Решение от 7 сентября 2021 г. по делу № А31-13201/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-13201/2019
г. Кострома
07 сентября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 августа 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 07 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Кочетковой Екатерины Сергеевны, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Паста», г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Север Торг», г. Ярославль (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды № В23 от 18.09.2017 года, о возложении на ответчика обязанности вернуть удерживаемое имущество,

и встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Север Торг», г. Ярославль (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Паста», г. Кострома (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 44 318 руб. 65 коп. задолженности по оплате постоянной арендной платы, 7 273 руб. 59 коп. пени за просрочку оплаты постоянной арендной платы, 2 170 руб. 60 коп. задолженности по оплате переменной арендной платы, 165 000 руб. штрафа за неведение коммерческой деятельности в арендуемом помещении, 100 000 руб. неустойки за неисполнение обязанности по страхованию и предоставлению документов по договору аренды № В23 от 18.09.2017 года,

при участии в заседании:

от истца (ООО «Паста»): не явился,

от ответчика (ООО «Север Торг»): ФИО2 (доверенность от 06.02.2020 года),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Паста» (далее – истец, ООО «Паста») обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Север Торг» (далее – ответчик, ООО «Север Торг») о расторжении договора аренды № В23 от 18.09.2017 года, о возложении на ответчика обязанности вернуть удерживаемое имущество.

Определением суда от 02.12.2019 года к совместному рассмотрению с первоначальным иском к производству принято встречное исковое заявление ООО «Север Торг».

Определением от 22.01.2021 года судом к рассмотрению приняты уточненные встречные исковые требования, в соответствии с которыми ООО «Север Торг» просило взыскать с ООО «Паста» 44318 руб. 65 коп. долга по постоянной арендной плате, 7142 руб. 69 коп. пени, 2170 руб. долга по переменной арендной плате, 165000 руб. штрафа за неведение коммерческой деятельности в арендуемом помещении, 100000 руб. неустойки за неисполнение обязанности по страхованию и предоставлению документов.

Определением от 10.03.2021 года судом к рассмотрению приняты уточненные встреченные исковые требования, в соответствии с которыми ООО «Север Торг» просит взыскать с ответчика 44318 руб. 65 коп. долга по постоянной арендной плате, 7055 руб. 42 коп. пени, 2170 руб. долга по переменной арендной плате, 165000 руб. штрафа за неведение коммерческой деятельности в арендуемом помещении, 100000 руб. неустойки за неисполнение обязанности по страхованию и предоставлению документов.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил, извещен.

Ранее ООО «Паста» заявило отказ от требования о расторжении договора аренды № В23 от 18.09.2017 года, который был принят судом к рассмотрению для последующего разрешения по существу.

Согласно правилу, содержащемуся в части 2 статьи 49 АПК РФ, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Отказ истца от исковых требований не противоречит законам и иным нормативным правовым актам и не нарушает прав и законных интересов других лиц, поэтому принимается арбитражным судом.

В силу пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Частичный отказ истца от иска принят арбитражным судом, производство по настоящему делу в части требования о расторжении договора аренды № В23 от 18.09.2017 года подлежит прекращению.

ООО «Север Торг» исковые требования не признало, встречные исковые требования поддержало.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает спор в отсутствие представителя ООО «Паста».

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

18 сентября 2017 года между ООО «Север Торг» (арендодатель) и ООО «Паста» (арендатор) заключен договор аренды № В23, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору на условиях договора во временное владение и пользование часть нежилого Помещения № В23, расположенного на 2 этаже Торгового центра, согласно планов и экспликаций, площадью 40,78 кв.м, именуемое в дальнейшем «Помещение», со всеми правами, предоставленными договором, и с учетом содержащихся в нем ограничений, а Арендатор обязуется принять Помещение, своевременно и надлежащим образом вносить арендную плату и выполнять другие обязательства, предусмотренные договором.

Месторасположение и границы Помещения в Торговом центре, предоставляемого в аренду, согласованы Сторонами и обозначены на Экспликации (фрагменте из поэтажного плана БТИ), являющейся Приложением № 1 к Договору (пункт 2.1 договора).

Разрешенное использование Помещения состоит в следующем: Помещение предоставляется в аренду для осуществления коммерческой деятельности Арендатора по розничной торговле в соответствии с Торговым профилем: «Паста и лапша» (пункт 2.3 договора).

