Постановление от 1 марта 2026 г. ФАС СКО (ФАС Северо-Кавказского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА


Именем Российской Федерации



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-19273/2023
г. Краснодар
02 марта 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2026 года

Постановление в полном объеме изготовлено 02 марта 2026 года


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Малыхиной М.Н. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником председательствующего Воловик Т.В. и участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции от истца (заявителя) – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 29.06.2023), в отсутствие ответчиков (органов, осуществляющих публичные полномочия): комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН <***>, ОГРН <***>), администрации города Ставрополя (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.08.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2025 по делу № А63-19273/2023, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет), администрации города Ставрополя (далее – администрация) со следующими требованиями:

– признать незаконным отказ комитета от 23.12.2022 № 11242 в расторжении договора аренды земельного участка в границах земель муниципального участка в


границах земель муниципального образования города Ставрополь, заключенного между комитетом и предпринимателем;

– расторгнуть договор аренды земельного участка в границах земель муниципального участка в границах земель муниципального образования города Ставрополь от 23.12.2022 № 11242, заключенного между комитетом и предпринимателем с даты подачи заявления о расторжении договора аренды (23.06.2023);

– признать незаконным отказ комитета от 06.03.2024 № 08/13-2726 в предоставлении без торгов предпринимателю в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 26:12:012901:117, площадь 1 875 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – деловое управление;

– обязать администрацию в лице комитета заключить с предпринимателем без проведения торгов договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 26:12:012901:117, площадью 1 875 кв. м (уточенные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Требования основаны на положениях статей 450 – 452, 615, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 39.6, 39.12, 39.20, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивированы следующим. Предприниматель по результатам аукциона, в котором объявлен победителем, приобрел право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:012901:117 для цели строительства. Поскольку объект недвижимого имущества заявителем построен и введен в эксплуатацию, цель предоставления достигнута, поэтому решение комитета от 23.12.2022 № 11242 об отказе в расторжении договора аренды является незаконным. При этом предприниматель как собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:012901:117 имеет исключительное право на заключение нового договора аренды в отношении такого участка. В этой связи решение комитета от 06.03.2024 № 08/13-2726 об отказе в предоставлении без торгов в аренду указанного земельного участка также незаконно и нарушает права предпринимателя.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 07.06.2024, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2024, требования удовлетворены. Признан незаконным отказ комитета в расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:012901:117, изложенный в письме от 23.12.2022 № 11242. Расторгнут договор


аренды от 23.12.2022 № 11242 указанного земельного участка, заключенный между комитетом и предпринимателем, с даты подачи заявления о расторжении (23.06.2023). Признан незаконным отказ комитета, изложенный в письме от 06.03.2024 № 08/13-2726, в предоставлении без торгов предпринимателю в аренду земельного участка площадью 1 875 кв. м с кадастровым номером 26:12:012901:117 из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – деловое управление. На администрацию города Ставрополя в лице комитета возложена обязанность по подготовке проекта договора указанного земельного участка в трех экземплярах и направлению подписанного проекта договора аренды предпринимателю в течение 20 дней со дня вступления решения в законную силу.

Суды установили, что согласно протоколу о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 13.12.2022 № 61, предприниматель признан победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>. Участок площадью 1 875 кв. м с кадастровым номером 26:12:012901:117 относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования – деловое управление. На основании указанного протокола между комитетом и предпринимателем заключен договор аренды от 23.12.2022 № 11242, в соответствии с которым земельный участок предоставлен на 88 месяцев (с 23.12.2022 по 22.04.2030), что соответствует требованиям пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса. Срок освоения участка составляет 12 месяцев (с 23.12.2022 по 22.12.2023). Предприниматель возвел на земельном участке следующий объект недвижимости: наименование – объект капитального строительства для размещения офисов и делового управления, назначение – нежилое, общей площадью 50,6 кв. м, о чем в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесена запись о регистрации от 20.06.2023 № 26:12:012901:1941-26/179/2023-1. Полагая, что цель предоставления участка выполнена (объект построен), предприниматель 23.06.2023 со ссылкой на положения статей 450, 620 Гражданского кодекса обратился в комитет с заявлением о расторжении договора от 23.12.2022 № 11242 и заключении нового договора аренды (сроком на 49 лет). Комитет отказал в удовлетворении заявления, сославшись на пункт 3 статьи 448 Гражданского кодекса, статьи 39.11 и 39.12 Земельного кодекса, согласно которым не допускается возможность изменения условий договора, заключаемого по результатам торгов. Поскольку извещением о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды в отношении земельного участка предусматривался срок аренды 88 месяцев, основания, указанные в статьях 450, 620 Гражданского кодекса,


отсутствуют, правовых оснований для расторжения договора аренды не имеется. Предприниматель на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (как собственник объекта недвижимости) обратился в комитет с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, приложив необходимые документы и указав, что цель использования земельного участка – организация продажи модульных домов. В этой связи необходимо размещение объектов управленческой деятельности, в том числе, размещение и демонстрация модульных домов, озеленение, парковка для потенциальных покупателей в соответствии с приложенной планировочной схемой земельного участка. Комитет письмом от 06.03.2024 № 08/13-2726 отказал предпринимателю в предоставлении без торгов в аренду земельного участка, мотивировав свое решение наличием действующего договор аренды земельного участка от 23.12.2022 № 11242. Ссылаясь на незаконность решений комитета, а также наличие предусмотренных законом оснований для расторжения ранее заключенного по итогам публичных процедур договора аренды, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями. Истец полагает, что оспариваемые решения незаконны, поскольку имеются установленные положениями гражданского и земельного законодательства основания для расторжения договора аренды от 23.12.2022 № 11242. Цель предоставления земельного участка достигнута, его сохранение с целевым назначением – для строительства на период до 22.04.2030 нарушит соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для предпринимателя невозможность его использования в соответствии с предоставленной целью. Сохранение арендных отношений также причинит предпринимателю ущерб в виде размера арендной платы, установленной по итогам аукциона, что в значительной степени лишает сторону того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 420, 421, 450, 451, 606, 615, 620 Гражданского кодекса, статей 39.6, 39.12, 39.20, 56 Земельного кодекса. Суды установили, что цель предоставления земельного участка с кадастровым номером 26:12:012901:117 в соответствии с договором аренды от 23.12.2022 № 11242 – строительство. Предприниматель на земельном участке возвел объект капительного строительства (нежилое здание), что подтверждают представленные в материалы дела документы и сведения ЕГРН. То есть цель договора аренды достигнута. Исходя из системного толкования положений главы V.1 Земельного кодекса, статьи 607, пункта 1 статьи 611, пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса, цель использования земельного участка (вид разрешенного использования) является одним из условий договора аренды. В судебной практике прослеживается вывод о том, что арендатор вправе требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был


