Решение от 30 сентября 2021 г. по делу № А32-53872/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

сайт: http://krasnodar.arbitr.ru, e-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


г. Краснодар Дело № А32-53872/2020

Резолютивная часть решения объявлена 22.09.2021

Полный текст решения изготовлен 30.09.2021

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Карпенко Т.Ю.

При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Паскаловым П.А., рассмотрев дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Немецкая Деревня», г. Краснодар (ИНН <***>), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар, о признании незаконным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 11.09.2020 № 23/001/001/821/2020-5498 об отказе в государственной регистрации, об обязании,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 – представитель по доверенности,

от заинтересованного лица: не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Немецкая Деревня» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар, о признании незаконным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 11.09.2020 № 23/001/001/821/2020-5498 об отказе в государственной регистрации, об обязании устранить допущенное нарушение прав ООО «Немецкая Деревня» путем государственной регистрации прекращения права на земельный участок с кадастровым номером № 23:43:0107001:830, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Боннская, 14.

Основания, по которым заявлены требования, изложены в заявлении и документальных доказательствах, приложенных к нему.

Представитель заявителя в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Заинтересованное лицо в судебное заседание не явилось, уведомлено надлежащим образом.

В судебном заседании объявлен перерыв до 22.09.2021 до 09 час. 15 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Краснодарского края http://krasnodar.arbitr.ru. После перерыва судебное заседание продолжено.

Дело рассматривается по правилам статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ).

Суд, заслушав доводы заинтересованного лица, исследовав материалы дела, оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее.

11.06.2020 000 «Немецкая деревня» (далее по тексту - заявитель, общество) обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее по тексту - управление) с заявлением о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с кадастровым № 23:43:0107001:830, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Боннская,14.

Как следует из представленных заявителем документов, на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (далее - Территориальное управление) от 25.06.2008 № 711-р с Обществом был заключен договор аренды № 7700001006, в соответствии с которым арендодатель (территориальное управление) предоставляет, а арендатор (Общество) принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:0107001:830 общей площадью 4191 кв.м., расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Боннская,14. Срок аренды до 23.01.2017.

В соответствии с видом разрешенного использования Общество построило на указанном земельном участке многоквартирные жилые дома, что подтверждают разрешения на ввод объектов в эксплуатацию: № RU 23306000-3703-В-2016 от 18.05.2016, № RU 23306000-3745-В-2016 от 17.06.2016).

Первичная регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности на помещение (квартиру, нежилое помещение) в вышеуказанных домах была произведена в течение двух месяцев после ввода объекта в эксплуатацию.

Сообщением Управления от 11.09.2020 № 23/001/001/821/2020-5498 Обществу отказано в государственной регистрации.

Несогласие заявителя с указанными решениями регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации прекращения аренды явились причиной обращения в суд с настоящими требованиями.

Принимая решение, суд исходит из следующего.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания недействительным (незаконным) ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (пункт 3 статьи 3), действующим с 01.01.2017, и постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

В силу статьи 3 Закона № 218-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, осуществляет прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверку наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав; выдачу документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в нем; принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, бесхозяйных недвижимых вещей; иные полномочия, установленные настоящим Федеральным законом.

Кроме того, в силу части 1 статьи 21 Закона о регистрации недвижимости документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Статьей 29 Закона № 218-ФЗ предусмотрено проведение правовой экспертизы представленных на регистрацию документов на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Статьей 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в частности, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Закона о регистрации).

Пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации № 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В силу пункта 2 статьи 17 Закона о регистрации № 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных названным Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В пункте 1 статьи 20 Закона о регистрации № 122-ФЗ установлен перечень оснований, при которых может быть отказано в государственной регистрации. Отказывая в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, Управление Росреестра указало на наличие зарегистрированного обременения в виде ипотеки права аренды земельного участка и, соответственно, невозможность прекращения правоотношений по аренде земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, без прекращения ипотеки.

Статьей 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Пункт 5 статьи 40 ФЗ от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений ЖК РФ, Закона о регистрации недвижимости, статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пункте 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация города утрачивает право на распоряжение им.

При указанных обстоятельствах, в силу положений статей 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией города Краснодара, считается прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Таким образом, договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № 23:43:0107001:830 прекращен в течение двух месяцев с момента ввода многоквартирных жилых домов в эксплуатацию, по причине регистрацией права собственности первого лица на помещения в многоквартирном доме и с указанной даты земельный участок поступил в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Данные обстоятельства подтверждены представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства по заключенным договорам.

Наряду с этим в статье 352 ГК РФ предусмотрено иное основание для прекращения залога – прекращения заложенного права. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Окончание строительства объекта долевого участия и передача застройщиком участникам долевого строительства конкретных помещений, а также отсутствие доказательств обращения участников долевого строительства в соответствии с положениями статьи 14 Закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ за взысканием на предмет залога (намерений реализовать право залогодержателей на предмет залога в судебном порядке до прекращения договора аренды) в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств перед ними, позволяют сделать вывод о возможности прекращения в рассмотренном случае ипотеки по основанию, предусмотренному в подпункте 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ, то есть в связи с прекращением заложенного права аренды земельного участка.

Положения статьи 334, пункта 4 статьи 336, статьи 345, подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ во взаимосвязи с положениями статьи 29 Закона о регистрации № 122-ФЗ и статьи 25 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не позволяют сделать вывод о том, что осуществление государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с расторжением договора аренды поставлено в зависимость от погашения записи об ипотеке права аренды земельного участка (указанный вывод содержится в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.08.2017 года № А05-12488/2016).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, срок действия которого истек, не является препятствием для регистрации прекращении права аренды и у регистрирующего органа отсутствовали предусмотренные статьей 20 Закона о регистрации № 122-ФЗ основания для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с прекращением договора аренды.

Довод регистрирующего органа о невозможности регистрации прекращения права аренды без прекращения ипотеки по правилам, предусмотренным подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 25 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», признаётся судом необоснованным, так как названными нормами установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае – права аренды. Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (в настоящем случае – договора аренды). Прекращение права аренды и регистрация прекращения права так же не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

Суд приходит к выводу, что оспариваемые решения административного органа нарушают права и законные интересы заявителя.

В связи с чем, суд считает необходимым признать незаконным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 11.09.2020 № 23/001/001/821/2020-5498 об отказе в государственной регистрации.

Аналогичная правовая позиция подтверждается выводами Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в постановлении от 07.07.2021 по делу № А32-48812/2020, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в постановлении от 20.12.2016 по делу № А32-14523/2016, а также судебной практикой (постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.09.2016 по делу № А40-213796/15, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.08.2017 по делу № А05-12488/2016, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.10.2017 по делу № А43-32036/2016, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24.10.2018 по делу № А40-255361/2017).

В соответствии с ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд в случае удовлетворения заявленных требований в судебном акте указывает на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным, а также на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Учитывая изложенное, суд находит возможным в рассматриваемом случае в целях восстановления нарушенных прав удовлетворить требование заявителя об обязании устранить допущенное нарушение прав ООО «Немецкая Деревня» путем государственной регистрации прекращения права на земельный участок с кадастровым номером № 23:43:0107001:830, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Боннская, 14.

Руководствуясь статьями 167, 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 11.09.2020 № 23/001/001/821/2020-5498 об отказе в государственной регистрации.

Обязать устранить допущенное нарушение прав ООО «Немецкая Деревня» путем государственной регистрации прекращения права на земельный участок с кадастровым номером № 23:43:0107001:830, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Боннская, 14.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Немецкая Деревня», г. Краснодар (ИНН <***>) судебные расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Т.Ю. Карпенко