Решение от 18 марта 2019 г. по делу № А40-89305/2018

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело № А40-89305/18-16-567

19.03.2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 12.03.2019 г.

Полный текст решения изготовлен 19.03.2019 г.

Арбитражный суд города Москвы

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «АВТОРИНЬЮ» (ОГРН: <***>, адрес: 107370, <...>)

к ГУП г. Москвы «Дирекция гаражного строительства» (ОГРН: <***>, адрес: 117152, <...>)

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, адрес: 125009, <...>), ГУП «М.Прогресс» (ОГРН: <***>, адрес: 107061, <...>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии:

от истца – ФИО2 генеральный директор, ФИО3 по заявлению генерального директора в судебном заседании;

от ответчика – ФИО4 по доверенности № 011 от 03.12.2018 г.;

третье лицо ГУП «М.Прогресс» – ФИО5 по доверенности № 189 от 29.12.2018 г.;

от третьего лица ДГИГМ – ФИО6 по доверенности № 33-Д-1041/18 от 29.11.2018 г.,

УСТАНОВИЛ:

ООО «АВТОРИНЬЮ» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ГУП г. Москвы «Дирекция гаражного строительства» (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи № ХВ-Откр.5/15 от 10.01.2018 г. нежилого помещения общей площадью 125,7 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0001012:1096, расположенного по адресу: <...>, изложив:

- пункт 2.4 договора в редакции: «Стоимость Имущества установлена на основании заключения № 290118/2, проведённой ООО «КС-Эксперт» от 30.02.2018 в отношении нежилого помещения (гаражи), расположенном по адресу: <...> и составляет 2 968 280 руб. 00 коп. по состоянию на 29.11.2017 года»;

- пункт 3.2 договора в редакции: «Рассрочкой платежа по Договору является поэтапная оплата стоимости Имущества, указанной в п. 2.4 Договора, состоящая из ежемесячных платежей, вносимых Покупателем на расчётный счёт Продавца в течение действия Договора. Размер ежемесячного платежа за Имущество составляет не менее 49 471 руб. 34 коп. Перечисление ежемесячных платежей за имущество должно производится Покупателем на расчётный счёт продавца не позднее последнего рабочего дня каждого календарного месяца предоставления рассрочки. Первый ежемесячный платёж подлежит уплате в срок не позднее 28.02.2018 г. В срок не позднее 10-го числа последнего месяца пользования рассрочкой оплаты Имущества Покупатель обязан произвести сверку расчётов по оплате Стоимости Имущества и на её основании в срок, предусмотренный для внесения ежемесячного платежа – произвести окончательный платёж за Имущество. В случае внесения ежемесячного платежа в сумме, превышающей указанную в настоящем пункте Договора, в целях отражения в бухгалтерском учёте, данная переплата считается авансом».

Свои исковые требования истец обосновывает тем, что в проекте договора, направленном ответчиком в адрес истца, цена выкупаемого имущества не соответствует рыночной.

Ответчиком представлен отзыв на иск, в котором иск не признаёт, требования истца полагает необоснованными.

Третьими лицами представлены отзывы на иск, в которых возражают против удовлетворения требования истца.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.

Представители ответчика иск не признал.

Представители третьих лиц возражали против удовлетворения требования истца.

Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, изучив материалы дела, суд полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором № 04-250/04 от 19.04.2004 г. на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, заключённым между Департаментом имущества города Москвы и ООО «Авторинью», последний арендует здание площадью 125,7 кв. м по адресу <...>, с 01.04.2004 г. (т. 1 л.д. 8 – 29).

В соответствии с п. 2.3 данного договора здание находится в аренде на неопределённый срок. Договор аренды прошёл государственную регистрацию 01.06.2004 г., регистрационный № 77-01/03-410/2004-669.

19.03.2013 г. между ООО «Авторинью» и ГУП г. Москвы «Дирекция гаражного строительства» заключено дополнительное соглашение о замене арендодателя, в связи с передачей здания в хозяйственное ведение ГУП г. Москвы «Дирекция гаражного строительства».

ООО «Авторинью» является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, с 01.01.2009 г. вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.05.2016 г. по делу № А40-7364/16-93-61 признано незаконным бездействие Департамента городского имущества города Москвы и ГУП г. Москвы «Дирекция гаражного строительства»" в реализации преимущественного права ООО «АВТОРИНЬЮ» на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 125,7 кв.м. по адресу: <...>.

Данным решением суд обязал Департамент городского имущества города Москвы и ГУП г. Москвы «Дирекция гаражного строительства» устранить нарушение прав и законных интересов заявителя в соответствии с действующим законодательством.

Вышеназванное решение Арбитражного суда города Москвы оставлено без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2016 г. и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28.10.2016 г.

Суды трёх инстанций, осуществляя проверку законности оспариваемых действий (бездействий) Департамента и ГУП «Дирекция гаражного строительства», пришли к выводу о том, что в нарушение Федерального закона № 159-ФЗ Департаментом и ГУП «Дирекция гаражного строительства» не принято решение по обращениям заявителя.

Соглашаясь с выводами судов нижестоящих инстанций, судебная коллегия суда кассационной инстанции также отметила несостоятельность ссылок Департамента на обстоятельства передачи арендуемого заявителем имуществу Предприятию на праве хозяйственного ведения, поскольку такая передача состоялась, как подтверждено материалами дела и указано в жалобе Департаментом, в 2011 году, после принятия Федерального закона № 159-ФЗ, наделившего заявителя, арендующего помещение с 2004 года, правом выкупа, то есть также была направлена на ограничение предоставленных субъекту малого предпринимательства прав.