предоставлен для строительства, и заключения нового договора для целей эксплуатации уже возведенного объекта недвижимости. При надлежащем исполнении арендатором обязательств по освоению земельного участка, предоставленного для строительства, он наделен правом на его досрочное расторжение, поскольку цель такого договора аренды заключается не в простом использовании земли, а в возведении и вводе объекта строительства в эксплуатацию. В этой связи суды пришли к выводу, что достижение предпринимателем цели договора аренды, применительно к пункту 1 статьи 615 и статье 620 Гражданского кодекса, влечет для него невозможность использования земельного участка в соответствии с условиями такого договора, заключенного для строительства. Фактически с даты вводы объекта в эксплуатацию предприниматель стал использовать земельный участок не для целей строительства объекта, а для его эксплуатации. В этой связи имеются законные основания для расторжения договора аренды земельного участка, ранее предоставленного для строительства, и заключения с предпринимателем как с собственником объекта недвижимости нового договора аренды для цели эксплуатации такого объекта. Размер ежегодной арендной платы по договору от 23.12.2022 № 11242 установлен в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса, исходя из начальной цены предмета аукциона. В свою очередь, размер арендной платы за земельный участок, предоставленный без проведения торгов, устанавливается в соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса с учетом Основных принципов определения арендной платы, установленных Правительством Российской Федерации. К числу таких принципов относится принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке. Установленный размер арендной платы за земельный участок, относящийся к неразграниченной государственной собственности, превышает размер арендной платы, который бы вносился предпринимателем на основании подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса. На территории Ставропольского края действует постановление Правительства Ставропольского края от 26.12.2018 № 601-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов». Названным постановлением установлен также


размер арендной платы для лиц, использующих земельные участки для цели размещения и эксплуатации принадлежащих им объектов недвижимости. В этой связи суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что предприниматель вправе требовать заключение нового договора аренды для цели эксплуатации легально возведенного объекта недвижимости с определением в нем иного размера арендной платы.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.02.2025 решение от 07.06.2024 и постановление апелляционного суда от 03.10.2024 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Суд округа отметил, что при разрешении спора судебные инстанции согласились с доводами предпринимателя о том, что имеются основания для расторжения договора аренды от 23.12.2022 № 11242. Цель предоставления земельного участка с кадастровым номером 26:12:012901:117 в соответствии с договором аренды – строительство. Предприниматель на земельном участке возвел объект капительного строительства (нежилое здание), что подтверждают представленные в материалы дела документы и сведения ЕГРН. Поскольку цель предоставления участка достигнута, объект возведен, введен в эксплуатацию и зарегистрирован за предпринимателем (то есть предоставленный в аренду земельный участок освоен), последний вправе ставить вопрос о расторжении договора аренды. ранее предоставленного предпринимателю по результатам торгов. Данный вывод судов первой и апелляционной инстанций признается окружным судом преждевременным и подлежащим дополнительной проверке. Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 26:12:012901:117 предоставлялся предпринимателю в аренду для строительства сроком на 88 месяцев (до 22.04.2030). Истец указывает на то, что освоил данный участок в срок, предусмотренный для освоения (до 22.12.2023 включительно). Представленные в материалы дела доказательства подтверждают, что предпринимателем на земельном участке площадью 1 875 кв. м с кадастровым номером 26:12:012901:117 им возведен и введен в эксплуатацию объект (нежилое здание общей площадью 50,6 кв. м), на которое за ним в ЕГРН зарегистрировано право собственности. Таким образом, земельный участок освоен для цели предоставления (строительство) на площади, составляющей менее 3% от его общей площади. Как указано в протоколе от 13.12.2022 № 61 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, 79,5% территории выставленного на торги участка обременена линиями электропередачи, линиями связи и водопровода. В отношении земельного участка установлены ограничения в связи с наличием зон с особыми условиями использования, что подтверждается сведениями ЕГРН. В договоре аренды от 23.12.2022 № 11242 (пункт 1.3) содержится аналогичная информация. Из содержания


протокола от 13.12.2022 № 61 также следует (в положениях о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства), что на участке возможно размещение объекта капитального строительства общей площадью не более 10 400 кв. м при условии выноса инженерных сетей за его пределы и получения письменного согласия владельца объекта электросетевого хозяйства, расположенного в границах участка. Материалы дела не содержат каких-либо доказательств того, что предприниматель обращался к владельцу объекта электросетевого хозяйства, а также предпринимал меры для выноса инженерных сетей за пределы земельного участка. Не представлены и доказательства того, что освоение всего земельного участка объективно невозможно, поскольку (например) расходы на его освобождение от инженерных сетей и коммуникаций превысят затраты на освоение этого участка для цели его использования, запланированной предпринимателем. В условиях заключения договора от 23.12.2022 № 11242 на срок 22.04.2030, доводы истца и выводы судов о том, что цель предоставления земельного участка достигнута, который предпринимателем надлежаще освоен путем строительства на нем объекта недвижимости, признаны судом округа немотивированными. Удовлетворяя требования о признании незаконным решения комитета об отказе в предоставлении предпринимателю земельного участка и возлагая на органы местного самоуправления обязанность по подготовке и направлению проекта договора аренды, суды не учли также следующее. В случае, предусмотренном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования. В этой связи заявителем должна быть доказана потребность в данном участке с учетом функционального назначения объекта недвижимости, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемому объекту недвижимости. Как видно из материалов дела, на испрашиваемом в аренду земельном участке площадью 1 875 кв. м расположен объект недвижимости площадью 50,6 кв. м, принадлежащий предпринимателю на праве собственности. Таким образом, площадь объекта капитального строительства составляет менее 3% от площади земельного участка, на котором он расположен. То обстоятельство, что в границах участка с кадастровым номером 26:12:012901:117 в соответствии с планировочной схемой предполагается размещение выставочных образцов модульных домов, открытой площадки для хранения таких образцов, парковки для автотранспортных средств и озеленения, само по себе не означает, что предприниматель вправе претендовать на предоставление участка испрашиваемой площади.


