Решение от 15 ноября 2018 г. по делу № А65-38348/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-38348/2017

Дата принятия решения – 15 ноября 2018 года.

Дата объявления резолютивной части – 08 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего: судьи Андреева К.П.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротоколирования секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования <...>; (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Евромаркет", г.Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 500 573,94 руб. долга, 219 044,77 руб. пени

с участием:

от истца – ФИО2 по доверенности от 21.09.2018, после перерыва ФИО3 по доверенности от 30.10.2018 г.,

от ответчика – представитель по доверенности от 11.01.2018 ФИО4, директор ФИО5, после перерыва представитель по доверенности от 11.01.2018 ФИО4,

от третьего лица ООО «Бизнес-Центр «Премьер» - не явился, извещен

от третьего лица ООО «Калибри» - не явился, извещен,

установил:

Истец - Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования <...> - обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "Евромаркет", г.Набережные Челны - о взыскании 500 573,94 руб. долга, 219 044,77 руб. пени.

Определением суда от 30.11.2017 в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Бизнес-Центр «Премьер», ООО «Калибри».

Определением суда от 07.05.2018 производство по делу было приостановлено до рассмотрения Верховным судом Республики Татарстан и вступления в законную силу судебного акта по делу №3а-338/2018.

В рамках настоящего дела истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании 186 281,12 руб. долга по договору аренды земельного участка кадастровый №16:52:070101:220. с множественностью лиц на стороне арендатора №177-АЗ от 19.05.2006г. за период 01.10.2016 по 30.09.2017, 116 984,23 руб. неустойки за период с 16.10.2014 по 02.10.2017.

Судом установлено, что в производстве Верховного суда Республики Татарстан имеется дело №3а-338/2018 по иску Общества с ограниченной ответственностью «Евромаркет» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Федеральному государственному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка кадастровый №16:52:070101:220.

01.06.2018 Верховным судом Республики Татарстан было вынесено решение по делу №3а-338/2018, кадастровая стоимость земельного участка кадастровый №16:52:070101:220 определена в размере равном его рыночной стоимости 11 382 500 руб.

Апелляционным определением Верховного суда Республики Татарстан от 11.09.2018 решение Верховного суда Республики Татарстан по делу №3а-338/2018 оставлено без изменения.

Представители третьих лиц в суд не явились, извещены в порядке ст.ст.121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие не явившихся третьих лиц.

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности, дал пояснения.

Судом в порядке ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 08 ноября 2018 года 14 час. 30 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии сторон.

Истец уточнил свои требования, в части долга отказался от исковых требований в связи с погашением долга, уточнил требования в части взыскания неустойки до 112 683,38 руб.

Судом уточнение исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято.

Как следует из материалов дела, 19.05.2006г. между Исполнительным комитетом г.Набережные Челны и ООО «ТКДЦ «Батыр» был заключен договор аренды с множественностью лиц со стороны арендатора №177-АЗ, сроком по 17.05.2055г. Зарегистрирован договор аренды 09.06.2006г.

В соответствии с п. 1.1 договора аренды арендодатель (истец) предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды совместно с другими собственниками (пользователями) части здания, сооружения, расположенных на этом земельном участке (далее - объект), земельный участок с кадастровым номером: 16:52:070101:0220, площадью 4154 кв.м, находящийся по адресу: РТ, <...> (3/02), под театрально-киноконцертный досуговый центр и летнее кафе. Указанный земельный участок был передан арендатору по передаточному акту от 19.05.2006г.

19.05.2006г. между Исполнительным комитетом г.Набережные Челны и ООО «Евромаркет» (ответчик) было заключено соглашение №13/177-АЗ о присоединении к договору аренды, сроком по 17.05.2055г. Соглашение о присоединении зарегистрировано 09.06.2006г.

В соответствии с п. 1 соглашения арендодатель (истец) предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды совместно с другими собственниками (пользователями) части здания, сооружения, расположенных на этом земельном участке, земельный участок с кадастровым номером: 16:52:070101:0220, площадью 4154 кв.м, находящийся по адресу: РТ, <...> (3/02), под киноконцертный зал.

