Решение от 15 октября 2018 г. по делу № А45-22195/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

№ А45-22195/2018
г. Новосибирск
15 октября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 15 октября 2018 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Обь

к администрации города Оби Новосибирской области, г. Обь

о признании права собственности и о понуждении направить проект договора,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО3, по доверенности от 11.05.2018, паспорт;

от ответчика: ФИО4, по доверенности № 13 от 13.09.2017, удостоверение,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к администрации города Оби Новосибирской области о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости - нежилое здание, назначение - магазин смешанных товаров, площадью 117,1 кв.м., степень готовности 90%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:36:000000:815, а также об обязании ответчика подготовить и направить истцу проект договора аренды земельного участка сроком на три года для завершения строительства здания магазина.

Администрация города Оби не согласилась с настоящим иском, в отзыве на иск сослалась на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства нахождения в границах испрашиваемого земельного участка объекта капитального (незавершенного) строительства, принадлежащего истцу, что является обязательным условием при предоставлении земельного участка в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разрешение на строительство было отменено на законном основании, в связи с истечением срока действия договора аренды права на землю у истца отсутствуют.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования полностью поддержала.

В обоснование иска ИП ФИО2 сослался на следующие обстоятельства дела.

Индивидуальному предпринимателю ФИО2 на основании договора аренды земельного участка №1/16-14а от 16.09.2014, заключенному с администрацией города Оби Новосибирской области, предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:36:010502:2338 сроком действия на три года для реконструкции магазина.

Для осуществления реконструкции магазина истец в установленном законом порядке обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на строительство и реконструкцию магазина на указанном выше земельном участке, приложив к заявлению необходимый пакет документов.

Администрация города Оби, проверив пакет документов на соответствие требованиям действующего законодательства, выдала истцу разрешение на строительство № RU54304000-077-14 от 24.11.2014 магазина по адресу: г. Обь, Военный городок, 117/1, сроком действия до 15.12.2015.

На основании данного разрешения на строительство истец приступил к строительству магазина.

Однако, 21.07.2015 Администрации города Оби Новосибирской области принято постановление №609 от 15.07.2015 об отмене разрешения на строительство, которым отменялось указанное выше разрешение на строительство. При этом договор аренды земельного участка №1/16-14а от 16.09.2014 расторгнут не был.

В момент действия разрешение на строительство и в период действия договора аренды земельного участка №1/16-14а от 16.09.2014 истец обратился к ответчику с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории города Оби, в соответствии с которой просил утвердить новые границы земельного участка с кадастровым номером 54:36:010502:2338.

Постановлением администрации города Оби Новосибирской области №1301 от 27.11.2017 данная схема была утверждена.

В результате выполнения кадастровых работ в соответствии с указанной схемой из земельного участка с кадастровым номером 54:36:010502:2338 был образован и поставлен на кадастровый учет новый земельный участок с кадастровым номером 54:36:000000:815.

13.09.2017, то есть до истечения срока действия договора аренды земельного участка №1/16-14а от 16.09.2014, истец обратился к ответчику с заявлением о продлении срока действия договора.

12.10.2017 ответчик отказал истцу в продлении договора аренды, мотивируя тем, что в соответствии с данными ЕГРН в границах земельного участка отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности, а также тем, что у истца имеется задолженность по арендной плате.

25.06.2018 истец вновь обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды на образованный согласно постановлению администрации города Оби Новосибирской области №1301 от 27.11.2017 земельный участок с кадастровым номером 54:36:000000:815, однако, вновь получил от ответчика очередной отказ (письмо от 09.07.2018 №5421), мотивированный тем, что право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:36:000000:815, не зарегистрировано, при этом сославшись на положения ст. 39.6 ЗК РФ, регулирующие случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, и ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регулирующую случаи возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество).

По смыслу ст. 130, 131 ГК РФ, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам, которые прочно связаны с землей и перемещение таких объектов без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, право собственности на такие объекты подлежит государственной регистрации, но при этом, по общему правилу, государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Следуя правилам п. 10 ст.40 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ от 13.07.2015, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляется на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Таким образом, в настоящее время истец лишен возможности завершить строительство магазина, в заявительном порядке оформить право собственности на незавершенный строительством объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:36:000000:815, а также заключить договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:36:000000:815, сформированный в соответствии с утвержденной администрацией города Оби схемой, в связи с тем, что ответчик отказал истцу в продлении срока действия договора аренды земельного участка №1/16-14а от 16.09.2014, а также отказался заключить новый договор аренды на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 54:36:000000:815.

Учитывая, что строительство объекта было начато и, практически, окончено (в настоящее время готовность объекта 90%) в период действия разрешения на строительство № RU54304000-077-14 от 24.11.2014 и период действия договора аренды земельного участка № 1/16-14а от 16.09.2014, а изменение границ арендуемого земельного участка с тем, чтобы строящийся объект находился строго в границах земельного участка, происходило так же в период действия договора аренды, истец расценивает отказ ответчика в продлении договора аренды земельного участка №1/16-14а от 16.09.2014 и отказ заключить договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:36:000000:815 незаконным, нарушающим права и охраняемые законом интересы истца.

Договор аренды земельного участка №1/16-14а от 16.09.2014 был заключен между сторонами в соответствии с действующим законодательством, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в установленном законом порядке.

