Решение от 3 сентября 2017 г. по делу № А07-912/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-912/17
г. Уфа
04 сентября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 28.08.2017

Полный текст решения изготовлен 04.09.2017

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Касьяновой С.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью Агрофирма "Николаевская" (ИНН 0245014917, ОГРН 1050202318517)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (ИНН 0274101138, ОГРН 1040203924485)

3-и лица: Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан

Администрация сельского поселения Николаевский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан

Администрация муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан

Об обязании произвести государственную регистрацию права

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2, по доверенности от 22.12.2016 г. №488, ФИО3, представитель по доверенности от 14.02.2017 г. № 58.

от Управления Росреестра по РБ – ФИО4, представитель по доверенности от 16.09.2016 г. № 181.

Общество с ограниченной ответственностью Агрофирма "Николаевская" (далее – ООО Агрофирма «Николаевская», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Управление Росреестра по РБ) о признании незаконным отказа в регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества (сообщение об отказе в государственной регистрации №04/377/001/2016-8968 от 023.12.2016), обязании произвести государственную регистрацию за ООО Агрофирма «Николаевская» права собственности на объект недвижимости: объект незавершенного строительства 4-хэтажный недостроенный дом с кадастровым номером 02:47:120304:518, по адресу: РБ, Уфимский район, д.Николаевка, площадью 2226,5 кв.м., степень готовности объекта 30%.

К участию в деле в качестве 3-х лиц привлечены: Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Администрация сельского поселения Николаевский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, Администрация муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан.

Управление Росреестра по РБ в представленном отзыве просит в удовлетворении требований отказать.

Представитель заявителя в судебном заседании требования поддержал.

Представитель Управления Росреестра по РБ доводы отзыва поддержал.

3-и лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Дело рассматривается в отсутствие 3-х лиц по правилам ст.156 АПК Российской Федерации.

УСТАНОВИЛ:

Как указывает заявитель, 25 октября 2016 года ООО Агрофирма «Николаевская» обратилось в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости – объект незавершенного строительства «4-хэтажный недостроенный дом с кадастровым номером: 02:47:120304:518, адрес: Республика Башкортостан, Уфимский район, д.Николаевка, площадью 2 226,5 кв.м., степень готовности объекта – 30%»

Заявителем на государственную регистрацию в качестве правоустанавливающих документов были представлены следующие документы: распоряжение Кабинета Министров Республики Башкортостан от 18.08.1995 №925-р об отнесении Государственного предприятия совхоза имени 60-летия Союза ССР к государственной собственности Республики Башкортостан, постановление администрации Уфимского района от 03.08.1992 №291-2 о закреплении земель за совхозом, приказ №467 от 11.07.1997 о выделении под строительство 4хэтажного жилого дома в д.Николаевка Уфимского района Республики Башкортостан земель категории земли населенных пунктов в размере 592 кв.м., судебные акты Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу №А07-6219/2005 о несостоятельности (банкротстве) ГП совхоза имени 60-летия Союза ССР, заявка на участие в торгах от 06.08.2010, протокол по результатам проведения торгов без объявления цены от 25.08.2010, договор купли-продажи №1 от 25.08.2010 с приложением №№1-3, дополнительное соглашением к договору от 10.09.2010, кадастровый паспорт земельного участка от 10.02.2014 №02/14/1-89592, кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства 02:47:120304:518 от 20.03.2014.

Уведомлением № 04/377/001/2016-8968 от 02.12.2016 Управление Росреестра по РБ отказало в государственной регистрации объекта недвижимого имущества, в связи с ликвидацией продавца – Государственного предприятия совхоз имени 60-летия Союза ССР ввиду завершения процедуры несостоятельности (банкротства), права которого на объект в установленном порядке не были зарегистрированы.

Поскольку устранение препятствий к государственно регистрации права собственности невозможно ввиду ликвидации продавца, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, Государственное предприятие совхоз имени 60-летия Союза СССР Республики Башкортостан зарегистрировано в качестве юридического лица Администрацией Уфимского района Республики Башкортостан 25.02.1992.

