Решение от 5 марта 2025 г. по делу № А56-108523/2024

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-108523/2024
06 марта 2025 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена  19 февраля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  06 марта 2025 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Потыкаловой К.Р.,


при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

заявитель: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (г. Санкт-Петербург, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: <***>)

заинтересованное лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (г. Санкт-Петербург, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.12.2004, ИНН: <***>)

третьи лица: 

1. общество с ограниченной ответственностью «Русские былины Северо-Запад» (г. Санкт-Петербург, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.08.2003, ИНН: <***>)

2. общество с ограниченной ответственностью «Петербургская торговая компания» (Ленинградская область, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.02.2018, ИНН: <***>)

о признании действий незаконными,


при участии: согласно протоколу судебного заседания от 19.02.2025,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по государственной регистрации договора о переуступке прав и обязанностей арендатора от 11.09.2024 № 15 к договору аренды от 17.06.2009 № 04-ЗК02852 (запись от 26.09.2024 № 78:10:0522301:1016-78/011/2024-5), об обязании произвести государственную регистрацию прекращения аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Петербургская торговая компания», об обязании восстановить запись об аренде в пользу общества с ограниченной ответственностью «Русские былины Северо-Запад».

Ранее в материалы дела поступил отзыв заинтересованного лица. В настоящем предварительном судебном заседании явку обеспечили заявитель, заинтересованное лицо, а также представитель общества «Петербургская торговая компания», надлежащим образом извещенное общество «Русские былины Северо-Запад» явку не обеспечило.

В связи с поступлением от общества «Петербургская торговая компания» отзыва, суд объявил перерыв до 12:07 19.02.2025. После перерыва явку обеспечили те же представители сторон.

Заявитель требования заявления поддержал, обеспечившие явку заинтересованное лицо и третье лицо возражали по доводам письменных позиций.

С учетом мнения сторон, суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание суда первой инстанции и рассмотрел дело по существу.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью «Русские былины Северо-Запад» был заключен договор от 17.06.2009 № 04-ЗК02852, в соответствии с условиями которого обществу во временное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером 78:10:5223А:1016 по адресу Санкт-Петербург, пр. Науки, уч. 4 (северо-западнее д. 69 по пр. Науки) площадью 5 кв.м.

Согласно пунктам 3.1 и 3.2 договора он действует до 16.05.2012, вступает в силу с момента его государственной регистрации, распространяется на отношения сторон, возникшие с 17.06.2009.

Дополнительным соглашением от 28.06.2013 № 4 пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: «Настоящий договор действует по 27 июня 2018г. и вступает в силу с момента его государственной регистрации».

Согласно пункту 3 дополнительного соглашения от 08.10.2020 № 5 срок действия договора установлен до 08.10.2023. Пунктом 1 дополнительного соглашения от 12.08.2022 № 8 срок действия договора установлен по 07.10.2026.

В адрес СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «Петербургская торговая компания» от 26.10.2021 с просьбой о согласовании передачи прав по договору аренды в свою пользу от общества с ограниченной ответственностью «Русские былины Северо-Запад», такое же заявление поступило от действующего арендатора. К заявлению также был приложен акт приема-передачи документов к договору уступки права (цессии) от 26.10.2021, подтверждающие передачу экземпляра договора от 17.06.2009 № 04-ЗК02852 и документов относящихся к исполнению указанного договора.

Письмом от 22.11.2021 Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга уведомил общество с ограниченной ответственностью «Петербургская торговая компания» и общество с ограниченной ответственностью «Русские былины Северо-Запад» об отказе в передаче прав и обязанностей по договору.

Письмом от 01.10.2024 общество с ограниченной ответственностью «Русские былины Северо-Запад» уведомило Комитет о передаче прав и обязанностей по договору в соответствии с договором от 11.09.2024 № 15 о переуступке прав и обязанностей арендатора, регистрация перехода права аренды зарегистрирована 26.09.2024 № 78:10:0522301:1016-78/011/2024-5.