Определением Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2025 № 308-ЭС25-3732 в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.08.2025, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2025, требования предпринимателя удовлетворены.

Суды установили, что заявитель оспаривает решение комитета, оформленное письмом от 06.03.2024 № 08/13-2726, которым предпринимателю отказано в предоставлении без торгов в аренду земельного участка, ранее предоставленного в рамках публичных процедур, на основании действующего договора аренды от 23.12.2022 № 11242. Предприниматель указывает, что цель предоставления земельного участка по договору аренды, заключенному на торгах достигнута. Поэтому сохранение договора аренды с его целевым назначением – «строительство» до 22.04.2030 нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для предпринимателя не только невозможность его использования в соответствии с предоставленной целью, но и ущерб в виде размера арендной платы. Это в значительной степени лишит сторону того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора. Поэтому предприниматель обратился в арбитражный суд также с требованиями о расторжении договора аренды, заключенного на торгах, и заключении нового договора аренды (без торгов) для цели эксплуатации возведенного объекта недвижимости. В судебной практике сформирован следующий правовой подход. В отсутствие в законе или в договоре аренды такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию), после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать. Однако это не лишает арендатора права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для цели строительства. Из материалов дела следует, что между комитетом и предпринимателем на торгах заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального участка в границах земель муниципального образования города Ставрополь, Ставропольского края от 23.12.2022 № 11242. Срок аренды составляет 88 месяцев – с 23.12.2022 по 22.04.2030, срок освоения


земельного участка составляет 12 месяцев (с 23.12.2022 по 22.12.2023). Цель предоставления земельного участка – строительство. Предприниматель на земельном участке возвел объект капитального строительства для размещения офисов и делового управления, назначение: нежилое, общей площадью 50,6 кв. м, о чем 20.06.2023 в ЕГРН внесена запись о регистрации № 26:12:012901:1941-26/179/2023-1. Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 26:12:012901:117 освоен для цели предоставления (строительство) на площади, составляющей не более 3% от его общей площади. Как указано в протоколе от 13.12.2022 № 61 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, 79,5% территории выставленного на торги участка обременена линиями электропередачи, линиями связи и водопровода. В отношении земельного участка установлены ограничения в связи с наличием зон с особыми условиями использования, что подтверждается сведениями ЕГРН. В договоре аренды от 23.12.2022 № 11242 (пункт 1.3) содержится аналогичная информация. При этом из содержания протокола от 13.12.2022 № 61 также следует (в положениях о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства), что на участке возможно размещение объекта капитального строительства общей площадью не более 10 400 кв. м при условии выноса инженерных сетей за его пределы и получения письменного согласия владельца объекта электросетевого хозяйства, расположенного в границах участка. В материалы дела представлена информация филиала ПАО «Россети Северный Кавказ" – "Ставропольэнерго"» (Западные электрические сети) от 06.03.2025 № МР8/СЭФ/зэс01/328, согласно которой по результатам осмотра арендуемого предпринимателем земельного участка установлено отсутствие возможности выноса объектов электросетевого хозяйства в связи со стесненными условиями застройки. В этой связи суд признал, что цель предоставления предпринимателю земельного участка, изложенная в существенных условиях договора аренды, утвержденных постановлением от 28.09.2022 № 2041, последним выполнена. Достижение предпринимателем цели заключенного договора аренды, а именно, строительство, применительно к пункту 1 статьи 615 и статье 620 Гражданского кодекса, влечет для него невозможность использования земельного участка в соответствии с целью его предоставления (строительство). При этом размер ежегодной арендной платы по договору от 23.12.2022 № 11242 установлен в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса, исходя из начальной цены предмета аукциона. В свою очередь, размер арендной платы за земельный участок, предоставленный без проведения торгов, устанавливается в соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности,


определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. К числу таких принципов относится принцип экономической обоснованности арендной платы, устанавливаемом в размере, соответствующем доходности участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком участке. Поскольку цель предоставления земельного участка достигнута, сохранение договора до 22.04.2030 нарушит соответствующее ему соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для предпринимателя ущерб в виде размера арендной платы, невозможность использования по целевому назначению. Это в значительной степени лишит сторону того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора от 23.12.2022 № 11242. Выставление земельного участка на торги и определение ставки арендной платы по итогам аукциона были связаны именно с возможностью строительства объекта недвижимости на земельном участке. Данный размер арендной платы превышает размер, который бы уплачивался истцом на основании постановления Правительства Ставропольского края от 26.12.2018 № 601-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» при заключении договора аренды по правилам статьи 39.20 Земельного кодекса. При этом предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Необходимость оценки указанного обстоятельства обусловлена принципом единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, размещенного на нем, а также принципом целевого использования земельных участков. Определением от 04.07.2025 суд первой инстанции назначил экспертизу, проведение которой поручил АНО «Центр судебных экспертиз и экспертных исследований» (эксперт ФИО3). Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьей 307 Уголовного Кодекса Российской Федерации. Перед экспертом поставлены следующие вопросы: определить площадь земельного участка, которая в соответствии с


проектными решениями, функциональным назначением объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:012901:1941 с видом разрешенного использования земельного участка, обеспечивает нормальную эксплуатацию объекта в соответствии с требованиями, предъявляемыми к объектам соответствующего назначения, а также установления возможности образования земельного участка; возможно ли провести раздел земельного участка площадью 1 875 кв. м с кадастровым номером 26:12:012901:117. Как следует из заключения эксперта и его пояснений, полученных судом в судебном заседании, экспертом ФИО3 проведен 30.07.2025 осмотр объекта исследования. Исследование проведено путем сопоставления данных, полученных при проведении осмотра, со сведениями, имеющимися в предоставленных материалах, а так же с нормативной документацией в строительстве. В ходе осмотра установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 26:12:012901:117, площадью 1 875 кв. м, расположено одноэтажное здание площадью по наружным стенам 60,04 кв. м (наружными размерами 7.6 х 7.9 м). Экспертом учтены условия договора аренды от 23.12.2022 № 11242, вид разрешенного использования – деловое управление, территориальная зона – ОД-2, разрешение на строительство от 21.03.2023, разрешение на ввод в эксплуатацию от 19.06.2023, выписка из ЕГРН от 20.06.2023. Эксперт при исследовании отметил, что в соответствии с пунктом 1.3 договора аренды земельный участок расположен в охранной зоне инженерных коммуникаций (79,5%). Представлены разделы проектной документации 030-01/2023/ПЗУ, план земельного участка, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО4, отраженный в разрешении на строительство. В ходе изучения проектной документации экспертом установлено, что на земельном участке запроектировано: одноэтажное здание (площадь 60 кв. м); площадка открытого типа (площадь 630 кв. м); асфальтированное покрытие (площадь 180,6 кв. м); тротуарная плитка (площадь 482 кв. м); озеленение (площадь 522,4 кв. м). Сумма запроектированной площади составила 1 875 кв. м, что составляет 100% площади земельного участка с кадастровым номером 26:12:012901:117. В проектной документации отражено, что плотность застройки одноэтажным нежилым зданием площадью 60 кв. м, составляет 3.2%. В соответствии с обязательным приложением «Б» СП 42.13330.2016 «Градостроительство, планировка и застройка городских и сельских поселений» коэффициент застройки – отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади участка (квартала). Такой низкий коэффициент застройки получается в том числе, вследствие того, что исследуемый участок расположен в охранной зоне инженерных коммуникаций (79,5%), на этом основании данный участок относится к территориальной зоне ОД-2, «Зона общественно-деловой застройки вдоль