Отказывая истцу в продлении срока действия договора аренды земельного участка, ответчик сослался на п.п. 10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, ст.39.20 ЗК РФ, в то время как указанные нормы не содержат такую причину отказа в продлении действующего договора аренды без проведения торгов, как задолженность по арендной плате.

Кроме того, отказывая в продлении действующего договора аренды, ответчик не учел положения п.21 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которого в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015г или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право истца при наличии у него объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, предоставленном в аренду, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст.39.17 ЗК РФ.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

При этом на момент отказа ответчика в продлении срока действия договора аренды действовал Приказ Минэкономразвития России от 12.01.2015 №1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, где в п.33 предусмотрено, что право подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным п.21 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем, при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект, заявитель предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

В соответствии с п.5 ст.39.17 ЗК РФ в срок не более чем в тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка, уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст.39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1)осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст.39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Основания для отказа, указанные в ст.39.16 ЗК РФ, отсутствовали. Установив, что истец является арендатором земельного участка на основании договора аренды, заключенного до 01.03.2015, и на предоставленном ему в аренду земельном участке расположен объект незавершенного строительства, ответчик должен был подготовить и направить истцу проект договора аренды земельного участка на новый срок.

Кроме того, как указано выше, в результате выполнения кадастровых работ в соответствии с постановлением администрации города Оби Новосибирской области №1301 от 27.11.2017, границы земельного участка с кадастровым номером 54:36:010502:2338 были изменены, в соответствии с предложенной истцом схемой был образован земельный участок с кадастровым номером 54:36:000000:815, согласно которой незаконченный строительством объект находится в границах указанного земельного участка.

В соответствии с ч.4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В связи с изложенным, отказ ответчика от заключения договора аренды на образованный земельный участок с кадастровым номером 54:36:000000:815 на новый срок, противоречит закону.

Данный подход соответствует сложившейся судебной практике (Определение Верховного Суда РФ от 19.09.2017 №305-С17-7338, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.11.2016 по делу №А03-4524/2016, Постановление Десятого Арбитражного апелляционного суда от 02.12.2016 по делу №А41-27734/16).

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ в редакции ФЗ от 26.07.2018).

Обстоятельства, исключающие в силу статьи 222 ГК РФ снос самовольной постройки, непосредственно связаны с признанием права собственности на этот объект в судебном порядке за правообладателем земельного участка при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

В силу части 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из п.30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 130 ГК РФ, объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из п.1 ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

Спорный объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:36:000000:815, ввиду отмены разрешения на строительство, номинально обладает признаками самовольного строения, хотя строительство производилось в период действия разрешения на строительство на земельном участке, предоставленном истцу в пользовании на основании договора аренды земельного участка, который использовался истцом согласно условиям договора аренды и разрешенного вида использования земельного участка.

Спорный объект незавершенного строительства соответствует параметрам, установленным проектной документации, предоставленной ответчику, находится в пределах границ образованного земельного участка с кадастровым номером 54:36:000000:815 (образован из участка с кадастровым номером 54:36:010502:2338, предоставленного истцу по договору аренды), не создает угрозу жизни и причинения вреда здоровью и имуществу граждан, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

Указанные обстоятельства следуют из заключения ООО «Центрекс» № 61/18-СТЭО от 27.07.2018, согласно которому незавершенный строительством объект по адресу: Новосибирская область, город Обь, ЖКО Аэропорта, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:36:000000:815, соответствует пожарным, эксплуатационным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, в связи с чем рекомендуется к сохранению в созданном виде и завершению строительства.

Факт наличия объекта незавершенного строительства, расположенного в границах земельного участка, предоставленного истцу по договору аренды земельного участка №1/16-14а от 16.09.2014, подтверждается Техническим планом объекта незавершенного строительства, составленным кадастровым инженером ФИО5 от 19.06.2018.

Вид разрешенного использования указанного земельного участка – «Магазины».

Кроме того, по делу имеется совокупность следующих условий:

-заявление о продлении договора аренды подано истцом до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды;

- иное лицо не обладает исключительным правом на приобретение этого земельного участка;

- ранее заключенный между сторонами договор аренды земельного участка не расторгнут по снованиям, предусмотренным ст.46 ЗК РФ;

- истцом было подано заявление на заключение нового договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:36:000000:815, образование которого было начато истцом еще в период действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на которое было подано заявление о продлении до истечения срока его действия;

- ответчиком в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее действовавшего договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах;

- спорный земельный участок не представлялся ранее для завершения строительства объекта незавершенного строительства ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно ст.ст.4, 198 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Так же граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконных решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействия) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При таких обстоятельствах, исковые требования ИП ФИО2 подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по государственной пошлине по иску следует отнести на истца согласно ходатайству его представителя, сделанному в судебном заседании.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 304546310700030, ИНН <***>) право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости – нежилое здание, назначение – магазин смешанных товаров, площадью 117,1 кв.м., степень готовности 90%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:36:000000:815.

Обязать администрацию города оби Новосибирской области подготовить и направить индивидуальному предпринимателю ФИО2 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:000000:815, площадью 225+/-5 кв.м., сроком на 3 года для завершения строительства здания магазина.

Судебные расходы по государственной пошлине, уплаченной по иску, отнести на индивидуального предпринимателя ФИО2.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья И.В. Лузарева