Распоряжением Кабинета Министров Республики Башкортостан от 18.08.1995 №925-р Государственное предприятие совхоз имени 60-летия Союза ССР отнесено к государственной собственности Республики Башкортостан (т.1 л.д.38).

Распоряжением Государственного комитета Республики Башкортостан по управлению государственной собственностью от 29.08.1995 утвержден устав предприятия (т.1 л.д.107).

Согласно Уставу Государственное предприятие совхоз имени 60-летия Союза ССР является унитарным предприятием, функции учредителя осуществляет министерство имущественных отношений Республики Башкортостан (т.1 л.д.105-106).

Постановлением главы администрации Уфимского района от 03.08.1992 №291-2 за ГП совхоз имени 60-летия Союза ССР закреплены в постоянное пользование земельные угодья в размере 10851 га (т.1 л.д.94 на обороте-95).

На основании приказа №467 от 11.07.1997 Государственному предприятию совхоз имени 60-летия Союза ССР выделен земельный участок площадью 592 кв.м. в д.Николаевка Уфимского района для строительства 4-хэтажного жилого дома (л.д.86)

ГП совхоз имени 60-летия Союза ССР Уфимского района выдано свидетельство о внесении в реестр государственного имущества Республики Башкортостан, закрепленного на праве хозяйственного ведения от 12.09.2000, реестровый №04701076 (т.1 л.д.108).

Согласно бухгалтерским балансам здание 16-квартирного жилого дома учтено в списке объектов незавершенного строительства Государственного предприятия.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2005 по делу №А07-6219/2005 ГП совхоз имени 60-летия Союза СССР признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

В ходе инвентаризации, проведенной конкурсным управляющим ГП ФИО5 по состоянию на 11.01.2019, установлено фактическое наличие и нахождение на балансе объекта незавершенного строительства 16-квартирного жилого дома в д.Николаевка (стр.156 – т.1 л.д.113-117).

Протоколом собрания кредиторов ГП совхоз имени 60-летия Союза ССР №8 от 16.07.2010 утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ГП без объявления цены (т.1 л.д.121-126).

На основании Протокола по результатам проведения торгов без объявления цены по лоту №1 от25.08.2010 между заявителем и ГП совхоз имени 60-летия Союза ССР заключен договор купли-продажи №1, предметом которого указано принадлежащее продавцу на праве хозяйственного ведения имущество – лот №1 (т.1 л.д.13-19).

Дополнительным соглашением от 10.09.2010 стороны договора купли-продажи №1 от 25.08.2010 дополнили договор пообъектным перечнем имущества, составляющего лот №1, в котором под №59 указан 4-хэтажный недостроенный дом в д.Николаевка, расположенный на земельном участке с кадастровым №02:47:120304:34 (т.1 л.д.20-22).

Объект передан ООО Агрофирма «Николаевская» по акту приема-передачи от 27.08.2010 (т.1 л.д.23-25).

Приобретенное с торгов имущество оплачено заявителем продавцу по платежным поручениям №415 от 23.08.2010 на сумму 4 214 715 руб., №426 от 26.08.2010 на сумму 4 214 715 руб. (т.1 л.д.31-32).

14.11.2011 в ЕГРЮЛ внесены сведения о прекращении деятельности ГП совхоз имени 60-летия Союза ССР в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Республики Башкортостан о завершении конкурсного производства.

Объект незавершенного строительства имеет кадастровый №02:47:120304:518, земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, площадью 592 кв.м. имеет кадастровый №02:47:120304:34, вид разрешенного использования: размещение жилых зданий, сооружений (т.2 л.д.5-7).

Согласно заключению кадастрового инженера от 18.07.2017 №1707-09 технические характеристики объекта, указанные в техпаспорте от 12.05.2014 ин.в№27340 соответствуют фактическим данным обследования, проектируемая площадь объекта равна 2226,5 кв.м.

