Решение от 2 августа 2021 г. по делу № А51-9636/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-9636/2021
г. Владивосток
02 августа 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 июля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 02 августа 2021 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Бурова А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ковалёвой С.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Сакура" (ИНН 2540040435, ОГРН1022502267952)

к федеральному государственному унитарному предприятию "Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны" (ИНН <***>, ОГРН <***>), территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (ИНН <***>, ОГРН <***>); обществу с ограниченной ответственностью «СтрукториусСнаб» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительными торгов,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 01.06.2021;

от ООО "СтрукториусСнаб" - ФИО3, паспорт, доверенность от 20.07.2021, диплом;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Сакура" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к федеральному государственному унитарному предприятию "Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны", территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае о признании недействительными торгов на право заключения договора аренды объекта федерального недвижимого имущества, нежилое помещение (пом. 2, эт. 1, номера на поэтажном плане 10-16) общей площадью 67,5 кв. м., являющегося объектом культурного наследия регионального значения «Доходный дом Коркина», находящегося в хозяйственном ведении ФГУП «Росразмещение» расположенного по адресу: <...> (Лит А) (извещение № 240321/1479979/01), проведенные ФГУП «Росразмещение» в форме открытого аукциона в электронной форме на электронной торговой площадке http://torgi.gov.ru/.

Определением суда от 08.07.2021 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «СтрукториусСнаб».

Ответчики – ФГУП "Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны", Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителей не направили, дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в порядке статьи 156 АПК РФ.

Истец заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу №А51-11868/2021, в рамках которого рассматривается заявление о признании незаконным отказа ФГУП «Росразмещение» от реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, об обязанные совершить действия в отношении арендуемого имущества.

Судом ходатайство рассмотрено и отклонено, поскольку отсутствие результата спора по делу №А51-11868/2021 не препятствует рассмотрению настоящего дела по существу.

Истец заявленные требования поддержал в полном объеме. Исковые требования мотивированы тем, что Общество имеет преимущественное право на приобретение спорного недвижимого имущества, в связи, с чем у ФГУП «Росразмещение» отсутствовало право на реализацию права аренды на торгах иным лицам.

Представитель ООО «СтрукториусСнаб» в заседании против удовлетворения заявленных требований возражал, письменного отзыва на иск не представил, поддержал отзыв второго ответчика.

От ФГУП «Росразмещение» в материалы дела поступил отзыв на иск, в котором указало, что на дату окончания договора аренды ООО «САКУРА» должно было соответствовать исключающим случаям, установленным частью 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, в связи с тем, что заключение договора аренды было осуществлено не в соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о конкуренции, что исключает возможность его продления в порядке, усыновленном частью 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции; просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае требования оспорило, отзыв на иск не представило.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

17 августа 2012 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (арендодатель) и ООО «Сакура» (арендатор) был заключен Договор №13/600/12 на аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации.

Договор продлен на неопределенный срок, что установлено решением Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-18442/2019.

12.12.2019 ФГУП «Росразмещение» направило ООО «САКУРА» уведомление о расторжении договора аренды от 11.12.2019 исх. № 2455.

23.04.2021 г. ФГУП «Росразмещение» на официальном сайте http://torgi.gov.ru опубликовало извещение о продаже на торгах права заключения договора аренды имущества, находящегося в Федеральной собственности, расположенного по адресу: <...> (Лит А) (пом.П, эт. 1, номера на поэтажном плане 10-16) общей площадью 67,5 кв. м., являющегося объектом культурного наследия регионального значения «Доходный дом Коркина» (извещение № 240321/1479979/01).

Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в приморском крае действует от лица Собственника в отношении данного имущества.

На основании распоряжения Росимущества в Приморском крае от 09.06.2017 №231-р «О закреплении имущества на праве хозяйственного ведения за Федеральным государственном унитарным предприятием «Специализированное Предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны» с даты регистрации права хозяйственного ведения, а именно: с 04.10.2017, права и обязанности Арендодателя по Договору в полном объеме перешли ФГУП «Росразмещение».

При размещении торгов ФГУП «Росразмещение» действовало по поручению Росимущества от 04.06.2018 года № СА-06/17825.

30.03.2021 ООО «Сакура» было подано Заявление в Федеральное государственное унитарное предприятие "Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны" и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае о реализации преимущественного права на приобретение недвижимого имущества общей площадью 67,5 кв.м., расположенные в здании по адресу: <...> д, 4, 1 этаж, п.п. 10-16.

Письмом от 05.04.2021 исх. № 755 ФГУП «Росразмещение» отказало в удовлетворении заявления ООО «Сакура», указав, что выкуп объекта недвижимого имущества невозможен.

Подавая иск, общество указало на то, что недвижимое имущество, которое было выставлено на торги, на дату проведения аукциона не было свободно от прав третьих лиц, и в настоящее время находится в аренде у ООО «Сакура», а также то, что Общество в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" имеет преимущественное право на приобретение спорного недвижимого имущества, ФГУП «Росразмещение» до рассмотрения заявления о реализации преимущественного права на покупку объекта не вправе был размещать аукцион на продажу права аренды иным лицам, вследствие чего торги проведены с нарушением правил, установленных законом.

