Решение от 20 апреля 2026 г. АС Иркутской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ


ул. Седова, стр. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. <***>; факс <***>

https://irkutsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


г. Иркутск Дело № А19-17369/2025 20.04.2026

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 06.04.2026.

Решение в полном объеме изготовлено 20.04.2026.


Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Ивановой А.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рафековой Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАНЯ № 5" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664058, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г ИРКУТСК, УЛ. АЛМАЗНАЯ, СТР. 22)

к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664025, <...>), Комитету по экономике и стратегическому планированию администрации города Иркутска (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664011, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г ИРКУТСК, УЛ СВЕРДЛОВА, Д. 41)

о признании недействительным дополнительного соглашения № 010-64-734/25 от 17.04.2025 к концессионному соглашению № 010-64-724/19 от 03.07.2019, о восстановлении прежнего срока действия концессионного соглашения, о применении последствия недействительности сделки,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Иркутской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664025, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ИРКУТСК, Б-Р ГАГАРИНА, Д. 74, ЭТАЖ 4), Комитет по управлению муниципальным


имуществом администрации города Иркутска (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 664007, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ИРКУТСК, УЛ. ПОЛЕНОВА, Д. 1),

при участии в судебном заседании:


от истца: ФИО1, доверенность от 26.08.2025, паспорт, диплом; ФИО2, доверенность от 17.07.2025, паспорт, диплом; ФИО3, доверенность от 13.01.2026, удостоверение адвоката; директор ФИО4 (лично), паспорт;

от ответчиков АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА, Комитета по экономике и стратегическому планированию администрации города Иркутска: ФИО5, доверенности от 26.09.2025 и от 23.09.2025, соответственно, служебное удостоверение;

от третьего лица Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Иркутской области: ФИО6, доверенность от 22.09.2025, служебное удостоверение, диплом, справка о заключении брака;

от третьего лица Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска: ФИО7, доверенность от 13.03.2026, служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАНЯ № 5" (далее – ООО «Баня № 5», общество, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (далее – администрация), Комитету по экономике и стратегическому планированию администрации города Иркутска (далее – Комитет, КЭ Г. ИРКУТСКА) с требованиями:

- о признании недействительным дополнительного соглашения от 17.04.2025 к концессионному соглашению № 010-64-724/19 от 03.07.2019, заключенного между ООО «Баня № 5» и муниципальным образованием город Иркутск, от имени которого выступает администрация города Иркутска в лице заместителя мэра – председателя Комитета по экономике и стратегическому планированию администрации города Иркутска;

- о восстановлении прежнего срока действия концессионного соглашения № 010-64-724/19 от 03.07.2019, заключенного между ООО «Баня № 5» и муниципальным образованием город Иркутск, от имени которого выступает администрация города Иркутска в лице заместителя мэра – председателя Комитета по экономике и стратегическому планированию администрации города Иркутска, установленного пунктом 49 до 03 июля 2049 года;


- о применении последствия недействительности сделки в виде восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашенной записи о регистрации концессионного соглашения № 010-64-724/19 от 03.07.2019 (запись регистрации 38:36:000030:4939-38/128/2019-3 от 09.07.2019 (содержание записи: ограничение права – концессия), запись регистрации 38:36:000030:4938-38/2019-3 от 09.07.2019 (содержание записи: ограничение права – концессия); восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашенной записи о регистрации договора аренды земельного участка № 5482 от 02.08.2019 – запись регистрации 38:36:000030:1038-38/129/2019-2 от 03.09.2019.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Иркутской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (далее – КУМИ Г. ИРКУТСКА).

В материалы дела от администрации, Комитета поступили отзывы на исковое заявление, в которых они выразили несогласие с заявленными требованиями, в их удовлетворении просили отказать. Полагают, что дополнительное соглашение от 17.04.2025 к концессионному соглашению является соглашением сторон, сделкой, вытекающей из доброй воли ее участников, и с учетом требований Правил предоставления антимонопольным органом согласия на изменение условий концессионного соглашения, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.04.2014 № 368, согласовано с УФАС по Иркутской области (письмо от 09.04.2025). Истец в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил как доказательств обращения за информацией об условиях приватизации объекта недвижимости, так и доказательств, подтверждающих представление информации, которая повлияла на решение истца заключить дополнительное соглашение к концессионному соглашению. Указывают, что включение объектов в Прогнозный план приватизации является правом органов местного самоуправления, а не обязанностью. В рассматриваемом случае в настоящий момент отсутствует возможность включения объекта концессионного соглашения в Прогнозный план приватизации, что озвучено на заседании Думы города Иркутска восьмого созыва (решение 11 заседания от 29.05.2025), поскольку с учетом в градостроительной документации спорный участок находится в границах размещения объектов местного значения. При приватизации спорного имущества оно выбывает из муниципальной собственности и орган местного самоуправления не может влиять на судьбу объекта, тогда как градостроительным планом города на спорном участке


