Решение от 23 ноября 2023 г. по делу № А31-4973/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-4973/2023
г. Кострома
23 ноября 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 23 ноября 2023 года

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Хохряковой О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

закрытого акционерного общества «Волжский прибой» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации Красносельского муниципального района Костромской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным уведомления администрации Красносельского муниципального района Костромской области от 15.06.2020 № 876з, установлении стоимости годовой арендной платы по договору аренды от 31.01.2012 № 4527,

при участии в судебном заседании (24.10.2023) представителей:

от истца – ФИО2, доверенность от 10.07.2023,

от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом,

после перерыва (30.10.2023) – стороны явку представителей не обеспечили,

установил:

закрытое акционерное общество «Волжский прибой» (далее – истец, Общество обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к администрации Красносельского муниципального района Костромской области (далее – ответчик, Администрация) о признании недействительным уведомления администрации Красносельского муниципального района Костромской области от 15.06.2020 № 876з, установлении стоимости годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 44:08:013401:15, расположенный по адресу: Костромская область, Красносельский район, дер. Слободищево по состоянию на 01.01.2020 в размере 1 160 000 руб.

В представленном отзыве (исх. от 18.07.2023 № б/н) и дополнении к нему (от 23.10.2023 б/н) ответчик пояснил, что в адрес истца было направлено оспариваемое уведомление об установлении годовой арендной платы в сумме 2 473 140 руб. на основании отчета № 221/19 об оценке рыночной стоимости права аренды, данное уведомление считает законным и обоснованным. В момент заключения договора и получения уведомления от 15.06.2020 № 876з каких-либо возражений относительно установления размера арендной платы со стороны истца заявлено не было, плата за пользование земельным участком вносилась на законных основаниях по взятым арендатором на себя обязательствам; со ссылкой на статью 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) указал на пропуск истцом срока обжалования ненормативного акта.

До начала судебного заседания в материалы дела от ППК «Роскадастр» поступили дополнительные пояснения по делу.

В судебном заседании (24.10.2023) представитель истца поддержал исковые требования с учетом уточнений от 24.10.2023.

От ответчика поступил отзыв, ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В судебном заседании 24.10.2023 на основании статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 30.10.2023.

После перерыва судебное заседание продолжено 30.10.2023 в 13 час. 15 мин., стороны явку представителей не обеспечили.

27.10.2023 от истца вновь поступило уточнение исковых требований, просил суд признать недействительным уведомление администрации Красносельского муниципального района Костромской области от 15.06.2020 № 876з, установить стоимость годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 44:08:013401:15, расположенный по адресу: Костромская область, Красносельский район, дер. Слободищево по состоянию на 01.01.2020 в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Ранее представленное ходатайство об уточнении иска от 24.10.2023 просил не рассматривать по существу.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение исковых требований к рассмотрению.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает спор в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, оценив представленные в дело доказательства, суд установил следующее фактические обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между администрацией Красносельского муниципального района Костромской области (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Волжский прибой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 31.01.2012 № 4527, в соответствии с условиями которого арендатору передан в аренду земельный участок площадью 197936 кв.м., категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, кадастровый номер 44:08:013401:15, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): расположенный относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир омз 032, участок находится примерно в 230 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес ориентира: Костромская область, Красносельский район, дер. Слободищево (далее – участок) для использования в целях обслуживания и дальнейшего строительства базы отдыха.

На участке имеются объекты недвижимого имущества: база отдыха (пункт 1.2 договора).

Срок аренды установлен сроком на 49 лет с 31.01.2012 по 31.01.2061 (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы за год составил 500 054 руб. 54 коп., за квартал – 125 013 руб. 63 коп. (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 3.3 договора размер арендной платы устанавливается на основании действующих нормативных актов Костромской области и может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями коэффициента соответствующего индексу потребительских цен в Костромской области за предшествующий период ежегодно утверждаемого постановлением администрации при изменении кадастровой стоимости земельного участка и в иных случаях при изменении законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных правовых актов Костромской области заключения дополнительного соглашения к договору не требуется. Уведомление об изменении размера арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем заказным письмом с уведомлением. Уведомление об изменении размера арендной платы считается полученным в день его получения арендатором либо в день его получения арендатором либо в день извещения организацией почтовой связи об отсутствии арендатора по всем адресам, указанным в договоре.

Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 31.01.2012.

16.12.2016 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 31.01.2012 № 4527, согласно которому в пункте 1.1 договора фраза «площадью 197 936 кв.м» заменена фразой «площадью 195 936 кв.м».

27.09.2019 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 31.01.2012 № 4527, согласно которому в пункте 1.1 договора фраза «площадью 187 157 кв.м» заменена фразой «площадью 185 726 кв.м».

Администрацией в адрес Общества направлено уведомление от 15.06.2020 № 876з, согласно которому арендная плата по договору за 2020 год составила 2 473 140 руб.

Из текста уведомления следует, что размер арендной платы за 2020 год определяется в соответствии с постановлением администрации Костромской области от 23.10.2017 № 388-а «О внесении изменения в постановление администрации Костромской области от 07.07.2015 № 251-а» и на основании отчета № 221/19 об оценке рыночной стоимости права аренды в течении одного года земельных участков, расположенных в границах Боровиковского с.п. Красносельского района Костромской области от 28.03.2019.

Согласно отчету об оценке № 221/19, составленному 25.03.2019 ООО «Аналитик Центр», рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:08:013401:15 составила 2 473 140 руб.

30.08.2022 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе спорного земельного участка.

В ответном письме от 29.09.2022 № 1031з Администрация отказала Обществу в выкупе земельного участка со ссылкой на ограничение его в обороте как категории земель особо охраняемых территорий и объектов.

