Решение от 25 марта 2024 г. по делу № А07-19919/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-19919/2023
г. Уфа
25 марта 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 14.02.2024 года

Полный текст решения изготовлен 25.03.2024 года

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Ахуновой И.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО2 Оглы (ИНН <***>, ОГРНИП 304027821000142)

к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Надежное управление» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Капитальный 2» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО5

о признании преимущественного права покупки 3/5 доли в общей долевой собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 02:55:010910:2092, 02:55:010910:1928, 02:55:010910:1927, расположенными в здании по адресу: <...> и перевести права и обязанности покупателя указанной части нежилых помещений

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, доверенность от 01.02.2024г., диплом о высшем юридическом образовании,

от ответчика (1): ФИО4, доверенность № 25/2023 от 18.07.2023, диплом о высшем юридическом образовании,

от иных лиц: представители не явились, извещены по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 Оглы обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Надежное управление", ФИО5 о признании преимущественного права покупки 3/5 доли в общей долевой собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 02:55:010910:2092, 02:55:010910:1928, 02:55:010910:1927, расположенными в здании по адресу: <...> и перевести права и обязанности покупателя указанной части нежилых помещений.

В судебном заседании выслушаны представители сторон.

От представителя ответчика (1) поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов.

Судом документы приобщены к материалам дела.

В связи с необходимостью исследования дополнительных доказательств по делу и совершения иных процессуальных действий, в судебном заседании объявляется перерыв до 14.02.2024 г. 14:30 ч.

Судебное заседание продолжено после перерыва в том же составе, при лице, ведущем протокол, при явке представителей сторон.

В судебном заседании выслушаны представители сторон.

Судом заданы вопросы, получены пояснения.

Суд выясняет у лиц, участвующих в деле, о необходимости ознакомления с материалами дела. Представители лиц, участвующих в деле, не заявили о необходимости ознакомления с материалами дела.

Возражений относительно рассмотрения дела по существу в данном судебном заседании не поступило.

Иных дополнительных документов не поступило, заявлений, ходатайств не заявлено.

Рассмотрев заявленные требования, изучив материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как указывает истец, индивидуальный предприниматель ФИО2 Оглы (истец) является собственником 2/5 доли в нежилых помещениях с кадастровыми номерами: 02:55:010910:2092, 02:55:010910:1928, 02:55:010910:1927, расположенных в Торговом комплексе «Дyвaн» по адресу: <...>.

Данные нежилые помещения находятся в общей долевой собственности совместно с обществом «Надежное управление» (ответчик 1), действующей в качестве доверительного управляющего Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Капитальный 2». Доля общества «Надежное управление» в данных нежилых помещениях составляет 3/5.

В конце апреля 2023 года истцу стало известно о том, что общество «Надежное управление» продало долю в общей долевой собственности на нежилые помещения покупателю – ФИО5 (ответчик 2).

Общество «Надежное управление» о предстоящей сделке по купле-продаже (или ином виде договора) доли в установленном законом порядке в известность истца не поставило.

Истец указал, что в настоящее время договор отчуждения состоялся, ФИО5 стал покупателем 3/5 доли в помещениях, расположенных Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бакалинская, д. 3:

- помещение с кадастровым номером 02:55:010910:2092, площадью 32,8 кв.м., этаж 1, регистрация № 02:55:010910:2092-02/245/2023-33 от 25.04.2023 г.

- помещение с кадастровым номером 02:55:010910:1928, площадью 195,6 кв.м., цокольный этаж 1, регистрация № 02:55:010910:1928-02/245/2023-33 от 25.04.2023 г.

- помещение с кадастровым номером 02:55:010910:1927, площадью 582,8 кв.м., цокольный этаж 1, регистрация № 02:55:010910:1927-02/245/2023-37 от 25.04.2023 г.

Истец не согласен с состоявшейся сделкой по отчуждению доли нежилых помещений, заключенной между обществом «Надежное управление» и ФИО5, поскольку был намерен приобрести спорную часть помещений.

