Решение от 13 декабря 2018 г. по делу № А19-17917/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-17917/2018

13.12.2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 06.12.2018 года.

Решение в полном объеме изготовлено 13.12.2018 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе:

судьи С.Н. Антоновой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН <***>, ИНН <***>, , место нахождения: 664025, <...>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЭТР" (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 664011, <...>),

о взыскании 6 681 820 рублей 20 копеек, о расторжении договора и об обязании освободить и вернуть по акту приема-передачи объект,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель по доверенности ФИО2,

от ответчика - не присутствовали,



установил:

Иск заявлен (с учетом уточнений, принятых определением суда от 08.11.20118г. ) о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за пользование объектом в размере 838 243 руб. 52 коп. за период с 17.08.2016 по 23.03.2018, пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 01.09.2016 по 23.03.2018 в размере 1 124 652 руб. 96 коп., задолженность по плате за пользование земельным участком за период с 01.01.2016 по 23.03.2018 в размере 2 427 634 руб. 55коп., пени за просрочку внесения платы за пользование земельным участком за период с 01.01.2016 по 23.03.2018 в размере 2 200 173 руб. 29 коп., штраф за нарушение подпункта 2.3.5 договора, а именно: нарушение сроков страхования с 09.06.2016 по 08.09.2017 в размере 91 115 руб. 88 коп.; расторгнуть договор аренды № 9801 от 16.08.2013, заключенный между Администрацией города Иркутска и Обществом с ограниченной ответственностью «Мэтр»; обязать Общество с ограниченной ответственностью «Мэтр» освободить и вернуть объект Администрации города Иркутска по акту приёма-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

Истец уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще. В представленном отзыве указал на необоснованность одностороннего увеличения размера арендной платы, увеличения размера платы за пользование земельным участком, а соответственно, и неверный расчет сумм задолженности.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика, по имеющимся в деле материалам.

Изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Администрацией города Иркутска (арендодатель) и ООО «Мэтр» (арендатор) заключен договор аренды нежилых зданий № 9801 от 16.08.2013г.. в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование: гараж- нежилое 1-этажное кирпичное здание с антресолью, нежилое, инвентарный номер 25:401:01:020170570, литер Д, общая площадь 476,3 кв.м., этажность 1 в соответствии с техническим паспортом, изготовленным ФГУП «Ростехинвентаризация» Иркутский филиал от 15.03.2005г. (кадастровый номер 38-38-01/069/2005-999); склад – нежилое 1-этажное кирпичное здание, нежилое инвентарный номер 25:401:001:20249890, литер Б, общая площадь 139,9 кв.м., этажность 1в соответствии с техническим паспортом, изготовленным ФГУП «Ростехинвентаризация» Иркутский филиал от 15.03.2005г.( кадастровый номер 38-38-01/090/2005-002); мастерская- нежилое 1- этажное кирпичное здание с антресолью, нежилое, инвентарный номер 25:401:001:020170560, литер В, общая площадь 486,5 кв.м., этажность 1, в соответствии с техническим паспортом, изготовленным ФГУП «Ростехинвентаризация» Иркутский филиал от 15.03.2005г. (кадастровый номер38-38-01/069/2005-998), расположенные по адресу: <...>. Объекты являются муниципальной собственностью, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права серия 38 АЕ 029443 от 12.03.2013г., серия 38 АЕ 028940 от 12.03.2013г., серия 38 АЕ 029444 от 12.03.2013.

Согласно пункту 1.1 площадь земельного участка, расположенного под объектами и необходимого для их использования, составляют 5939,43 кв.м.

Срок действия договора определен пунктом 1.4 с 16.08.2013г. по 15.08.2023г.

В соответствии с пунктом 2.3.3 договора арендатор обязан своевременно перечислять арендную плату, плату за пользование земельным участком в порядке, предусмотренном разделом 3 договора.