Как указывает истец, во исполнение решения суда по делу № А40-7364/16-93-61 ответчик направил истцу письмом от 11.01.2018 г. исх. № АМ-132/8 проект договора о купли-продажи № ХВ-Откр.5/15 от 10.01.2018 г. (т. 1 л.д. 56 – 62).

Истец 05.02.2018 г. вручил ответчику подписанный со своей стороны проект договора и протокол разногласий к указанному проекту договора в отношении пунктов 2.4 и 3.2, касающихся цены договора (т. 1 л.д. 63 – 65).

Ответчик письмом от 12.03.2018 г. исх. № АМ-1692/8 отказался от подписания протокола разногласий, в связи с чем истец обратился в суд (т. 1 л.д. 66).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 г. № 134, право на возмездное отчуждение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Приватизация такого недвижимого имущества возможна только в случае принятия предприятием решения о возмездном отчуждении имущества (в порядке, предусмотренном частью 3 ст. 4 Закона № 159-ФЗ), а не по инициативе арендатора.

Причем принятие такого решения является правом, а не обязанностью предприятия (часть 2 ст. 3 Закона № 159-ФЗ).

Как указано в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

У ответчика отсутствует установленная законом или соглашением сторон обязанность по заключению договора купли-продажи с истцом. Также ответчик не давал явно выраженного согласия на рассмотрение разногласий судом.

Кроме того, отсутствует согласие собственника на продажу ответчиком спорного здания истцу, предусмотренное частью 3 ст. 2 Закона № 159-ФЗ.

Следовательно, истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.

Кроме того, на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 30.08.2018 г. № 28484 (т. 4 л.д. 160 – 164) прекращено право хозяйственного ведения ГУП г. Москвы «Дирекция гаражного строительства» на здание по адресу: <...>, которое передано в хозяйственное ведение ГУП «М.Прогресс».

По акту приёма-передачи от 07.09.2018 г. № 00-00167/18 указанное здание передано ГУП «М.Прогресс» (т. 4 л.д. 165).

Право хозяйственного ведения ГУП «М.Прогресс» на здание по адресу: <...> прошло государственную регистрацию 08.10.2018 г. (т. 4 л.д. 166 – 168).

Таким образом, ответчик является ненадлежащим, поскольку с 08.10.2018 г. ГУП г. Москвы «Дирекция гаражного строительства» не вправе распоряжаться спорным зданием.

Суд неоднократно предлагал истцу заменить ответчика по делу, но истец согласия на замену ответчика или привлечение соответчика не дал, в связи с чем суд рассмотрел дело по предъявленному иску (ч. 5 ст. 47 АПК РФ).

В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Более того, в ходе проведённой по делу судебной оценочной экспертизы установлено, что рыночная стоимость спорного объекта составляет 8 397 000 рублей (т. 4 л.д. 1 – 150), что незначительно (менее 4 %) отличается от цены, предусмотренной проектом договора, представленного ответчиком – 8 715 000 рублей (т. 1 л.д. 56 – 62) и установленной отчётом ООО «АБН-Консалт» от 29.11.2017 г. № 010-002357/17-244П (т. 2 л.д. 37 – 138) на который имеется положительное экспертное заключение НП СРО «СВОД» № 1669/С-17 от 29.11.2017 г. (т. 2 л.д. 159 – 177).

Рецензия ответчика на заключение судебной экспертизы судом рассмотрена и признана необоснованной.

Так, истец утверждает, что в здании отсутствует электроэнергия, однако электроснабжение здания осуществляется от сетей ГУП «Московский метрополитен» (т. 3 л.д. 128 – 130, 136 – 139).

Довод истца об отсутствии водоснабжения и канализации не подтверждён никакими доказательствами, в то время как истец использует спорное здание для автомойки, что невозможно без водоснабжения и канализации. Более того, истцом был представлен в судебном заседании акт обследования № б/н от 23.01.2019 г., составленный ПАО «МОЭК», в котором прямо указано, что водоснабжение ХВС присутствует.

О наличии электроснабжения и водоснабжения на спорном объекте указано в заключении ООО «КС-Эксперт» № 290118/2 от 30.02.2018 г., положенного в основу иска (т. 1 л.д. 68 – 116).

Согласно справке БТИ о состоянии здания от 11.11.2003 г. в спорном здании имеется водопровод, канализация, горячая вода, центральное отопление (т. 1 л.д. 21).

Таким образом, необходимые коммуникации имеются, а то обстоятельство, что истец отключился от горячего водоснабжения и центрального отопления, не влияет на стоимость здания, так как соответствующие коммуникации имеются. Доказательств демонтажа коммуникаций истцом не представлено.

При этом в силу п. 5.5.7 договора аренды № 04-250/04 от 19.04.2004 г. (т. 1 л.д. 8 – 29) истец был обязан самостоятельно и за свой счёт принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем помещения: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.

Согласно п. 5.5.10 данного договора аренды истец был не вправе производить какую-либо перепланировку помещения либо его части без письменного разрешения арендодателя и соответствующей межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.

Доказательств получения соответствующих разрешений на переоборудование спорного здания (демонтаж существовавших на момент передачи в аренду инженерных систем помещения) истцом не представлено.

В связи с этим судом было отклонено ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы, так как противоречий в заключении эксперта не имеется, оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта судом не установлено.

При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению.

Понесённые ответчиком расходы на оплату судебной экспертизы подлежат взысканию с истца на основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований.

Взыскать с ООО «АВТОРИНЬЮ» (ОГРН: <***>) в пользу ГУП г. Москвы «Дирекция гаражного строительства» (ОГРН: <***>) расходы на оплату судебной экспертизы в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия.

Судья М.Ю. Махалкин