магистралей». Площадь 1 490,6 кв. м земельного участка находится в охранной зоне, где строительство зданий и сооружений запрещено, для строительства зданий на земельном участке остается 384,4 кв. м. Строительство различных площадок в охранной зоне не запрещено, так как они не являются объектами капитального строительства и не мешают эксплуатации инженерных коммуникаций. В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя от 24.10.2024 № 2393 к зоне ОД-2 и разрешенному использованию предъявляются следующие требования (статья 44 ОД-2. Зона общественно-деловой застройки вдоль магистралей). Зона выделена для размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности, а также для размещения административных учреждений, объектов делового назначения, стоянок автомобилей и объектов транспортного обслуживания. Требования к архитектурно-градостроительному облику объектов капитального строительства, а также порядок его согласования установлены статьей 25 указанных Правил. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства зоны общественно-деловой застройки вдоль магистралей приведены в таблице 38 данных Правил: деловое управление (4.1) – размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности). В данном случае предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, не подлежат установлению, максимальный процент застройки в границах земельного участка – не подлежат установлению. То есть, параметры застройки для данного разрешенного использования отсутствуют. Коэффициент (процент) застройки может составлять любую величину (в том числе, 3.2%). Функциональное использование земельного участка определено проектной документацией 030-01/2023/ПЗУ в соответствии с градостроительным регламентом и видом его разрешенного и функционального использования, на основании которой выдано разрешение на строительство. В соответствии с пунктом 3.4 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» градостроительное зонирование – установление границ территориальных зон с регламентами их использования по функциональному назначению, параметрам застройки и ландшафтной организации. В соответствии со статьями 6.1, 6.5 СП 42.13330.2016 общественно-деловые зоны


предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан и обеспеченных пространственной доступностью для маломобильных групп населения. Зоны специализированной общественной застройки формируются как специализированные центры городского значения – административные, медицинские, научные, учебные, торговые (в том числе ярмарки, вещевые рынки), выставочные, спортивные и другие, которые размещаются как в пределах городской черты, так и за ее пределами. При размещении указанных зон следует учитывать особенности их функционирования, потребность в территории, необходимость устройства стоянок автомобилей большой вместимости, создание развитой транспортной и инженерной инфраструктуры, а также степень воздействия на окружающую среду и прилегающую застройку. Согласно СП 42.13330.2016 в общественно-деловых зонах необходимо учитывать потребность в территории, исходя из особенностей их функционирования. Виды разрешенного использования земельного участка – деловое управление (4.1), размещение объектов капитального строительства с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями. Следовательно, не требуется строительство складов, производственных зданий, для данного вида разрешенного использования необходимо наличие здания с кабинетом, и площадки, для демонстрации образцов и транспорта. Рабочий процесс при установленном виде разрешенного использования, состоит из разгрузки погрузки демонстрационных образцов, доступа клиентов, для осмотра образцов, и подписания документов. То есть отсутствие площадок для демонстрации образцов и транспорта, делает бесполезным строительство нежилого здания с кадастровым номером 26:12:012901:1941, так как использовать это здание без площадок, в соответствии с установленным разрешенным видом использования, невозможно. В связи с этим в градостроительном регламенте отсутствуют верхние и нижние пределы для размеров земельного участка и параметров разрешенного строительства, процента их застройки. Функциональное использование земельного участка обеспечивается взаимосвязью построенного нежилого здания и площадками для демонстрации образцов и транспорта. Нежилое здание с кадастровым номером 26:12:012901:1941 построено на основании разрешения на строительство, следовательно, подтверждено соответствие проектной документации 030-01/2023


требованиям, установленным градостроительным регламентом. Проектная документация 030-01/2023 разрабатывалась именно с учетом размера земельного участка. В период проектирования была заложена функциональная взаимосвязь нежилого здания с кадастровым номером 26:12:012901:1941, площадок для демонстрации образцов и транспорта и земельного участка. Экспертом сделан вывод о том, что площадь земельного участка, которая в соответствии с проектными решениями, функциональным назначением объекта недвижимости, обеспечивает нормальную эксплуатацию объекта недвижимости в соответствии с требованиями, предъявляемыми к объектам соответствующего назначения. Проектная документация 030-01/2023 разрабатывалась с учетом размера земельного участка с кадастровым номером 26:12:012901:117, в ней запроектировано 100% площади указанного земельного участка. Эксперт пришел также к выводу о том, что раздел земельного участка с сохранением нормальных условий эксплуатации возведенного здания, невозможен. Если произвести раздел земельного участка, образованные в результате такого раздела земельные участки будут использоваться не взаимосвязано друг с другом. Это создаст препятствия для функциональных и технологических процессов, которые предусмотрены проектной документацией. То есть нежилое здание и демонстрационная площадка окажутся на разных земельных участках, которые функционально не связаны. Следовательно, использовать по установленному назначению каждый из разделенных участков, будет невозможно, так как произойдет разрыв функциональных взаимосвязей, заложенных в проектной документации 030-01/2023. Также в соответствии с ГОСТ Р 71617-2024 «Модульные здания» устанавливается термины и определения, классификация модульных зданий и их конструкций в области строительства. Модульное здание – здание, состоящее из одного и более модулей, а сам модуль – это объемная конструкция, предназначенная для возведения зданий или использования в качестве отдельно стоящего объекта. По функциональному назначению модульные здания подразделяют на жилые; общественные; производственные и складские. По типу ограждающих конструкций модули здания подразделяют: на панельные (несущие, самонесущие); монолитные; с сэндвич-панелями; с навесными фасадными системами; мелкоштучные; комбинированные. По габаритным размерам по площади модули здания подразделяют на малогабаритные (до 15 кв. м); среднегабаритные (от 15 до 50 кв. м); крупногабаритные (свыше 50 кв. м). По типу ограждающих конструкций имеется шесть видов модулей, минимально необходимо выставить по одному среднегабаритному образцу, жилого назначения (площадью 50 кв. м). Необходимая площадь для одного образца, с учетом технологических и противопожарных норм, по три метра с каждой стороны составит 169 кв. м. Для шести образцов потребность


