Решение от 1 декабря 2024 г. по делу № А53-20894/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-20894/24
02 декабря 2024 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 02 декабря 2024 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чукариной А. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Феникс» ИНН <***> ОГРН <***>

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области ИНН <***> ОГРН <***>

о признании незаконным отказа, обязании направить проект договора купли-продажи,

при участии:

от заявителя: представитель ФИО1 по доверенности от 03.06.2024,

от заинтересованного лица: представитель ФИО2 по доверенности от 12.04.2024,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Феникс» обратилось в суд с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области о признании незаконным отказа от 18.04.2024 № 61-НЗ-10/5487, обязании направить проект договора купли-продажи.

В судебном заседании представитель заявителя доложил основание и предмет иска, заявил ходатайство об уточнении исковых требований, скорректировав выкупную стоимость имущества.

Право формулирования исковых требований является прерогативой истца, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе, в связи с чем суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал заявленное обществом ходатайство подлежащим удовлетворению.

Представитель заинтересованного лица поддержал доводы ранее поданного отзыва на заявление, против удовлетворения требований возражал, ссылаясь на несоразмерность площади земельного участка и расположенных на нем объектов.

В судебном заседании вынесено определение в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об объявлении перерыва в судебном заседании в пределах дня до 17 часов 30 минут. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

11 января 2022 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (арендодатель, ТУ Росимущества в РО) и обществом с ограниченной ответственностью «Феникс» (арендатор, общество) заключён договор №1/22 аренды имущества, составляющего государственного казну Российской Федерации, расположенного по адресу: <...>.

Договор аренды заключён по итогам открытого аукциона на право заключения договора аренды федерального имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, проведённого на основании Распоряжения ТУ Росимущества в РО от 29 ноября 2021 года №61-646-р (протокол заседания Комиссии по проведению аукционов (конкурсов) на право заключения договоров аренды от 24 декабря 2021 года №3-41/21).

В соответствии с условиями договора обществу передано в аренду находящееся в государственной собственности Российской Федерации недвижимое имущество: нежилое здание (административное) с кадастровым номером 61:44:0012002:79, общей площадью 2046,7 кв.м , расположенное по адресу: <...>.

Арендуемое имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0012002:10 (пункт 1.1. договора).

Имущество передано арендатору для использования в соответствии с его целевым назначением, для осуществления деятельности, не противоречащей законодательству Российской Федерации (п. 1.2. договора).

Срок аренды установлен на 20 лет: с 12 января 2022 года по 11 января 2042 года (пункт 1.3 договора).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) 14 января 2022 года, запись о регистрации № 61:44:0012002:79-61/183/2022-2.

Арендованное государственное имущество – административное здание передано арендатору по акту приёма и передачи от 11 января 2022 года.

С момента заключения договора и по настоящее время арендованное федеральное имущество и земельный участок используются обществом по целевому назначению, оплата арендной платы за пользование имуществом осуществляется в соответствии с условиями договора аренды, в установленном порядке и сроки.

12 апреля 2024 года общество обратилось в ТУ Росимущества в РО с заявлением (входящий № 61-6156 от 12.04.2024) о намерении реализовать преимущественное право на приобретение в собственность здания с кадастровым номером 61:44:0012002:79 общей площадью 2046,7 м 2 , и земельного участка с кадастровым номером 61:44:0012002:10 площадью 6576 м 2 , расположенных по адресу: <...>, по цене 68 028 700 (шестьдесят восемь миллионов двадцать восемь тысяч семьсот) рублей без НДС с условием об оплате приобретённого имущества в рассрочку сроком на пять лет.

Стоимость выкупаемого имущества и земельного участка определены по состоянию на 01 марта 2024 года на основании отчёта от 04.032024 №2-8710-24 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненного по заказу общества с ограниченной ответственностью «Ролэкс».

Письмом Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области от 18 апреля 2024 года №61-НЗ-10/5487 в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного государственного имущества и земельного участка, заключении договора купли-продажи обществу было отказано.

В качестве обоснования отказа уполномоченный орган указал следующие обстоятельства.

1. Площадь земельного участка с кадастровым номером 61:44:0012002:10 (6576 кв.м ), значительно превышает общую площадь расположенного на нём нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0012002:79 (2046,7 кв.м). В связи с этим ТУ Росимущества в РО предложило обществу рассмотреть вопрос о разделе существующего земельного участка с целью образования земельного участка для эксплуатации арендуемого здания с учётом предельных (минимальных) размеров, установленных градостроительным регламентом.