установлен определенный статус объекта. Кроме того, истец допустил исполнение концессионного соглашения с нарушениями. Концессионер в нарушение пунктов 25 и 47 соглашения без согласия концедента заключил договор аренды объекта соглашения от 01.04.2023 (расторгнут 06.04.2023), договор аренды объекта соглашения от 15.05.2023, передав права на временное владение и пользование объектом соглашения третьим лицам в целях оказания населению банных услуг. Согласно акту Контрольно-счетной палаты города Иркутска от 16.06.2025 № 03-07-05-2/25 фасад объекта соглашения находится в ненадлежащем состоянии, имеются дефекты на стенах фасада. Концессионер также без согласия концедента и без получения необходимой разрешительной документации на выполнение работ на реконструкцию объекта соглашения возвел самовольную постройку, в которой разместил бассейн.

Третье лицо Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Иркутской области в отзыве на исковое заявление исковые требования ООО «Баня № 5» поддерживает в полном объеме, представило возражение на отзыв администрации.

Третье лицо КУМИ Г. ИРКУТСКА в отзыве на исковое заявление просит принять законный и обоснованный судебный акт.

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

03.07.2019 между ООО «Баня № 5» (концессионер) и муниципальным образованием город Иркутск, от имени которого выступает администрация города Иркутска в лице заместителя мэра – председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (концедент), заключено концессионное соглашение № 010-64-724/19 (далее – соглашение), по условиям которого (пункт 1) концессионер обязался за свой счет реконструировать имущество, описание которого приведено в разделе II концессионного соглашения, в соответствии с объемом и графиком работ, указанных в Приложении № 5 к концессионному соглашению, право собственности на которое принадлежит концеденту, и осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а именно:

- оказание населению банных услуг гигиенического типа, в соответствии с действующими санитарными нормами и правилами в отношении размещения, устройства, оборудования, содержания и режима работы бань и саун и в соответствии с Перечнем предоставляемых услуг и требованиями по содержанию объекта соглашения (Приложение № 1 к соглашению);

- оказывать банные услуги льготным категориям граждан.


Объектом концессионного соглашения являются здание бани, назначение: нежилое, 1-этажное кирпичное здание, общая площадь 557,2 кв. м, кадастровый номер 38:36:000030:4938, адрес объекта: <...>, и здание котельной, назначение: нежилое, 1-этажное кирпичное здание, общая площадь 112,5 кв. м, кадастровый номер 38:36:000030:4939, адрес объекта: <...>, предназначенные для осуществления деятельности, указанной в пункте 1 соглашения, подлежащие реконструкции (пункт 2 соглашения).

Согласно пункту 49 концессионного соглашения оно вступает в силу со дня его подписания и действует 30 лет с момента его подписания.

Объекты концессионного соглашения переданы истцу по акту приема-передачи от 03.07.2019 (Приложение № 3 к соглашению).

В соответствии с пунктом 15 концессионного соглашения между сторонами 02.08.2019 заключен договор аренды земельного участка № 5482, на условиях которого арендатору ООО «Баня № 5» передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 38:36:000030:1038, площадью 4 639 кв. м, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. Алмазная, д. 22, с разрешенным использованием: под эксплуатацию существующих зданий бани, гаража, котельной, сроком со 02.08.2019 по 01.08.2049.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 03.09.2019, номер регистрации 38:36:000030:1038-38/129/2019-2.

Согласно дополнительному соглашению от 30.03.2021 № 010-64-344/1 концедент (муниципальное образование город Иркутск, от имени которого выступает администрация города Иркутска в лице заместителя мэра – председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска) по концессионному соглашению заменен на Комитет по экономике и стратегическому планированию администрации города Иркутска.

