Решение от 25 мая 2017 г. по делу № А56-8166/2016

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-8166/2016
26 мая 2017 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 26 мая 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Герасимовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Закрытое акционерное общество "Ассоциация "Северные цветы" (место нахождения: Россия 193015, Санкт-Петербург, Невский пр.,80, ОГРН1037843065259);

ответчик: Комитет имущественных отношений по Санкт-Петербургу (место нахождения: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН1027809244561);

третьи лица:

1. Общество с ограниченной ответственностью «ЭсАйДжи Оценка» (место нахождения: Россия 191124, Санкт-Петербург, ул. Пролетарской диктатуры, д. 6, лит. А, оф. 401);

2. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (место нахождения: Россия 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, <...> подъезд, 3 и 4 этажи);

об обязании заключить договор купли-продажи,

при участии:

- от истца: ФИО2 (доверенность от 09.01.2017), ФИО3 (доверенность от 09.01.2017);

- от ответчика: ФИО4 (доверенность от 29.12.2016);

- от третьего лица-1: не явился, извещен;

- от третьего лица-2: ФИО5 (доверенность от 09.01.2017);

установил:

Закрытое акционерное общество "Ассоциация "Северные цветы" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений по Санкт-Петербургу (далее – Комитет) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения 42-Н при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, общей площадью 98,5 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001219:4398 (предыдущий кадастровый номер 78:31:1219:5:99:27), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литейный проспект, дом 64/78, лит. А, по цене 13 400 000 (Тринадцать миллионов четыреста тысяч) рублей, с рассрочкой платежа на 3 года (12 кварталов), начиная с момента заключения договора и на условиях (в редакции) проекта договора, направленного истцом в адрес ответчика.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «ЭсАйДжи Оценка» и Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее – ГУП «ГУИОН»).

Определением суда от 26.04.2016 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А56-79807/2015.

Определением суда от 04.08.2016 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 13.01.2017 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы.

Определением от 17.02.2017 производство по делу возобновлено в связи с поступлением в материалы дела экспертного заключения ООО «Альфа Консалт» от 10.02.2017, согласно которому рыночная стоимость Объекта по состоянию на 02.12.2014 составляет 14 540 000 руб.

В судебном заседании 22.05.2015 истец заявил об уточнении заявленных требований и просил обязать Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения 42-Н, общей площадью 98,5 кв.м., кадастровый номер 78:321:0001219:4398 (предыдущий кадастровый номер 78:31:1219:5:99:27), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литейный проспект, дом 64/78, лит. А, по цене 14 540 000 руб., НДС не облагается. Кроме того, истец просил в абзаце третьем пункта 2.2 проекта договора указать размер ставки 10% вместо 10,5%.

Уточнения заявленных требований приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании представитель истца поддержал уточенные исковые требования. Представитель Комитета и ГУП «ГУИОН» возражали против исковых требований по мотивам, изложенным в соответствующих отзывах.

Третье лицо-1, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

Судом на основании материалов дела установлены следующие фактические обстоятельства.

На основании договора аренды от 03.03.1995 № 10/171760 со сроком действия до 10.02.2017 Общество арендует нежилое помещение 42-Н, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Литейный пр., д. 64/78, лит. А.

02.12.2014 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Уведомлением от 29.06.2015 № 23777-19 Комитет отказал Обществу в приватизации нежилого помещения.

Общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета в реализации Обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения 42Н по адресу: Санкт-Петербург, Литейный проспект д. 64/78, лит. А, выраженного в уведомлении от 29.06.2015 № 23777-19, и об обязании Комитета выполнить предусмотренные Законом № 159-ФЗ действия для реализации Обществом права преимущественного приобретения данного помещения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.03.2016 по делу № А56-79807/2015 заявленные Обществом требования удовлетворены в полном объеме.

В ходе рассмотрения настоящего дела Комитет издал Распоряжение от 06.10.20016 № 2386-р о приватизации Объекта по цене продажи 14 890 000 руб.

Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» по поручению Комитета направило Обществу проект договора купли-продажи на указанных в Распоряжении условиях, предложив в 30-дневный срок заключить договор купли-продажи.

Общество, не согласившись с определенной в проекте договора купли-продажи ценой Объекта, подготовило протокол разногласий в части цены договора в соответствии с отчетом об оценке ООО «ЭйАйДжи Оценка» в размере 13 400 000 руб., а также в части размера применимой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации при начислении процентов на оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которых предоставлена отсрочка.

Поскольку разногласия не были урегулированы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Статьей 3 названного Закона предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Закона.

Как установлено судом по настоящему делу, а также в рамках дела № А56-79807/2015, у Общества имеется преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения 42-Н, общей площадью 98,5 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001219:4398 (предыдущий кадастровый номер 78:31:1219:5:99:27), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литейный проспект, дом 64/78, лит. А. В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьей 445 ГК РФ.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по пунктам 2.1 и абзацу третьему пункта 2.2 договора купли-продажи, касающиеся стоимости выкупаемого нежилого помещения и ставки, по которой производится начисление процентов на оставшуюся сумму денежных средств.

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 и от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12).