На основании изложенного, истец просит признать преимущественное право покупки 3/5 доли в общей долевой собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 02:55:010910:2092, 02:55:010910:1928, 02:55:010910:1927, расположенные в здании по адресу: <...> и перевести права и обязанности покупателя указанной части нежилых помещений.

Оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу пунктов 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 2 статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Из приведенных норм права следует, что закон возлагает на участника долевой собственности при продаже своей доли обязанность только по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, а заключение договора купли-продажи зависит от воли обеих сторон.

В такой ситуации закон не обязывает продавца вести переписку с участниками общей долевой собственности, направленную на согласование условий сделки.

На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что ООО УК "Надежное управление" (Д.У.) ЗПИФ комбинированный "Капитальный 2" (продавец) в соответствии с пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации направило в адрес истца, а также иных сособственников принадлежащего продавцу на праве долевой собственности имущества, извещение (уведомление) о намерении продать свою долю в праве общей собственности, удостоверенное 26.02.2022 нотариусом нотариального округа Уфимского района Республики Башкортостан ФИО6, номер в реестре № 03/209-н/03-2022-3-27.

К продаже предлагалось 3/5 доли в праве общей собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 02:55:010910:3347, 02:55:010910:2199, 02:55:010910:1739, 02:55:010910:2090, 02:55:010910:1737, 02:55:010910:3349, 02:55:010910:2092, 02:55:010910:2080, 02:55:010910:2081, 02:55:010910:1771, 02:55:010910:2084, 02:55:010910:1738, 02:55:010910:1927, 02:55:010910:1740, 02:55:010910:1928, 02:55:010910:3348, а также принадлежащее продавцу помещение с кадастровым номером 02:55:010910:1415, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бакалинская, д. 3.

Существенными условиями продажи являлись цена продажи в размере 50 000 000 руб., а также продажа всех вышеуказанных объектов.

При этом в Извещении также было указано, что в случае если участник долевой собственности не приобретёт предлагаемые доли в продаваемом имуществе в течение месяца со дня извещения, то в соответствии с абз.2 п.2 ст.250 Гражданского кодекса РФ Продавец вправе продать эти доли любому лицу.

Указанное Извещение было передано истцу почтовым отправлением с обратным уведомлением, что зафиксировано свидетельством о передаче документов от 24.06.2022, выполненным временно исполняющим обязанности нотариуса ФИО6 нотариального округа Уфимский район Республики Башкортостан – ФИО7, номер в реестре №03/209-н/03-2022-4-1145.

ИП ФИО2, как участник долевой собственности объектов недвижимости, в ответ на извещение от 26.02.2022, направил 14.03.2022 заявление о намерении приобрести продаваемую долю в размере 3/5 в праве общей долевой собственности, которое было удостоверено ФИО6, нотариусом нотариального округа Уфимского района Республики Башкортостан, зарегистрировано в реестре N 03/209-н/03-2022-3-286.

Поскольку истец является участником долевой собственности не всех 17-ти объектов недвижимости, а только части из них, заявление о намерении приобрести продаваемую долю было оформлено в отношении 5 (пяти) нежилых помещений в ТК "Дуван" (ул. Бакалинская, 3), в которых истец имеет долю собственности, а именно помещений с кадастровыми номерами 02:55:010910:1740, 02:55:010910:1737, 02:55:010910:2092, 02:55:010910:1928, 02:55:010910:1927.

Ответчик письмом от 22.03.2022 сообщил, что извещение от 26.02.2022 о намерении продать долю в праве общей собственности предусматривало приобретение 3/5 доли во всех 17-ти объектах одновременно в рамках одного договора купли-продажи, общей стоимостью 50 000 000 руб., а продажу отдельных объектов ответчик не рассматривает.

25.03.2022 истец направил ответчику заявление, также удостоверенное нотариусом нотариального округа г. Уфа ФИО6, в котором сообщил о неправомочности действий ответчика.