в демонстрационных площадках составляет 1 014 кв. м. Экспертом также в расчете учтена площадка для разворота автомобильного транспорта (400 кв. м). В соответствии с пунктом 4 статьи 44 Правил землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя от 24.10.2024 № 2393 к нормам по озеленению земельных участков предъявляются следующие требования. Допустимые площади озелененной территории земельных участков данной территориальной зоны составляют: для объектов образования и просвещения 50% и более, для размещения прочих объектов (за исключением коммунальных объектов, объектов транспорта) 10% и более. То есть озеленению подлежит 10% земельного участка (187 кв. м). Площадь, занятая под возведенным зданием составляет 60 кв. м. Итого потребности в площадях земельных участков с учетом демонстрационной и автомобильных площадках, под зданием и озеленением составляют: 1 014 кв. м + 187 кв. м + 60 кв. м + 400 кв. м = 1 661 кв. м. Обязательным приложением «Б» СП 42.13330.2016 установлены нормативные показатели застройки функциональных зон. Спорный участок принадлежит к специализированной общественной застройке, так как предполагается один вид деятельности. Коэффициент застройки с учетом стоянок автомобилей, зеленых насаждений, площадок и других объектов благоустройства, составляет 0,8 (80% участка). Для жилых, общественно-деловых зон коэффициенты застройки и плотности застройки приведены для территории квартала (брутто) с учетом необходимых по расчету организаций и предприятий обслуживания, гаражей, стоянок автомобилей, зеленых насаждений, площадок и других объектов благоустройства. С учетом установленного коэффициента застройки (0,8) потребность в земельном участке составляет 1 993 кв. м. Исходя из изложенного, эксперт пришел к выводу, что площадь земельного участка с кадастровым номером 26:12:012901:117 является минимально необходимой для осуществления деятельности с видом разрешенного использования – деловое управление (4.1). Суд, исследовав заключение эксперта, получив от эксперта необходимые пояснения, признал, что оно выполнено с соблюдением статьей 82, 83, 86 Кодекса, статьи 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Суд пришел к выводу, что земельный участок с существующей площадью образован для обеспечения эксплуатации здания, площадка для демонстрационных образцов, а также иные объекты, являющиеся неотъемлемой частью общей инфраструктуры, предполагались при строительстве; заявленная предпринимателем цель использования участка соответствует его фактическому использованию. Испрашиваемая площадь участка является необходимой и достаточной для эксплуатации расположенного в границах участка здания, кроме прочего, строительство иных объектов в силу невозможности выноса с территории электросетевого


оборудования. Размещение выставочных образцов модульных домов, открытой площадки для хранения таких образцов, парковки для автотранспортных средств и озеленения свидетельствуют о необходимости учета площадки при расчете процента застройки. Площадь необходимого земельного участка определяется с учетом фактического землепользования, подтвержденного видом разрешенного использования, проектной документацией и разрешением на строительство, 79,5% территории выставленного на торги участка обременена линиями электропередачи, линиями связи и водопровода, в отношении участка установлены ограничения в связи с наличием зон с особыми условиями использования. Отсутствие возможности выноса объектов электросетевого хозяйства в связи со стесненными условиями застройки подтверждено собственником объекта электросетевого хозяйства. При таких обстоятельствах арендатор вправе требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости, в том числе с иным определением размера арендной платы. Судом апелляционной инстанции также допрошен эксперт ФИО3, который дал исчерпывающие ответы на все поставленные вопросы относительно экспертного заключения. Суд признал, что оснований не доверять показаниям эксперта, обладающего специальными познаниями, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеется. Апелляционный суд учел указания кассационного суда, а также выводы судебной экспертизы, принял во внимание отсутствие возможности выноса объектов электросетевого хозяйства в связи со стесненными условиями застройки. В этой связи суд апелляционной инстанции признал обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что площадь земельного участка с кадастровым номером 26:12:012901:117 является необходимой для осуществления деятельности с видом разрешенного использования – деловое управление (4.1). Следовательно, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования предпринимателя о признании незаконным отказа комитета, оформленного письмом от 06.03.2024 № 08/13-2726, в предоставлении без торгов предпринимателю в аренду земельного участка, об обязании осуществить подготовку проекта нового договора аренды и направить его в течение 20 дней со дня вступления решения в законную силу. При повторном рассмотрении спора судом первой инстанции были выполнены обязательные указания суда кассационной инстанции в части оценки представленных в дело доказательств, на основании которых установлена невозможность выноса инженерных сетей за пределы земельного участка, а также соразмерность площади испрашиваемого участка площади возведенного предпринимателем объекта


недвижимости. В этой связи апелляционный суд не усмотрел оснований для иной оценки выводов суда первой инстанции, содержащихся в обжалуемом решении. Довод комитета о том, что в отношении цели строительства в пункте 2 договора «срок договора аренды» специально установлен срок освоения (12 месяцев), а в целом договор аренды заключен сроком на 88 месяцев, не принят во внимание. Как прямо следует из аукционной документации, а также из протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка № 61, целью предоставления земельного участка в аренду являлось строительство сроком на 88 месяцев. Принимая во внимание, что цель предоставления земельного участка по договору аренды, заключенному на торгах достигнута, сохранение договора аренды с его целевым назначением – строительство до 22.04.2030 нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон. Сохранение договора повлечет для предпринимателя не только невозможность использования участка в соответствии с предоставленной целью, но и ущерб в виде размера арендной платы, что в значительной степени лишит сторону того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора.

