Решение от 19 сентября 2017 г. по делу № А40-75176/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115191, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-75176/17-135-718
19 сентября 2017 года
г. Москва
Резолютивная часть решения объявлена 05 сентября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 19 сентября 2017 года Арбитражный суд в составе судьи Дудкина В.В. членов суда: единолично при ведении протокола секретарем с/з ФИО1

рассмотрел дело по исковому заявлению ЗАО «ВинНЕт Р» (115088, г .Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 11, стр.6, ОГРН <***>)

к ООО «ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ» (127083, г .Москва, ул. Верхняя Масловка, д. 28, корп.2, пом. VIII, ком.1, ОГРн <***>)

третьи лица ООО «ФЕМИДА», ООО «ДатаСпейс Партнерс», временный управляющий ЗАО «ВинНЕт Р» ФИО2

о взыскании задолженности 2 400 868,98 долларов США, задолженности в размере 2 599 077 руб. 82 коп.

при участии:

от истца: ФИО3 по дов. от 05.10.2016г., ФИО4 по дов. от 05.10.2016г., ФИО5 по дов. от 05.10.2016г.

от ответчика: ФИО6 по дов. от 31.10.2016г. ООО «ФЕМИДА» - ФИО6 по дов. От других третьих лиц – не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «ВинНЕт Р» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО «ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договорам аренды от 27.08.2010г. № 1-6-Д и № 2-8-Д за 2- й и 3-й кварталы 2017г. в размере 2 400 868,98 долларов США, неустойку по договорам аренды от 27.08.2010г. № 1-6-Д и № 2-8-Д в размере рассчитанном как 0,1% от суммы 1 200 434,49 долларов США за каждый день просрочки начиная с 21.03.2017г. по день исполнения судебного акта, неустойку по договорам аренды от 27.08.2010г. № 1-6-Д и № 2-8-Д в размере рассчитанном как 0,1% от суммы 1 200 434,49 долларов США за каждый день просрочки начиная с 03.04.2017г. по день фактической оплаты. Взыскать с ответчика задолженность по договорам аренды земельного участка № 104 и № 105 за 2-й и 3-й кварталы 2017г. в размере 2 599 077 руб. 82 коп., неустойку по договорам аренды земельного участка № 104 и № 105 в размере рассчитанном как 0,1% от суммы 1 299 538 руб. 91 коп. за каждый день просрочки начиная с 21.03.2017г. по день фактической оплаты, неустойку по договорам аренды земельного участка № 104 и № 105 в размере рассчитанном как 0,1% от суммы 1 299 538 руб. 91 коп. за каждый день просрочки начиная с 03.04.2017г. по день фактической оплаты.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме по доводам изложенным в иске.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по доводам изложенным в отзыве.

Рассмотрев исковое заявление, исследовав имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства по делу, в том числе подлинные, заслушав представителей сторон, арбитражный суд находит заявленные требования по делу подлежащими частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно материалам дела между истцом (Арендодатель) и ООО «ФЕМИДА» (Арендатор) 27.08.2010 заключены договор аренды нежилых зданий № 1-6-Д и договор аренды нежилых зданий № 2-8-Д (далее договоры аренды), в соответствии с которыми Арендодатель обязуется передать Арендатору, Арендатор обязуется принять от Арендодателя в аренду (возмездной временное владение и пользование) полностью Здания со всеми его внутренними помещениями, площадями общего пользования, включая (но не ограничиваясь) вестибюль первого этажа, лестничные пролеты и холлы, коридоры, чердак и крышу, а также относящимися к нему коммуникациями, инженерными системами, оборудованием, иными принадлежностями и документами.

По договору аренды нежилых зданий № 1-6-Д от 27.08.2010 подлежало передаче здание общей площадью 5417,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>. По договору аренды нежилых зданий № 2-8- Д от 27.08.2010 подлежало передаче здание общей площадью 5097,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

По актам приема-передачи от 01.09.2010 выше указанные здания были переданы ООО «ФЕМИДА». В нарушение условий договора ответчиком не внесена арендная плата.