Полагая, что действия Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по государственной регистрации договора о переуступке прав и обязанностей арендатора к договору аренды от 17.06.2009 № 04-ЗК02852 являются незаконными, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), в силу части 5 статьи 200 АПК РФ возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В то же время пунктом 9 той же статьи предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при его аренде на срок более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет или договором аренды, заключенным на срок менее пяти лет, не предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя.

Как следует из отзыва заинтересованного лица, осуществляя государственную  регистрацию договора о переуступке прав и обязанностей арендатора от 11.09.2024 № 15 к договору аренды от 17.06.2009 № 04-ЗК02852 (запись от 26.09.2024 № 78:10:0522301:1016-78/011/2024-5) сторона исходила из того, что договор заключен в июне 2009 года, дополнительными соглашениями срок его действия продлен по 07.10.2026, в связи с чем, сторонами был заключен единый договор сроком действия более 5 лет, а передача прав и обязанностей по договору могла быть произведена без согласия арендодателя. Доводы отзыва заинтересованного лица повторяются и в отзыве общества с ограниченной ответственностью «Петербургская торговая компания».

Вместе с тем, такая позиция Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу является необоснованной, поскольку изменение срока действия договора, первоначально заключенного на срок менее 5 лет и действовавшего на момент заключения дополнительного соглашения от 28.06.2013 № 4, которым впервые определили срок его действия менее 5 лет после возобновления на неопределенный срок, не дает оснований полагать договор заключенным на срок более 5 лет и применять к такому договора положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Суд отмечает, что уведомление о переуступке прав и обязанностей по договору вручалось заявителю третьим лицом как нарочно, так и направлялось по почте, о чем в материалы дела представлено письмо общества с ограниченной ответственностью «Русские былины Северо-Запад» от 11.09.2024 (РПО № 19903499002334, вручено Комитету 23.09.2024). При этом, сам по себе факт уведомления Комитета, с учетом необходимости получения согласия арендодателя, для рассмотрения настоящего дела значения не имеет, в связи с чем отклоняется и довод управления об избрании ненадлежащего способа защиты как основанного на недействительном положении пункта 4.3.8 договора.

В силу статьи 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора является ничтожным.

Как установлено судом в ходе рассмотрения настоящего дела, основания для передачи прав и обязанностей по договору в отсутствие согласия Комитета у сторон отсутствовали.

Таким образом, с учетом пункта 2 статьи 391, пункта 2 статьи 615 ГК РФ имелись основания считать сделку, представленную на государственную регистрацию, ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимости и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, а также сделок с таким имуществом регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2).

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ регистрирующий орган должен приостановить государственную регистрацию, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13); в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна (пункт 15).

При таких обстоятельствах, действия Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по государственной регистрации договора о переуступке прав и обязанностей арендатора от 11.09.2024 № 15 к договору аренды от 17.06.2009 № 04-ЗК02852 внесением записи от 26.09.2024 № 78:10:0522301:1016-78/011/2024-5 являются незаконными.

Указанные действия нарушают права Комитета, как органа государственной власти Санкт-Петербурга в части проведения государственной политики в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Санкт-Петербурга (пункт 1.2 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 № 98 «О Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Санкт-Петербурга»).

Восстановление нарушенного права возможно проведением государственной регистрации прекращения аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Петербургская торговая компания» и восстановлением записи об аренде в пользу общества с ограниченной ответственностью «Русские былины Северо-Запад».

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать незаконными действия Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (ИНН: <***>) по государственной регистрации договора о переуступке прав и обязанностей арендатора от 11.09.2024 № 15 к договору аренды от 17.06.2009 № 04-ЗК02852 (запись от 26.09.2024 № 78:10:0522301:1016-78/011/2024-5).

Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (ИНН: <***>) произвести государственную регистрацию прекращения аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Петербургская торговая компания» (ИНН: <***>) и восстановить запись об аренде в пользу общества с ограниченной ответственностью «Русские былины Северо-Запад» (ИНН: <***>).

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья                                                                          Потыкалова К.Р.