Согласно пункту 5.1 договор заключен на срок аренды, начинающийся с момента подписания сторонами акта приема-передачи Помещения (дата аренды) и заканчивающийся через 11 месяцев (срок аренды). Стороны договорились, что договор автоматически возобновляет свое действие на следующий срок 11 месяцев с учетом положений пункта 3.9 договора. Порядок прекращения срока действия договора установлен разделом 10 договора, а также пунктами 5.2, 5.3.

При этом стороны особо оговаривают, что:

- за исключением случаев, когда договором оговорено иное, для прекращения срока аренды и договора в дату, установленную в договоре, арендатору необходимо не позднее чем за 2 месяца до даты прекращения срока действия договора направить арендодателю уведомление о нежелании возобновлять договор аренды на новый срок (пункт 5.2 договора),

- в случае если уведомление о нежелании возобновлять договор на новый срок не будет направлено или будет направлено с нарушением срока, установленного пунктом 5.2 договора, договор считается автоматически возобновленным согласно условию пункта 5.1 договора (пункт 5.3 договора).

Помещение передано Арендатору по акту приема-передачи от 03.11.2017 года.

Согласно пункту 3.1 договора за пользование Помещением Арендатор обязуется с даты Акта приема-передачи Помещения и в течение всего Срока аренды ежемесячно, своевременно и в полном объеме выплачивать Арендодателю арендную плату, состоящую из постоянной составляющей арендной платы (далее именуемая по тексту - «постоянная арендная плата») и переменной составляющей арендной платы (далее именуемая по тексту - «переменная арендная плата»).

Согласно пункту 3.1.1 договора размер постоянной арендной платы рассчитывается как плата с оборота арендатора, но не менее 20390 руб. в месяц с учетом НДС 18%.

Постоянная арендная плата (минимальный платеж постоянной арендной платы) в размере 20390 руб. в месяц с учетом НДС 18% уплачивается арендатором на основании счета, выставленного арендодателем до 30 числа месяца, предшествующего отчетному, а арендатор уплачивает сумму по счету не позднее 5 числа текущего месяца.

Другая часть постоянной арендной платы в сумме, превышающей 20390 руб., если она подлежит уплате исходя из суммы оборота арендатора за отчетный период, уплачивается арендатором не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным, на основании счета, выставленного арендодателем.

Согласно пункту 3.1.2 договора постоянная арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 5 числа оплачиваемого месяца в порядке, определенном пунктами 3.3-3.4 договора.

Если по какой-либо причине до 5-го числа оплачиваемого месяца Арендатор не получит от Арендодателя счета с указанием размера подлежащей уплате постоянной арендной платы, Арендатор обязан самостоятельно в соответствии с п. п. 3.1.1, 3.2 договора произвести расчет подлежащей уплате постоянной арендной платы и перечислить ее на расчетный счет Арендодателя в срок до 7-го числа оплачиваемого месяца (пункт 3.3 договора).

Переменная арендная плата оплачивается Арендатором ежемесячно в течение 5 (пяти) банковских дней с момента получения счета от Арендодателя на оплату согласно счету-фактуре и акту о фактически оказанных услугах в отчетном периоде. В случае не получения счета на оплату переменной арендной платы в срок до 20 (двадцатого) числа месяца, следующего за оплачиваемым, Арендатор обязан немедленно уведомить об этом Арендодателя (пункт 3.4 договора).

Согласно пункту 3.5 договора обязательство Арендатора по уплате арендной платы считается исполненным с момента поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя либо на расчетный счет получателя, указанного в финансовом распоряжении Арендодателя.

В пункте 3.9 договора стороны согласовали, что с продлением срока аренды Арендодатель имеет право автоматически увеличить (проиндексировать) размер арендной платы на 7% от размера, действующего в предыдущий год аренды, если более высокий размер индексации не будет письменно согласован сторонами.

Из пункта 1.7 договора следует, что страховой обеспечительный депозит – определенная договором денежная сумма, выплачиваемая арендатором арендодателю в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору в порядке, определенном договором.

Согласно пункту 4.1 страховой обеспечительный депозит в сумме 40780 руб., в том числе НДС 18%, выплачивается Арендатором Арендодателю в качестве обеспечения исполнения обязательств Арендатора по договору в течение 5 банковских дней с даты подписания сторонами договора, путем перечисления на расчетный счет Арендодателя, указанный в п. 13.1 договора. Депозит не является задатком, займом или предоплатой, проценты на депозит не начисляются.

Часть страхового обеспечительного депозита в размере 20390 руб., в том числе НДС 18%, оплаченная Арендатором в соответствии с договором, с даты подписания акта приема-передачи помещения подлежит зачету в счет оплаты арендной платы за первый месяц по договору (пункт 4.1.1 договора).