В соответствии с дополнительным соглашением № 5 от 18.09.2015 к договору аренды нежилого здания № 1-6-Д от 27.08.2010 с 01 сентября 2015г. арендная плата, уплачиваемая по договору аренды нежилого здания № 1-6-Д от 27 августа 2010 года, составляет 408 (Четыреста восемь) долларов США и 90 центов США за один 3 квадратный метр площади здания, применяемой для целей определения арендной платы, указанной в пункте 2.2.3 настоящего договора аренды, в год, в том числе НДС по ставке 18%. В соответствии с дополнительным соглашением № 6 от 18.09.2014 к договору аренды нежилого здания № 2-8-Д от 27.08.2010 с 01 сентября 2013г. Арендная плата, утачиваемая по договору аренды, составляет 508 (Пятьсот восемь) долларов США и 90 центов США за один квадратный метр площади здания, применяемой для целей определения арендной платы, указанной в пункте 2.2.3 настоящего договора аренды, в год, в том числе НДС по ставке 18%.

В порядке реорганизации в форме выделения и создании путем реорганизации ООО «ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ» 02.10.2015 права и обязанности по договорам аренды зданий перешли от ООО «ФЕМИДА» к его правопреемнику - ООО «ФЕМИДА- НЕДВИЖИМОСТЬ».

Согласно п. 5.2.3 договоров арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату равными ежеквартальными авансовыми платежами не позднее 20 числа последнего месяца предыдущего квартала.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как указывает истец в обоснование иска ответчиком не внесена арендная плата в размере 2 400 868,98 долларов США.

В соответствии с п. 13.2.1. договоров в случае, если какой-либо платеж, причитающийся арендодателю по договору, не был произведен в течение 14 рабочих дней, арендодатель имеет право потребовать от арендатора неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, при этом сумма неустойки выплачивает в рублевом эквиваленте.

Поскольку ответчиком нарушены сроки внесения арендной платы, истцом заявлено требование о взыскании неустойки из расчета 0,1% от сумму долга за каждый день просрочки начиная с 21.03.2017г. по день фактической оплаты.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании арендной платы и неустойки по договорам аренды от 27.08.2010г. № 1-6-Д и № 2-8-Д суд исходит из следюущего.

В соответствии с п.8.1. договоров аренды целевым назначением зданий является их использование под Дата-Центр, который определен как специализированное здание для размещения серверного и коммуникационного оборудования и подключения к каналам Интернет.

Как указывает в отзыве ответчик здания находились в состоянии требующем капитального ремонта на момент их передачи ответчику, что подтверждается описанием их состояния, содержащимся в приложении № 8 к договорам.

Как следует из приложений № 8 к договорам аренды на момент их передачи арендатору строения 6 и 8 находилось в следующем состоянии: - наружные стены не удовлетворяли требованиям норм по теплозащите; - кровля требовала ремонта; - лифтовое оборудование неисправно и требовало замены; - водопровод для хозбытовых нужд имел износ более 60% и требовал полной замены; - канализация имела дефектные участки и требовала полной замены, - ливнесток также требовал полной замены; - отопление требовало полной замены стояков и разводящих труб; - отсутствовала принудительная приточно-вытяжная вентиляция и кондиционирование; - отсутствовала автоматическая пожарная сигнализация и автоматическое пожаротушение; - электроосвещение отсутствовало; - отсутствовали кабельные коллекторы для слаботочных и высоковольтных кабелей.

Согласно ч.1 ст.616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Договоры аренды № 1-6-Д и 2-8-Д от 27.08.2010 не предусматривают обязанности арендатора производить капитальный ремонт. При этом капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Согласно п.14.2 ст.1 Градостроительного кодекса РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно- технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Учитывая, указанные дефекты арендуемых зданий арендатор фактически лишен возможности использовать их по назначению.

Данные обстоятельства подтверждены вступившим в законную силу судебным актом по делу № А40-107389/2016.

В рамках указанного дела установлены следующие обстоятельства: Здания, расположенные по адресу: <...> на дату заключения договоров аренды № 1-6-Д и 2-8-Д от 27.08.2010 г., нуждались в обязательном проведении капитального ремонта и реконструкции.

В настоящее время фактический износ строения № 6 составляет 56%, фактический износ строения № 8 составляет 56%.

Физический износ зданий без проведения капитального ремонта с 2010 года по настоящее время увеличился на 8%.

