Решение от 15 декабря 2024 г. по делу № А40-126285/2024

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-126285/24-60-984
г. Москва
16 декабря 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 декабря 2024 года

Полный текст решения изготовлен 16 декабря 2024 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи: Кравченко Т.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дмитриченко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГОВАЯ ФИРМА "РИНАЛИ" (121309, Г.МОСКВА, УЛ. БОЛЬШАЯ ФИЛЁВСКАЯ, Д.21/19 , ОГРН: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.03.2004)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ТАНДЕР" (350002, КРАСНОДАРСКИЙ КРАЙ, Г. КРАСНОДАР, УЛ. ИМ. ЛЕВАНЕВСКОГО, Д. 185, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.08.2002, ИНН: <***>)

о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения №МсФ_з/25944/19 от 14.05.2019 г.,

при участии: согласно протокола судебного заседания

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Ринали» (ООО «Торговая фирма «Ринали», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Акционерному обществу «ТАНДЕР» (АО «ТАНДЕР», ответчик) со следующими требованиями:

1. Внести изменения в первый абзац пункта 5.2.1 договора аренды нежилого помещения № МсФ_з/25944/19 от 14.05.2019, заключенный между ООО «Торговая Фирма «Ринали» и АО «ТАНДЕР», изложив его в следующей редакции с даты вступления решения суда в законную силу: «Постоянная часть арендной платы устанавливается в размере 1 260 000 (один миллион двести шестьдесят) рублей, без НДС, в месяц.».

2. Внести изменения в п. 5.2.2. договора аренды нежилого помещения № МсФ_з/25944/19 от 14.05.2019, заключенный между ООО «Торговая Фирма «Ринали» и АО «ТАНДЕР», и включить в него условие о ежегодной индексации размера постоянной части арендной платы на 5%, без заключения дополнительного соглашения.

Судебное заседание 25.11.2024 проводилось с перерывом до 02.12.2024 в порядке ст. 163 АПК РФ.

Истец поддержал заявленные требования по доводам иска (до перерыва), заявил о намерении заключить мировое соглашение. После перерыва истец в судебное заседание не явился.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по доводам отзыва.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы истца, ответчика, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, текста искового заявления, между ООО «Торговая фирма «Ринали» (Арендодатель) и АО «Тандер» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № МсФ_з/25944/19 от 14.05.2019.

Предметом Договора является аренда Ответчиком нежилых помещений Истца, общей площадью 733,4 кв.м, расположенных по адресу: <...> (Помещения) за плату, для организации розничной торговли продовольственными товарами, а также иными сопутствующими смешанными группами товаров (магазин «Магнит»).

Согласно п. 5.2.1 Договора размер постоянной части арендной платы составляет:

- первые два месяца аренды с даты подписания акта приема-передачи 1 050 000 (один миллион пятьдесят тысяч) рублей, без НДС, в месяц.

- третий и четвертый месяцы аренды с даты подписания акта приема-передачи объекта 525 000 (пятьсот двадцать пять тысяч) рублей, без НДС, в месяц.

- с пятого месяца аренды с даты подписания акта приема-передачи 1 050 000 (один миллион пятьдесят тысяч) рублей, без НДС, в месяц.

Согласно п. 5.2.2 договора не ранее чем через 12 (двенадцать) месяцев после подписания акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон на индекс потребительских цен на товары и услуги или на индекс потребительских цен на продовольственные товары (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по РФ по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен, не чаще, чем один раз в год и не чаще, чем через каждые 12 месяцев аренды.

Предложение в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы арендодатель обязуется направить арендатору для рассмотрения за 90 дней до предполагаемой даты изменения.

Изменение размера ежемесячной арендной платы оформляется дополнительным соглашением к Договору.

Как указывает истец с момента заключения Договора (5 лет), индексация арендной платы ни разу не осуществлялась; согласно доводам истца, при ежегодной индексации постоянной части арендной платы, с учетом индекса потребительских цен, ее размер к настоящему времени мог быть увеличен согласно данным, указанным в таблице:

ГОД

индекс потребительских цен в мае соответствующего года

расчет цены в случае индексации

2019

-
1 050 000,00 руб.

2020

1,03

1 081 500,00 руб.

2021

1,0602

1 146 606,30 руб.

2022

1,171

1 342 675,98 руб.

2023

1,0251

1 376 377,14 руб.

2024*

1,0772

1 482 633,46 руб.

*расчет за 2024 год истцом проведен на основе марта по отношению к марту 2023, так как за май 2024 года индекс еще не подсчитан.

Истец свои требования мотивирует тем, что долгосрочные договоры аренды недвижимости (помещений), со схожим целевым назначением, включают в себя возможность ежегодной индексации арендной платы по инициативе арендодателей (например, такая ежегодная индексация установлена в договорах сторон и исследовалась судами по делам № А40-27698/2023, № А12-7804/2022, №А65-2284/2022, №А 12-9467/2021, № А45- 13735/2020). Средний размер договорной индексации составляет 5% от действующей ставки арендной платы.