На основании дополнительного соглашения от 08.10.2021 № 010-64-1392/1 здание котельной в связи с выводом из эксплуатации исключено из круга объектов концессионного соглашения.

Дополнительным соглашением от 17.04.2025 № 010-64-734/25 сторонами изменен срок концессионного соглашения с 30 лет на 6 лет.

Истец, полагая, что дополнительное соглашение от 17.04.2025 № 010-64-734/25 к концессионному соглашению заключено им под влиянием заблуждения, нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.


Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Разъясняя эту правовую норму, Пленум Верховного Суда Российской Федерации указывает, что по смыслу данной статьи при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (пункт 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25)).

В связи с этим в качестве элемента, имеющего ключевое значение для признания того или иного юридически значимого акта сделкой, закон и судебная практика принимают не столько истинную волю лица, составляющую внутреннюю, субъективную сторону, сколько внешнее проявление воли лица – волеизъявление, непосредственно порождающее определенные гражданско-правовые последствия.

Вопросы об истинной воле лица, о ее отличии от волеизъявления, равно как и о свободном характере ее формирования возникают только в строго определенных законом случаях, являющихся основаниями для признания заключенной лицом сделки недействительной в связи с теми или иными пороками воли или волеизъявления (недееспособность стороны, совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы либо неблагоприятных обстоятельств и прочее).


При этом в большинстве приведенных в законе случаев указанные пороки являются основанием не ничтожности, а оспоримости совершенных сделок, то есть эти пороки таковы, что законодатель допускает их оспаривание только ограниченным кругом лиц (стороной такой сделки или иным лицом, поименованным в законе) в исковом порядке в течение ограниченного срока исковой давности (статья 166, пункт 2 статьи 181 ГК РФ).

Более того, в определенных случаях возможность оспаривания таких сделок законодатель связывает с необходимостью оценки поведения другой стороны сделки, допуская признание ее недействительной, только если контрагент знал или должен был знать о порочности (например, пункт 2 статьи 179 ГК РФ), а также позволяет сохранить сделку и даже в исключительных случаях признать ничтожную сделку действительной, если устранение обстоятельств порочности является возможным (пункт 4 статьи 178, пункт 2 статьи 171 и пункт 2 статьи 172 ГК РФ соответственно).

В настоящем деле общество в обоснование предъявленных требований ссылается на недействительность дополнительного соглашения от 17.04.2025 к концессионному соглашению № 010-64-724/19 от 03.07.2019 по основаниям, предусмотренным статьей 178 ГК РФ.

Защиту прав лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена под влиянием заблуждения, обеспечивает статья 178 ГК РФ (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22.04.2014 № 751-О, от 28.02.2019 № 338-О и др.).

В соответствии со статьей 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;


2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;


4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;


5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

По смыслу приведенной статьи, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.

Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Таким образом, не всякое заблуждение признается пороком сделки, а лишь существенное, то есть при отсутствии которого сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку вовсе.

Раскрывая понятие существенности заблуждения, законодатель в пункте 2 данной статьи приводит неисчерпывающий (открытый) перечень обстоятельств, заблуждение относительно которых полагает существенным, заслуживающим при наличии прочих предпосылок являться основанием для признания сделки оспоримой (недействительной), а в пункте 3 статьи устанавливает, что заблуждение относительно мотивов сделки (обстоятельств, характеризующих ее основной мотив) таким основанием не считает.

Конституционный Суд Российской Федерации в названных выше определениях именует эти положения Гражданского кодекса Российской Федерации ориентирами, которым должны следовать суды при определении того, являлось ли заблуждение, под влиянием которого была совершена сделка, настолько существенным, чтобы его рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной.

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным, подлежит исследованию в каждом конкретном деле.

При этом оценке со стороны судов подлежит также то обстоятельство, проявил ли истец требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность при совершении оспариваемой им сделки.

Другими данными законодателем ориентирами разрешения вопроса о наличии оснований для оспаривания сделки в соответствии с положениями статьи 178 ГК РФ


являются закрепленные в ее пункте 5 условия распознаваемости такого заблуждения и учета поведения (добросовестности) другой стороны сделки.