Комитет обжаловал решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. Жалоба (с учетом дополнения) мотивирована следующим. При принятии обжалуемых судебных актов неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права, а выводы, указанные в решении, являются незаконными и необоснованными по следующим основаниям. Согласно пункту 3 статьи 448 Гражданского кодекса условия договора, заключаемого по результатам торгов, должны быть указаны в извещении о проведении торгов. Таким образом, как нормами Гражданского кодекса, так и нормами статей 39.11 и 39.12 Земельного кодекса, не допускается возможность изменения условий договора, заключаемого по результатам торгов. Извещением о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:012901:117 предусматривался срок его предоставления (88 месяцев). Принимая участие в торгах, предприниматель ознакомился с условиями договора, в том числе и со сроком, на который планируется заключить договор аренды. Срок договора аренды является существенным условием, кроме того, срок аренды указан в извещении о проведении открытого аукциона и размещен в соответствии с законодательством в средствах массовой информации. Уполномоченным органом при принятии решения о проведении торгов определяются существенные условия, к которым, в том числе, относится вид права, на котором предоставляется земельный участок (в


данном случае – аренда) и срок действия договора. Суды первой и апелляционной инстанции установили, что предприниматель на земельном участке возвел объект капитального строительства и цель предоставления земельного участка, изложенная в существенных условиях договора, им выполнена, следовательно, имеются основания для расторжения договора аренды. Вместе с тем, договором от 23.12.2022 № 11242 предусмотрено, что земельный участок предоставлялся в аренду с видом разрешенного использования – деловое управление. В отношении цели строительства в пункте 2 специально установлен срок освоения участка – 12 месяцев (с 23.12.2022 по 22.12.2023), но в целом договор аренды (с видом разрешенного использования – деловое управление) заключен сроком на 88 месяцев (с 23.12.2022 по 22.04.2030). Таким образом, договор аренды от 23.12.2022 № 11242 заключен не только для цели строительства объекта капитального строительства, но и с видом разрешенного использования – деловое управление. В данном случае требования арендатора направлены на изменение не только договора аренды от 23.12.2022 № 11242, но и аукционной документации, что недопустимо, поскольку договор по итогам торгов должен заключаться только на условиях, указанных в аукционной документации. В отсутствие оснований, предусмотренных пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса, арендатор не вправе ставить вопрос об изменении договорных условий. Изменение условий договора в сторону уменьшения размера арендной платы в пользу одного из участников торгов влечет нарушение прав иных участников аукциона, позволяя ему пользоваться публичным земельным участком на более выгодных условиях. Поэтому требования предпринимателя о признании незаконным решения комитета об отказе в заключении нового договора аренды без торгов и направлении ему проекта такого договора при наличии заключенного ранее сторонами (действующего) договора аренды от 23.12.2022 № 11242 являются преждевременными и лишены правовых оснований.

Предприниматель в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, просит оставить решение и постановление без изменения. Отметил, что выводы судов первой и апелляционной инстанций по существу разрешенного спора основаны на законе, сложившейся судебной практике и материалах дела. Необходимость предоставления в аренду земельного участка испрашиваемой площади подтверждена заключением судебного эксперта, выводы которого основаны на правильном применении СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», Правил землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя от 24.10.2024 № 2393. Невозможность переноса объектов электросетевого хозяйства с территории земельного участка с кадастровым номером 26:12:012901:117


подтверждена филиалом ПАО «Россети – Северный Кавказ Ставропольэнерго» (Западные электрические сети). Довод комитета о невозможности расторжения договора аренды от 23.12.2022 № 11242, заключенного по итогам публичных процедур, несостоятелен. Податель жалобы не учитывает, что целью предоставления земельного участка является строительство, срок аренды составляет 88 месяцев. Возведение объекта капитального строительства не обязательно должно быть окончено в пределах срока освоения земельного участка. Из условий договора аренды (пункты 2.2, 4.4.3) следует, что арендатор обязан освоить земельный участок в срок 12 месяцев путем получения разрешения на строительство и возведения объекта (строительной готовностью не менее 8%). Истец в согласованный срок освоил предоставленный в аренду земельный участок (запроектировал 100% его площади, получил разрешение на строительство, возвел и ввел в эксплуатацию нежилое здание, право на которое зарегистрировано за предпринимателем). Таким образом, цель предоставления (строительство) им достигнута, что позволяет ставить ему вопрос о заключении договора аренды для эксплуатации уже возведенного (существующего) объекта, что требует расторжения ранее заключенного договора ввиду невозможности использования земельного участка для ранее заявленной цели (строительство объекта недвижимости).

Суд округа не располагает сведениями о поступлении от администрации отзыва на кассационную жалобу.

На основании статьи 153.2 Кодекса судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции.

Представитель предпринимателя в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.

Комитет и администрация явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых комитетом судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, согласно протоколу о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 13.12.2022 № 61, предприниматель признан победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>. Участок площадью 1 875 кв. м с кадастровым номером 26:12:012901:117 относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования – деловое управление. На основании указанного протокола


между комитетом и предпринимателем заключен договор аренды от 23.12.2022 № 11242, в соответствии с которым земельный участок предоставлен на 88 месяцев (с 23.12.2022 по 22.04.2030). Срок освоения участка составляет 12 месяцев (с 23.12.2022 по 22.12.2023).

Предприниматель возвел на земельном участке следующий объект недвижимости: наименование – объект капитального строительства для размещения офисов и делового управления, назначение – нежилое, общей площадью 50,6 кв. м, о чем в ЕГРН внесена запись о регистрации от 20.06.2023 № 26:12:012901:1941-26/179/2023-1.

Полагая, что цель предоставления участка реализована (объект построен, введен в эксплуатацию, право собственности на него зарегистрировано), предприниматель 23.06.2023 со ссылкой на положения статей 450, 620 Гражданского кодекса обратился в комитет с заявлением о расторжении договора от 23.12.2022 № 11242 и заключении нового договора аренды (сроком на 49 лет).

Комитет отказал в удовлетворении заявления, сославшись на пункт 3 статьи 448 Гражданского кодекса, статьи 39.11 и 39.12 Земельного кодекса, согласно которым не допускается возможность изменения условий договора, заключаемого по результатам торгов. Поскольку извещением о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды в отношении земельного участка предусматривался срок аренды 88 месяцев, основания, указанные в статьях 450, 620 Гражданского кодекса, отсутствуют, правовых оснований для расторжения договора аренды не имеется.

