Решение от 13 декабря 2019 г. по делу № А21-13846/2019

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Калининград Дело № А21-13846/2019

«13» декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2019 года.

Решение изготовлено в полном объеме 13 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Сфера-Инвест»

к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов о признании незаконным отказа в изменении разрешенного вида использования земельного участка

при участии в судебном заседании: согласно протоколу

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сфера-Инвест» (ОГРН <***>, место нахождения: 236016, <...>, кв.1А) (далее – Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>, место нахождения: 236040, г. Калининград, площадь Победы, 1) (далее – Комитет муниципального имущества) в изменении разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером 39:15:141717:339 – «под строительство административного здания с гостевыми номерами и встроено-пристроенным магазином, для объектов общественно-делового назначения» вид разрешенного использования - «среднеэтажная застройка», оформленного уведомлением от 10.09.2019 № и-КМН-о7/17571.

В порядке восстановления нарушенного права Общество просило суд обязать Комитет муниципального имущества изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Представитель Общества заявление поддержал в полном объеме.

Представитель Комитета муниципального имущества возражал против удовлетворения заявления и указал на то, что отсутствуют основания для изменения условий договора аренды, а также обращение общества с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков процедуры торгов.

Как дополнительно пояснили представители сторон, в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), ими раскрыты и предоставлены суду все известные им доказательства, имеющие значение для правильного и полного рассмотрения дела, а каких-либо ходатайств, в том числе о представлении или истребовании дополнительных доказательств, у них не имеется.

Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО «Сфера-Инвест» по договору № 59/2019-А от 03.04.2019 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:15:141717:339, площадью 1764 кв.м., адрес (местопложение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...> с разрешенным использованием – «под строительство административного здания с гостевыми номерами и встроено-пристроенным магазином, для объектов общественно-делового назначения». Цель использования земельного участка: «под нежилое (административное) здание со встроенным магазином. Срок договора аренды установлен до 03.04.2068.

На арендуемом Обществом земельном участке находится нежилое (административное) здание со встроенным магазином общей площадью 913,6 кв.м., зарегистрированное за Обществом на праве собственности 19.02.2019.

12 июля 2019 года Общество обратилось в Комитет муниципального имущества с заявлением об изменении разрешенного вида использования земельного участка на среднеэтажную жилую застройку.

Письмом от 10.09.2019 Комитет муниципального имущества отказал обществу в удовлетворении заявления, ссылаясь на то, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технический регламентов, установленных частью 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Проектом планировки и проектными решениями территория рассматриваемого земельного участка предназначена для размещения объектов зоны делового, общественного и коммерческого назначения. Кроме того, Комитет муниципального имущества указал на то, что самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Общество, полагая, что Комитет муниципального имущества, отказав в изменении вида разрешенного использования земельного участка, нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд находит требования Общества не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

По смыслу пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами допускается в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, который может быть изменен при условии соблюдения требований технических регламентов.

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Вместе с тем необходимо учитывать, что названные нормы права должны применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Следовательно, воля арендатора земельного участка как обладателя обязательственного права, направленная на его использование иным образом, нежели установленным в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и в любом случае не может ущемлять права собственника.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок ранее без проведения торгов предоставлен ООО «Сфера-Инвест» для использования под нежилое (административное) здание со встроенным магазином.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, ООО «Сфера-Инвест» как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и не оспаривается заявителем, предоставление земельного участка Обществу в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть под нежилое (административное) здание со встроенным магазином.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13 сформулирована правовая позиция о том, что в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору аренды арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

При этом необходимо иметь в виду, что положениями действующей редакции главы V.I Земельного кодекса также предусматривается процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, посредством проведения аукциона, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Поскольку земельный участок предоставлен заявителю для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид «среднеэтажная жилая застройка» без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо. Обращение Общества с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков процедуры торгов.

При таких обстоятельствах суд признает отказ Комитета муниципального имущества в изменении вида разрешенного использования земельного участка правомерным и соответствующим законодательству Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяС.Ю. Любимова