Пунктом 3.1. договора определено, что за пользование объектами арендатор уплачивает арендную плату, плату за пользование земельным участком, занятым объектами и необходимым для их использования. Расчет платы за пользование земельным участком, занятым объектами и необходимым для их использования, производится в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска, утвержденном постановлением мэра города Иркутска. Плата за пользование земельным участком должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом платы за пользование земельным участком.

Арендная плата, в соответствии с пунктом 3.1.1 договора, должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом арендной платы ежемесячно, но не позднее 5-го числа текущего месяца. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке по результатам оценки рыночной стоимости объектов, проводимой в соответствии с законодательством, регулируемым оценочную деятельность в Российской Федерации, но не чаще одного раза в год. Об изменении размера арендной платы Арендодатель направляет заказным письмом арендатору соответствующее уведомление.

Если арендатор не желает продолжения договорных отношений в связи с изменением размера арендной платы, предусмотренной договором, он должен направить арендодателю в течение 15 дней с момента получения уведомления письменное извещение о расторжении договора и возвращении объектов.

Согласно пункту 4.2 за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных подпунктом 2.3.3 пункта 2.3 договора, арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки до момента полного исполнения обязательств в месячный срок с момента получения соответствующего письменного требования арендодателя.

Пунктом 4.3 договора установлено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных подпунктами 2.3.2, 2.3.4, 2.3.5-2.3.8, 2.3.12, 2.3.13, 2.3.17, пункта 2.3 договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10% от суммы годовой арендной платы в месячный срок с момента получения соответствующего письменного требования арендодателя.

Пунктом 6.2 договора определены основания для досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 6.2.2 договора по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом досрочно в случаях, установленных федеральным законодательством, а также по требованию арендодателя:

- если арендатор использует объекты не по целевому назначению или их не использует;

- если арендатор несвоевременно внес арендную плату или плату за пользование земельным участком, занятым объектами и необходимым для их использования;

- если арендатор не застраховал объекты в порядке, установленном пунктом 2.3.5 пункта 2.3. договора;

- если арендатор не исполняет или ненадлежащее исполняет условия договора, предусмотренные пунктом 1.5., подпунктами 2.3.2, 2.3.4, 2.3.7, 2.3.8, 2.3.11-2.3.16 пункта 2.3 договора.

Дополнительным соглашением №1 к договору аренды была изменена площадь земельного участка, расположенного под объектами и необходимого для их использования, которая составила 6267 кв.м.

Согласно передаточному акту от 16.09.2013 поименованные в договоре объекты переданы ООО «Мэтр».

Как указывает истец в иске, ответчик ненадлежащим образом выполняет принятые на себя обязательства по оплате арендных платежей и платежей за пользование землей, в связи с чем, у него перед истцом образовалась задолженность по арендной плате за период с 17.08.2016 по 23.03.2018 г. в сумме 838243 руб. 52 коп., задолженность по внесению платы за пользование земельным участком за период с 01.01.2016 по 23.03.2018 в размере 2427634 руб. 55 коп., задолженность по пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 01.09.2016 по 23.03.2018г. в сумме 1124652 руб. 96 коп., задолженность по пени за просрочку внесения платы за пользование земельным участком за период с 01.01.2016 по 23.03.2018 в размере 2200173 руб. 29 коп., а также штрафу за нарушение сроков страхования с 09.06.2016 по 08.09.2017 в размере 91115 руб. 88 коп.

28.03.2018 г. истец в адрес ответчика направил уведомление исх. №505-71-4103/18 с требованием о расторжении договора аренды в связи с нарушением ответчиком условий договора в части оплаты арендных платежей, внесения платы за пользование земельным участком, ненадлежащим исполнением обязательств по страхованию объектов, а также исполнении обязательства по оплате задолженности, пени и штрафа.

