Решение от 19 февраля 2020 г. по делу № А64-6215/2019

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


г.Тамбов

«19» февраля 2020 года Дело №А64-6215/2019


Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2020 года.


Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Подольской О.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рязановой Е.И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Петровский Агрокомплекс», Добринский район Липецкой области (ОГРН <***>, ИНН <***>),к Муниципальному образованию «Новопокровский поссовет Мордовского района Тамбовской области», р.п. Новопокровка (ОГРН <***>, ИНН <***>),о признании договора недействительным,

при участии в судебном заседании:

от истца до перерыва: ФИО1, представитель по доверенности от 26.12.2019 №26/12/19/9-ПАК, ФИО2, представитель по доверенности от 26.12.2019 №26/12/19/3-ПАК, диплом ВСГ 2746344 от 19.06.2009, после перерыва: ФИО1, представитель по доверенности от 26.12.2019 №26/12/19/9-ПАК.

от ответчика: ФИО3, глава администрации Новопокровского поссовета Мордовского района Тамбовской области, решение №55 от 28.12.2018, устав Новопокровского поссовета Мордовского района Тамбовской области, удостоверение от 01.01.2019, ФИО4, представитель по доверенности от 15.10.2019.от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Петровский Агрокомплекс», Добринский район Липецкой области обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к Администрации Новопокровского поссовета Мордовского района Тамбовской области, р.п. Новопокровка о признании недействительным договора №2 купли-продажи земельного участка от 14.02.2017, заключенного между Администрацией Новопокровского поссовета Мордовского района Тамбовской области и ООО «Петровский Агрокомплекс», и применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

В процессе рассмотрения дела истец в порядке ст.49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка №2 от 14.02.2017, заключенного между Администрацией Новопокровского поссовета Мордовского района Тамбовской области и ООО «Петровский Агрокомплекс» и взыскать с муниципального образования «Новопокровский поссовет Мордовского района Тамбовской области» в пользу ООО «Петровский Агрокомплекс» покупную цену земельного участка в размере 9 301 500 руб. за счет средств казны муниципального образования. Данные уточнения приняты судом к рассмотрению.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствует о рассмотрении дела в его отсутствие.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителя третьего лица по имеющимся материалам.

Представитель истца заявленные требования, с учетом уточнений, поддержал в полном объеме по мотивам, изложенным в исковом заявлении, дал пояснения по делу.

Представитель ответчика заявленные требования не признал, по основаниям изложенным в возражении на исковое заявление, дал пояснения по делу.

В соответствии со ст.163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 12 февраля 2020, после перерыва судебное заседание продолжено.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ходатайствует о рассмотрении дела в его отсутствие.

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие представителя третьего лица по имеющимся материалам.

Представитель истца заявленные требования, с учетом уточнений, поддержал в полном объеме по мотивам, изложенным в исковом заявлении, дал пояснения по делу.

Представитель ответчика заявленные требования не признал, по основаниям изложенным в возражении на исковое заявление, дал пояснения по делу.

Рассмотрев имеющиеся материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд находит иск подлежащим удовлетворению, руководствуясь при этом следующим.

Как следует из материалов дела и пояснений представителей сторон, 14.02.2017 на основании Протокола о результатах аукциона по продаже земельного участка от 26.01.2017 №1, между Муниципальным образованием – «Новопокровский поссовет Мордовского района Тамбовской области» (продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Петровский Агрокомплекс» (покупатель) был заключен договор №2 купли-продажи земельного участка, согласно которому, Продавец обязуется передать в собственность за плату, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности Новопокровского поссовета, с кадастровым номером 68:08:0000000:582, имеющий местоположение: Тамбовская область, Мордовский район, площадью 3720600,0 квадратных метров (п.1.1. договора).

Участок предназначен для выращивания зерновых и иных сельскохозяйственных культур в границах, указанных в кадастровом плане (п.1.2 договора).

Цена участка составляет 9 301 500 руб. без НДС (п.2.1 договора).

Задаток в сумме 1 860 300 руб., перечисленный покупателем, засчитывается в счет оплаты участка. За вычетом суммы задатка Покупатель обязан уплатить 7 441 200 руб. в течение 10 календарных дней с момента подписания настоящего договора. Полная оплата цены Участка должна быть произведена до регистрации права собственности на участок (п.2.2 – 2.4 договора).

Оплата производится покупателем в рублях путем перечисления денежных средств, за вычетом суммы задатка, в размере 7 441 200 руб. на УФК Тамбовской области (п.2.5 договора).

Во исполнение обязательств по договору истец в полном объеме произвел оплату за земельный участок в размере 9 301 500 руб., что подтверждается платежными поручениями №50 от 19.01.2017 на сумму 1 860 300 руб., №148 от 10.02.2017 на сумму 7 441 200 руб.

В соответствии с п.3.1 договора использование земельного участка ограничено целями, указанными в пункте 1.2 настоящего договора.

