Решение от 21 мая 2024 г. по делу № А74-9065/2023

Арбитражный суд Республики Хакасия

655017, Крылова ул., д. 74, Абакан, Республика Хакасия

http://khakasia.arbitr.ru   http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-9065/2023
22 мая 2024



г. Абакан



Резолютивная часть решения объявлена 06 мая 2024 года. 

Полный текст решения изготовлен  22 мая 2024 года.


Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Н.Н. Моисеевой

при ведении протокола судебного заседания секретарём В.А. Турчиной

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОЕРНИП 304190102800231) к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой площадью 186 кв.м, расположенного по адресу: <...>, пом. 91Н, кадастровый номер 19:01:020109:1865; о взыскании 40 000 руб. судебных расходов по оплате отчета об оценке стоимости недвижимости; 241 руб. почтовых расходов,

при участии в судебном заседании до и после перерыва представителей:

истца -  ФИО2 по доверенности от 04.01.2024 (паспорт, диплом);

ответчика - ФИО3 по доверенности от 20.07.2023 (паспорт, диплом),


                                                                       установил:


индивидуальный предпринимателя ФИО1 (далее - истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой площадью 186 кв.м, расположенного по адресу: <...>, пом. 91Н, кадастровый номер 19:01:020109:1865; о взыскании 40 000 руб. судебных расходов по оплате отчета об оценке стоимости недвижимости; 241 руб. почтовых расходов.

В ходе рассмотрения дела представитель истца заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения с целью реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения по рыночной цене, установленной на момент обращения с соответствующим заявлением.

Определением от 21.02.2024 производство по делу № А74-9065/2023 приостанавливалось в связи с назначением судебной оценочной экспертизы.

В материалы дела от эксперта поступило экспертное заключение.

Определением суда от 25.03.2024 производство по делу возобновлено.

С учетом выводов эксперта истец 12.04.2024 представил в материалы дела ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просил урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана и индивидуальным предпринимателем ФИО1 при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой на нежилое помещение, расположенное по адресу:  <...>, пом. 91Н, кадастровый номер 19:01:020109:1865, площадью 186 кв.м:

Изложить пункты договора купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой в следующей редакции:

«2.1 Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 12 215 000 рублей, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС».

Пункт 2.2 договора исключить.

Пункт 2.3.1 Стоимость недвижимого помещения в размере 12 215 000 рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение №1 к договору) путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 - 2.3.9 настоящего договора. Стоимость нежилого помещения в составе ежемесячных платежей распределяется равными частями.

График платежей по договору купли продажи нежилого помещения с ипотекой расположенному по адресу: <...>, пом. 91Н (приложение №1 к договору) подлежит изменению с учётом установленной общей стоимости имущества в размере 12 215 000 рублей»;

Взыскать 40 000 руб. судебных расходов по оплате отчета об оценке стоимости недвижимости; 241 руб. почтовых расходов.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял уточнение исковых требований.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования с учетом принятого судом уточнения.

Представитель ответчика не оспорил выводы экспертного заключения.

Из доказательств, представленных в дело, пояснений лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

09.08.2023 ИП ФИО1, как субъект малого предпринимательства, на основании положений Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 обратился в Комитет муниципальной экономики администрации г. Абакана с заявлением о выкупе нежилого помещения площадью 186 кв.м, расположенного по адресу:  <...>, пом. 91Н.

Постановлением администрации города Черногорска от 11.09.2023 №1685 «Об утверждении условий приватизации нежилого помещения» утверждены условия приватизации, согласно которым цена продажи нежилого помещения составляет 14 115 000 руб. (пункт 2 приложения (Условия приватизации)).

Письмом от 13.09.2023 №1615 Комитет по управлению имуществом г. Абакана направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 проекта договора купли-продажи нежилого помещения, стоимость объекта недвижимости, подлежащая оплате покупателем, составляет 14 115 000 руб. Цена продажи объекта по настоящему договору определена на основании отчета № А 134-23 общества с ограниченной ответственностью «Оценка Консалтинг» об оценке рыночной стоимости.

Истец направил ответчику подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий по пунктам 2.1, 2.2, предложив иной размер выкупной цены нежилого помещения, в котором настаивал на своей редакции пунктов договора, определяющих размер выкупной цены.