Между тем, ответчик проигнорировал требования истца, задолженность оплате арендной плате платы за пользование земельным участком, пени и штрафа не погасил, соглашение о расторжении договора аренды в добровольном порядке не подписал, имущество из аренды не возвратил.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Иркутской области с настоящими исковыми требованиями о расторжении договора аренды, об обязании возвратить имущество, а также взыскании задолженности.

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды нежилых зданий №9801 от 16.08.2013 г. Предмет договора определен в разделе 1 договора, в котором обозначен перечень имущества, переданного в аренду, следовательно, договор аренды является заключенным.

В соответствии с п. 6.2.2. договора №9801 от 16.08.2013 г., досрочное расторжение договора по требованию одной из сторон допускается в судебном порядке в случаях, установленных федеральным законодательством, а также по требованию арендодателя, в том числе, если арендатор несвоевременно внес арендную плату или плату за пользование земельным участком, занятым объектами и необходимым для их использования; если арендатор не застраховал объекты в порядке, установленном пунктом 2.3.5 пункта 2.3. договора.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно положениям п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату.

При этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Как указывает истец в иске, ответчиком нарушаются условия договора аренды №№9801 от 16.08.2013 г. по оплате арендных платежей, внесения платы за пользование земельным участком, ненадлежащим исполнением обязательств по страхованию объектов, в части оплаты арендной платы, длительное время (1.5 и 2 года) ответчиком не вносилась арендная плата, плата за пользование земельным участком, до настоящего времени арендатор не оплатил имеющуюся задолженность по арендной плате, плате за пользование земельным участком. Ответчиком доказательств своевременной оплаты указанных платежей в материалы дела не представлено, равно как и доказательств своевременного страхования объекта аренды. Довод истца о неисполнении обязанности по оплате указанных платежей, страхованию объекта не опровергнут. Таким образом, суд приходит к выводу о подтверждении факта невнесения ответчиком арендной платы, платы за пользование земельным участком и несвоевременного страхования объекта.

Так, предупреждением от 28.03.2018 г. исх. №505-71-4103/18 истец известил ответчика о нарушении им условий договора по внесению арендных платежей, платежей за пользование земельным участком, несвоевременному страхованию объекта, о наличии задолженности, в связи с чем, уведомил о расторжении договора аренды №9801 от 16.08.2013 г по истечении 30 дней с момента направления настоящего уведомления.

Между тем, указанное уведомление истца с изложенными выше требованиями, несмотря на его получение, было оставлено ответчиком без удовлетворения.

Учитывая, что арендная плата, плата за пользование землей не оплачивается на протяжении длительного времени, истец не получает доходов, на которые вправе был рассчитывать при заключении договора, а также несвоевременное исполнение обязательств по страхованию объекта пришел к выводу, что данные обстоятельства не могут способствовать сохранению договорных отношений между сторонами.

Указанные нарушения условий договора суд находит существенными, а потому достаточным основанием для расторжения договора в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, принимая во внимание изложенное выше, учитывая, что истцом претензионный порядок в части расторжения договора соблюден, требования истца о расторжении договора аренды имущества №9801 от 16.08.2013 г, обязании возвратить по акту приема-передачи подлежат удовлетворению в силу ст. 309, 310, 450, 452, 606, 619 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 65, 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ввиду доказанности факта неисполнения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей за пользование объектом за период с 17.08.2016 по 23.03.2018 г. в сумме 838243 руб. 52 коп., задолженность по внесению платы за пользование земельным участком за период с 01.01.2016 по 23.03.2018 в сумме 2424634 руб. 55 коп., суд полагает требования истца в данной части обоснованными.

Расчет задолженности судом проверен, является верным.

В соответствии с требованиями ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлены документы, подтверждающие полное и своевременное возмещение арендной платы за период с 17.08.2016 по 23.03.2018, в связи с чем, задолженность ответчика по арендным платежам за указанный период составляет 838243 руб. 52 коп., по платежам за пользование земельным участком за период с 01.01.2016 по 23.03.2018 в размере 2427634 руб. 55 коп.