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках настоящего дела по ходатайству Общества судом назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости Объекта по состоянию на 02.12.2014 (дату подачи заявления о выкупе).

Согласно экспертному заключению ООО «Альфа-Консалт» от 10.02.2017 рыночная стоимость Объекта по состоянию на дату подачи заявления о выкупе составляет 14 540 000 руб.

Замечаний по заключению эксперта от 10.02.2017 от сторон не поступило, ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание Общество отозвало, что зафиксировано аудиозаписью протокола судебного заседания от 22.05.2017.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заключение эксперта от 10.02.2017 является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта не имеется. Оснований сомневаться в беспристрастности эксперта у арбитражного суда также не имеется.

Следует также указать, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, представленное в материалы настоящего дела заключение эксперта ООО «Альфа-Консалт» от 10.02.2017 отвечает требованиям статей 67, 68 АПК РФ и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость Объекта выкупаемого недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Поскольку рыночная стоимость выкупаемого объекта установлена судом на основании проведенной в рамках дела экспертизы, суд считает, что разногласия по пункту 2.1 договора подлежат урегулированию с установлением рыночной стоимости Объекта в размере 14 540 000 руб., определенной на основании заключения эксперта ООО «Альфа Консалт» от 10.02.2017.

Относительно разногласий по абзацу третьему пункта 2.2 договора в части ставки, по которой подлежат начислению проценты на оставшуюся сумму, суд указывает следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ начисление процентов на оставшуюся сумму денежных средств, по которым предоставляется рассрочка, производится исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, установленной на день официального опубликования объявления о продаже Объекта в журнале «Официальный бюллетень «Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга».

На момент опубликования Распоряжения от 06.10.2016 № 2386-р в Вестнике Фонда имущества Санкт-Петербурга ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляла 10%, а не 10,5% (как указано в проекте договора), что подтверждено сторонами в судебном заседании.

Таким образом, абзац третий пункта 2.2 договора в редакции Общества соответствует положениям статьи 5 Закона № 159-ФЗ, а потому разногласия по данному пункту подлежат урегулированию в редакции истца.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, в числе прочих относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам (статья 106 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении, в том числе иска неимущественного характера (пункт 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

Поскольку Общество заявляло требование неимущественного характера об урегулировании преддоговорного спора, а определенная по результатам судебной экспертизы рыночная стоимость Объекта (14 540 000 руб.) максимально приближена к рыночной стоимости, определенной ГУП «ГУИОН» (14 890 000 руб.), суд считает, что расходы по проведению судебной экспертизы подлежат возложению на Общество в полном объеме.

Расходы по уплате государственной пошлины суд распределяет в порядке статьи 110 АПК РФ, поскольку требования Общества удовлетворены судом в заявленной истцом редакции, а не в редакции, изначально указанной в проекте договора. Кроме того, разногласия по абзацу третьему пункта 2.2 договора также урегулированы в пользу Общества, в этой части возражений Комитет не заявлял. Следовательно, суд не усматривает оснований для освобождения Комитета от возмещения Обществу расходов по уплате государственной пошлины.

Относительно заявления Общества об обращении решения суда к немедленному исполнению суд указывает следующее.

В соответствии с частью 3 статьи 182 АПК РФ арбитражный суд по заявлению истца вправе обратить решение к немедленному исполнению, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или сделать исполнение невозможным. Немедленное исполнение решения допускается при предоставлении взыскателем обеспечения поворота исполнения на случай отмены решения суда (встречного обеспечения) путем внесения на депозитный счет арбитражного суда денежных средств в размере присужденной суммы либо предоставления банковской гарантии, поручительства или иного финансового обеспечения на ту же сумму.

Обращение решения к немедленному исполнению является исключительной мерой, принятие которой допускается в особых обстоятельствах, при наличии неопровержимых доказательств, свидетельствующих о невозможности исполнения решения без его обращения к немедленному исполнению либо о причинении взыскателю значительного ущерба.

Наличие таких исключительных обстоятельств Обществом не доказано (часть 1 статьи 65 АПК РФ), ссылка на причинение значительного ущерба ничем не подтверждена и является голословной, в связи с чем оснований ля обращения решения к немедленному исполнению не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с закрытым акционерным обществом «Ассоциация «Северные цветы» договор купли-продажи нежилого помещения 42-Н, общей площадью 98,5 кв.м., кадастровый номер 78:321:0001219:4398, (предыдущий кадастровый номер 78:31:1219:5:99:27), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Литейный проспект, дом 64/78, лит. А, изложив условия пункта 2.1 и абзаца третьего пункта 2.2 проекта договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции:

- пункт 2.1 «Цена продажи объекта составляет 14 540 000 руб., НДС не облагается»;

- абзац третий пункта 2.2 «На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде (включая сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом периоде), производится начисление процентов исходя из ставки, равной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже Объекта в журнале «Официальный бюллетень «Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга» и составляющей 10% за период времени с даты начала периода, подлежащего оплате, до даты платежа, установленной в приложении к Договору».

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу закрытого акционерного общества «Ассоциация «Северные цветы» 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Герасимова Е.А.