Согласно данной норме суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Указанное положение имеет существенное значение для применения статьи 178 ГК РФ, которое нельзя недооценивать – оспаривание сделок по мотивам заблуждения создает серьезные риски для другой стороны, которая могла положиться на факт совершения сделки, в том числе осуществить в связи с ее исполнением определенные инвестиции.

Признание сделки недействительной создает угрозу для стабильности гражданского оборота, способно подорвать доверие к сделке и повлиять на нормальную практику рыночного контрактирования.

Исходя из положений названной статьи и в ее взаимосвязи с основными положениями гражданского законодательства, оспаривание сделки при безупречном поведении (объективной и субъективной добросовестности) по общему правилу по мотиву заблуждения не допускается.

Указание же в данной норме на право, а не обязанность суда принять во внимание наличие возможности у добросовестного контрагента распознать заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, призвано предоставить суду возможность учета особенных обстоятельств в рамках конкретного гражданского дела, таких как: наличие обоюдной ошибки, пусть невиновное но введение в заблуждение истца непосредственно действиями контрагента и прочее.

Для признания недействительной сделки, совершенной под влиянием заблуждения, необходима совокупность условий, а именно: подтверждение самого факта совершения указанной сделки и наличие при ее совершении заблуждения одной из сторон, следствием чего явилась неправильно выраженная ее воля.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено следующее.

13.02.2025, затем 24.02.2025 КЭ Г. ИРКУТСКА в адрес Иркутского УФАС России направлены письма № 180-70-458/25 и № 180-70-585/25, соответственно, в которых Комитет просил согласовать внесение изменений в концессионное соглашение от 03.07.2019 № 010-64-724/19 в части сокращения срока концессионного соглашения сначала до 5 лет 10 месяцев, потом до 6 лет, в связи с необходимостью реконструировать


здание бани, что невозможно сделать в соответствии с условиями существующего концессионного соглашения.

Согласно обоснованиям необходимости изменений условий концессионного соглашения от 03.07.2019 № 010-64-724/19, являющимся приложениями к данным письмам (пункты 2 приложений), от 13.02.2025 б/н, от 24.02.2025 б/н, концессионер ООО «Баня № 5» добросовестно исполняет все обязанности, предусмотренные условиями концессионного соглашения от 03.07.2019 № 010-64-724/19. Ежемесячно банные услуги по льготной цене (категории людей, направляемые отделом социальной защиты, инвалиды, пожилые люди, участники и ветераны боевых действий) получают 450 человек. Банные услуги востребованы в Свердловском районе, с учетом их социальной значимости, посетители просят организовать иные сопутствующие услуги, расширить помещения бани, однако ООО «Баня № 5» лишена возможности удовлетворить просьбы горожан. Фактическое техническое состояние здания определено в целом как ограниченно работоспособное, с износом, граничащим с предельным. В целях удовлетворения потребностей населения Свердловского района необходимо реконструировать здание бани, что невозможно сделать в соответствии с условиями существующего концессионного соглашения. С 2020 года по настоящее время было устранено 36 засоров, 2 повреждения трубопровода. Расположение на участке капительного здания препятствует оперативному устранению аварийных ситуаций. Проведение указанных работ требует больших материальных вложений и невозможно в существующих договорных отношениях. Учитывая добросовестность концессионера, выполненные им работы по реконструкции здания бани, готовность продолжить оказывать качественные банные услуги большему числу населения (в том числе по льготным ценам), а также то, что изменение соглашения вызвано объективными причинами, Комитет считает обоснованной необходимость изменения сроков предусмотренным пунктом 49 концессионного соглашения до 5 лет 10 месяцев и в последующем до 6 лет.

Данные обстоятельства имели место до заключения оспариваемого дополнительного соглашения от 17.04.2025 к концессионному соглашению. Однако ответчики, Комитет как составитель писем, в ходе судебного разбирательства, умолчали об их существовании. Соответствующие документы представлены в материалы дела истцом, путем их запроса непосредственно в антимонопольном органе, о чем имеется отметка уполномоченного органа от 26.02.2026 на копиях документов. Представитель ответчиков в судебном заседании 25.02.2026 ссылался на то, что до заключения дополнительного соглашения от 17.04.2025 к концессионному соглашению никаких заявлений от общества в их адрес не поступало.