Предприниматель на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (как собственник объекта недвижимости) обратился в комитет с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, приложив необходимые документы и указав, что цель использования земельного участка – организация продажи модульных домов. В этой связи необходимо размещение объектов управленческой деятельности, в том числе, размещение и демонстрация модульных домов, озеленение, парковка для потенциальных покупателей в соответствии с приложенной планировочной схемой земельного участка.

Комитет письмом от 06.03.2024 № 08/13-2726 отказал предпринимателю в предоставлении без торгов в аренду земельного участка, мотивировав свое решение наличием действующего договор аренды земельного участка от 23.12.2022 № 11242.

Ссылаясь на незаконность решений комитета, а также наличие предусмотренных законом оснований для расторжения ранее заключенного по итогам публичных процедур договора аренды, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями. Истец полагает, что оспариваемые решения незаконны, поскольку имеются установленные положениями гражданского и земельного законодательства основания для


расторжения договора аренды от 23.12.2022 № 11242. Цель предоставления земельного участка достигнута, его сохранение с целевым назначением – для строительства на период до 22.04.2030 нарушит соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для предпринимателя невозможность его использования в соответствии с предоставленной целью. Сохранение арендных отношений также причинит предпринимателю ущерб в виде размера арендной платы, установленной по итогам аукциона, что в значительной степени лишает сторону того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иной порядок не предусмотрен данным Кодексом.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемые акт, решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

При разрешении спора по правилам главы 24 Кодекса заявитель должен представить доказательства нарушения его прав и законных интересов оспариваемым актом, решением, действиями или бездействием (пункт 3 части 1 статьи 199 Кодекса). Доказывание обстоятельств законности принятия оспариваемого заявителем акта, решения, действий (бездействия), наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия (их совершения), возлагается на орган, осуществляющий публичные полномочия (часть 5 статьи 200 Кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги (пункт 1 статьи 447 Гражданского кодекса).


В соответствии с положениями статьи 448 Гражданского кодекса условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (пункт 3). Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: по основаниям, установленным законом; в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах (пункт 8).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статья 606, пункт 1 статьи 610, пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из положений статьи 450 Гражданского кодекса, договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. По правилам статьи 451 Гражданского кодекса основанием для расторжения договора может служить существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Также договор аренды может быть досрочно расторгнут арендатором по основаниям, приведенным в статье 620 Гражданского кодекса.

Суды при повторном рассмотрении дела признали, что имеются основания для расторжения договора аренды от 23.12.2022 № 11242. В отсутствие в законе или в договоре аренды такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено


отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию), указанный договор аренды продолжает действовать. Однако это не лишает арендатора права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для цели строительства. Материалы дела подтверждают, что цель предоставления земельного участка с кадастровым номером 26:12:012901:117 в соответствии с договором аренды – строительство. Предприниматель на земельном участке возвел объект капительного строительства (нежилое здание), что подтверждают представленные в материалы дела документы и сведения ЕГРН. Поскольку цель предоставления земельного участка достигнута, объект недвижимости возведен, введен в эксплуатацию и зарегистрирован за предпринимателем (то есть предоставленный в аренду земельный участок освоен), последний вправе ставить вопрос о расторжении договора аренды, ранее предоставленного предпринимателю по результатам торгов. Суд первой инстанции, выполняя указания кассационной инстанции о необходимости дополнительной проверки доводов истца о том, что цель предоставления земельного участка с кадастровым номером 26:12:012901:117 достигнута путем строительства на нем объекта недвижимости, установил следующее. Земельный участок с кадастровым номером 26:12:012901:117 предоставлялся предпринимателю в аренду для строительства сроком на 88 месяцев (до 22.04.2030). Истец указывает на то, что освоил данный земельный участок в срок, предусмотренный для освоения (до 22.12.2023 включительно). Представленные в материалы дела доказательства подтверждают, что предпринимателем на земельном участке возведен и введен в эксплуатацию объект (нежилое здание), на которое за ним в ЕГРН зарегистрировано право собственности. Как указано в протоколе от 13.12.2022 № 61 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, 79,5% территории выставленного на торги участка обременена линиями электропередачи, линиями связи и водопровода. В отношении данного участка установлены ограничения в связи с наличием зон с особыми условиями использования, что подтверждается сведениями ЕГРН. В договоре аренды от 23.12.2022 № 11242 (пункт 1.3) также содержится аналогичная информация. Вместе с тем, из содержания протокола от 13.12.2022 № 61 следует, что на участке возможно размещение объекта капитального строительства общей площадью не более 10 400 кв. м при условии выноса инженерных сетей за его пределы и получения письменного согласия владельца объекта


электросетевого хозяйства, расположенного в границах земельного участка. В материалы дела представлена информация филиала ПАО «Россети Северный Кавказ" – "Ставропольэнерго"» (Западные электрические сети) от 06.03.2025 № МР8/СЭФ/зэс01/328, согласно которой установлено отсутствие возможности выноса объектов электросетевого хозяйства с земельного участка с кадастровым номером 26:12:012901:117 в связи со стесненными условиями застройки. Таким образом, освоение (вынос инженерных сетей за пределы) указанного земельного участка для цели строительства объективно невозможно. В этой связи суд признал, что цель предоставления предпринимателю земельного участка, изложенная в существенных условиях договора аренды, утвержденных постановлением от 28.09.2022 № 2041, последним выполнена. Достижение истцом цели заключенного договора аренды, а именно, строительство, применительно к пункту 1 статьи 615 и статье 620 Гражданского кодекса, влечет для него невозможность использования земельного участка в соответствии с целью его предоставления (строительство).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

В соответствии со сложившейся судебно-арбитражной практикой по применению подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6, пункта 1 статьи 39.20статьи 39.20 Земельного кодекса площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить.

Таким образом, в случае, предусмотренном подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, исключительное право собственника объекта


недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования.