Часть страхового обеспечительного депозита в размере 20390 руб., в том числе НДС 18%, оплаченная Арендатором в соответствии с договором, будет являться депозитом по договору.

Пунктом 4.4 договора установлено, что Арендодатель возвращает Арендатору депозит при отсутствии какой-либо задолженности перед Арендодателем и виновных действий со стороны Арендатора в следующих случаях:

- по истечении срока аренды,

- в случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендодателя или одностороннего отказа Арендодателя от исполнения договора, за исключением случаев, предусмотренных п. 10.4 договора,

- в случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендатора при наличии виновных действий со стороны Арендодателя.

При этом из пункта 4.5 договора следует, что в случае если на момент прекращения действия договора (истечение срока аренды или досрочное расторжение договора) у Арендатора имеется какая-либо задолженность перед Арендодателем, возникшая в результате ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору как период действия договора, так и связи с его расторжением, независимо от причин непогашения задолженности, Арендодатель имеет право удержать в качестве штрафа.

Перечисление арендатором страхового обеспечительного депозита при заключении договора аренды сторонами не оспаривалось.

В силу пункта 7.1.3 договора Арендатор обязан выплачивать платежи, предусмотренные договором на условиях и в размере, предусмотренных условиями договора.

Арендатор обязан постоянно и без перерывов вести коммерческую деятельность в Помещении в соответствии с Торговым профилем, общепринятыми обычаями делового оборота и деловой этики в соответствии с разрешенным использованием в течение всего срока аренды. Если Арендатор в течение 5 дней не осуществляет в Помещении торговую деятельность или иную деятельность, указанную в качестве Разрешенного использования Помещения Арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора (пункт 7.1.8 договора).

Арендатор обязан, если иное не предусмотрено условиями договора или приложений к нему, оплачивать любые счета, выставленные Арендодателем и подлежащие оплате в соответствии с условиями договора и приложений к нему, в том числе Правилами для Арендаторов в целях погашения задолженностей Арендатора, компенсаций ущерба, уплаты штрафов, пени и возмещения расходов Арендодателя не позднее 5 банковских дней с момента получения соответствующего счета от Арендодателя (пункт 7.1.14 договора).

В соответствии с пунктом 10.1 договора он вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами, и прекращает действие согласно условиям договора.

Согласно пункту 10.3 договора он может быть изменен или досрочно прекращен:

- по письменному соглашению сторон,

- по вступившему в законную силу решению суда,

- при отказе одной из сторон от исполнения договора в случаях, предусмотренных договором.

По требованию арендатора договор может быть расторгнут в следующих случаях:

а) в случае, если неисполнение Арендодателем своих обязательств по договору привело в тому, что Помещение становиться непригодным для использования и применения Арендатором, и Арендодатель в течение 21 календарного дня с момента получения письменного уведомления не принял мер для приведения Помещения в пригодное для использование состояние,

б) возбуждения процедуры несостоятельности (банкротства) или ликвидации в отношении Арендодателя,

в) если Арендодатель как юридическое лицо, прекращает свою деятельность по другим причинам, не указанным выше (пункт 10.5 договора).

Арендатор также вправе инициировать расторжение договора по соглашению сторон до истечения срока аренды путем направления письменного уведомления Арендодателю не менее чем за 2 месяца до предполагаемой даты расторжения договора. В этом случае Арендатор обязан в полном объеме погасить все задолженности по оплате арендной платы, неустоек, штрафов и иной образовавшейся задолженности перед Арендодателем до даты расторжения договора, возвратить Помещение по акту приема-передачи (возврата) и подписать соглашение о расторжении договора (пункт 10.6 договора).

Согласно пункту 10.8 несоблюдение условий, указанных в п. 5.1 и п. 10.6 договора, считается существенным нарушением условий договора, влекущее за собой удержание арендодателем обеспечительного депозита в качестве штрафа.

Согласно пункту 11.1 Арендатор обязан за свой счет на весь срок аренды заключить договор страхования своей гражданской ответственности, которая может возникнуть в процессе содержания и эксплуатации Арендатором Помещения. При этом страховая сумма по данному виду страхования должна быть не меньше 5000000 руб. с лимитом ответственности не менее 1500000 руб. по каждому страховому случаю.