Вместе с тем, согласно части 3 статьи 13 Федерального закона от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» (далее – Закон № 115-ФЗ) концессионное соглашение может быть изменено по соглашению сторон. Условия концессионного соглашения, определенные на основании решения о заключении концессионного соглашения и конкурсного предложения концессионера по критериям конкурса, могут быть изменены по соглашению сторон концессионного соглашения на основании решения органа местного самоуправления (для концессионного соглашения, концедентом в котором является муниципальное образование).

На основании пункта 3 части 1 статьи 10 Закона № 115-ФЗ существенным условием концессионного соглашения является срок его действия.

Таким образом, рассмотрение вопроса об изменении условий концессионного соглашения невозможно без участия обеих сторон сделки.

Из материалов дела усматривается, что истец 15.11.2024, 21.02.2025 (согласно входящим штампам Комитета) обращался к заместителю мэра – председателю Комитета по экономике и стратегическому планированию администрации города Иркутска с просьбой согласовать изменение сроков концессионного соглашения от 03.07.2019 № 010-64-724/19 сначала до 5,5 лет, потом до 6 лет, указывая на следующее:

- согласно экспертному заключению об обследовании нежилого здания бани физический износ конструктивных, несущих элементов здания близок к неудовлетворительному, с интенсивной деградацией к ветхому. Фактическое техническое состояние здания определено в целом как ограниченно работоспособное, с износом, граничащим с предельным. В целях удовлетворения потребностей населения Свердловского района необходимо реконструировать здание бани, что невозможно сделать в соответствии с условиями существующего концессионного соглашения. Существующие размеры помещений бани не вмещают во много раз возросший поток потребителей банных услуг, в том числе по социально ориентированным ценам, необходимо расширение. Трубы центрального отопления, проведенные к зданию бани, находятся на поверхности земли, при этом теплоизоляционные конструкции отсутствуют, в связи с чем возникает риск промерзания труб в зимний период времени. Здание гаража, которое является смежным строением к зданию бани, находится в ветхом состоянии. На земельном участке, обеспечивающим использование бани, проходят канализационные сети, которые находятся в неудовлетворительном состоянии. С 2020 года по настоящее время было устранено 36 засоров, 2 повреждения трубопровода. Расположение на участке капительного здания препятствует оперативному устранению аварийных ситуаций.


Проведение указанных работ требует больших материальных вложений и невозможно в существующих договорных отношениях;

- единственным выходом из сложившейся ситуации является сокращение срока действия концессионного соглашения и дальнейшего выкупа объекта соглашения по рыночной стоимости. Приватизация имущества концессионного соглашения и арендуемого земельного участка с условием сохранения их социального статуса и выполнения социальных обязательств по оказанию банных услуг гигиенического типа по установленным ценам позволит реализовать капитальный ремонт с расширением размеров здания, что позволит оказывать дополнительные услуги, улучшить качество и ассортимент оказываемых услуг, что приведет к окупаемости социально направленных услуг и, как следствие, удовлетворению населения бытовыми услугами по разумным ценам в районе их места жительства.

В связи с чем, утверждение ответчиков об отсутствии со стороны истца каких-либо обращений в период до заключения дополнительного соглашения от 17.04.2025, является несостоятельным.

В соответствии с частью 3.8 статьи 13 Закона № 115-ФЗ изменение существенных условий концессионного соглашения, концедентом в котором является субъект Российской Федерации или муниципальное образование, осуществляется по согласованию с антимонопольным органом.

По результатам рассмотрения вышеуказанных заявлений Комитета антимонопольный орган принял решение от 09.04.2025 № 038/2178/25 о согласовании изменения условий концессионного соглашения от 03.07.2019 № 010-64-724/19 в части внесения изменений в пункт 49 концессионного соглашения (л. д. 101 т. 2). В деле также имеется письмо УФАС по Иркутской области от 10.02.2025 № 038/748/25 о согласовании изменений условий концессионного соглашения от 03.07.2019 № 010-64-724/19 в части внесения изменений в пункт 49 концессионного соглашения (л. д. 102 т. 2), что говорит о наличии более раннего поданного и рассмотренного заявления концедента.

17.04.2025 сторонами подписано оспариваемое дополнительное соглашение № 010-64-734/25 к концессионному соглашению об изменении срока его действия на 6 лет, то есть до 03.07.2025.