Полагая, что организатором торгов ФГУП «Росразмещение» нарушена процедура проведения аукциона, что повлекло за собой существенное нарушение права ООО «Сакура», истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив доводы сторон и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд отказал в удовлетворении требований на основании следующего.

По правилам статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

При этом торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1 статьи 449 ГК РФ).

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Основанием для признания торгов недействительными может служить нарушение, имеющее существенное влияние на результат торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца.

Следовательно, предметом доказывания по требованиям о признании недействительными результатов торгов является факт нарушения законодательства, действовавшего в период проведения конкурса, а также нарушение защищаемого права или интереса.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Вместе с этим, пунктом 2.3 Договора аренды установлено, что арендатор не имеет преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок. Таким образом, стороны при заключении Договора аренды определили условие, которое исключает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно части 9 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ от 26 июля 2006 года "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении следующих условий:

1)размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством,регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иноене установлено другим законодательством Российской Федерации;

2)минимальный срок, на который перезаключается договор аренды,должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен толькона основании заявления арендатора.

В свою очередь в соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество частью 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, а именно:

1)на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу;

2)государственным органам, органам местного самоуправления, а такжегосударственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации;

3)государственным и муниципальным учреждениям;

4)некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществсобственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям приусловии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях";

5)адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам;

6)медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность;

7)для размещения сетей связи, объектов почтовой связи;

8)лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно- технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные

часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, лицу, которому присвоен статус единой теплоснабжающей Организации в ценовых зонах теплоснабжения в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 190-ФЗ" О теплоснабжении";

9)в порядке, установленном главой 5 настоящего Федерального закона;

10) лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта, либо лицу, с которым государственным или муниципальным автономным учреждением заключен договор по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", если предоставление указанных прав было предусмотрено документацией о закупке для целей исполнения этого договора. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта либо договора;

11) на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается);

12) взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным организациям, осуществляющим образовательную деятельность, медицинским организациям. При этом недвижимое имущество, права на которое предоставляются, должно быть равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу по месту расположения, площади и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, стоимости. Условия, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (в ред. Федеральных законов от 06.12.2011 N 401-ФЗ, от 02.07.2013 № 185-ФЗ);

13) правопреемнику приватизированного унитарного предприятия в случае, если такое имущество не включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного унитарного предприятия, но технологически и функционально связано с приватизированным имуществом и отнесено федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается, или к объектам, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности;

14) являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество (п. 14 введен Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ);

15) лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе или аукционе и конкурсной документацией иди документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона. При этом для организатора торгов заключение предусмотренных настоящей частью договоров в этих случаях является обязательным (п. 15 введен Федеральным законом от 06.12.2011N 401-ФЗ);

16) передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 настоящей части.

Доказательств, что истец соответствует какому либо из вышеперечисленных пунктов суду не представлено

Таким образом, на дату окончания договора аренды ООО «САКУРА» должно было соответствовать исключающим случаям, установленным частью 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Положения статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ направлены на обеспечение равного доступа к государственному (муниципальному) имуществу в условиях конкуренции. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не является исключительным и с момента вступления в силу названного Закона реализуется с соблюдением требований, установленных статьей 17.1 этого Закона.

Как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, а также систематического толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров.

В пункте 4.1 Постановления ВАС РФ N 73 указано, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Таким образом, при толковании данных норм Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обратил внимание на необходимость заключения первоначального договора (срок действия которого истек) в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Заключение договора аренды было осуществлено не в соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о конкуренции, что исключает возможность его продления в порядке, усыновленном частью 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Как установлено судом, в ответ на заявление ООО «САКУРА» о реализации преимущественного права на приобретение недвижимого имущества общей площадью 67,5 кв.м., расположенные в здании по адресу: <...> д, 4, 1 этаж, п.п. 10-16, ФГУП «Росразмещение» письмом от 05.04.2021 за исх. № 755 уведомило Общество о том, что выкуп объекта недвижимого имущества невозможен, поскольку ФГУП «Росразмещение» включено в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества и основных направлений приватизации федерального имущества на 2020-2022 годы, утвержденный приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 24.03.2020 № 76, в силу подпункта 2 пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" действие указанного закона не распространяется на отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Кроме того, в уведомлении об отказе о заключении договора аренды на новый срок, ФГУП «Росразмещение» указало Обществу, что после размещения информации о проведении аукциона, общество имеет право принять участие в аукционе на право заключения договора аренды вышеуказанного объекта федерального недвижимого имущества, на общих основаниях.

Учитывая изложенное, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований ООО «САКУРА» о признании недействительными торгов на право заключения договора аренды объекта федерального недвижимого имущества, нежилое помещение (пом.П, эт. 1, номера на поэтажном плане 10-16) общей площадью 67,5 кв. м., являющегося объектом культурного наследия регионального значения «Доходный дом Коркина», находящегося в хозяйственном ведении ФГУП «Росразмещение» расположенного по адресу: <...> (Лит А) (извещение № 240321/1479979/01), проведенные ФГУП «Росразмещение» в форме открытого аукциона в электронной форме на электронной торговой площадке http://torgi.gov.ru/. Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Буров А.В.