Арендатор обязан на весь срок аренды за свой счет застраховать Помещение в пользу Арендодателя. При этом страховая сумма по договору страхования должна быть равна рыночной стоимости Помещения. Рыночную стоимость Помещения определяет Арендодатель по письменному запросу Арендатора (пункт 11.2 договора).

Арендатор обязуется передать арендодателю заверенные копии договоров страхования (страховых полисов)/страховых сертификатов или иных документов, подтверждающих страхование, указанных в п.п. 11.1, 11.2 договора, не позднее 10 рабочих дней с даты начала коммерческой деятельности (пункт 11.3 договора).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанностей, предусмотренных п.п. 11.1-11.3 договора, Арендодатель вправе требовать от Арендатора неустойку в размере 10000 руб. за каждый день просрочки, но более 100000 руб. (пункт 11.7 договора).

Согласно пункту 8.2.1 договора в случае нарушения сроков оплаты арендной платы, предусмотренных п.п. 3.1.1, 3.2, 3.4, 3.5 и иных платежей, подлежащих уплате по договору, включая обеспечительный депозит, Арендодатель вправе начислить пени в размере 0,2 % от неуплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки. Указанные пени причитаются за период с даты срока платежа и до даты осуществления соответствующего платежа в полном объеме. Арендатор обязуется оплатить указанные пени арендодателю в течение 5 банковских дней с момента получения от Арендодателя счета.

В пункте 6.2.8 договора стороны согласовали, что при наличии задолженности по постоянной и переменной арендной плате Арендодатель в данном случае имеет право на удержание имущества Арендатора в соответствии со статьями 359, 360 ГК РФ и вправе удовлетворить свои требования за счет стоимости имущества в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Из объяснений ООО «Паста» следует, что на основании пункта 10.6 договора 15.11.2018 года ответчику было вручено письмо с предложением расторгнуть договор аренды с 15.01.2019 года.

Письмом от 22.11.2018 с исх. № 1735 ООО «Север Торг» отказалось от досрочного расторжения договора по соглашению сторон.

27 ноября 2018 года ООО «Паста» повторно вручило письмо арендодателю с предложением расторгнуть договор аренды с 28.01.2019 года.

24 января 2019 года ООО «Север Торг» были вручены соглашение о расторжении договора аренды, акт приема-передачи помещения, акт сверки и копия письма о расторжении договора.

Письмом от 25.01.2019 с исх. № 80 ООО «Север Торг», ссылаясь на условия пунктов 10.6 и 10.8, предложило расторгнуть договор с 01.03.2021 и указало, что депозит подлежит удержанию в качестве штрафа.

29 января 2019 года ООО «Паста» вручило ответчику письмо, в котором, в том числе, указало, что 24.01.2019 было осуществлено погашение задолженности по арендным платежам (платежные поручения № 88, №19, № 31, 3 61, № 86, № 87, № 89 от 24.01.2019). Кроме того указало, что задолженность по арендной плате согласно пункту 4.5 договора должна быть удержана из суммы депозита в размере 20390 руб. 34 коп. В связи с этим полагает, что им добросовестно и своевременно были выполнены все обязательства, принятые на себя на основании договора, в связи с чем основания для применения мер ответственности в виде удержания обеспечительного депозита в качестве штрафа отсутствуют, просило подписать и вернуть направленные документы и осуществить совместные действия по возврату арендованного имущества 28.01.2019 года.

05 февраля 2019 года ООО «Паста» повторно вручило ООО «Север Торг» письмо, в котором указало об отсутствии причин переноса срока расторжения договора и оснований применения мер ответственности в виде удержания обеспечительного депозита в качестве штрафа, просило подписать соглашение о расторжении договора и осуществить совместные действия по возврату арендованного имущества в кратчайшие сроки.

Из представленных документов следует, что арендатор прекратил осуществлять коммерческую деятельность в арендованном помещении с 28.01.2019 года.

22 февраля 2019 года арендодателем в адрес арендатора направлено уведомление об одностороннем отказе от договора аренды от 14.02.2019 с исх. № 99.

В уведомлении арендодатель указал, что арендатор, начиная с 28.01.2019, не осуществляет коммерческую деятельность в помещении.

В связи с этим ответчик уведомил арендатора об одностороннем отказе от договора с 01.03.2019 со ссылкой на пп. «д» п. 10.4 договора аренды, которым предусмотрено, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке посредством направления письменного уведомления арендатору до даты прекращения договора в случае невыполнения и/или ненадлежащее выполнение арендатором обязанностей, предусмотренных п. 7.1.4, и/или 7.1.8, и/или п.7.1.19 договора.

Из пункта 7.1.8 следует, что арендатор обязан постоянно и без перерывов вести коммерческую деятельность в помещении в соответствии с торговым профилем, общепринятыми обычаями делового оборота и деловой этики в соответствии с разрешенным использованием в течение всего срока аренды. Если арендатор в течение 5 дней не осуществляет в помещении торговую или иную деятельность, указанную в качестве разрешенного использования помещения арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора.

Кроме того арендодатель потребовал направить представителя 28.02.2019 для подписания акта возврата помещения, а также погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате, штрафам за каждый день неведения коммерческой деятельности и иным платежам в срок до 27.02.2019 года.

Письмом от 27.02.2019 с исх. № 177 арендодатель, ссылаясь на условия пункта 6.2.8, которым, в том числе, установлено, что при наличии задолженности по постоянной и переменной арендной плате арендодатель имеет право на удержание имущества арендатора в соответствии со статьями 359, 360 ГК РФ и вправе удовлетворить свои требования за счет стоимости имущества в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом, уведомил арендатора об удержании имущества арендатора, расположенного в помещении, приостановке доступа арендатора в помещения и ограничении перемещения в торговом центре товарно-материальных ценностей арендатора с 28.02.2019 в связи с наличием задолженности по договору.

Письмом от 15.03.2019 арендатор уведомил арендодателя об отсутствии оснований для удержания имущества.

ООО «Паста», полагая, что договор является расторгнутым с 28.01.2019, обязательства по оплате задолженности исполнены им в полном объеме, в связи с чем отсутствуют основания для удержания имущества арендатора, а ответчик необоснованно уклонился от подписания соглашения о расторжении договора, обратился в суд с иском о возложении на ответчика обязанности вернуть удерживаемое имущество.

В ходе рассмотрения дела сторонами проведен совместный осмотр удерживаемого имущества, результаты которого содержатся в акте проверки имущества ООО «Паста», удерживаемого ООО «СеверТорг» по состоянию на 23.10.2020 года.

В рамках встречного иска ООО «СеверТорг» указало, что ООО «Паста» не исполнило обязанность по уплате арендной платы по договору, в связи с чем образовалась задолженность за период декабрь 2018 года - февраль 2019 года по постоянной арендной плате в сумме 44318 руб. 65 коп., по переменной арендной плате 2170 руб. 60 коп., всего в сумме 46489 руб. 25 коп.

ООО «Север Торг» за просрочку внесения арендных платежей на сумму задолженности начислены пени за период с 07.12.2018 по 19.03.2019 в сумме 7055 руб. 42 коп.

ООО «Север Торг» за неисполнение обязанности по страхованию гражданской ответственности и помещения, просрочку срока передачи документов по страхованию начислена неустойка в сумме 100000 руб.

Кроме того, пунктом 8.1 Правил Торгово-Развлекательного Центра «РИО», являющихся неотъемлемой частью договора аренды, предусмотрено, что за позднее открытие магазина арендатора и (или) его временное закрытие во время часов работы без предварительного согласования в арендодателем и (или) закрытие магазина с нарушением режима работы ТРЦ «РИО» - штраф 5000 руб. за каждый зарегистрированный случай.

Из материалов дела следует, что в период с 28.01.2019 по 28.02.2019 ООО «Паста» не осуществляло коммерческую деятельность в помещении, в связи с чем на основании пункта 8.1 правил ему начислен штраф в общей сумме 165000 руб.

Факт не осуществления коммерческой деятельности подтверждается актами, составленными в период с 28.01.2019 по 28.02.2019 (копии актов представлены в материалы дела), и истцом не оспаривается.

В адрес ООО «Паста» направлена претензия от 19.03.2019 с исх. № 254 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность, неустойку и штраф.

Ненадлежащее исполнение договорных обязательств послужило основанием для обращения ООО «Север Торг» в суд с рассматриваемым встречным иском.

Возражая против встречного иска, ООО «Паста», в том числе, указало, что начисление неустойки за непредставление договора страхования является необоснованным, поскольку в адрес ООО «Север торг» направлялась копия полиса страхования гражданской ответственности № 431-564-035385/19 от 14.05.2019, подтверждающего страхование в период с 30.10.2018 по 29.10.2019.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2, частью 1 статьи 4 АПК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы заинтересованных лиц.

