Решение от 4 июня 2021 г. по делу № А32-3476/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-3476/2021
г. Краснодар
04 июня 2021 года
Резолютивная часть решения от 26.05.2021.

Полный текст решения изготовлен 04.06.2021.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 354000, <...> (Центральный р-н), 26 (далее – истец, администрация)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью Наутилус"(ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 354200, <...> (Лазаревский р-н), 2/1 (далее – ответчик, ООО "Наутилус", общество)

о взыскании

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1. акционерный коммерческий банк "Центрокредит" (акционерное общество) (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 119017, <...>, 1 (далее - АО АКБ "Центрокредит");

2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350063, <...> (далее – управление Росреестра)

при участии:

от истца: ФИО2 – по доверенности, диплом;

от ответчика: ФИО3 – по доверенности, диплом, ФИО4 – по доверенности, адвокат,

от иных лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском:

о взыскании с ответчика 4 954 114,15 рублей, из них плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0109028:321, расположенный по адресу: <...>, за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 в размере 4 530 536,42 рублей, пени в сумме 423 577,73 рублей;

о расторжении договора аренды от 13.06.2011 № 4900006793;

об аннулировании регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:321 в виде договора аренды от 13.06.2011 № 4900006793.

Представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика возражает относительно расчета арендной платы.

В судебном заседании объявлен перерыв до 17 часов 40 минут 26.05.2021. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости муниципальному образованию город-курорт Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:321, плоащдью 30 000 +/- 61 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский р-он, <...>, вид разрешенного использования – аквапарк, запись государственной регистрации права от 06.05.2009 № 23-23-46/023/2009-422 (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:321, спорный земельный участок, участок).

В границах участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0109028:5507, 23:49:0109004:1300, 23:49:0109004:1239, 23:49:0109004:1456, 23:49:0109004:1454, 23:49:0109004:1457, 23:49:0109004:1453, 23:49:0109004:1452, 23:49:0109004:1455, 23:49:0109004:1458, 23:49:0109004:1462, 23:49:0109004:1471, 23:49:0109004:1470.

Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:321 расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта (утв. пр. Минздрава РСФСР от 21.10.1969 № 297).

На основании постановления администрации города Сочи от 13.04.2011 № 666 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Наутилус" в аренду земельного участок по улице Победы, 2/1 в поселке Лазаревское в Лазаревском районе города Сочи" между муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи (арендодатель) и ООО "Наутилус" (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 13.06.2011 № 4900006793 (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок плоащдью 30 000,00 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109028:321, из земель населенных пунктов в территориальной зоне ЖК расположенный по адресу: г. Сочи, <...>. Вид разрешенного использования земельного участка - "аквапарк".

Согласно пункта 3.2 договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 17.05.2011 № 006/86-2011 и составляет 3 474 590,00 рублей. Внесение арендной платы осуществляется за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 3.3 договора).

Пунктом 6.2 договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3 арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, запись государственной регистрации права от 09.09.2011 № 23-23-46/062/2011-421.

Также в отношении участка зарегистрировано обременение в виде договора об ипотеке в пользу АО АКБ "Центрокредит".

Департамент имущественных отношений администрации города Сочи письмом от 18.10.2019 уведомил общество о том, что произведена оценка рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:321, согласно отчета об определении величины (размера) годовой арендной платы от 17.09.2019 № 03-09-75/19 размер годовой арендной платы составляет 7 078 948,00 рублей.

Ответчику на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенных в границах участка:

с кадастровый номером 23:49:0109028:5507, плоащдью 148,1 кв. м, нежилое;

с кадастровый номером 23:49:0109004:1300, площадью 194,3 кв. м, нежилое – кафе-пиццерия;

с кадастровый номером 23:49:0109004:1239, площадью 407,1 кв. м, нежилое помещение – входная группа;

с кадастровый номером 23:49:0109004:1456, площадью 150,2 кв. м, нежилое здание – машинное отделение, лит. К;

с кадастровым номером 23:49:0109004:1454, площадью 60,3 кв. м, нежилое здание – котельная;

с кадастровым номером 23:49:0109004:1457, площадью 63,2 кв. м, нежилое здание - машинное отделение, лит. Г;

с кадастровым номером 23:49:0109004:1453, площадью 69,7 кв. м, нежилое здание – туалет, лит. Ж;

с кадастровым номером 23:49:0109004:1452, площадью 69,7 кв. м, нежилое здание – туалет, лит. Б;