18.04.2025 истец обратился к заместителю мэра г. Иркутска – председателю Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска с просьбой включить имущество, входящее в состав объекта концессионного соглашения от 03.07.2019 № 010-64-724/19, в Прогнозный план (программу) приватизации


муниципального имущества на период, соответствующий окончанию срока действия концессионного соглашения (письмо от 18.04.2025; вх. от 21.04.2025).

Согласно ответу КУМИ Г. ИРКУТСКА от 20.05.2025 № 505-70-1757/25 Комитетом подготовлен проект решения Думы г. Иркутска «О внесении изменений в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества городского округа муниципального образования город Иркутск на 2025 год», в том числе в части дополнения Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества г. Иркутска на 2025 год объектами концессионного соглашения.

22.05.2025 депутатом Думы города Иркутска по избирательному округу № 4 ФИО8 внесена поправка к проекту решения Думы города Иркутска «О внесении изменений в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества городского округа муниципального образования город Иркутск на 2025 год», об исключении объектов концессионного соглашения из проекта решения ввиду того, что земельный участок с кадастровым номером 38:36:000030:1038, на котором расположено здание бани, согласно Генеральному плану г. Иркутска, находится в функциональной зоне «Многофункциональная общественно-деловая зона», в границах которой предусмотрен планируемый к реконструкции объект местного значения «Баня» (А5-), 1 очередь.

23.05.2025 истец обратился к заместителю мэра г. Иркутска – председателю Комитета по экономике и стратегическому планированию администрации города Иркутска с просьбой либо расторгнуть дополнительное соглашение от 17.04.2025 № 010-64-734/25 к концессионному соглашению, либо подписать новое дополнительное соглашение на срок, изначально указанный в концессионном соглашении – пункте 49, то есть до 03.07.2049 (письмо вх. от 23.05.2025). Ответа на данное обращение не поступило.

27.05.2025 решением постоянной комиссии Думы города Иркутска восьмого созыва по собственности и экономической политики № 014-61-080027/5 одобрена поправка к проекту решения Думы города Иркутска «О внесении изменений в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества городского округа муниципального образования город Иркутск на 2025 год», внесенная по инициативе депутата Думы города Иркутска ФИО8 от 22.05.2025.

В дальнейшем решение Думы города Иркутска от 29.05.2025 № 008-20-110125/5 «О внесении изменения в раздел 1 Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества городского округа муниципального образования город Иркутск на 2025 год» принято без включения в Прогнозный план (программу) приватизации объектов концессионного соглашения от 03.07.2019 № 010-64-724/19.


Из последующей переписки Комитета с истцом в июне, июле 2025 года следует, что концедентом установлен факт неоднократного нарушения существенных условий соглашения со стороны концессионера (возведение самовольной постройки, в которой размещен бассейн; нахождение фасада здания в ненадлежащем состоянии; нарушение концессионером пунктов 25 и 47 соглашения – без согласия концедента заключен договор аренды объекта соглашения, с передачей права на временное владение и пользование объектом соглашения третьим лицам в целях оказания населению банных услуг), в связи с чем концедент полагает нецелесообразным расторжение дополнительного соглашения от 17.04.2025 № 010-64-734/25 и подписание дополнительного соглашения на срок, указанный в пункте 49 концессионного соглашения, то есть до 03.07.2049, просит возвратить объект соглашения.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование исковых требований истцом в материалы дела также представлены акты исполнения обязательств по концессионному соглашению от 25.02.2020 № 1, № 2, № 3, № 4, от 06.03.2020 № 5, подписанные обеими сторонами, акты о результатах контроля за соблюдением концессионером условий концессионного соглашения от 27.07.2022, от 10.07.2023, видеозапись мероприятия – заседания комиссии по собственности и экономической политики Думы города Иркутска, состоявшегося 27.05.2025 (на диске и на флеш-носителе, представленном истцом в судебном заседании 26.11.2026), и ее стенограмма, реестры банковских документов ООО «Баня № 5» за период с 10.05.2023 по 03.07.2025, платежные документы.