2. Согласно сведениям ЕГРН, вид разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0012002:10 – «для использования в целях эксплуатации здания ГОУ ВПО «Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса». Поскольку вид разрешённого использования земельного участка влияет на формирование его выкупной цены обществу предложено обратиться в ТУ Росимущества в РО с заявлением об изменении вида разрешённого использования земельного участка.

Отказ в заключении договора купли-продажи является предметом оспаривания в рамках настоящего дела. При рассмотрении заявления суд руководствуется следующим.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в 3 арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 4 статьи 200 Кодекса установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, может быть признан судом недействительным.

Таким образом, заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным ненормативным актом прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Из приведенных процессуальных норм следует, что арбитражный суд при рассмотрении дела об оспаривании действий (бездействия) государственных органов должен исследовать указанные действия (бездействие) на предмет соответствия их закону, а также проверить обстоятельства нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности. При этом на государственном органе лежит бремя доказывания законности совершенных им действий и принятого акта, а на заявителе (обществе) - нарушения этими действиями и решением его прав и законных интересов.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Частью 5 статьи 3 Федерального закона № 178-ФЗ предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается наличие договора аренды и пользование обществом имуществом более двух лет (с 11.01.2022) в соответствии с договором аренды этого имущества, а также отсутствие задолженности заявителя по арендной плате за спорное имущество и не включение объектов в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (ЕРСМ и СП) от 08.06.2024 № ЮЭ9965-24-27597170, общество с 10 января 2022 года (с момента его создания) включено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства в категории «микропредприятие».

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 информационного письма Президиума от 05 ноября 2009 года № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федеральном законе от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ исчерпывающим образом.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

На основании пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Абзац 5 пункта 4 статьи 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05 ноября 2009 года № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», разъяснено, что действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Возражения управления по существу спора сводились к несоразмерности площади земельного участка и расположенных на нем объектов.

Между тем, земельный участок сформирован непосредственно для эксплуатации спорных объектов недвижимости и исходя из сведений публичной кадастровой карты и расположения объекта недвижимости относительно границ земельного участка его раздел невозможно осуществить без нарушений земельного законодательства.

Земельный участок фактически используется обществом для использования в соответствии с назначением имущества в целях осуществления коммерческой деятельности на условиях аренды, нарушений земельного законодательства при использовании спорного участка арендатором, равно как и обстоятельств, препятствующих предоставлению участка в аренду, ограничивающих его в обороте, судом не установлено, иного заинтересованным лицом не представлено.

В пункте 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 указано, что, исходя из части 8 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, чьё право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Управление не доказало наличие оснований для отказа в реализации заявителем преимущественного права на приобретение арендуемого государственного имущества.

С учетом изложенного, оспариваемое решение суд признает не соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ и нарушающим права и интересы заявителя.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться, в том числе указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что, признав решение государственного органа недействительным, суд в резолютивной части решения должен указать на обязанность соответствующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. При этом, применяемая судом восстановительная мера должна отвечать нескольким критериям - быть адресована тому же органу, чьи деяния (акты) были обжалованы, обеспечивать восстановление права, нарушенного этими деяниями (актами), быть обусловленной существом спора. Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения, исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу. Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой.

При этом указание судом определенного способа устранения нарушения прав заявителя (совершение определенного действия, принятие решения) может иметь место только в том случае, если фактические обстоятельства совершения данного действия или принятия решения были предметом исследования и оценки при рассмотрении дела. Как указывалось ранее последовательность действий уполномоченного органа при получении от заинтересованного лица заявления о наличии преимущественного права на приобретение арендуемого имущества установлена Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Федеральным законом Управление наделено соответствующими полномочиями.

В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 3 Закона N 159-ФЗ уполномоченные органы обязаны направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Поскольку приведенные в оспариваемом отказе основания для отказа в реализации преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения необоснованны; соответствия заявителя всем условиям для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, суд считает необходимым в качестве меры, восстанавливающей нарушенное право заявителя, обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества путем совершения действий, предусмотренных статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в связи с чем, суд полагает отказ Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, выраженный в письме от 18.04.2024 № 61-НЗ-10/5487, незаконным и необоснованным.