Довод ответчика о несвоевременном направлении расчетов по арендной плате, неправильности расчетов из-за необоснованного увеличения истцом в одностороннем порядке размера арендной платы, опровергается представленными истцом в материалы дела доказательствами свидетельствующими о направлении ответчику расчетов арендной платы за период с 17.08.2016 по 16.08.2017 и изменении размера арендной платы в соответствии с Постановлением администрации города Иркутска , утвержденного мэром города Иркутска от 21.07.2015 № 031-06-697/5, как то установлено условиями пункта 3.1. договора.

Требования истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку внесения арендных платежей за пользование объектом за период с 01.09.2016 по 23.03.2018г. в сумме 1124652 руб. 96 коп., неустойки за просрочку внесения платы за пользование земельным участком за период с 01.01.2016 по 23.03.2018 в размере 2200173 руб. 29 коп., а также штрафа за нарушение сроков страхования с 09.06.2016 по 08.09.2017 в размере 91115 руб. 88 коп. суд также находит обоснованными.

Согласно пункту 4.2 за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных подпунктом 2.3.3 пункта 2.3 договора, арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки до момента полного исполнения обязательств в месячный срок с момента получения соответствующего письменного требования арендодателя.

Пунктом 4.3 договора установлено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных подпунктами 2.3.2, 2.3.4, 2.3.5-2.3.8, 2.3.12, 2.3.13, 2.3.17, пункта 2.3 договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10% от суммы годовой арендной платы в месячный срок с момента получения соответствующего письменного требования арендодателя.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Таким образом, в связи с доказанностью факта неисполнения обязательств неустойка, подлежащая взысканию с ответчика на основании п. 4.2 договора, ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации за просрочку внесения арендных платежей за период с 01.09.2016 по 23.03.2018г. в сумме 1124652 руб. 96 коп. и неустойка за просрочку внесения платы за пользование земельным участком за период с 01.01.2016 по 23.03.2018 в размере 2200173 руб. 29 коп. подлежит взысканию с ответчика.

Сумма штрафа, подлежащая взысканию с ответчика на основании п. 4.2 договора, ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации за нарушение сроков страхования с 09.06.2016 по 08.09.2017 в размере 91115 руб. 88 коп. также является обосновано заявленной ко взысканию.

Расчет пени и штрафа судом проверен, является верным.

При таких обстоятельствах суд считает заявленные требования правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению за просрочку внесения арендных платежей за период с 01.09.2016 по 23.03.2018г. в сумме 1124652 руб. 96 коп., и за просрочку внесения платы за пользование земельным участком за период с 01.01.2016 по 23.03.2018 в размере 2200173 руб. 29 коп.; штрафа за нарушение сроков страхования с 09.06.2016 по 08.09.2017 в размере 91115 руб. 88 коп., на основании ст.ст. 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина от удовлетворенной суммы исковых требований составляет 56409 руб., по требованию о расторжении договора составляет 6000 руб., итого 62409 руб.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в указанном размере, от уплаты которой истец в установленном порядке освобожден, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды нежилых зданий №9801 от 16.08.2013г., заключенный ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЭТР" с АДМИНИСТРАЦИЕЙ ГОРОДА ИРКУТСКА;

Обязать ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЭТР" в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу возвратить АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА по акту приема-передачи объекты недвижимого имущества, значащиеся в п. 1.1 договора аренды нежилых зданий №9801 от 16.08.2013г.;

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЭТР" в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА сумму 3265878 руб. 07 коп. – основной долг, сумму 3324826 руб. 25 коп. – неустойку, и сумму 91115 руб. 88 коп. – штраф, а всего 6681820 руб. 20 коп.;

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МЭТР" в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в сумме 62409 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Иркутской области, в течение месяца со дня изготовления полного текста решения.


Судья С.Н. Антонова