С момента заключения договоров по настоящий момент капитальный ремонт зданий, либо их отдельных конструктивных элементов не проводился.

По результатам проведённых исследований установлено, что без проведения капитального ремонта и с учётом фактического износа Зданий, использовать Здания по

назначению, указанному в Договорах № 1-6-Д и № 2-8-Д от 27.08.2010 года, невозможно.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с ч.1 ст.613 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Договорами аренды не предусмотрена обязанность арендатора по производству капитального ремонта зданий.

При таком положении указанная обязанность лежит на арендодателе.

Экспертом в рамках дела № А40-107389/2016 по результатам судебной строительно-технической экспертизы установлено отсутствие капитального ремонта зданий, появление дополнительного износа зданий, невозможность использования зданий по назначению.

Из ст. 606, 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно он теряет право на получение арендной платы.

Таким образом, принимая во внимание, что ответчик был лишен возможности использовать арендуемые здания вследствие не проведения истцом капитального ремонта, в течение более шести лет с даты передачи зданий в аренду, обязанность по внесению арендной платы не возникла, в связи с чем в удовлетворении иска в части взыскания арендной платы по договорам аренды от 27.08.2010г. № 1-6-Д и № 2-8-Д следует отказать.

Как видно из материалов дела, истец является собственником двух земельных участков, расположенных по адресу: г .Москва, ул .Шарикоподшипниковская, д.11, стр.6 и стр.8, что подтверждается свидетельством о праве собственности.

24.12.2015г. между истцом и ответчиком заключены договора аренды земельного участка № 104 и № 105, в соответствии с которым истец передал ответчику в аренду земельные участки, что подтверждается актами приема-передачи.

В соответствии с п. 3.2. договоров аренды земельных участков арендная плата начисляется со дня подписания договора и вносится арендатором ежеквартально равными частями авансом, рассчитанным относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 20 числа последнего месяца предыдущего квартала, на основании выставленного арендодателем счета.

На оплату задолженности по договорам аренды земельных участков истцом в адрес ответчика направлены счета от 07.03.2017г. № 99, 100, 101, 102 на общую сумму 1 299 538 руб. 91 коп.

Ответчик выставленные счета не оплатил, претензию оставил без удовлетворения. В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

В соответствии с ч.1 ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В соответствии со ст. 7.2. договоров аренды земельных участков в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю по его письменному требованию пени. Пени за просрочку платежа начисляются на сумму задолженности в размере 0,1% за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

С учетом изложенного в пользу истца с ответчика по договорам аренды земельных участков подлежит взысканию сумма неустойки в размере 0,1% от сумму 1 299 538 руб. 91 коп., задолженности за 2 –й квартал 2017г. за каждый день просрочки начиная с 21.03.2017г. и по дату фактического погашения задолженности, а также от суммы задолженности в размере 1 299 538 руб. 91 коп. задолженности за 3–й квартал 2017г. за каждый день просрочки начиная с 03.04.2017г. и по дату фактического погашения задолженности.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 309, 310, 314, 611, 613,614,616 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «ФЕМИДА НЕДВИЖИМОСТЬ» (127083, г .Москва, ул. Верхняя Масловка, д. 28, корп.2, пом. VIII, ком.1, ОГРн <***>) в пользу ЗАО «ВинНЕт Р» (115088, г .Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 11, стр.6, ОГРН <***>) задолженность по договорам аренды земельного участка № 104 и № 105 за 2-й и 3-й кварталы 2017г. в размере 2 599 077 (Два миллиона пятьсот девяносто девять тысяч семьдесят семь) руб. 82 коп., неустойку по договорам аренды земельного участка № 104 и № 105 в размере рассчитанном как 0,1% от суммы 1 299 538 руб. 91 коп. за каждый день просрочки начиная с 21.03.2017г. по день фактической оплаты, неустойку по договорам аренды земельного участка № 104 и № 105 в размере рассчитанном как 0,1% от суммы 1 299 538 руб. 91 коп. за каждый день просрочки начиная с 03.04.2017г. по день фактической оплаты, а также расходы по госпошлине в размере 35 995 (Тридцать пять тысяч девятьсот девяносто пять) руб. 00 коп.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья В.В. Дудкин