Заявителем также заявлены уточненные требования об обязании заинтересованное лицо в течение четырнадцати дней с момента вступления решения в законную силу направить обществу проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

Рассматривая споры в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не связан требованиями заявителя о способе восстановления нарушенного права.

Данные требования не являются самостоятельными и должны рассматриваться лишь в качестве предлагаемой меры по восстановлению нарушенного права. Окончательное определение способа восстановления нарушенного права является прерогативой суда (определения Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2016 N 309-КГ16-4912, от 28.12.2017 N 310-КГ17-19983).

При этом из системного анализа положений статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определяющей задачи судопроизводства в арбитражных судах, в их взаимосвязи с положениями части 2 и пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что признавая оспариваемый акт недействительным или решение незаконным суд вправе обязать орган, принявший оспариваемый акт, устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, не ограничивая при этом права и обязанности компетентного органа.

Возложение на Территориальное управление обязанности принять действия, направленные на заключение договора-купли-продажи имущества, во временном периоде четырнадцать дней с момента вступления решения суда в законную силу - в рассматриваемом случае соответствует сохранению баланса интересов сторон и является адекватным способом защиты нарушенного права общества.

С целью определения рыночной стоимости здания и земельного участка судом определением от 23.08.2024 назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза «ЮФОСЭО» ФИО3, ФИО4.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Определить рыночную стоимость здания с кадастровым номером 61:44:0012002:79 обшей площадью 2046,7 кв.м и земельного участка с кадастровым номером 61:44:0012002:10 площадью 6576 кв.м, расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 18.04.2024.

2. Определить отвечает ли площадь и иные характеристики земельного участка с кадастровым номером 61:44:0012002:10 требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации объекта недвижимости - здания с кадастровым номером 61:44:0012002:79?

3. В случае отрицательного ответа на второй вопрос, определить границы и площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости - здания с кадастровым номером 61:44:0012002:79, находящегося по адресу: <...>, и возможность в целях его образования раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:0012002:10?

Согласно экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза «ЮФОСЭО» от 02.10.2024 № 83-А эксперт пришел к следующим выводам:

По первому вопросу: в результате проведенного анализа и математических расчетов установлено, что рыночная стоимость здания с кадастровым номером 61:44:0012002:79 общей площадью 2046,7 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 61:44:0012002:10 площадью 6576 кв.м., расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 18.04.2024г., с учетом округления, составляет: 73689356,0 рублей (семьдесят три миллиона шестьсот восемьдесят девять тысяч триста пятьдесят шесть рублей), в том числе по видам объектов недвижимости:

- рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 6576 кв.м., кадастровый номер 61:44:0012002:10, расположенного по адресу: Россия, <...> по состоянию на 18.04.2024г., с учетом округления - 60875343,0 рубля (шестьдесят миллионов восемьсот семьдесят пять тысяч триста сорок три рубля);

- рыночная стоимость нежилого здания, инвентарный номер 2645/1, кадастровый номер 61:44:0012002:79, количество этажей 3, в том числе подземных 1, общей площадью 2046,7 кв.м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на 18.04.2024, с учетом округления – 12814013,0 (двенадцать миллионов восемьсот четырнадцать тысяч тринадцать рублей).

По второму вопросу: минимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации здания с кадастровым номером 61:44:0012002:79 общей площадью 2046,7 кв.м, определенная в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ (ред. от 25.12.2023) "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной зашиты. Ограничение распространения пожара на объектах зашиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», СП 278.1325800.2016 "Здания образовательных организаций высшего образования. Правила проектирования" (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 16 декабря 2016 г. N 974/пр); СП 251.1325800.2016 «Здания образовательных организаций. Правила проектирования» и СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», равна 6612,0 кв.м.

Площадь и иные характеристики земельного участка с кадастровым номером 61:44:0012002:10 по адресу: <...> отвечают требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации объекта недвижимости - здания с кадастровым номером 61:44:0012002:79 общей площадью 2046,7 кв.м.

По третьему вопросу: выводы по второму поставленному вопросу исключают выводы по третьему вопросу.

В соответствии с частью 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном названным Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заключение общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза «ЮФОСЭО» от 02.10.2024 № 83-А является полным и ясным, экспертом даны ответы на поставленные перед ними вопросы. Выводы эксперта составлены последовательно, логично и четко, в них содержатся ответы на все поставленные судом вопросы, противоречия в выводах отсутствуют, сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта судом не установлено.