20.03.2023 Общество обратилось в Администрацию с требованием установить и произвести перерасчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:08:013401:15 с 2020 года исходя из принципов, установленных Правительством Российской Федерации в Постановлении от 16.07.2009 № 582«Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582), в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка (1 160 000 в год).

Данное обращение оставлено Администрацией без ответа и удовлетворения.

Истец, полагая, что размер годовой арендной платы, установленный в уведомлении от 15.06.2020 № 876з, является завышенным и не соответствует принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной и муниципальной собственности, обратился в суд с настоящим иском.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН по состоянию на 24.03.2023 № КУВИ-001/2023-70804524 спорный земельный участок относится к категории земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, с видом разрешенного использования: для обслуживания и дальнейшего строительства базы отдыха и относится к землям, собственность на которые неразграничена.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2, частью 1 статьи 4 АПК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы заинтересованных лиц.

В силу статьи 65 и части 1 статьи 168 АПК РФ обстоятельства спора определяются по доказательствам, представленным сторонами, и с учетом подлежащих применению правовых норм влекут установление наличия либо отсутствия подлежащего судебной защите права и, соответственно, принятие решения об удовлетворении или об отказе в удовлетворении иска полностью или в части.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (действующего с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Ранее (до 01.03.2015) аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Подпунктом 1 пункта 2 постановления Администрации Костромской области от 23 октября 2017 № 388-а (в редакции от 20 августа 2018 года) «О внесении изменения в постановление администрации Костромской области от 07 июля 2015 № 251-а» (вместе с «Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» (далее - Порядок) установлено, что арендная плата по заключенным до 1 июня 2018 года договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, подлежит перерасчету в соответствии с положениями постановления администрации Костромской области от 7 июля 2015 года № 251-а «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Костромской области» в случаях определения размера арендной платы по результатам рыночной оценки в период с 1 июня 2018 года до 31 декабря 2020 года, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка. При этом новый размер арендной платы устанавливается с даты составления соответствующего отчета об оценке в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли разногласия относительно рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 44:08:013401:15.

Общество, ссылаясь на то, что спорный земельный участок ограничен в обороте (выписка из ЕГРН по состоянию на 24.03.2023 № КУВИ-001/2023-70804524, письмо Администрации 29.09.2022 №1031з) настаивает на установлении арендной платы за землепользование в размере земельного налога в соответствии с основными принципами определения арендной платы в редакции постановления № 531.

Изучив представленные Обществом доводы и доказательства, суд считает их обоснованными в силу следующего.

В пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены Постановлением N 582.

Постановлением N 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Также внесены изменения в подпункт «г» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, согласно которому в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах «а» - «в» пункта 3 и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением N 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу N АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), на который сослались суды, сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением N 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.06.2019 N 305-ЭС19-4399 отражена позиция, что данные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

В рассматриваемом случае спорный договор аренды от 31.01.2012 заключен сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой и подлежит определению по указанным правилам с учетом того, что земельный участок с кадастровым номером 44:08:013401:15 в силу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничен в обороте.

Поскольку спорный участок сформирован и предоставлен Обществу для эксплуатации расположенных и принадлежащих Обществу объектов недвижимости (базы отдыха) требование истца об установлении стоимости годовой арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка обоснованно.

Уведомлением от 15.06.2020 № 876з Администрация в одностороннем порядке изменила механизм (методику) расчета арендной платы и необоснованно возложила на истца обязанность по уплате арендной платы в размере рыночной стоимости арендной платы без учета категории предоставленного истцу земельного участка.

Вопреки доводам Администрации, в силу положений статей 153, 154, 156, 614 ГК РФ оспариваемое уведомление направлено на одностороннее изменение условий договора аренды (размера арендной платы), следовательно, является односторонней сделкой и подлежит проверке судом в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Доводы ответчика о невозможности судебного оспаривания уведомления по мотиву пропуска Обществом трехмесячного срока на обращение в суд (часть 4 статьи 198 АПК РФ) суд отклоняет, поскольку оснований для проверки оспариваемого уведомления по правилам главы 24 АПК РФ не усматривает.

С учетом вышеприведенных норм законодательства, суд приходит к выводу, что оформленная Администрацией оспариваемым уведомлением односторонняя сделка по изменению арендной платы за землепользование является недействительной.

Соответственно, по состоянию на 01.01.2020 стоимость годовой арендной платы по договору аренды от 31.01.2012 № 4527 на земельный участок с кадастровым номером 44:08:013401:15, расположенный по адресу: Костромская область, Красносельский район, дер. Слободищево Администрации надлежало определить в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Иные доводы ответчика проверены, оценены судом и подлежат отклонению как основанные на неверном толковании действующих норм права.

Ссылку Администрации на то, что вид разрешенного использования предоставленного земельного участка (в целях обслуживания и дальнейшего строительства базы отдыха) исключает либо каким-то образом ограничивает применение данного механизма определения арендной платы суд полагает неверной, поскольку действие Принципа №7 распространяется на все виды ограниченных в обороте земельных участков, находящихся в публичной собственности и перечисленных в пункте 5 статьи 27 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно части 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным уведомление администрации Красносельского муниципального района Костромской области от 15.06.2020 № 876з.

Установить стоимость годовой арендной платы по договору аренды от 31.01.2012 № 4527 на земельный участок с кадастровым номером 44:08:013401:15, расположенный по адресу: Костромская область, Красносельский район, дер. Слободищево, по состоянию на 01.01.2020 в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Взыскать с администрации Красносельского муниципального района Костромской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу закрытого акционерного общества «Волжский прибой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Костромской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.

Судья О.В. Хохрякова