Согласно п.2 условиями использования указанного в п.1 соглашения земельного участка арендатором стороны признают условия договора аренды земельного участка, заключенного между ИКМО «г.Набережные Челны» и ООО «ТКДЦ «Батыр» от 19.05.2006г. №177-АЗ (кроме п.3.4).

24.09.2007г. постановлением ИКМО г.Набережные Челны №3534 внесены изменения и дополнения в постановление Руководителя Исполнительного комитета от 17.05.2006г. №1496 «О предоставлении ООО «Евромаркет», ООО «ТКЦД «Батыр» земельного участка в аренду», установлено, что величина арендной платы за предоставляемый земельный участок определяется пропорционально доле собственника в нежилом строении и составляет: ООО «Евромаркет» - 62,91% под киноконцертный зал, ООО «ТКДЦ «Батыр» - 20,41% под театрально-киноконцертный досуговый центр, - 16,68% под летнее кафе.

Постановлением ИКМО г.Набережные Челны №4224 от 07.11.2007г. внесены изменения в Постановление руководителя ИКМО №1496 от 17.05.2006г. «О предоставлении ООО «Евромаркет», ООО «ТДЦ «Батыр» земельного участка в аренду» (в ред. постановления Руководителя ИКМО от 24.09.2007г. №3534), заменены цифры: «62,91» на «64,20»; «20,41» на «20,83»; «16,68» на «14,97».

Постановлением ИКМО г.Набережные Челны №994 от 02.03.2011 г. внесены изменения в Постановление руководителя ИКМО №1496 от 17.05.2006г. «О предоставлении ООО «Евромаркет», ООО «ТДЦ «Батыр» земельного участка в аренду», установлены доли в праве на землю, которая составила ООО «ТКДЦ «Батыр» - 20,83%, ООО «Евромаркет» -79,17%.

05.04.2011г. между Исполнительным комитетом г.Набережные Челны и ответчиком было заключено Дополнительное соглашение к соглашению о присоединении, которым стороны согласовали, что величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения соглашения устанавливается пропорционально доле соарендатора в объекте: киноконцертный зал - 64,20%, под летнее кафе - 14,97%, которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих соарендатору на праве собственности помещений в объекте к общей площади объекта и составляет 500 689 руб. Дополнительное соглашение зарегистрировано 28.04.2011г.

Согласно п. 5 дополнительного соглашения к соглашению о присоединении условия, предусмотренный разделом 3 договора, распространяются на правоотношения сторон, возникшие с момента издания постановления Исполнительного комитета от 02.03.2011г. №994.

25.03.2015г. за ответчиком зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 16:52:070101:7307, расположенный на спорном земельном участке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.02.2017г.

Согласно выписке из ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.02.2017г. ответчик является собственником помещений (кадастровый номер: 16:52:070101:6596; 16:52:070101:6621) в здании (кадастровый номер 16:52:070101:324), расположенном на спорном земельном участке, находящемся по адресу: РТ, <...> (3/02).

Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что право пользования земельным участком возникает с момента регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Из изложенного следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, в силу чего прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления арендодателем требования о взыскании задолженности по арендной плате к его прежнему собственнику, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Указанные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Названный вывод содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8611/09 от 27.10.2009.

05.04.2011г между Исполнительным комитетом г.Набережные Челны и ООО «Евромаркет» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды №13/177-АЗ. Соглашение зарегистрировано 28.04.2011г.

Между Исполнительным комитетом г.Набережные Челны и ООО «ТКДЦ «Батыр» соответствующего дополнительного соглашения во исполнение Постановления ИКМО №994 от 02.03.2011 г заключено не было.

24.07.2014 в ЕГРЮЛ внесены сведения о прекращении деятельности ООО «ТКДЦ «Батыр».

ООО «Бизнес-центр «Премьер» согласно выпискам из ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним является собственником помещений в здании расположенном на спорном земельном участке, которые ранее принадлежали ООО «ТКДЦ «Батыр».

В соответствии с п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

17.03.2017г. решением Арбитражного суда РТ по делу №А65-28337/2016 по иску Исполнительного комитета г.Набережные Челны к ООО «Бизнес-Центр «Премьер» исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу Истца взыскано 376 767 руб. долга, 149 764 руб. 94 коп. пени. Решение вступило в законную силу.

