Решение от 14 июля 2021 г. по делу № А33-30429/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

14 июля 2021 года

Дело № А33-30429/2020

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 07 июля 2021 года.

В полном объёме решение изготовлено 14 июля 2021 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Петроченко Г.Г., рассмотрев в судебном заседании дело по иску департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800 )

к обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "ЛАЦИЯ" (ИНН <***> , ОГРН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства, об обязании направить техническую документацию,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью Производственная коммерческая фирма "Лация" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании заключить договор аренды,

в присутствии:

от ответчика: ФИО1, директора на основании выписки из ЕГРЮЛ, ФИО2, представителя по доверенности от 27.05.2021,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3,

установил:

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "ЛАЦИЯ" (далее – ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства степенью готовности 19%, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, пр. Металлургов, площадью 2 670,5 кв.м с кадастровым номером 24:50:0400082:1259, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства»;

об обязании направить в адрес департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска разрешительную (разрешения на строительство), проектную и техническую документацию в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400082:1259.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 16.10.2020 возбуждено производство по делу, назначено предварительное судебное заседание на 21.12.2020.

10.11.2020 общество с ограниченной ответственностью Производственная коммерческая фирма "Лация" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с ходатайством о принятии встречного искового заявления к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска об обязании заключить договор аренды на земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0400082:59, находящийся по адресу: г. Красноярск, Советский район, пр-т Металлургов, для использования в целях завершения строительства автомобильного сервиса и инженерного обеспечения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 1 760 кв.м. 17.11.2020 встречный иск принят к производству.

Истец исковые требования поддержал, встречный иск не признал, отзыв не представил, ответчик исковые требования не признал, встречный иск поддержал.

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению настоящего дела в судебном заседании.

Суд предложил ответчику представить заключение специалистов о готовности объекта и письменные обоснования встречного иска. Для представления дополнительных доказательств и пояснений судебное разбирательство отложено 09.02.2021.

В судебном заседании от ответчика поступили дополнительные документы, заключение эксперта и иные документы, приобщены к материалам дела. Ответчик исковые требования не признал, встречный иск поддержал. В связи с представлением новых дополнительных документов ответчиком в судебном заседании, для вручения новых доказательств истцу, для изучения судом документов, судебное разбирательство отложено на 14.04.2021.

13.04.2021 от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства для представления дополнительных доказательств. Истец исковые требования поддержал, встречный иск не признал, пояснил, что готовность объекта 94% не оспаривает, экспертизу не заявляет. По ходатайству ответчика, с согласия истца для представления ответчиком дополнительных доказательств, судебное разбирательство отложено на 27.05.2021.

От ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства для представления дополнительных доказательств. Ответчик исковые требования не признал.

Определением от 27.05.2021 судебное разбирательство по делу отложено на 07.07.2021.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился. Согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в его отсутствие.

Ответчик исковые требования не признал. Ответчик заявил об отказе от встречного иска, последствия отказа от встречного иска понятны и разъяснены судом, отказ от встречного иска принят судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ. Определением от 14.07.2021 прекращено производство по делу по встречному иску. Представленные ответчиком документы приобщены к делу.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее – департамент, истец, арендодатель) и ООО ПКФ «Лация» (арендатор, ответчик) заключен договор аренды от 05.09.2016 № 1067 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400082:59, находящегося по адресу: г. Красноярск, Советский район, пр-кт. Металлургов, общей площадью 1760,0 кв.м, для использования в целях завершения строительства автомобильного сервиса и инженерного обеспечения.

Срок действия договора аренды определен в п. 2.1 и составляет с 09.08.2016 по 08.08.2019 (три года).

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400082:1259 степень готовности 19%, площадью 2670,5 кв.м. зарегистрировано за ООО ПКФ «Лация» 28.07.2016. Объект находится в границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400082:59.

В рамках осуществления муниципального земельного контроля 07.09.2020 департаментом проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400082:59, в ходе которого установлено, что на участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400082:1259.

Строительство объекта ООО «Лация» осуществляет на основании разрешения на строительство № RU24308000-1811-дг от 12.03.2014, продленного 05.04.2017, срок действия разрешения - до 12.07.2021.

В материалы дела представлено заключение специалиста ООО «Квазар» от 29.01.2021 № 129-А/21, согласно которому степень готовности объекта составляет 94 % (фундамент 100%, стены, перегородки 100%, перекрытия 100%, крыши 100%, окна, двери 100%, сантехнические работы и электроосвещение 100%, полы 100%, отделочные работы 0%, прочие работы 100%).