Согласно справке главы сельского поселения Николаевский сельсовет №2136 от 09.11.2012 4-хэтажный недостроенный дом в д.Николаевка имеет почтовый адрес: РБ, <...> (т.2 л.д.21)

В силу ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также с п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" покупатель недвижимого имущества, которому оно было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" прямо не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

Между тем, как неоднократно указывал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отсутствие в законе соответствующих особенностей регистрации права собственности покупателя при отсутствии продавца не должно служить препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения (постановления от 27.05.2003 N 1069/03, от 01.12.2011 N 9032/11).

В силу п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ.

На основании изложенного, при наличии подтвержденных материалами дела доказательств приобретения объекта недвижимости и прекращения деятельности продавца – Государственного предприятия совхоз имени 60-летия Союза ССР, заявитель вправе требовать произвести государственную регистрацию права в отсутствие (по объективным причинам) заявления предыдущего правообладателя этого объекта недвижимости.

Доводы ответчика о том, что неблагоприятные последствия для заявителя в виде отказа в государственной регистрации права наступили ввиду нарушения им публично-правовой обязанности по своевременному обращению к регистрирующему органу за регистрацией права и, как следствие, возможности регистрации права при ликвидации продавца только в судебном порядке, отклоняются судом.

Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязанность по своевременному обращению к регистрирующему органу за регистрацией права не установлена.

По смыслу ст. ст. 8.1, 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ликвидация продавца недвижимого имущества на момент обращения заявителя-покупателя за государственной регистрацией права не может служить обстоятельством, препятствующим государственной регистрации права.

Действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о государственной регистрации, в связи с чем на основании п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к таким отношениям подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения, а именно п. 3 ст. 551 названного Кодекса и п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав.

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 названной статьи).

Отсутствие в законе соответствующих особенностей регистрации права собственности покупателя при отсутствии продавца не должно служить препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.05.2003 N 1069/03).

В соответствии с п. 1 ст. 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 6 Закона о регистрации государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие названного Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Закона сделки с объектом недвижимого имущества.

На основании ст. 16 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Согласно ст. 17 названного Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, перечисленные в п. 1 данной статьи.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено названным Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (п. 1 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.01.2010 N 10885/09, при отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество по правилам п. 2 ст. 6 Закона о государственной регистрации прав покупатель обязан доказать наличие права собственности у продавца на приобретаемое у него недвижимое имущество и наличие законных оснований для перехода данного права к покупателю.

Согласно п. 36 постановления от 29.04.2010 N 10/22 право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Из материалов дела следует, что незавершенное строительство объекта начато на основании приказа №467 от 11.07.1997 (л.д.86 т.1), принадлежало унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, сведения о чем внесены в Реестр государственного имущества Республики Башкортостан. Таким образом, права на недвижимое имущество продавца возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Сторонами в договоре купли-продажи №1 от 25.08.2010 с учетом дополнительного соглашения от 10.09.2010 определены идентифицирующие признаки предмета договора, что позволяет однозначно установить идентичность передаваемого по договору купли-продажи объекта недвижимости и объекта, принадлежащего ранее ГП совхоз имени 60-летия Союза ССР.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для государственной регистрации перехода ранее возникшего права собственности продавца к ООО Агрофирма «Николаевская».

При рассмотрении спора также учтено, что в отношении иных объектов недвижимого имущества, приобретенных заявителем у ГП совхоз имени 60-летия Союза ССР по договору купли-продажи №1 от 25.08.2010, вынесены судебные акты о государственной регистрации права собственности, соответственно, удовлетворение заявленных требований отвечает принципу правовой определенности (дела №А07-13001/2013, №А07-1164/2014, №А07-1166/2014).

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлине возлагаются на истца в соответствии с его заявлением.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Заявление Общества с ограниченной ответственностью Агрофирма "Николаевская" (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) провести государственную регистрацию за Обществом с ограниченной ответственностью Агрофирма «Николаевская» права собственности на объект недвижимости: объект незавершенного строительства 4-хэтажный недостроенный дом с кадастровым номером 02:47:120304:518, по адресу: РБ, Уфимский район, д.Николаевка, площадью 2226,5 кв.м., степень готовности объекта 30%.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья С.С. Касьянова