с кадастровым номером 23:49:0109004:1455, площадью 68,7 кв. м, нежилое здание – туалет, лит. И;

с кадастровым номером 23:49:0109004:1458, площадью 47,4 кв. м, нежилое здание – трансформаторная подстанция, лит. В;

с кадастровым номером 23:49:0109004:1462, площадью 23,2 кв. м, нежило здание – детское кафе, лит. З;

с кадастровым номером 23:49:0109004:1471, площадью 11,7 кв. м, нежилое здание – торговый киоск, лит. М;

с кадастровым номером 23:49:0109004:1470, площадью 104,8 кв. м, нежилое здание – зал игровых автоматов, лит. Л;

Как указала администрация при обращении с иском ответчик ненадлежащим образом исполняет обязанности по договору, в связи с чем имеется задолженность по арендной плате за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 в размере 4 530 536,42 рублей на которую истцом начислена пеня по состоянию на 16.12.2020 в сумме 423 577,73 рублей.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) на арендатора возложена пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление № 73), к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашли свое отражение в постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами. Кроме того, утвержденные постановлением № 582 принципы и правила подлежат применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.

Спорный земельный участок находятся в собственности муниципального образования город – курорт Сочи.

Постановлением Правительства Российской Федерации № 531 от 05.05.2017, вступившим в действие с 12.08.2017, были внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009, которым основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, были дополнены новым принципом следующего содержания: "принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют".

Так, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:321 ограничен в обороте по следующим основаниям.

Курортом является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры (пункт 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах").

В целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны (п. 2 ст. 32 Закона № 33-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 3 Закона № 26-ФЗ определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В постановлении Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 № 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 № 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 № 1470 "О природных 11 ресурсах побережий Черного и Азовского морей", установлено, что курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

При этом признание утратившим силу распоряжения № 591-р (распоряжением от 21.04.2011 № 685-р) не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов федерального значения. Верховный суд Российской Федерации (определение от 16.12.2016 № 308-КГ16-17577, от 07.02.2018 № 18-ККГ17-248) разъяснил, что курорт Сочи является курортом федерального значения, соответственно все земельные участки, расположенные в административных границах город-курорт Сочи входят в границы округов горно-санитарной охраны курорта и относятся к землям особо охраняемых природных территорий.

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109028:321является ограниченным в обороте, так как входит в округ горно-санитарной охраны курорта, не подлежит передаче в частную собственность.

Таким образом, с 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы будет определяться по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 8 Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации № 531 от 05.05.2017), в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Земельный налог является местным (статья 15 Налогового кодекса Российской Федерации). Устанавливается Налоговым кодексом РФ и нормативными правовыми актами о налоге представительных органов городских и сельских поселений, городских округов, обязателен к уплате на территориях соответствующих поселений (межселенных территориях), городских округов (статьи 12 и 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Земельный налог на территории города Сочи установлен Решение Городского Собрания Сочи от 11 декабря 2007 года № 231 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи" и составляет в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109028:321 в 2020 году 0,85%.

Таким образом, размер арендной платы за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 составляет 2 433 161,55 рублей (286 254 300,00 рублей (кадастровая стоимость) х 0,85%).

С учетом произведенных ответчиком платежей в спорный период отсутствует задолженность по арендной плате.

Суд приходит к выводу, что исковые требования в части взыскания арендной платы не подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено о взыскании с ответчика пени по состоянию на 16.12.2020 в сумме 423 577,73 рублей.

Как указано выше, внесение арендной платы осуществляется за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 3.3 договора).

Пунктом 6.2 договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3 арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Вместе с тем сопоставив произведенные ответчиком платежи со сроками, установленными пунктом 3.3 договора, суд приходит к выводу, что ответчиком просрочка уплаты арендных платежей в спорный период не допущена.

В силу указанного отсутствуют правовые основания для взыскания пени.

Истец также просит расторгнуть договор аренды земельного участка, указывая на то, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендных платежей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в связи с просрочкой внесения арендной платы за два и более периода подряд только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В данном случае отсутствую правовые основания для расторжения спорного договора в силу того, что истцом не доказано нарушение ответчиком сроков и порядка внесения арендных платежей.

Также истцом заявлено об аннулировании регистрационной записи об обременении земельного участка в виде договора аренды.

В силу отсутствия правовых оснований, указанное требование также не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что иск не подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 159, 163, 170- 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко