Решение от 26 декабря 2019 г. по делу № А79-7457/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-7457/2019
г. Чебоксары
26 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 26 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Каргиной Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Стройсфера», (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике

о признании недействительными решения о приостановлении и об отказе в государственной регистрации прав, отраженных в уведомлениях № КУВД-001/2019-7043495/1 от 20.06.2019 года, № КУВД-001/2019-7043495/2 от 20.09.2019 года и обязании произвести запись регистрации договора уступки права требований от 20.03.2019 года по договору участия в долевом строительстве № 03-019 от 11.08.2016,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований - общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Гарант», ФИО2, ФИО3, Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7,

при участии:

от заявителя – ФИО8 по доверенности от 18.05.2017,

от Управления – ФИО9 по доверенности от 14.04.2019 года,

третьего лица ФИО5,

третьего лица ФИО2,

представителя ФИО3 – ФИО2 по доверенности от 05.04.2016,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Стройсфера» (далее – заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением (уточненным) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее – Управление) о признании недействительными решения о приостановлении и об отказе в государственной регистрации прав, отраженных в уведомлениях № КУВД-001/2019-7043495/1 от 20.06.2019, № КУВД-001/2019-7043495/2 от 20.09.2019 и обязании произвести запись регистрации договора уступки права требований от 20.03.2019 по договору участия в долевом строительстве № 03-019 от 11.08.2016.

Заявление мотивировано тем, что основанием для приостановления государственной регистрации права послужило наличие противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. По мнению Управления, на нежилое помещение были уже заключены договора участия в долевом строительстве от 24.03.2008 года с ФИО3, 26.01.2010 с ФИО2.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований привлечены общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Гарант», ФИО2, ФИО3, Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7.

В ходе судебного заседания представитель заявителя требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении.

В ходе судебного заседания представитель Управления требование не признал по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Участвующие в судебном заседании представители третьих лиц с требованиями заявителя не согласились.

Представители иных лиц, участвующих в деле на рассмотрение дела не явились. В соответствии со статьями 123, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

20.03.2019 между ООО «СК «Стройсфера» (цедент) и ФИО6 (цессионарий) был заключен договор уступки прав требований, по условиям которого ООО «СК «Стройсфера» уступает, а ФИО6 принимает права и обязанности по договору на участие в долевом строительстве от 11.08.2016 № 3-019, а именно право требования передачи ему нежилого торгового помещения, расположенного в подвале в осях 26-33, А-Л общей проектной площадью на момент заключения договора 255,70 кв.м., находящееся во встроено-пристроенном помещении к жилому дому по адресу: <...> (позиция 3).

ООО «Строительная компания «Стройсфера» и ФИО6 10.06.2019 обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером 21:01:020907:50, площадью 4431.0 кв.м., расположенный по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, пр-кт. 9-й Пятилетки, д. 22, к. 2, в части государственной регистрации соглашения об уступке права требования по договору на участие в долевом строительстве.

Уведомлением № КУВД-001/2019-7043495/1 от 20.06.2019 приостановлена государственная регистрация права в связи с тем, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 55-09-3-П от 26.01.2010, предметом которого является нежилое помещение, расположенное на отметке -4.050 в осях 24-26/Г-П, проектной площадью 119.89 кв.м,. государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 25-09-3-П от 24.03.2008, предметом которого является нежилое помещение, расположенное на отметке -4,050 в осях 27-30, Г-П, проектной площадью 235,9 кв.м.

Управление пришло к выводу, что из проектной документации «Встроено-пристроенные помещения обслуживания многоквартирного жилого дома по пр.9-й Пятилетки, 22/2, поз. 3 (2 этап)» и технических описаний объектов долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 55-09-3-П от 26.01.2010, договору участия в долевом строительстве №25-09-3-П от 24.03.2008 следует, что предмет договора № 3-019 на участие в долевом строительстве от 11.08.2016 совпадает с предметом договора участия в долевом строительстве № 55-09-3-11 от 26.01.2010, частично совпадает с предметом договора участия в долевом строительстве №25-09-3-П от 24.03.2008.

Таким образом, Управление пришло к выводу, что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, в связи с чем государственная регистрация права была приостановлена до 19.09.2019.

20.09.2019 Управлением № КУВД-001/2019-7043495/2 было отказано в государственной регистрации права в связи наличием противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Полагая, что приостановление и отказ Управления в государственной регистрации права является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, ООО «Строительная компания «Стройсфера» обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В силу положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Аналогичные положения содержатся в части 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), в силу которых государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 7 данного Закона Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости) и реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость).

В силу части 1 статьи 9 указанного Закона в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости (часть 1 статьи 9 Закона № 218-ФЗ).

Как установлено частью 1 статьи 14 этого же Закона, государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Из положений пункта 1 части 2 названной статьи следует, что основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 части 4 этой же статьи государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с возникновением права на созданный объект недвижимости в случае, указанном в пункте 1 части 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 26 этого же Закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 21:01:020907:50 был предоставлен в аренду ООО «Высота» для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания в <...> позиция 3. Строительство указанного многоквартирного дома осуществлялось в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО «Классика» в 2006 году.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.04.2011 по делу № А79-7576/2010 ООО «Высота» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

На основании договора купли-продажи от 25.03.2014 № 3 ООО «Высота» в лице конкурсного управляющего продала ООО «СК Гарант» права застройщика на незавершенный строительством объект - доля в праве 35442/59563 в общей долевой собственности, место нахождения объекта: Чувашская Республики, г, Чебоксары, пр. 9-ой Пятилетки, д. 22 корпус 2 и права застройщика на право аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020907:50 для завершения строительства указанного многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания.

В последующем проектная документация указанного многоквартирного дома была изменена.

29.06.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике был зарегистрирован договор на участие в долевом строительстве жиль № 3-019, заключенный между ООО «СК Гарант» (застройщик) и ООО «СК «Стройсфера» (участник долевого строительства) по условиям которого предметом договора является строительство для участника долевого строительства, в том числе, спорного объекта недвижимости - нежилого торгового помещения, расположенного в подвале в осях 26-33, А-Л общей проектной площадью ориентировочно определенной на момент заключения договора в размере 255,70 кв.м., находящееся во встроено-пристроенном помещении к жилому дому по адресу: <...> (позиция 3).

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со статьями 382, 384, 388 - 390 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка права требования) или может перейти к другому лицу на основании закона, в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. При уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия: уступаемое требование существует в момент уступки, цедент правомочен совершать уступку, уступаемое право не было уступлено цедентом другому лицу, цедент не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования.

Обращение сторон договора уступки права требования в орган регистрации прав за регистрацией указанного договора является исполнением условия данного договора.

20.03.2019 между ООО «СК «Стройсфера» (цедент) и ФИО6 (цессионарий) был заключен договор уступки прав требований, по условиям которого ООО «СК «Стройсфера» уступает, а ФИО6 принимает права и обязанности по договору на участие в долевом строительстве от 11.08.2016 № 3-019, а именно право требования передачи ему нежилого торгового помещения, расположенного в подвале в осях 26-33, А-Л общей проектной площадью на момент заключения договора 255,70 кв.м., находящееся во встроено-пристроенном помещении к жилому дому по адресу: <...> (позиция 3), то ООО «СК «Стройсфера» по указанному договору ФИО6 было передано право ранее зарегистрированное Управлением.

ООО «Строительная компания «Стройсфера» и ФИО6 10.06.2019 обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером 21:01:020907:50, площадью 4431.0 кв.м., расположенный по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, пр-кт. 9-й Пятилетки, д. 22, к. 2, в части государственной регистрации соглашения об уступке права требования по договору на участие в долевом строительстве.

Приостанавливая государственную регистрацию и в последующем отказывая в ней, Управление исходило из того, что являющееся предметом договора на участие в долевом строительстве от 11.08.2016 № 3-019 нежилое помещение в подвале в осях 26-33, А-Л, общей площадью 255,7 кв.м., право требования передачи помещения, которое уступлено по договору уступки 20.03.2019, совпадает по расположению в здании (жилом доме по адресу: <...>) со следующими нежилыми помещениями, находящимися во встроено-пристроенном помещении к указанному многоквартирному дому: нежилое помещение, расположенное в комплексе магазинов на отм. -4.050 в осях 27-30 и Г-П, ориентировочной площадью 235,9 кв.м., являющееся предметом договора долевого участия от 24.03.2008 № 25-09-3-П, заключенного между ООО «Высота» и ФИО3, зарегистрированного в ЕГРН 15.04.2008; нежилое помещение, расположенное в комплексе магазинов на отм. -4.050 в осях 24-26 и Г-П ориентировочной площадью 119,89 кв.м., являющееся предметом договора долевого участия от 26.01.2010 № 55-09-3-П, заключенного между ООО «Высота» и ФИО2, зарегистрированного в ЕГРН 03.03.2011.

Вместе с тем, суд отмечает, что указанные договора долевого участия были заключены до внесения изменений в проектную документацию по строительству многоквартирного жилого дома по пр.9-й Пятилетки, 22/2, поз. 3 со встроено-пристроенными помещениями.

При этом, Управлением 29.06.2016 был зарегистрирован договор на участие в долевом строительстве жилья № 3-019 и подтверждено право ООО «СК «Стройсфера», в том числе, на объекта недвижимости - нежилое торговое помещение, расположенное в подвале в осях 26-33, А-Л общей проектной площадью ориентировочно определенной на момент заключения договора в размере 255,70 кв.м., находящееся во встроено-пристроенном помещении к жилому дому по адресу: <...> (позиция 3).

Наложение и полное либо частичное совпадение спорных помещений, договора долевого участия по которым были заключены в 2010 году, установленное Управлением в рамках правовой экспертизы документов, по мнению суда, неправомерно, поскольку частичное совпадение в обозначениях помещений, еще не свидетельствует о их физическом частичном или полном совпадении, без исследования технических характеристик здания с учетом изменения в 2015 году проектной документации, которое возможно только в рамках технической экспертизы.

Представленные третьими лицами схемы наложения спорных помещений друг на друга, носят предположительный характер и не могут являться доказательствами по делу.

Правом проведения экспертизы на предмет определения фактического расположения спорных помещений, лица участвующие в деле не воспользовались.

При этом, на момент рассмотрения судом настоящего дела, зарегистрированное Управлением право ООО «СК «Стройсфера» на строительство, в том числе, нежилого торгового помещения, расположенное в подвале в осях 26-33, А-Л общей проектной площадью ориентировочно определенной на момент заключения договора в размере 255,70 кв.м., находящееся во встроено-пристроенном помещении к жилому дому по адресу: <...> (позиция 3), не оспорено. В ходе рассмотрения дела, лица, участвующие в деле отсутствие споров о праве в суде подтвердили.

С учетом вышеперечисленных обстоятельств; наличия зарегистрированного Управлением договора на участие в долевом строительстве жиль № 3-019, подтверждающим право ООО «СК «Стройсфера», в том числе, на объект недвижимости - нежилое торговое помещение, расположенное в подвале в осях 26-33, А-Л общей проектной площадью ориентировочно определенной на момент заключения договора в размере 255,70 кв.м., находящееся во встроено-пристроенном помещении к жилому дому по адресу: <...> (позиция 3); отсутствием судебных споров по указанному праву ООО «СК «Стройсфера»; отсутствием достоверных доказательств совпадения спорных помещений, суд находит вывод Управления о наличии противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, преждевременным и как следствие у Управления отсутствовали правовые основания для приостановления государственной регистрации договора уступки права требований от 20.03.2019, заключенного между ООО «Строительная компания «Стройсфера» и ФИО6

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Закона № 218-ФЗ).

В данном случае, поскольку отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации решение Управления об отказе в государственной регистрации прав №КУВД-001/2019-7043495/2 от 20.09.2019 подлежит признанию недействительным.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При изложенных обстоятельствах, следует признать, что решения о приостановлении и об отказе в государственной регистрации прав не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и законные интересы заявителя, в связи с чем, суд считает необходимым признать недействительными указанные решения и обязать Управление произвести государственную регистрацию договора уступки права требований от 20.03.2019.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Признать недействительными уведомления № КУВД-001/2019-7043495/1 от 20.06.2019 года о приостановлении государственной регистрации прав и №КУВД-001/2019-7043495/2 от 20.09.2019 год об отказе в государственной регистрации прав.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике произвести запись регистрации договора уступки права требований от 20.03.2019 года по договору участия в долевом строительстве № 03-019 от 11.08.2016, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Стройсфера», и обществом с ограниченной ответственностью «Гарант», зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 29.08.2016 года, номер регистрации: 21-21/001-21/031/002/2016-9403/1 в отношении нежилого торгового помещения, расположенного в осях 26-33, А-Л, общей проектной площадью на момент заключения договора 255,7 кв.м., находящегося во встроено-пристроенном помещении к жилому дому по адресу: г.Чебоксары, пр.9-ой Пятилетки, д.22/2 (позиция 3).

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

Н.А. Каргина