В связи с тем, что аукцион был проведен в зимнее время, у истца фактически отсутствовала возможность для полноценного обследования участка, оценки его состояния и пригодности к использованию по целевому назначению.

Впоследствии истцом было установлено, что в состав приобретенного у Администрации земельного участка, помимо пашни, входят овраги, низины, старые насаждения садовых деревьев, в связи с чем использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением не представляется возможным.

Данные недостатки земельного участка в виде плодовых деревьев, кустарниковой растительности, оврагов и прочее, были расположены на земельном участке до его приобретения истцом, в связи с этим Администрация Новопокровского поссовета Мордовского района Тамбовской области как продавец, должна была сообщить покупателю ООО «Петровский Агрокомплекс» о наличии на приобретаемом земельном участке указанных недостатков.

Вместе с тем, ни аукционная документация, ни извещение о проведении торгов, ни сам договор купли-продажи не содержал каких-либо оговорок о наличии недостатков продаваемого земельного участка. Соответственно, Администрация Новопокровского поссовета Мордовского района Тамбовской области предоставила покупателю недостоверную информацию о качестве и состоянии земельного участка. Фактически из общей площади земельного участка – 372 га, площадь пашни составляет 118,9 га, остальная часть земельного участка не может быть введена в сельскохозяйственный оборот, поскольку занята пастбищами, садами и оврагами.

Кроме того, на 4-м и 26-м контурах земельного участка расположены жилые дома, принадлежащие третьим лицам.

Тем самым, по мнению истца, Администрацией Покровского поссовета Мордовского района Тамбовской области допущены нарушения положений Земельного кодекса РФ по формированию земельного участка.

22.07.2019 истцом в адрес ответчика была направлена претензия исх.№322 с требованием расторгнуть договору №2 купли-продажи земельного участка от 14.02.2017 и возвратить уплаченные за него денежные средства в размере 9 301 500 руб. Данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Полагая, что по договору №2 купли-продажи земельного участка от 14.02.2017 продавцом реализован земельный участок, не соответствующий условиям договора об их качестве, имеющий существенные и неустранимые недостатки, ООО «Петровский Агрокомплекс» обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка №2 от 14.02.2017 и взыскании покупной цены земельного участка в размере 9 301 500 руб.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 названного Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 Кодекса).

В соответствии с п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

В соответствии с п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В силу п. 3 указанной статьи покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что на основании Протокола о результатах аукциона по продаже земельного участка от 26.01.2017 №1 между Муниципальным образованием – «Новопокровский поссовет Мордовского района Тамбовской области» (продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Петровский Агрокомплекс» (покупатель) был заключен договор №2 купли-продажи земельного участка.

Согласно условиям договора купли-продажи, истец приобрел земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности Новопокровского поссовета, с кадастровым номером 68:08:0000000:582, имеющий местоположение: Тамбовская область, Мордовский район, площадью 3720600,0 квадратных метров.

Участок предназначен для выращивания зерновых и иных сельскохозяйственных культур в границах, указанных в кадастровом плане (п.1.2 договора).

В соответствии с п.3.1 договора использование земельного участка ограничено целями, указанными в пункте 1.2 настоящего договора.

На момент заключения настоящего договора обременения и ограничения отсутствуют.

Согласно извещению опубликованному на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов, предметом аукциона являлся земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования для выращивания зерновых и иных сельскохозяйственных культур. Ограничения прав на земельный участок – отсутствуют.

В соответствии со ст.7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, одной из которых являются – земли сельскохозяйственного назначения.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно п.1.2 классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Минэконоразвития России от 01.09.2014 №540 выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур предполагает осуществление хозяйственной деятельности на сельскохозяйственных угодьях, связанной с производством зерновых, бобовых, кормовых, технических, масличных, эфиромасличных и иных сельскохозяйственных культур.

Вместе с тем, из экспертного исследования №27/08/2019 от 16.10.2019 следует, что часть контуров земельного участка заняты лесополосами, оврагами, домами и огородами, имеются многолетние деревья, фруктовые сады, залесение, некоторые части земельного участка расположены в границах водоохранных зон реки и ручья, также имеются гидротехнические сооружения. Часть контуров №6, 10 и 100% контура 28 находятся в водоохраной зоне, где запрещено применение пестицидов и агрохимикатов, остальные 24 контура по разным причинам не могут быть использованы 100% по основному целевому назначению, состав земельного участка с кадастровым номером 68:08:0000000:582 представлен 30 контурами: пашня – 147,57 га, залежь – 146,07 га., населенный пункт – 3,5 га., лес (сад) – 64,82 га., огороды неустановленных лиц – 10,07 га.

Так, в контуре №4, площадью 7,93 га в юго-восточной части находятся жилые дома с. Ахматово, площадь, занимаемая жилыми домами, составляет 2002 кв.м., в контуре №26, площадь. 7,5 га в восточной части находятся жилые дома и огороды с.Ахматово, площадь, занимаемая жилыми домами и огородами, составляет 1,5 га. Таким образом, площадь земельных участков, занятых жилыми домами и огородами, составляет 3,5 га.