В судебном заседании 04.02.2026 судом допрошен свидетель ФИО9, с 01.07.2022 по 10.04.2024 занимавший должность начальника отдела инвестиционной деятельности и туризма Комитета по экономике и стратегическому планированию администрации города Иркутска, предупрежденный об уголовной ответственности (протокол судебного заседания от 04.02.2026, подписка в деле). Данное лицо пояснило обстоятельства исполнения концессионного соглашения, сообщило, что в процессе исполнения соглашения инициатива сокращения срока концессии с целью приватизации исходила от Комитета, которым совместно с иными структурными подразделениями проводился анализ возможности приватизации, препятствий к этому не установлено.

Частью 1 статьи 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем,


полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Согласно части 2 указанной статьи арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Проанализировав вышеизложенные обстоятельства дела, исследовав и оценив все представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о доказанности того, что дополнительное соглашение от 17.04.2025 № 010-64-734/25 к концессионному соглашению от 03.07.2019 № 010-64-724/19 заключено истцом под влиянием заблуждения в отношении обстоятельства, из наличия которого он с очевидностью для другой стороны исходил, совершая сделку (сокращение срока концессионного соглашения позволит приватизировать объект для дальнейшей его эксплуатации и в целом окупаемости).

Как было указано выше, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (подпункт 5 пункта 2 статьи 178 ГК РФ).

По смыслу указанной статьи, заблуждение может проявляться в том числе в отношении обстоятельств, влияющих на решение того или иного лица совершить сделку.

В подобных случаях воля стороны, направленная на совершение сделки, формируется на основании неправильных представлений о тех или иных обстоятельствах, а заблуждение может выражаться в незнании каких-либо обстоятельств или обладании недостоверной информацией о таких обстоятельствах.

В рассматриваемом случае при заключении оспариваемого дополнительного соглашения об уменьшении срока действия концессионного соглашения концессионер с очевидностью для концедента исходил из отсутствия невозможности приватизации имущества, входящего в состав объекта концессионного соглашения, путем включения его в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества городского округа муниципального образования город Иркутск на 2025 год.

Данная ошибочная предпосылка истца, имеющая для него существенное значение, послужила основанием к совершению оспариваемой сделки, которую он не совершил бы, если бы знал о действительном положении дел.

Органы администрации, действуя совместно в рамках утвержденного Порядка заключения концессионных соглашений в отношении объектов муниципальной собственности города Иркутска (постановление администрации г. Иркутска от 28.03.2017 № 031-06-296/7), при должной степени заботливости и осмотрительности имели


возможность еще на стадии заключения концессионного соглашения проверить наличие или отсутствие ограничений в отношении использования земельного участка, на котором расположено здание бани, однако этого сделано не было. При дальнейшем согласовании сокращения срока концессии информация о земельном участке не предоставлена.

В случае если бы истец располагал своевременной и достоверной информацией от органов администрации об отсутствии оснований для приватизации объекта концессионного соглашения, истец бы не принял решение о сокращении срока концессионного соглашения.

Кроме того, при заключении оспариваемого дополнительного соглашения истец, по сути, не имея специальных познаний, полагался на компетентность органов администрации, исходил из добросовестности их поведения и отсутствия в будущем негативных правовых последствий для себя как участника сделки.

Вопреки доводам ответчиков, материалы настоящего дела свидетельствуют о добросовестном исполнении концессионером ООО «Баня № 5» обязательств по концессионному соглашению. Истец в данном случае в первую очередь преследовал цель улучшить объект, создать качественный банный комплекс для населения.

Представленный ответчиками акт Контрольно-счетной палаты города Иркутска от 16.06.2025 № 03-07-05-2/25 по результатам контрольного мероприятия судом оценивается критически, поскольку в полномочия Контрольно-счетной палаты города Иркутска согласно решению Думы г. Иркутска от 26.12.2011 № 005-20-290467/1 «О Положении о Контрольно-счетной палате города Иркутска» не входит контроль за соблюдением концессионером условий концессионного соглашения, данная обязанность лежит концеденте (часть 3 статьи 8 Закона № 115-ФЗ).

При оценке всех указанных выше обстоятельств, суд полагает правильным отметить следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1). В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления


отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Требования о добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 ГК РФ, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Как указано выше, ответчики утверждали, что до заключения дополнительного соглашения от 17.04.2025 к концессионному соглашению никаких заявлений от общества в их адрес не поступало.