Истцом проведена оценка по определению рыночной стоимости независимым оценщиком ООО «Бизнес Центр Оценки». Согласно отчёту от 06.10.2023 №213 рыночная стоимость нежилого помещения составила 10 078 000 руб.

23.10.2023 Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана направил в адрес истца протокол разногласий, в котором настаивал на своей редакции пунктов 2.1, 2.2 договора, определяющих размер выкупной цены.

Не согласившись с предложенными Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана условиями договора купли-продажи с ипотекой, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности объекта недвижимости, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008  № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон  № 159-ФЗ).

Статьёй 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон об  оценочной деятельности). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, у истца имеется преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, пом. 91Н. В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия сторон по договору сводятся к возражениям по размеру стоимости выкупаемого объекта недвижимости.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках настоящего дела по ходатайству истца с целью установления  достоверной и актуальной на дату подачи заявления о выкупе (09.08.2023) рыночной стоимости  объекта недвижимости судом назначена и экспертом проведена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу:  <...>, пом. 91Н.

Согласно заключению эксперта - индивидуального предпринимателя ФИО4 от 19.03.2024 №б/н, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, по состоянию на 09.08.2023 составляет 12 215 000 руб.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и  взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив заключение оценщика ФИО4 от 19.03.2024 № б/н на основе совокупности представленных доказательств, арбитражный суд пришел к выводу, что данное заключение, установившее рыночную стоимость нежилого помещения в размере 12 215 000 руб.,  является достоверным и обоснованным.

При оценке рыночной стоимости нежилого помещения экспертом учтено техническое состояние объекта,  на основе данных о текущем использовании приведен анализ рыночных цен на объекты-аналоги, отвечавших критериям идентичности (однородности) и сопоставимости условий реализации. Объекты-аналоги отобраны по главным ценообразующим факторам - местоположению и площади, из одного сегмента рынка.

Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

Заключение эксперта индивидуального предпринимателя ФИО4 является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, выводы эксперта аргументированы и понятны.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности. 

Представленное в материалы настоящего дела экспертное заключение отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

С учетом изложенного указанная в отчете оценщика итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверной.

По итогам судебного разбирательства истец просил установить в договоре рыночную стоимость в размере 12 215 000 руб. в соответствии с экспертным заключением индивидуального предпринимателя ФИО4 от 19.03.2024 № б/н.

Представитель ответчика не оспорил выводы экспертного заключения, в судебном заседании пояснил, что Комитет по результатам ознакомления с заключением эксперта не намерен заявлять ходатайство о проведении повторной экспертизы по делу.

Поскольку рыночная стоимость выкупаемого объекта установлена судом на основании проведенной в рамках дела экспертизы, отвечающей требованиям Закона об  оценочной деятельности, выводы эксперт не оспорены ответчиком, суд признал требования истца об изменении пунктов 2.1, 2.2, 2.3.1 договора и снижении цены выкупаемого имущества подлежащими удовлетворению, в связи с чем в договоре подлежит установлению стоимость объекта недвижимости в размере 12 215 000 руб.

Пункт договора 2.2 подлежит исключению, поскольку стоимость спорного объекта была определена на основании судебной экспертизой.

График платежей по договору купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, расположенного по адресу: <...>, пом. 91Н (приложение №1 к договору) подлежит изменению с учётом установленной общей стоимости имущества в размере 12 215 000 руб.

Учитывая изложенное, иск подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено о взыскании 40 000 руб. судебных расходов по оплате отчета об оценке стоимости недвижимости, составленного ООО «Бизнес Центр Оценки» по заказу истца в целях установления актуальной рыночной стоимости выкупаемого помещения.

Представитель ответчика возразил против взыскания суммы судебных расходов по подготовке ООО  «Бизнес Центр Оценки» отчёта, считая её завышенной, в обоснование чего представил письма экспертных организаций с указанием стоимости услуг по оценке, которая в разы меньше, чем оплачено истцом. Представитель ответчика также представил письменные пояснения, согласно которым обратил внимание суда на то, что для направления протокола разногласий покупателю по предложенной выкупной цене не обязательно заказывать отчет об оценке, так как действующее законодательство не устанавливает такого требования. Кроме того, отчет об оценке ООО «Бизнес Центр Оценки» составлен не на дату подачи заявления на выкуп (09.08.2023), а по состоянию на 26.09.2023.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Расходы, понесенные истцом для подтверждения обоснованности требований до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости и допустимости (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием.