В силу статьи 65 и части 1 статьи 168 АПК РФ обстоятельства спора определяются по доказательствам, представленным сторонами, и с учетом подлежащих применению правовых норм влекут установление наличия либо отсутствия подлежащего судебной защите права и, соответственно, принятие решения об удовлетворении или об отказе в удовлетворении иска полностью или в части.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По смыслу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Согласно пункту 5.1 договор заключен на срок аренды, начинающийся с момента подписания сторонами акта приема-передачи Помещения (дата аренды) и заканчивающийся через 11 месяцев (срок аренды). Стороны договорились, что договор автоматически возобновляет свое действие на следующий срок 11 месяцев с учетом положений п. 3.9 договора. Порядок прекращения срока действия договора установлен разделом 10 договора, а также п. 5.2, 5.3.

При этом стороны особо оговаривают, что:

- за исключением случаев, когда договором оговорено иное, для прекращения срока аренды и договора в дату, установленную в договоре, арендатору необходимо не позднее чем за 2 месяца до даты прекращения срока действия договора направить арендодателю уведомление о нежелании возобновлять договор аренды на новый срок (пункт 5.2 договора),

- в случае если уведомление о нежелании возобновлять договор на новый срок не будет направлено или будет направлено с нарушением срока, установленного пунктом 5.2 договора, договор считается автоматически возобновленным согласно условию пункта 5.1 договора (пункт 5.3 договора).

Исходя из буквального содержания пункта 5.1 договора, суд приходит к выводу, что при заключении договора аренды стороны согласовали его неоднократное продление на определенный срок - 11 месяцев.

Таким образом, по истечении каждых 11 месяцев договор продляется на такой же срок при отсутствии уведомления арендатора о нежелании возобновлять договор аренды на новый срок. Срок действия договора аренды по истечении первого одиннадцатимесячного срока с даты подписания акта приема-передачи помещения (03.11.2017 года) был продлен до 03.10.2018 года, а затем до 03.09.2019 года.

Из пункта 10.6 договора следует, что арендатор вправе инициировать расторжение договора по соглашению сторон до истечения срока аренды путем направления письменного уведомления арендодателю не менее чем за 2 месяца до предполагаемой даты расторжения договора. В этом случае арендатор обязан в полном объеме погасить все задолженности по оплате арендной платы, неустоек, штрафов и иной образовавшейся задолженности перед арендодателем до даты расторжения договора, возвратить помещение по акту приема-передачи (возврата) и подписать соглашение о расторжении договора.

Исходя из системного толкования пунктов 5.1, 5.2, 5.3 и 10.6, суд полагает, что, направляя письма о расторжении договора аренды, ООО «Паста» не обладало правом на односторонний отказ от договора.

Расторжение договора по соглашению сторон обязанностью ООО «Север Торг» не являлось и могло быть реализовано только при наличии такого волеизъявления у арендодателя.

22 февраля 2019 года арендодателем в адрес арендатора направлено уведомление от 14.02.2019 исх. № 99 об одностороннем отказе от договора аренды с 01.03.2019 года.

В уведомлении арендодатель указал, что арендатор, начиная с 28.01.2019, не осуществляет коммерческую деятельность в помещении.

Согласно пп. «д» п. 10.4 договора аренды арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке посредством направления письменного уведомления арендатору до даты прекращения договора в случае невыполнения и/или ненадлежащее выполнение арендатором обязанностей, предусмотренных п. 7.1.4, и/или 7.1.8, и/или п.7.1.19 договора.

Из пункта 7.1.8 следует, что арендатор обязан постоянно и без перерывов вести коммерческую деятельность в помещении в соответствии с торговым профилем, общепринятыми обычаями делового оборота и деловой этики в соответствии с разрешенным использованием в течение всего срока аренды. Если арендатор в течение 5 дней не осуществляет в помещении торговую или иную деятельность, указанную в качестве разрешенного использования помещения арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора.

Согласно пункту 12.6 договора уведомления и корреспонденция также считаются полученным адресатом, если:

а) адресат отсутствует по указанному в п. 13 договора адресу,

б) адресат отказался от получения уведомления,

в) адресат не явился за получением уведомления, о чем имеется сообщение организации связи.

Уведомление было направлено в адрес арендатора посредством курьерской службы, что подтверждается квитанцией, копия которой представлена в материалы дела.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор аренды расторгнут с 01.03.2019 года в связи с односторонним отказом арендодателя.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В материалы дела не представлены доказательства надлежащего исполнения ООО «Паста» обязанности по уплате арендной платы за период декабрь 2018-февраль 2019 в сумме 46489 руб. 25 коп.

Принимая во внимание условие пункта 3.9 договора аренды, суд приходит к выводу о возникновении у ООО «Север Торг» права на увеличение размера арендной платы на 7% от размера, действующего в предыдущий год аренды.

Расчет задолженности представлен в материалы дела, соответствует условиям договора и принимается судом.

Возражения ООО «Паста» относительно того, ООО «Север Торг» необоснованно удержало обеспечительный платеж в качестве штрафа, а сумма обеспечительного платежа должна была быть в соответствии с п. 4.5 договора зачтена в счет оплаты задолженности по договору, отклонены судом.

В пункте 10.4.2 договора стороны согласовали, что в случае его расторжения по основаниям, указанным в абз. а)-д), ж), и), к) п. 10.4 договора, Арендодатель имеет право в бесспорном порядке изъять помещение у Арендатора, удержать обеспечительный депозит в качестве штрафа и требовать от Арендатора погашения задолженности по оплате арендной платы, неустоек, штрафов и иной образовавшейся задолженности перед Арендодателем (Организацией, Исполнителем), а Арендатор обязан в срок, указанный Арендодателем в уведомлении, в бесспорном порядке возвратить помещение и погасить указанную Арендодателем задолженность.

Судом установлено, что основанием для расторжения договора аренды в порядке одностороннего отказа со стороны арендодателя, выраженного в уведомлении с исх. № 99 от 14.02.2019 года, явилось нарушение арендатором условия пункта 7.1.8 договора аренды. В данном уведомлении ООО «Север Торг» также сообщило ООО «Паста» об удержании обеспечительного депозита в качестве штрафа.

Согласно пункту 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

При изложенных выше обстоятельствах, исходя из правового регулирования возникших между сторонами правоотношений, суд приходит к выводу, что исковое требование о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 46489 руб. 25 коп. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Статья 329 ГК РФ определяет способы обеспечения исполнения обязательств. Одним из этих способов является неустойка.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Истцом за просрочку внесения арендных платежей на сумму задолженности на основании пункта 8.2.1 договора начислены пени за период с 07.12.2018 по 19.03.2019 в сумме 7055 руб. 42 коп.

Факт просрочки оплаты арендных платежей подтверждается материалами дела.

Расчет пени судом проверен и признан соответствующим условиям заключенного между сторонами договора.

При таких обстоятельствах требование о взыскании пени в сумме 7055 руб. 42 коп. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

ООО «Север Торг» за неисполнение ООО «Паста» обязанности по страхованию гражданской ответственности и помещения, просрочку срока передачи документов по страхованию на основании пункта 11.7 договора начислена неустойка в сумме 100000 руб.

Факт нарушения условий договора в части страхования гражданской ответственности ООО «Паста» и переданного в аренду помещения подтверждается материалами дела.

Возражения ООО «Паста» относительно отсутствия оснований для начисления неустойки за непредставление договора страхования, поскольку им в адрес ООО «Север Торг» направлялась копия полиса страхования гражданской ответственности № 431-564-035385/19 от 14.05.2019, подтверждающего страхование в период с 30.10.2018 по 29.10.2019, судом отклоняются с учетом следующего.

Указанный полис страхования гражданской ответственности выдан 14.05.2019, тогда как договор аренды расторгнут с 01.03.2019, то есть гражданская ответственность ООО «Север Торг» была застрахована, а полис выдан уже после расторжения договора аренды. Направлен данный страховой полис арендодателю только 02.07.2019 года.

Довод ООО «Паста» о том, что договор аренды не возлагал на арендатора обязанность страховать свою гражданскую ответственность и арендуемое помещение после продления договора аренды, а предусматривал только однократную обязанность в первый одиннадцатимесячный период действия договора, судом также отклоняется.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 ГК РФ).

Разъясняя применение указанной нормы в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», Верховный Суд РФ указал, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно пункту 5.1 договор заключен на срок аренды, начинающийся с момента подписания сторонами акта приема-передачи Помещения (дата аренды) и заканчивающийся через 11 месяцев (срок аренды). Стороны договорились, что договор автоматически возобновляет свое действие на следующий срок 11 месяцев с учетом положений п. 3.9 договора. Порядок прекращения срока действия договора установлен разделом 10 договора, а также п. 5.2, 5.3.

Таким образом, стороны своим соглашением установили, что при продлении договорных отношений срок договора и его условия определяются в соответствии с положениями заключенного договора.