По мнению истца, при наличии такого условия, размер постоянной части арендной платы к настоящему времени мог быть увеличен на 25% и составлял бы 1 312 500 (один миллион триста двенадцать тысяч пятьсот) рублей 00 копеек.

27 февраля 2024г. ответчику направлялось предложение в письменном виде о заключении дополнительного соглашения к Договору, предусматривающего увеличение постоянной части арендной платы на 20%, начиная с 01.06.2024, что составляет сумму меньшую, чем указано в вышеприведённых расчетах.

Также в целях урегулирования вопроса индексации на будущие периоды аренды, истцом предложено внести изменения в п. 5.2.2. договора и включить в него условие о ежегодной индексации размера постоянной части арендной платы на 5%, без заключения отдельных дополнительных соглашений.

04 марта 2024г. на предложение был получен отказ ответчика по причине отсутствия оснований для внесения изменений.

По мнению Истца, уклонение Ответчика от заключения соглашения о пересмотре цены договора при своевременном внесении арендной платы, установленной в разделе 5 договора, и использовании помещения по назначению, сделает невозможным расторжение договора в судебном порядке и одновременно позволит Ответчику арендовать помещения в течение всего срока аренды (10 лет) по цене 2019 года, что противоречит воле арендодателя по индексированию размера арендной платы, отраженной в п. 5.2.2. договора, и принципам разумности и экономической обоснованности заключения долгосрочного договора аренды.

Возражая против заявленных требований, Ответчик указал в отзыве, что исковые требования направлены не на защиту существующего права Арендодателя, а на внесение изменений в содержание действующего договора аренды в отсутствие правовых оснований для этого.

Заявляя требования о внесении изменения в условия договора аренды, Истец не привел нормы права и не указал на наличие условий для внесения изменений в договор в судебном порядке.

Спорный договор аренды заключен сторонами в 2019 году и является действующим, поэтому изменения в договор могут быть внесены по правилам ст. 450 - 452 ГК РФ об основаниях, условиях и порядке изменения договора. Однако, соответствующие доводы истцом не заявлены.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы истца, ответчика, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения № МсФ_з/25944/19 от 14.05.2019, согласно которому арендодатель (истец) обязуется в порядке и на условиях договора предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество – нежилое помещение, общей площадью 733,4 кв.м., распложённое по адресу <...>.

Сторонами в договоре согласованы существенные условия, одними из основных которых это раздел 1 – предмет договора, разделом 5 стороны согласовали платежи и расчеты по договору, а разделом 6 – изменения и расторжение договора.

Пунктом 5.1 договора установлено, что арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, которая состоит из:

- постоянной части арендной платы,

- переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги,

- платы с торгового оборота (процентная часть арендной платы).

Пунктом 5.2.1 согласована составляющая постоянной арендной платы.

Пунктом 5.2.2 согласовано, что не ранее чем через 12 (двенадцать) месяцев после подписания акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон на индекс потребительских цен на товары и услуги или на индекс потребительских цен на продовольственные товары (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по РФ по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен, не чаще, чем один раз в год и не чаще, чем через каждые 12 месяцев аренды.

Предложение в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы арендодатель обязуется направить арендатору для рассмотрения за 90 дней до предполагаемой даты изменения.

Изменение размера ежемесячной арендной платы оформляется дополнительным соглашением к Договору.

Пунктом 6.1 договора согласовано, что любые изменения и дополнения к договору имеют силу только тогда, когда они составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон.

Заявляя требование о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения, истец мотивирует это тем, что по прошествии пяти лет индексация аренной платы не производилась, что при наличии такого условия, размер арендной платы мог бы быть увеличен на 25 %, и что отказ ответчика не соответствует критериям разумности и добросовестности.

Согласно пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как усматривается из текста договора аренды нежилого помещения, обстоятельств его заключения, он заключен сторонами добровольно, все существенные условия договора сторонами согласованы, на протяжении 5 лет исполнялись.

По смыслу положений ст. 451 ГК РФ суд может расторгнуть или изменить договор по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств. Такое изменение допускается в исключительных случаях, когда расторжение/изменение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из содержания приведенных статей Гражданского Кодекса следует, что лицо, требующее внести изменение в действующий договор, должно доказать как наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так и совокупности перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 Кодекса условий.

Сами по себе инфляционные процессы в экономике, рост/падение курса валюты, рост индекса потребительских цен не свидетельствуют об изменении установленного договором соотношения имущественных интересов сторон, в связи с чем предположение о том, что размер арендной платы мог бы вырасти, нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, являющееся основанием для изменения договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ.

При этом суд учитывает, что условия договора содержат п. 5.1 в котором установлено, что постоянная часть арендной платы состоит в том числе из платы с торгового оборота (процентная часть арендной платы), что позволяет арендодателю сочетать различные формы оплаты, в том числе получать компенсацию в зависимости от ситуации на рынке.

Таким образом доводы, изложенные истцом в тексте искового заявления суд не может признать обоснованными, и оснований для удовлетворения заявленных требований суд не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 8, 12, 309, 310, 421, 424, 450, 451, 452606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 65, 71, 82, 110, 123, 156, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с даты изготовления решения в полном объеме.

Судья: Т.В. Кравченко