акционерного общества «Лидер-Компаунд» отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Р.К. Юськаев