29.04.2022 истец, мотивируя преимущественным правом покупки, направил ответчику с сопроводительным письмом проект договора купли-продажи 3/5 (три пятых) доли в праве общей долевой собственности помещений в ТК "Дуван" по адресу: <...>, на общую сумму 13 488 630 руб.

Стоимость доли помещений была указана в соответствии с извещением ответчика от 26.02.2022г.: 02:55:010910:1740 по цене 152 587 руб. в том числе НДС 20%: - 02:55:010910:1737 по цене 237 519 руб. в том числе НДС 20%; - 02:55:010910:2092 по цене 893 982 руб. в том числе НДС 20%; - 02:55:010910:1928 по цене 3 401 418 руб. в том числе НДС 20%; - 02:55:010910:1927 по цене 8 803 124 руб. в том числе НДС 20%.

Истец указал, что предложение истца оставлено ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с требованием обязать Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Надежное управление» (ИНН <***>) заключить с Индивидуальным предпринимателем ФИО2 Оглы (ИНН <***>) договор купли-продажи 3/5 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные но адресу: <...>, с кадастровыми номерами 02:55:010910:1740, 02:55:010910:1737, 02:55:010910:2092, 02:55:010910:1028, 02:55:010910:1927, на условиях, указанных ответчиком в извещении участников долевой собственности от 26.02.2022 г., обшей стоимостью 13 488 630 руб. (дело А07-16892/2022).

В связи с неполучением в установленный законодательством месячный срок согласия от сособственников на приобретение всех объектов (17 штук) на указанных в извещении от 26.02.2022 условиях, продавец отказался от продажи объектов на ранее предложенных условиях.

Ответчик письмом от 16.05.2022 уведомил истца об отказе от заключения договора купли-продажи долей в праве общей собственности на условиях, установленных в извещении участников долевой собственности от 26.02.2022.

Также судом установлено, что в ходе рассмотрения дела А07-16892/2022. ООО УК «Надежное управление» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Капитальный 2» (продавец) как собственник 3/5 доли в праве общей собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами: 02:55:010910:2092; 02:55:010910:1928; 02:55:010910:1927, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Кировский район, ул.Бакалинская, д.3, в соответствии с п.2 ст.250 ГК РФ, направило в адрес истца (как сособственника, участника долевой собственности), а также иных сособственников Извещение (уведомление) о намерении продать свою долю в праве общей собственности, удостоверенное временно исполняющим обязанности нотариуса ФИО6 нотариального округа Уфимский район Республики Башкортостан – ФИО7, номер в реестре № 03/209-н/03-2022-3-795 от 21.04.2022г.

Согласно Извещению, к продаже Продавцом предлагались, принадлежащие Продавцу 3/5 доли в праве общей собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 02:55:010910:2092, 02:55:010910:1928, 02:55:010910:1927, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Кировский район, ул. Бакалинская, д.3.

Существенными условиями продажи в Извещении являлось то, что Продавец не рассматривал продажу долей в нежилых помещениях в отдельности, то есть Продавец предлагал продажу только всех вышеуказанных объектов по цене в размере 32 002 034 руб. 10 коп.

При этом в Извещении также было указано, что в случае если участник долевой собственности не приобретёт предлагаемые доли в продаваемом имуществе в течение месяца со дня извещения, то в соответствии с абз.2 п.2 ст.250 Гражданского кодекса РФ Продавец вправе продать эти доли любому лицу.

Указанное Извещение было передано истцу почтовым отправлением с обратным уведомлением, что зафиксировано Свидетельством о передаче документов от 24.06.2022, выполненным временно исполняющим обязанности нотариуса ФИО6 нотариального округа Уфимский район Республики Башкортостан – ФИО7, номер в реестре №03/209-н/03-2022-4-1145.