В соответствии с п. 3.8 договора от 19.05.2006г. ответчик перечисляет арендную плату ежеквартально, не позднее пятнадцатого числа первого месяца квартала, следующего за отчетным.

В соответствии с п.4.3.6 договора ответчик обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Также согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N I 1 разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК и п. 1 ст. 35 ЗК. определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении N 15837/11 от 17.04.2012 г., поскольку регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков без внесения в указанных договоры соответствующих изменений.

За период пользования с 01.07.2014г. по 30.09.2017г. ответчик платежи, предусмотренные договором, своевременно и в полном объеме не производил. Долг ответчика за указанный период согласно расчету истца с учетом уточнений исковых требований составил 15 219,12 руб., что послужило основанием для обращения в суд с иском о взыскании долга, пени.

Истец после уточнения исковых требований в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об отказе от иска в части требования о взыскании 15 219,12 руб. долга в связи с погашением долга платежным поручением №23 от 05.02.2018.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Рассмотрев представленные документы, суд считает возможным на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ удовлетворить ходатайство истца и принять отказ от иска в части требований о взыскании 15 219,12 руб. долга.

На основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Повторное обращение в суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается (ч.3 ст.151 АПК РФ).

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 112 683,38 руб. пени за период с 16.10.2014г. по 05.02.2018г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ законом или договором может быть предусмотрена неустойка (штраф, пени), т.е. денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения обязательства.

В соответствии с п. 3.8 договора от 19.05.2006г. ответчик перечисляет арендную плату ежеквартально, не позднее пятнадцатого числа первого месяца квартала, следующего за отчетным.

В соответствии с п.5.2 договора аренды в случае неуплаты арендной платы в установленный срок начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Судом проверен представленный истцом расчет неустойки.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности за период с 16.10.2014 по 05.02.2018, начисленных на долг по арендной плате, образовавшийся за период с 01.07.2014 по 30.09.2014.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу п.1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент существования спорных отношений) течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно п.2 ст.200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203 ГК РФ).

Признание части долга, в том числе путем уплаты его части, не свидетельствует о признании долга в целом, если иное не оговорено должником. В тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь части долга (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам).

Соответствующие разъяснения содержатся в п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".

В соответствии с представленным истцом расчетом размер пени составляет 112 683,38 руб. за период с 16.10.2014 по 05.02.2018.

Как пояснил ответчик, размер арендной платы, на который начисляется неустойка и указанный в расчете истца, не превышает ее размера по расчету ответчика.

Судом были исследованы платежные поручения, представленные ответчиком, соотнесены со сроками платежей.

Таким образом, поскольку исковое заявление было подано в суд 23.11.2017, а исковые требования о взыскании 112 683,38 руб. неустойки за период с 16.10.2014 по 05.02.2018, срок исковой давности за период с 16.10.2014 по 22.11.2014 истек.

По расчету суда за период с 23.11.2014 по 05.02.2018 размер неустойки составил 107 150,52 руб.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

По смыслу указанных выше норм гражданского законодательства и пунктов 71, 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При этом в силу пункта 77 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Доказательств явной несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик в материалы дела не представил.

Ответчиком в материалы дела также не представлены доказательства того, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Поскольку ответчик допустил просрочку исполнения обязательств по внесению арендных платежей, требование истца о взыскании неустойки в размере 107 150,52 руб. за период с 23.11.2014 по 05.02.2018 признается судом обоснованным и соразмерным с учетом величины долга, периода просрочки и платежей ответчика.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика в доход федерального в порядке статьи 110 АПК РФ, поскольку истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 112, 150, 151, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

Отказ истца от иска в части требования о взыскании 15 219,12 руб. долга, принять.

Производство по делу в указанной части прекратить.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Евромаркет", г.Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования <...> (ОГРН <***>; ИНН <***>) 107 150,52 руб. неустойки.

В иске в оставшейся части отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Евромаркет", г.Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 4 215 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.

Судья К.П. Андреев