Между тем, судом установлено, что ООО «Баня № 5» 15.11.2024, 21.02.2025 (согласно входящим штампам Комитета) обращалось к заместителю мэра – председателю Комитета по экономике и стратегическому планированию администрации города Иркутска с просьбой согласовать изменение сроков концессионного соглашения от 03.07.2019 № 010-64-724/19 сначала до 5,5 лет, потом до 6 лет. Обществом в дело представлены письма КЭ Г. ИРКУТСКА от 13.02.2025, от 24.02.2025, с обоснованиями, в адрес Иркутского УФАС России, в которых Комитет просил согласовать внесение изменений в концессионное соглашение от 03.07.2019 № 010-64-724/19 в части сокращения срока концессионного соглашения, которые самостоятельно им получены путем запроса в антимонопольном органе.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства свидетель ФИО9 также подтвердил, что в процессе исполнения соглашения инициатива сокращения срока концессии с целью приватизации исходила от Комитета, которым совместно с иными структурными подразделениями проводился анализ возможности приватизации, препятствий к этому не установлено.

При указанных обстоятельствах, в действиях ответчиков суд усматривает признаки злоупотребления своими правами.

При таких обстоятельствах, суд полагает требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме, а именно следует признать недействительным


дополнительное соглашение от 17.04.2025 к концессионному соглашению № 010-64-724/19 от 03.07.2019, заключенное между обществом и муниципальным образованием город Иркутск, от имени которого выступает администрация города Иркутска в лице заместителя мэра – председателя Комитета по экономике и стратегическому планированию администрации города Иркутска; восстановить прежний срок действия концессионного соглашения № 010-64-724/19 от 03.07.2019, установленный пунктом 49 до 03 июля 2049 года.

Всем существенным доводам сторон судом дана соответствующая оценка, что нашло отражение в данном решении; иные доводы и пояснения несущественны и на выводы суда не влияют.

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В целях восстановления нарушенных прав истца суд считает возможным применить последствия недействительности дополнительного соглашения от 17.04.2025 к концессионному соглашению № 010-64-724/19 от 03.07.2019, путем восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашенной записи о регистрации концессионного соглашения № 010-64-724/19 от 03.07.2019 (запись регистрации 38:36:000030:4939-38/128/2019-3 от 09.07.2019 (содержание записи: ограничение права – концессия), запись регистрации 38:36:000030:4938-38/2019-3 от 09.07.2019 (содержание записи: ограничение права – концессия); восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашенной записи о регистрации договора аренды земельного участка № 5482 от 02.08.2019 – запись регистрации 38:36:000030:1038-38/129/2019-2 от 03.09.2019.

Согласно части 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика как на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 50 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 78 от 29.07.2025. Указанная сумма


подлежит взысканию с муниципального образования город Иркутск за счет казны муниципального образования город Иркутск в пользу истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражных судов в сети «Интернет» по адресу: https://kad.arbitr.ru/.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.


Признать дополнительное соглашение от 17.04.2025 к концессионному соглашению № 010-64-724/19 от 03.07.2019, заключенное между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАНЯ № 5" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и муниципальным образованием город Иркутск, от имени которого выступает администрация города Иркутска в лице заместителя мэра – председателя Комитета по экономике и стратегическому планированию администрации города Иркутска, недействительным.

Восстановить прежний срок действия концессионного соглашения № 010-64-724/19 от 03.07.2019, заключенного между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАНЯ № 5" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и муниципальным образованием город Иркутск, от имени которого выступает администрация города Иркутска в лице заместителя мэра – председателя Комитета по экономике и стратегическому планированию администрации города Иркутска, установленный пунктом 49 до 03 июля 2049 года.

Применить последствия недействительности сделки:

- восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашенные запись о регистрации концессионного соглашения № 010-64-724/19 от 03.07.2019 (запись регистрации 38:36:000030:4939-38/128/2019-3 от 09.07.2019 (содержание записи: ограничение права – концессия), запись регистрации 38:36:000030:4938-38/2019-3 от 09.07.2019 (содержание записи: ограничение права – концессия);


- восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашенную запись о регистрации договора аренды земельного участка № 5482 от 02.08.2019 – запись регистрации 38:36:000030:1038-38/129/2019-2 от 03.09.2019.

Взыскать с муниципального образования город Иркутск за счет казны муниципального образования город Иркутск в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАНЯ № 5" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 50 000 руб. судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Иркутской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья А.Б. Иванова