Выполняя указание кассационного суда о том, что заявителем должна быть доказана потребность в земельном участке с кадастровым номером 26:12:012901:117 с учетом функционального назначения возведенного на нем объекта недвижимости, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемому объекту недвижимости, суд первой инстанции назначил экспертизу. Производство экспертизы поручено АНО «Центр судебных экспертиз и экспертных исследований» (эксперт ФИО3). Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьей 307 Уголовного Кодекса Российской Федерации. Эксперт в заключении отметил, что исследуемый земельный участок расположен в охранной зоне инженерных коммуникаций (79,5%), на этом основании данный участок относится к территориальной зоне ОД-2, «Зона общественно-деловой застройки вдоль магистралей». Площадь 1 490,6 кв. м земельного участка находится в охранной зоне, где строительство зданий и сооружений запрещено, для строительства зданий на земельном участке остается 384,4 кв. м. Строительство различных площадок в охранной зоне не запрещено, так как они не являются объектами капитального строительства и не мешают эксплуатации инженерных коммуникаций. Функциональное использование исследуемого земельного участка определено проектной документацией 030-01/2023/ПЗУ в соответствии с градостроительным регламентом и видом его разрешенного и функционального использования, на основании которой выдано разрешение на строительство. Виды разрешенного использования земельного участка – деловое управление (4.1), размещение объектов капитального строительства с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями. Следовательно, не требуется строительство складов, производственных зданий, для данного вида разрешенного использования необходимо наличие здания с кабинетом, и площадки, для демонстрации образцов и транспорта. Рабочий процесс при установленном виде разрешенного использования, состоит из разгрузки погрузки демонстрационных образцов, доступа клиентов, для осмотра образцов, и подписания документов. То есть отсутствие площадок для демонстрации образцов и транспорта, делает бесполезным строительство нежилого здания с кадастровым номером 26:12:012901:1941, так как использовать это здание без площадок, в соответствии с установленным разрешенным видом использования, невозможно. На земельном участке запроектировано: одноэтажное здание (площадь 60 кв. м); площадка открытого типа (площадь 630 кв. м); асфальтированное покрытие (площадь 180,6 кв. м); тротуарная


плитка (площадь 482 кв. м); озеленение (площадь 522,4 кв. м). Сумма запроектированной площади составила 1 875 кв. м, что составляет 100% площади земельного участка с кадастровым номером 26:12:012901:117. Эксперт пришел к выводу, что площадь указанного земельного участка является минимально необходимой для осуществления деятельности с видом разрешенного использования – деловое управление (4.1). Также экспертом сделан вывод о том, что раздел земельного участка с сохранением нормальных условий эксплуатации возведенного здания, невозможен. Если произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 26:12:012901:117, образованные в результате такого раздела участки будут использоваться не взаимосвязано друг с другом. Это создаст препятствия для функциональных и технологических процессов, которые предусмотрены проектной документацией. То есть нежилое здание и демонстрационная площадка окажутся на разных земельных участках, которые функционально не связаны. Следовательно, использовать по установленному назначению каждый из разделенных участков, будет невозможно, так как произойдет разрыв функциональных взаимосвязей, заложенных в проектной документации 030-01/2023. Суд первой инстанции, исследовав заключение эксперта, получив от него необходимые пояснения, признал, что заключение выполнено с соблюдением статьей 82, 83, 86 Кодекса, статьи 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». В этой связи суд пришел к следующим выводам. Земельный участок с существующей площадью образован для обеспечения эксплуатации здания, площадка для демонстрационных образцов, а также иные объекты, являющиеся неотъемлемой частью общей инфраструктуры, предполагались при строительстве; заявленная предпринимателем цель использования участка соответствует его фактическому использованию. Испрашиваемая площадь земельного участка является необходимой и достаточной для эксплуатации расположенного в границах участка здания, кроме прочего, строительство иных объектов в силу невозможности выноса с территории электросетевого оборудования. Размещение выставочных образцов модульных домов, открытой площадки для хранения таких образцов, парковки для автотранспортных средств и озеленения свидетельствуют о необходимости учета площадки при расчете процента застройки. Площадь необходимого земельного участка определяется с учетом фактического землепользования, подтвержденного видом разрешенного использования, проектной документацией и разрешением на строительство, 79,5% территории выставленного на торги участка обременена линиями электропередачи, линиями связи и водопровода, в отношении участка установлены ограничения в связи с наличием зон с особыми условиями использования. Отсутствие возможности выноса объектов


электросетевого хозяйства в связи со стесненными условиями застройки подтверждено собственником объекта электросетевого хозяйства. При таких обстоятельствах арендатор вправе требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости, в том числе с иным определением размера арендной платы.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы комитета судебной коллегией не принимаются. Приведенные в жалобе доводы повторяют правовую позицию ответчика, содержащуюся в возражениях на иск и в апелляционной жалобе на решение суда первой инстанции. Именно эти доводы комитета проверялись судами при разрешении спора, они получили надлежащую оценку и были отклонены с приведением мотивов их непринятия. Принимая во внимание выводы судебной экспертизы, а также отсутствие объективной возможности выноса объектов электросетевого хозяйства в связи со стесненными условиями застройки, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии (доказанности) оснований для удовлетворения требований предпринимателя. Исходя из обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебная коллегия не усматривает оснований для иных выводов по существу спора, разрешенного судами первой и апелляционной инстанций. Довод комитета о том, что в отношении цели строительства в пункте 2 договора «срок договора аренды» специально установлен срок освоения (12 месяцев), а в целом договор аренды заключен сроком на 88 месяцев, проверялся и не принят судами. Как прямо следует из аукционной документации, а также из протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка № 61, целью предоставления земельного участка в аренду являлось строительство. Поскольку цель предоставления земельного участка по договору аренды, заключенному на торгах достигнута, сохранение договора с его целевым назначением – строительство до 22.04.2030 нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон. Сохранение договора повлечет для предпринимателя не только невозможность использования участка в соответствии с предоставленной целью, но и ущерб в виде размера арендной платы, что в значительной степени лишит сторону того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора. При этом


законных оснований для применения к спорным правоотношениям положений пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса судебные инстанции правомерно не усмотрели. Судами правильно применены нормы материального права к установленным при разрешении спора фактическим обстоятельствам, ошибочного определения ими характера спорного материального правоотношения также не усматривается. Исполнена судами и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, доводы подателя жалобы не опровергают выводы судебных инстанций по существу разрешенного спора. Несогласие подателя жалобы с выводами судов в силу иного понимания им норм действующего законодательства, а также иной оценки доказательств, представленных в материалы дела, не может служить основанием, достаточным для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, основания для удовлетворения жалобы отсутствуют.

Комитет (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины в федеральный бюджет за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.08.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2025 по делу № А63-19273/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.


Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи М.Н. Малыхина

А.И. Мещерин