Указанное экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В приложении к экспертному заключению представлены документы, подтверждающие квалификацию эксперта.

При проведении исследования в рамках настоящего дела эксперт руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, действовавшими на момент проведения экспертизы.

Несогласие заинтересованного лица с выводами эксперта само по себе не является достаточным основанием для назначения повторной или дополнительной судебной экспертизы по правилам части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Также несогласие заинтересованного лица с экспертным заключением не свидетельствует о его противоречивости. Доказательств, безусловно свидетельствующих о недостоверности сведений, изложенных в заключении, заинтересованным лицом не представлено.

На основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, в связи с чем, заключение общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза «ЮФОСЭО» от 02.10.2024 № 83-А, при отсутствии доказательств, опровергающих выводы, содержащиеся в указанном экспертном заключении, принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

С учетом выводов заключения представителем заявителя заявлено ходатайство об уточнении требований в части обязания Территориальное управление Росимущества в Ростовской области в течение четырнадцати дней с момента вступления в силу решения суда направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Феникс» (ИНН <***> ОГРН <***>) проект договора купли-продажи расположенных по адресу: <...> здания с кадастровым номером 61:44:0012002:79 общей площадью 2046,7 кв.м по цене 12 814 013 (Двенадцать миллионов восемьсот четырнадцать тысяч тринадцать) рублей и земельного участка с кадастровым номером 61:44:0012002:10 площадью 6576 кв.м по цене 60 875 343 (Шестьдесят миллионов восемьсот семьдесят пять тысяч триста сорок три) рубля с условием об оплате указанного имущества в рассрочку сроком на пять лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях.

Согласно части 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В соответствии с частью 2 указанной нормы Закона N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 131-О-О разъяснено, что положения частей 1 и 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ предусматривающие возможность как единовременной оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, так и оплаты в рассрочку и предоставляющие право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных пределах субъектам малого и среднего предпринимательства, направлены на создание им максимально широких правовых возможностей при согласовании условий договора купли-продажи.

Учитывая то, что экспертизой установлена рыночная стоимость помещений, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи здания и земельного участка при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере, установленном заключением эксперта.

Исходя из изложенного, суд полагает уточненные требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1). Принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса) (абзац 2 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Как следует из материалов дела, заявителем на основании платежного поручения № 78 от 16.08.2024 на депозитный счет суда на проведение экспертизы перечислены денежные средства на сумму 70 000 рублей.

Стоимость экспертизы согласно счету общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза «ЮФОСЭО» № 215 от 02.10.2024 составила 70 000 рублей.

Поскольку проведенное в ходе экспертизы исследование, его результаты судом принято и положено и положено в основу выводов суда, следовательно, расходы заявителя по оплате расходов, понесенных на производство судебной экспертизы, с учетом результата рассмотрения дела в суде подлежат отнесению на заинтересованное лицо, а именно с заинтересованного лица с учетом удовлетворения уточненных требований подлежит взысканию судебные издержки в размере 70 000 рублей.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Как следует из материалов дела, заявитель на основании платежного поручения № 51 от 05.06.2024 за подачу заявления в доход федерального бюджета уплачена государственная пошлина в размере 3 000 рублей.

С учетом удовлетворения уточненных требований, с заинтересованного лица в пользу взыскателя подлежат взысканию государственная пошлина в размере 3 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным решение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области ИНН <***>, ОГРН <***>, изложенное в письме от 18.04.2024 № 61-НЗ-10/5487, об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Феникс» ИНН <***> ОГРН <***> в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества и земельного участка, на котором они находятся, расположенных по адресу: <...>.

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в течение четырнадцати дней с момента вступления в силу решения суда направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Феникс» (ИНН <***> ОГРН <***>) проект договора купли-продажи расположенных по адресу: <...> здания с кадастровым номером 61:44:0012002:79 общей площадью 2046,7 кв.м по цене 12 814 013 (Двенадцать миллионов восемьсот четырнадцать тысяч тринадцать) рублей и земельного участка с кадастровым номером 61:44:0012002:10 площадью 6576 кв.м по цене 60 875 343 (Шестьдесят миллионов восемьсот семьдесят пять тысяч триста сорок три) рубля с условием об оплате указанного имущества в рассрочку сроком на пять лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Феникс» ИНН <***> ОГРН <***> судебные расходы в размере 73 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяСолуянова Т.А.