Решение от 22 декабря 2020 г. по делу № А63-13906/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-13906/2020
г. Ставрополь
22 декабря 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 декабря 2020 года

Решение изготовлено в полном объеме 22 декабря 2020 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкодоровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Александровского муниципального района Ставропольского края, с. Александровское, ОГРН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Саблинское», п. Новокавказский, ОГРН <***>,

о расторжении договора аренды земельного участка от 25.02.2013 № 64,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО2 по доверенности б\н от 10.06.2020 копия диплома № ДВС 1546490; представителя ответчика ФИО3 по доверенности от 26.04.2018 № 01-1991,

УСТАНОВИЛ:

администрация Александровского муниципального района Ставропольского края (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ООО «Саблинское» (далее – общество) о расторжении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Александровского муниципального района Ставропольского края № 64 от 25.02.2013.

Представитель администрации в судебном заседании пояснил, пояснил, что 25.02.2013 между сторонами заключен договор аренды № 64, зарегистрированный в установленном порядке, по условиями которого истец предоставил ответчику в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:18:160605:2, площадью 670000 кв.м., разрешенное использование- для земель сельскохозяйственного назначения, сроком аренды на 10 лет с 25.02.2013 по 24.02.2024, а ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанный земельный участок.

В соответствии с п.3.2 договора аренды, арендная плата вносится «Арендатором» равными долями ежеквартально, за каждый квартал с оплатой авансом до 20 числа первого месяца текущего квартала путем перечисления указанной суммы на расчетный счет. Ответчик на протяжении действия договора нарушал срок внесения арендной платы, только после направления претензионных писем и обращения в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании задолженности.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве ( л.д.39-41) и дополнении к нему (л.д.51-51) и пояснил, что общество погасило всю задолженность перед администрацией.

Общество не согласно с требованием о расторжении спорного договора аренды, поскольку считает установленную законом процедуру расторжения договора администрацией не соблюденной.

Просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, дав правовую оценку представленным доказательствам, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 25.02.2013 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды № 64 зарегистрированный 16.04.2013 № 26-26-02/002/2013-400 что подтверждается штампом регистрирующего органа и выпиской из ЕГРН.

В соответствии с условиями которого истец предоставил в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения Александровскоо района Ставропольского края, находящегося в плане земель СПК колхоза им. Кирова, кадастровый номер 26:18:160605:2, площадью 6700000 кв.м., разрешенное использование- для сельскохозяйственного использования, сроком аренды на 10 лет с 25.02.2013 по 24.03.2023, а ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанные земельные участки.

Арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально, за каждый квартал с оплатой авансом до 20 числа первого месяца текущего квартала путем перечисления по банковским реквизитам (пункт 3.2 договора).

Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендатором арендной платы за один квартал и более либо наличия (полной или частичной) задолженности за два квартала (подпункт «в» пункта 4.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.4 договора арендатор обязан, в том числе выполнять в полном объеме все условия договора; оплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

При допущении арендатором задолженности по арендной плате за два квартала (полностью или частично) договор аренды расторгается независимо от сроков погашения задолженности по арендной плате. Оставшаяся задолженность подлежит взысканию (пункт 6.3 договора).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,06% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

Земельный участок передан администрацией обществу по акту приема-передачи от 25.02.2013, подписанному обеими сторонами договора (л.д.36)

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды, в претензии от 20.11.2019 № 01-5215 истец предложил обществу добровольно оплатить образовавшуюся за 2-4 кварталы 2019 года задолженность по арендной плате и пене в срок до 01.12.2019 в сумме 123 088,59 руб. в том числе основной долг 116 077 руб., пени 7 011,09 руб (л.д.23), с расчетом задолженности (л.д.24)

Названная претензия направлена ответчику 10.12.2019 (квитанция от 10.12.2019, опись вложения) получена ответчиком 19.12.2019.