Как следует из решения суда, в основу судебного акта положены результаты судебной экспертизы, то есть для разрешения спора результаты досудебной оценки, проведенной по заказу истца ООО «Бизнес Центр Оценки», по сути, не имели правового значения.

Однако, по мнению суда, она была необходима для объективного выражения несогласия с предложенной Комитетом выкупной стоимостью спорного помещения, учитывая разумные ожидания истца по вопросу согласования Комитетом цены помещения, в размере предложенной истцом стоимости.

Суд обращает внимание, что проведя по собственной инициативе внесудебную экспертизу и представив ее результат ответчику, а в последующем - суду, ответчик реализовал свое процессуальное право на представление доказательства в подтверждение своей правовой позиции.

Таким образом, непринятие результатов досудебной оценки не может являться основанием для освобождения стороны от возмещения расходов истца на ее проведение по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения по иску.

Факт проведения досудебной оценки и ее оплата в размере 40 000 рублей подтверждены материалами дела.

Согласно пункту 11 Постановления № 1, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Суд, сопоставив стоимость проведенной внесудебной оценки, с ценами на соответствующие услуги, оказываемые сторонними экспертными организациями, согласился с доводом ответчика о чрезмерности предъявленных истцом к возмещению расходов по оплате досудебной оценки, считает возможным снизить размер расходов до 10 000 рублей.

Истцом также заявлено о взыскании почтовых расходов на отправку корреспонденции в сумме 241 руб.

Поскольку понесенные заявителем расходы на отправку почтовой корреспонденции связаны с рассмотрением настоящего дела, размер расходов и их фактическое несение подтверждены соответствующими доказательствами, суд также признал обоснованным требование о взыскании почтовых расходов в сумме 241 руб.

Учитывая изложенное, заявление о взыскании судебных расходов подлежит частичному удовлетворению в сумме 10 241 руб.

В остальной части оснований для удовлетворения заявления у суда не имеется.

Государственная пошлина по делу составляет 6000 руб., уплачена истцом по платежному поручению от 15.11.2023 №14526.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая результат рассмотрения дела, расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На выплату вознаграждения за проведенную индивидуальным предпринимателем ФИО4 по делу судебную экспертизу истец понес расходы в сумме 20 000 руб.

Согласно пункту 21 Постановления № 1 положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

Обращаясь в суд для разрешения преддоговорного спора (требование неимущественного характера), истец преследовал цель снизить стоимость выкупаемого имущества. По результатам его рассмотрения иск удовлетворен.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание вышеуказанные разъяснения, арбитражный суд относит на ответчика понесенные истцом судебные расходы по государственной пошлине 6000 руб. и на оплату судебной экспертизы 20 000 руб., так как решение принято в пользу истца по требованию неимущественного характера.

Руководствуясь статьями  110, 167-170, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд 



Р Е Ш И Л:

1. Иск удовлетворить:  урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом муниципальной экономики администрации юрода Абакана и индивидуальным предпринимателем ФИО1 при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (недвижимого имущества с ипотекой), расположенного по адресу:  <...>, пом. 91Н, кадастровый номер 19:01:020109:1865, площадью 186 кв.м, изложить пункты договора в следующей редакции:

- пункт 2.1 Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 12 215 000 (двенадцать миллионов двести пятнадцать тысяч) рублей, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС»;

- пункт 2.2 договора исключить;

- пункт 2.3.1 Стоимость недвижимого помещения в размере 12 215 000 (двенадцать миллионов двести пятнадцать тысяч) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение №1 к договору) путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 - 2.3.9 настоящего договора. Стоимость нежилого помещения в составе ежемесячных платежей распределяется равными частями.

График платежей по договору купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, расположенного по адресу: <...> (приложение №1 к договору) подлежит изменению с учётом установленной общей стоимости имущества в размере 12 215 000 рублей.

2. Взыскать с Комитета по управлению имуществом г. Абакана в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 36 241 руб. судебных расходов, в том числе: 10 000 руб. расходов по оплате отчета об оценке стоимости недвижимости, 20 000 руб. расходов на проведение судебной экспертизы, 241 руб. почтовых расходов, 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в удовлетворении заявления о взыскании расходов отказать.


На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба  подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.


Судья

Н.Н. Моисеева