Ответчиком в материалы дела представлены документы:

- информация по арендной плате за землю по состоянию на 31.12.2020 об отсутствии задолженности по договору аренды;

- технические условия подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (водоснабжение и водоотведение) от 16.05.2013 №КЦО-13/6552;

- договор об осуществлении технологического присоединения от 08.09.2011 № 20.24.2418.11;

- технический паспорт нежилого здания, составленный по состоянию на 20.01.2021.

- заключение Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 27.05.2021 о соответствии построенного (реконструированного) объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами используемых энергетических ресурсов от 27.05.2001.

В обоснование исковых требований истец указывает, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не завершено, а договор аренды земельного участка заключен 05.09.2016, в связи, с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а именно: признанием права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, признания недействительным решения собрания, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, самозащиты права, присуждения к исполнению обязанности в натуре, возмещения убытков, взыскания неустойки, компенсации морального вреда, прекращения или изменения правоотношения, неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, иными способами, предусмотренными законом.

Перечень этих способов защиты в силу абзаца четырнадцатого статьи 12 ГК РФ, согласно которому защита гражданских прав осуществляется иными способами, предусмотренными законом, является открытым.

К числу иных способов относится случай, когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), при условии, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 данной статьи ГК РФ предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом № 137-ФЗ.

Федеральным законом № 171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Вместе с тем, договор аренды № 1067 заключен 05.09.2016 в целях завершения строительства автомобильного сервиса и инженерного обеспечения.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 05.09.2016 их отношения регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом № 171-ФЗ.

В силу пункта 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Как следует из материалов дела, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано.

Согласно п. 2 статьи 239.1. ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

В соответствии с Положением о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска утвержденным распоряжением администрации г. Красноярска от 23.05.2013 № 110-р департамент является органом администрации г. Красноярска, осуществляющим формирование, управление и распоряжение муниципальным имуществом, землей и городскими лесами. Во исполнение указанных функций департамент наделен полномочиями по использованию и распоряжению земельными участками государственная собственность на которые не разграничена, при этом находящимися на территории г. Красноярска.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила N 1299). В соответствии с пунктами 2, 3 Правил N 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт "з" пункта 7 правил). Таким образом, право на проведение аукциона (его организация) лицом, обратившимся в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, прямо предусмотрено правилами N 1299.

Вместе с тем, согласно заключению специалиста ООО «Квазар» от 29.01.2021 № 129-А/21, согласно которому степень готовности объекта составляет 94 % (фундамент 100%, стены, перегородки 100%, перекрытия 100%, крыши 100%, окна, двери 100%, сантехнические работы и электроосвещение 100%, полы 100%, отделочные работы 0%, прочие работы 100%).

Ответчиком в материалы дела также представлены документы:

- информация по арендной плате за землю по состоянию на 31.12.2020 об отсутствии задолженности по договору аренды;

- технические условия подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (водоснабжение и водоотведение) от 16.05.2013 №КЦО-13/6552;

- договор об осуществлении технологического присоединения от 08.09.2011 № 20.24.2418.11;

- технический паспорт нежилого здания, составленный по состоянию на 20.01.2021.

- заключение Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 27.05.2021 о соответствии построенного (реконструированного) объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами используемых энергетических ресурсов от 27.05.2001.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что строительство объекта завершено обществом на 94%, при этом согласно заключению специалиста ООО «Квазар» от 29.01.2021 № 129-А/21, не закончены только отделочные работы. Строительство объекта ООО «Лация» осуществляло на основании разрешения на строительство № RU24308000-1811-дг от 12.03.2014, продленного 05.04.2017, срок действия разрешения - до 12.07.2021.

Истец в суд не явился представленные ответчиком документы, доказательства и доводы не опроверг. С учетом изложенного, оценив доводы сторон и представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьей 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 96, 97, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением суда от 16.10.2020

о запрете

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю совершать какие-либо регистрационные действия в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400082:1259 степенью готовности 19%, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, пр. Металлургов,

о запрете обществу с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "ЛАЦИЯ" (ИНН <***> , ОГРН <***>) заключать какие-либо сделки в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0400082:1259 степенью готовности 19%, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, пр. Металлургов.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу решения суда.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Г.Г. Петроченко