Согласно представленным в дело платежным поручениям от ответчика № 245 от 02.02.2020 (л.д.28) перечислена оплата по договору № 64 за первый квартал 2020 г. в сумме 38 692,50 руб. № 28 от 20.01.2020 оплата пени по договору № 64 в сумме 10 911,28 руб.(л.д.29); 15.01.2020 платежное поручение № 12 от 15.01.2020 оплата за 2-4 кварта 2019 года (л.д.30) в размере 116077,50 руб.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, администрация обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в частности, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

В силу приведенных норм права процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Как установлено материалами дела, истцом ответчику 10.12.2019 направлена претензия от 20.11.2019 № 01-5213 с требованием в срок до 01.12.2019 погасить задолженность по арендной плате. В названной претензии также было указано, что «в случае неполной оплаты либо отказа от оплаты, задолженность по арендной плате будет взыскана в судебном порядке с отнесением на счет ответчика судебных расходов по взысканию задолженности и досрочному расторжению договора аренды земельных участков Александровского района от 25.02.2013 № 64, согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ в связи с невнесением арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа».

30.01.2020 истцом было направлено соглашение о расторжении договора аренды (л.д.25), которое ответчиком было проигнорировано.

Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» понятие разумного срока в календарных днях не определено.

В п.2 статьи 450 ГК РФ закреплено понятие существенного нарушения договора одной из сторон как основания изменения или расторжения договора по решению суда по требованию одной из сторон. По выявленному смыслу конституционной правоприменительной практики данного законоположения оно предполагается возможным к определению в рамках дискреционных полномочий судом в конкретном деле, что отражено в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 29.09.2016 № 1958-О и от 27.03.2018 № 644-О.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Истец в результате нарушения ответчиком условия договора о сроках уплаты арендной платы лишился возможности исполнения бюджета публично- правового образования в запланированном объеме соответствующего финансового года. Такое нарушение прав истца является существенным нарушением, поскольку повлекло нарушение публичного интереса в части обеспечиваемой исполнением бюджета.

Судом установлено, что ответчиком систематически нарушаются права истца в части своевременного внесения арендной платы, что подтверждается многочисленными делами, находящимися на рассмотрении в арбитражном суде Ставропольского края с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате и пени и о расторжении договоров аренды, например дела А63- 13907/2020; А63-13908/2020; А63-13909/2020; А63-1460/2020.

Вся задолженность по договору аренды предприятием с учетом характера времени получения претензии, а это закрытие года, чреда нерабочих дней и специфика деятельности предприятия (получение средств для погашения по средством реализации с/х продукции) была погашена в первые же рабочие дни, 15.01.2020 г. в сумме 116 077,50 руб., а 20.01.2020 г. обществом самостоятельно была уплачена вся пеня по договору в размере 10 911,28 руб.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжении указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договора» сформулирована рекомендация, согласно которой требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Судом установлено, что просрочка уплаты арендных платежей имела место в 2019 г., что подтверждается материалами дела и не оспаривается представителем ответчика.

Требование о погашении задолженности от истца предприятием было получено 19.12.2019 г., задолженность обществом погашена в менее чем месячный срок со дня его получения - 15.01.2020 г.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что ответчиком систематически нарушаются права истца в части своевременного внесения арендной платы, что подтверждается многочисленными делами, находящимися на рассмотрении в арбитражном суде Ставропольского края с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате и пени и о расторжении договоров аренды (дела А63- 13907/2020; А63-13908/2020; А63-13909/2020; А63-1460/2020), так и рассмотренные ранее дела А63-279/2020; А63-280/2020; А63-281/2020; А63-282/2020 между теми же сторонами и одним и тем же предметом спора.

Обществом выполнено 3 платежа :

-03.02.2020 г. - в сумме 38 692,50 руб. - за 1 квартал 2020 г.;

-20.01.2020 г. - в сумме 10 911,28 руб. – пеня по договору № 64 от 25.02.2013;

-15.01.2020 г. - в сумме 116077,50 руб. - за 2-4 квартал 2019 г.;

Судом установлено, что администрация направила обществу письменное уведомление о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а затем (после его неисполнения) - предложение о расторжении договора. Материалы дела подтверждают, что общество не вносило арендную плату за 2-4 квартал в сумме 123 088,59 руб.