При таких обстоятельствах довод ООО «Паста» о том, что стороны, заключая договор, согласовали, что арендатор был обязан застраховать свою гражданскую ответственность и арендуемое помещение только на первые 11 месяцев с даты передачи помещения в аренду, по мнению суда, основан на неправильном толковании норм права и условий заключенного договора, поскольку срок аренды - это весь период действия договора, включая все пролонгации, то есть с даты подписания акта приема-передачи имущества до даты окончания срока его действия. Приведенное арендатором толкование условий договора приводит к такому пониманию условий договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду при его заключении, в том числе, исходя из цели страхования рисков в связи с арендой помещения.

Таким образом, неустойка за нарушение условий договора в части страхования гражданской ответственности ООО «Паста» и арендуемого помещения была начислена обоснованно, поскольку доказательств предоставления договора страхования в сроки, предусмотренные пунктом 11.3 договора, ООО «Паста» не представило.

Расчет неустойки также судом проверен и признан соответствующим условиям заключенного между сторонами договора.

При таких обстоятельствах требование о взыскании неустойки в сумме 100000 руб. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Кроме того, на основании пункта 8.1 Правил Торгово-Развлекательного Центра «РИО» ООО «Север Торг» за не осуществление арендатором коммерческой деятельности в период с 28.01.2019 по 28.02.2019 начислен штраф в общей сумме 165000 руб.

Пунктом 8.1 Правил предусмотрено, что за позднее открытие магазина арендатора и (или) его временное закрытие во время часов работы без предварительного согласования в арендодателем и (или) закрытие магазина с нарушением режима работы ТРЦ «РИО» - штраф 5000 руб. за каждый зарегистрированный случай.

Факт не осуществления коммерческой деятельности подтверждается актами, составленными в период с 28.01.2019 по 28.02.2019 (копии актов представлены в материалы дела) и истцом не оспаривается.

Между тем, за период с 28.01.2019 по 28.02.2019 ООО «Север Торг» представлены акты, подтверждающие начисление штрафа только в сумме 160000 руб.

Штрафы, начисленные по актам от 02.08.2018 и от 06.01.2019 в период заявленных требований не входят, отношения к рассматриваемому спору не имеют, поскольку ООО «Север Торг» заявлены требования о взыскании штрафа за не осуществление арендатором коммерческой деятельности в период с 28.01.2019 по 28.02.2019. Штраф в сумме 5000 руб. за неосуществление коммерческой деятельности 06.01.2019 года оплачен ООО «Паста» платежным поручением № 58 от 15.01.2019 года.

При таких обстоятельствах требование о взыскании штрафа является обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению в сумме 160000 руб.

Согласно пункту 1 статьи 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Согласно статье 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Согласно п. 6.2.8, при наличии задолженности по постоянной и переменной арендной плате арендодатель имеет право на удержание имущества арендатора в соответствии со статьями 359, 360 ГК РФ и вправе удовлетворить свои требования за счет стоимости имущества в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

Таким образом, учитывая условия договора, а также то обстоятельство, что у ООО «Паста» перед ООО «Север Торг» имеется задолженность по арендной плате, арендодатель обладает правом удерживать имущество арендатора до исполнения им своих обязательств по договору в полном объеме.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требования ООО «Паста» не имеется, в иске следует отказать.

Согласно части 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине, понесенные в рамках первоначального иска, относятся на ООО «Паста», расходы по государственной пошлине, понесенные в рамках встреченного иска, подлежат отнесению на стороны пропорционально сумме удовлетворенных исковых требований.

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 6000 руб. подлежит возврату ООО «Паста» из федерального бюджета.

Руководствуясь пунктом 4 статьи 150, статьями 110, 167-171, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

принять отказ общества с ограниченной ответственностью «Паста», г. Кострома, от требования к обществу с ограниченной ответственностью «Север Торг», г. Ярославль, о расторжении договора аренды № В23 от 18.09.2017 года, производство по делу в указанной части прекратить.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Паста», <...> руб., уплаченных чеком-ордером от 24.09.2019 года (операция 4868).

В удовлетворении остальной части иска общества с ограниченной ответственностью «Паста», г. Кострома, к обществу с ограниченной ответственностью «Север Торг», г. Ярославль, отказать.

Встречный иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Паста», г. Кострома, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Север Торг», <...> руб. 25 коп. долга, 7055 руб. 42 коп. пени, 160000 руб. штрафов, 100000 руб. неустойки, 9223 руб. 91 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом по вступлении решения в законную силу.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Север Торг», г. Ярославль, из федерального бюджета 5 руб. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением № 1071 от 14.11.2019 года.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.

Судья Е.С. Кочеткова