Истец ответом от 17.06.2022г. на Извещение (уведомление) о намерении продать долю от 21.04.2022г. сообщил, что в рамках полученного первого извещения от 26.02.2022 и явного выраженного волеизъявления приобрести указанные объекты недвижимости, которое находится в данный момент в неразрешенном состоянии, истец был вынужден предъявить исковое заявление в суд для заключения договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Республика Башкортостан от 14.11.2022г. (резолютивная часть объявлена 08.11.2022г.) по делу № А07-16892/2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2023г. решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.11.2022 по делу № А07-16892/2022 оставлено без изменения.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Действующим законодательством не предусмотрены положения о понуждении сособственника, имевшего намерение продать свою долю, а в дальнейшем отказавшегося от него, к заключению договора, даже если другой участник общей долевой собственности воспользуется правом преимущественной покупки.

Само по себе уведомление в порядке статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не является офертой в порядке статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации и не возлагает на собственника доли обязанность по заключению договора купли-продажи принадлежащей ему доли.

Следовательно, извещения продавца от 26.02.2022г., от 21.04.2022г. были направлены продавцом во исполнение требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Указанное извещение носит уведомительный характер и в силу норм права, регулирующих право собственности, в том числе общую собственность, преимущественное право ее покупки остальными собственниками, офертой не является.

Как указано выше, в силу пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничивает право собственника свободно распоряжаться своим имуществом.

Извещение участников общей долевой собственности о продаже направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Правовое значение такого извещения определено в пункте 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и заключается в уведомлении других собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, что не представляется возможным расценить как предложение заключить договор.

Судом установлено, что истец, получив, извещение от 21.04.2022г., ни в письме от 17.06.2022г., ни в последующем, после вступления решения Арбитражного суда Республика Башкортостан от 14.11.2022г. по делу № А07-16892/2022 в законную силу, не выразил намерение воспользоваться преимущественным правом покупки, меры к его реализации не принимал.

Учитывая отсутствие согласие сособственников на покупку, ООО УК «Надежное управление» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Капитальный 2» продало 3/5 доли в праве общей собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами: 02:55:010910:2092, 02:55:010910:1928, 02:55:010910:1927, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Бакалинская, д.3 по Договору купли продажи долей нежилых помещений от 20.04.2023г. ФИО5 за сумму 32 004 000 руб. Оплата по договору осуществлена посредством безотзывного покрытого (депонированного) аккредитива в банке – ПАО «МТС-банк» (банк-эмитент) платежным поручением №177704 от 28.04.2023г. на сумму 32 004 000 руб.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истец фактически отказался от заключения договора купли-продажи, следовательно, утратил преимущественное право покупки.

Истец, возражая относительно довода ответчика об отсутствии у истца намерения приобрести 3/5 доли в праве общей долевой собственности по Извещению от 21.04.2022г., указал что, поскольку в процессе рассмотрения спора по делу № А07-16892/2022 общество УК «Надежное управление» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Капитальный 2» отказалось от данного извещения, которое выразилось в отказе ответчика от продажи имущества, что зафиксировано протоколом судебного заседания.

Истец полагая, что отказа ответчика от реализации объекта в целом и в части заявленный в рамках дела А07-16862/22 относиться и к Извещению от 21.04.2022, заявил, что извещение от 21.04.2022 правового значения не имеет, таким образом, его преимущественное право нарушено.

Между тем, данные возражения истца, судом не принимаются, поскольку предметом рассмотрения дела № А07-16892/2022 являлось заключение договора купли-продажи 3/5 доли в праве общей долевой собственности на основании Извещения от 26.02.2022г., Извещение от 21.04.2022 предметом спора не являлось.

При этом суд отмечает, что при рассмотрении дела А07-16862/2022 истец так же выражал отказ от приобретения объектов по Извещению от 21.04.2022, указывая на наличие воли в выкупе доли трех объектов указанных в проекте договора купли-продажи 3/5 (три пятых) доли в праве общей долевой собственности помещений в ТК "Дуван" по адресу: <...>, на общую сумму 13 488 630 руб.

Доводы истца о нарушении преимущественного права на приобретение спорных долей в силу изложенного являются несостоятельными, поскольку основаны на ошибочном толковании действующих норм гражданского законодательства Российской Федерации, регламентирующих рассматриваемые правоотношения сторон.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на истца в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья И.С. Ахунова