Доказательства внесения арендной платы за пользование земельным участком представлены в судебное заседание и подтверждаются платежными поручениями.

Факт просрочки исполнения денежного обязательства подтвержден документально.

По условиям договора (пункт 6.3) арендодатель имеет права требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендной платы за землю за два квартала независимо от сроков погашения задолженности по арендной плате.

Исходя из буквального содержания условий договора, суд пришел к выводу о том, что арендодатель наделен правом требовать его расторжения при доказанности нарушения арендатором срока, установленного для внесения платы (два квартала подряд, независимо от сроков погашения задолженности по арендной плате). Материалами дела подтвержден факт существенного нарушения условия договора о внесении арендных платежей, что является основанием для его расторжения. В этой связи, суд считает необходимым возложить на общество обязанность по освобождению земельного участка и передаче его по акту администрации. Расходы по оплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 Кодекса.

Судом отклоняется довод ответчика о необоснованности требования истца о расторжении договора аренды от 25.02.2013 № 64 .

Арендатору в 2019 года указывалось на недопущение нарушений условий договора, которые предлагалось устранить, что свидетельствует о длящемся характере допущенных нарушений. Исходя из условий договора аренды, содержания переписки сторон, субъективных признаков допущенных ответчиком нарушений, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора от 25.02.2013 № 64, что влечет обязанность общества освободить земельный участок, передав его арендодателю по акту приема-передачи.

В судебном заседании представитель общества пояснил, что общество продолжает вносить, а администрация принимает арендную плату за пользование земельным участком, задолженность по договору от 25.02.2013 № 64, отсутствует.

Однако, судом установлено и подтверждается материалами дела, что арендатор в нарушение условий договора от 25.02.2013 № 64 обязательство по своевременному внесению арендной платы не исполнил, а именно п. 6.3 договора, где указано, что при допущении арендатором задолженности по арендной плате за два квартала (полностью или частично) договор аренды расторгается независимо от сроков погашения задолженности по арендной плате.

Администрация 20.11.2019 направила обществу предложение о расторжении договора аренды и о возврате земельного участка по акту приема-передачи.

Общество соглашение о расторжении договора аренды и акт возврата земельного участка не подписало.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункты 1, 2 статьи 307 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Судом установлено, что на момент рассмотрения спора и принятия судом решения указанная задолженность по договору № 64 от 25.02.2013 года у ответчика отсутствовала. Данный факт подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

Вместе с тем, в нарушение условий договора аренды общество свои обязательства по своевременному внесению арендных платежей исполняло ненадлежащим образом. Факты просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы подтверждены документально и ответчиком не оспариваются.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункты 2, 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Суд, приходит к выводу о том, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» приведены следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, суд установил, что условиями договора (пункт 5.1.6) арендодателю предоставлено право на его досрочное расторжение при допущении арендатором задолженности по арендной плате за два квартала (полностью или частично) договор аренды независимо от сроков погашения задолженности по арендной плате ( п.6.3 договора № 64).

Ответчик неоднократно в период действия договора также допускал просрочку исполнения денежного обязательства.

Допущенные обществом при исполнении договора аренды от 25.02.2013 № 64 нарушения признаны судом существенными, влекущими удовлетворение требования администрации о расторжении указанного договора. Указанная правовая позиция нашла свое отражение в постановлении АС СКО от 16.09.2020 № Ф08-7522/2010 по делу № А20-5185/2019 и от 05.09.2019 № Ф08-7522/2019 по делу № А15-705/2018.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения Александровского района № 64 от 25.02.2013, заключенный между администрацией Александровского муниципального района Ставропольского края, с.Александровское, ОГРН <***>, и обществом с ограниченной ответственностью «Саблинское», п. Новокавказский, ОГРН <***>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Саблинское», п.Новокавказский, ОГРН <***>, ИНН <***>, в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Л.В. Быкодорова.