Часть контура №6 находится в водоохраной зоне р.Малейка, площадь части контура , занятого водоохраной зоной, составляет 6,21 га. Часть контура №10 также находится в воохранной зоне р.Малейка, площадь части, занятого водоохраной зоной, составляет 1,6 га. В контур №12 включена часть заброшенного фруктового сада и лесополосы, расположенной вдоль асфальтовой дороги, площадь составила 5,3 га. В контуре №21 территория земельного участка частично залесена, площадь залесения 2 га. В контуре №21 южная часть территории контура залесена, площадь залесения составила 0,8 га. Контур №28, площадью 7,4 га,. расположен в пойме р.Битюг, на 80% окружен рекой и усматривается зарастание сорной травянистой растительностью (пырей, осот, полынь, щавель конский и др.) на всей территории контура. Доступ к контуру отсутствует полностью, применение по назначению (для выращивания зерновых и сельскохозяйственных культур) невозможно.

В отношении контура №29 – часть территории представляет собой заброшенные сады, залесена, высота деревьев 8-10 м., а также имеется зарастание сорной травянистой (пижма обыкновенная, полынь, пырей и др.) и древесно-кустарниковой (смородина, шиповник, яблоня, клен) растительностью. Применение по назначению на площади 13,88 га – невозможно. Указанные обстоятельства ответчиком не оспорены.

Кроме того, Постановлением Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору Управления Россельхознадзора по Рязанской и Тамбовской областям №57-18/ЗН о назначении административного наказания от 31.10.2018 также установлено, что на земельном участке сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 68:08:0000000:582, общей площадью 372,06га., состоящим из 30 контуров, расположенном на территории Новопокровского поссовета Мордовского района Тамбовской области, принадлежащего на праве собственности ООО «Петровский Агрокомплекс», допущено зарастание сорной травянистой и древесно-кустарниковой растительностью на площади 144,93 га.

Таким образом, общая площадь земельного участка с кадастровым номером 68:08:0000000:582, пригодная для использования по назначению составляет 147,57 га., (44,95% от общей площади всего земельного участка – 372 га.).

В связи с этим, у истца отсутствует возможность использования земельного участка с кадастровым номером 68:08:0000000:582, расположенном на территории Новопокровского поссовета Мордовского района Тамбовской области, в соответствии с видом разрешенного использования – выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур.

Приведение участка в состояние пригодное для его использования по назначению, в соответствии с видом разрешенного использования – выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, требует дополнительных затрат, на которые истец не рассчитывал при заключении договора №2 купли-продажи земельного участка от 14.02.2017.

Поскольку предоставленная при проведении аукциона и заключении договора купли-продажи информация о земельном участке не содержала сведений о наличии обременений (ограничений) земельного участка (занятие части земельного участка лесополосами, оврагами, домами и огородами, многолетними деревьями, фруктовыми садами, залесением, гидротехническими сооружениями), суд пришел к выводу о том, что ответчик, передал земельный участок с недостатками, препятствующими его использования по назначению (для выращивания зерновых и иных сельскохозяйственных культур), не исполнив надлежащим образом обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора, в связи с чем, требование истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка подлежит удовлетворению.

При расторжении договора согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются.

На основании вышеизложенного, п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае существенного нарушения требований к качеству товара, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика стоимости земельного участка в размере 9 301 500 руб. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 68:08:0000000:582, местоположение: Тамбовская область, Мордовский район, площадью 3720600 кв.м., подлежит возврату истцом Муниципальному образованию «Новопокровский поссовет Мордовского района Тамбовской области».

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно статье 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также положений статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Расходы по уплате государственной пошлины на основании ст.110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,


АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕШИЛ:


Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка №2 от 14.02.2017, заключенный между Муниципальным образованием - «Новопокровский поссовет Мордовского района Тамбовской области» в лице Администрации Новопокровского сельсовета Мордовского района Тамбовской области и ООО «Петровский Агрокомплекс».

Взыскать с Муниципального образования «Новопокровский поссовет Мордовского района Тамбовской области» (ОГРН <***>, ИНН <***>) за счет казны муниципального образования в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Петровский Агрокомплекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) денежные средства в размере 9 301 500 руб.

Обязать ООО «Петровский Агрокомплекс» возвратить Муниципальному образованию «Новопокровский поссовет Мордовского района Тамбовской области» земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 68:08:0000000:582, местоположение: Тамбовская область, Мордовский район, площадью 3720600 кв.м.

Взыскать с Муниципального образования «Новопокровский поссовет Мордовского района Тамбовской области» в лице Администрации Новопокровского поссовета Мордовского района Тамбовской области в пользу ООО «Петровский Агрокомплекс» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в мотивированном виде, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Тамбовской области.


Судья О.А.Подольская